借地借家法 第31条（建物賃貸借の対抗力）

解説

賃貸アパートで何年も暮らしていると、ある朝、見知らぬ人が訪ねてきて「この建物を買った新しいオーナーだ。来月までに出て行ってほしい」と言う。多くの人はここで青ざめ、契約書を引っ張り出して自分を守る一文を探すが見つからない。だが借地借家法31条を知っていれば、あなたは動じない。建物の賃貸借は、賃借権の登記がなくても、建物の引渡しを受けていれば、その後に建物について物権を取得した者、つまり新しい買主や相続人に対して効力を持つ。あなたが鍵を受け取って実際に住んでいるという事実そのものが、新オーナーに対する盾になる。賃貸借はもともと貸主と借主の間だけの約束、つまり債権にすぎず、本来は第三者に主張できない。だがこの条文は建物の借主を特別に保護し、誰でも満たせる「引渡し」という要件一つで、所有者が代わっても住み続ける権利を与えた。新オーナーは前の大家の立場をそのまま引き継ぐだけで、契約をリセットすることはできない。

法的な位置づけ

借地借家法31条は建物賃貸借の対抗力を定める規定であり、賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあれば、その後に当該建物について物権を取得した第三者に対し賃貸借の効力が生じる旨を規定する。賃借権の登記を要する民法605条の一般原則に対し、建物借家人を保護するための特則として機能し、引渡しという外形的事実を対抗要件とする点に特徴がある。

こんなときに使う

• 賃貸マンションに3年住んでいたある時、管理会社から「オーナーが変わりました」の通知が届く。半年後、新オーナーが「自分で使いたいので3か月後に退去を」と迫ってくる。だが引渡しを受けて住み続けているあなたは、新オーナーにも従前の契約条件をそのまま主張できる。新オーナーがあなたを立ち退かせるには、借地借家法28条の正当事由と、多くの場合は立退料が要る
• もし、あなたが住むアパートが競売物件として裁判所のサイトに載っていたら、どうなる。まず確認すべきは一点。あなたの入居、つまり引渡しと、その建物への抵当権設定登記、どちらが先か。抵当権が後なら買受人に対抗でき住み続けられる。先なら対抗できないが、買受時から6か月の明渡猶予（民法395条）を使って次の住まいを探す時間を稼げる
• あなたが投資用にオーナーチェンジ物件を買おうとしている。入居者付きで利回りが良く見える。だが31条のせいで、買った瞬間あなたは前オーナーの貸主の地位をそっくり引き継ぐ。気に入らない賃借人でも、正当事由なしには追い出せない。購入前に賃貸借契約書と敷金額を必ず確認すること
• 実家のアパートを相続した。借りている人を出してもらい親戚を住まわせたい。だが相続も「物権を取得した者」に当たり、あなたは前の貸主の義務ごと引き継ぐ。勝手に追い出すことはできない
• 退去時に敷金を返してほしいが、契約したときの大家はもう物件を売っていて連絡がつかない。誰に請求すればいいのか分からず途方に暮れる。答えは新オーナーだ。建物の所有権移転とともに、敷金返還義務も新オーナーに承継される（民法605条の2第4項）