要点借地借家法 19 条は、地主が借地上建物の賃借権譲渡を承諾しない場合でも、地主に不利益がなければ裁判所が承諾に代わる許可を与えられると定める。承諾料を条件にできる。
Q · 地主が「売るな」と言ったら、借地の上に建てた家はもう売れないの？
地主が拒んでも裁判所の許可で売却できる場合がある
借地借家法 19 条により、借地上の建物を第三者に譲渡しようとする際、譲渡で地主に不利益が生じるおそれがないのに地主が承諾しないときは、裁判所が借地権者の申立てで「承諾に代わる許可（代諾許可）」を与えられます。これが借地非訟という手続です。裁判所は利益の衡平のため、承諾料（財産上の給付。譲渡では借地権価格の 1 割前後が目安）の支払いを条件にできます。一方、地主には自ら建物を買い取る介入権（3 項）も認められています。地上権の場合は物権なので承諾不要で、19 条の出番はありません。
親から受け継いだ一軒家を売ろうとしたら、土地は地主から借りているだけの借地だった。買い手はいる。ところが地主が「赤の他人に貸すつもりはない」と承諾を拒む。民法612条のままなら、無断で譲渡すれば契約を解除されかねない。ここで多くの人は売却を諦める。それが大きな誤りだ。借地借家法19条は、地主が承諾しなくても、その第三者に賃借権を渡しても地主が不利になるおそれがないのなら、裁判所が地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を出せると定める。これが借地非訟という特別な手続だ。地主の一存で、あなたの財産である借地権付き建物が塩漬けになるのを防ぐ仕組みである。ただし無料ではない。裁判所は当事者間の利益の衡平のため、承諾料（財産上の給付）の支払いを条件にできる。さらに地主には、自分が建物ごと買い取る介入権（3項）も用意されている。
借地借家法 19 条は賃借権の譲渡・転貸についての代諾許可を定める規定であり、地主の承諾が得られない場合に、借地権者の申立てに基づき裁判所が承諾に代わる許可を与える借地非訟手続の根拠となる。許可は利益の衡平のため財産上の給付（承諾料）を条件としうるほか、地主には介入権が認められる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
地主が承諾しない借地上建物の賃借権譲渡について、地主に不利益がなければ裁判所が承諾に代わる許可を与える制度です。借地借家法 19 条が根拠で、借地非訟手続で申し立てます。
事案によりますが、鑑定委員会の意見聴取（6 項）を経るため数か月かかることが多いです。売買決済期日が迫る場合は、任意交渉と申立ての二段構えが現実的です。
賃借権なら 19 条の代諾許可で売却の道があります。ただし地上権なら物権で承諾自体が不要です。まず登記簿で権利の種類を確認してください。
借地（建物）の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てます。借地非訟事件として扱われ、手続の総則は借地借家法 41 条が定めます。
地主が裁判所の定める期間内に、自ら建物と賃借権を相当の対価で譲り受ける旨を申し立てられる権利です（19 条 3 項）。期間を過ぎると行使できません。
使えます。19 条 7 項により、転借地権者と地主の関係にも準用されます。ただし地主が介入権を行使するには借地権者の承諾が必要です。
19 条は当事者の任意譲渡の代諾許可、20 条は競売・公売で建物を取得した競落人のための代諾許可です。どちらも裁判所の許可で地主の承諾を代行する仕組みです。
借地非訟事件で裁判所が許可や承諾料を決める前に意見を聴く専門家委員会です（19 条 6 項）。特に必要がないと認める場合を除き、意見聴取が必須です。
譲渡の場合、借地権価格のおおむね1割前後が実務上の目安です。19条1項は裁判所が利益の衡平のため財産上の給付を条件にできると定め、6項で鑑定委員会の意見を聴いて適正額を判断します。業界裏話ヒント:裁判所まで行くと鑑定費用や数か月の時間がかかるので、相場を把握したうえで地主と任意に承諾料を合意した方が、総コストでは安く済むことが多い。申立ては地主を交渉のテーブルに着かせる切り札として使うのが上手いやり方です
できますが、タイミングに厳格な制限があります。19条3項の介入権は、裁判所が定める期間内に「建物の譲渡及び賃借権の譲渡を自ら受ける」と申し立てる必要があり、この期間を過ぎると行使できません。業界裏話ヒント:地主が高い承諾料を要求してきたとき、借地人側から「では介入権を使って買い取ってください」と返すと、買い取る資力や意思のない地主は要求を引っ込めます。介入権は地主の武器であると同時に、借地人の交渉カードにもなります
19条が使えるのは賃借権の場合だけです。地上権は物権なので、地主の承諾なしに自由に譲渡でき、許可の申立て自体が不要です。まず登記簿で自分の権利の種類を確認してください。業界裏話ヒント:古い借地は賃借権が大半ですが、まれに地上権が設定されていることがあります。地上権だと判明すれば、承諾料も借地非訟も一切不要で売却できるので、確認を怠ると払わなくていい承諾料を払う羽目になります
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 適用場面 | 19 条：当事者が任意に借地上建物・賃借権を第三者へ譲渡する場面 | — |
| 地主の承諾 | 承諾なしでも裁判所の代諾許可で譲渡可（地主に不利益なきこと） | — |
| 申立人 | 借地権者（転借地権者も準用、7 項） | — |
| 対価・救済 | 承諾料（財産上の給付）+ 地主の介入権（3 項） | — |
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