借地借家法 第30条（強行規定）

解説

賃貸契約書の特約欄に「契約期間満了時は更新せず明け渡す」「貸主はいつでも解約を申し入れられる」「立退料は請求しない」と書かれていて、あなたはサインした。多くの借主は「サインしたんだから従うしかない」と諦める。借地借家法 30 条は、その諦めをひっくり返す。第3章第1節（更新・解約・正当事由・期間に関する規定）に反する特約で、建物の借主に不利なものは、それだけで無効になる。サインしていようが、合意していようが、関係ない。これは「片面的強行規定」と呼ばれ、借主に有利な特約は有効、不利な特約だけが無効という一方通行の盾だ。なぜここまで借主を守るのか。住む場所と商売の場所は生活の土台であり、貸主の方が立場が強いという前提に法律が立っているからだ。あなたが知るべきは、契約書に何が書いてあっても、26 条から 29 条が定める借主の保護はあなたから奪えないという一点。問題は、貸主の多くも、そして借主自身も、この事実を知らずに「契約書通り」に動いてしまうことだ。

法的な位置づけ

借地借家法 30 条は、建物賃貸借の更新・解約・正当事由・期間に関する同法第 3 章第 1 節の規定に違反する特約のうち、建物の賃借人に不利なものを無効とする片面的強行規定である。賃借人に有利な特約は効力を保ち、不利な特約のみが当事者の合意を問わず無効となる。借主の居住・営業の安定を契約自由に優先させる趣旨に基づく。

こんなときに使う

• 更新時期が近づき、貸主から「次は更新しません、出ていってください」と通知が来た。だが契約書に「正当事由があれば更新拒絶できる」と借主に厳しい条件が書かれていても、28 条の正当事由がなければその更新拒絶は通らない。法定更新（26 条）が働き、あなたは住み続けられる。通知一枚で慌てて引っ越す前に、まず正当事由があるかを確認する
• あなたが飲食店を借りていて、契約書に「貸主は 3 か月前の予告でいつでも解約できる」とある。ある日、再開発を理由に解約を通告された。だがこの特約は借主に不利なため、30 条で無効になりうる。期間の定めのある建物賃貸借では、貸主からの中途解約は原則できず、できても 28 条の正当事由が要る。店の什器投資を回収する前に追い出される、を防ぐ盾がここにある
• もし、契約書に「立退料は一切請求しないものとする」と書いてあったとしたら？ この特約は借主に不利なので無効。貸主が正当事由を補完するために立退料を支払う構造（28 条）は、特約で消せない。あなたは立退料を請求する権利を、サインしたあとでも握っている
• あと 1 か月で契約期間満了。貸主から「更新するなら家賃を 2 倍にする、嫌なら出ていけ」と迫られた。だが法定更新では従前と同一条件での更新が原則で、一方的な大幅値上げを更新の条件にはできない。残り時間が短くても、慌てて新条件にサインする必要はない。法定更新を待つという選択肢がある
• サブリース（転貸）契約で、間に入った不動産会社が「中途解約自由」の特約を入れていた。だが建物の賃借人の保護は転貸借にも及ぶ場面がある。自分が又貸しの借主であっても、30 条の射程に入るかを確認する価値がある