借地借家法 第38条（定期建物賃貸借）

期間満了で契約が確定的に終了し、更新の概念がない建物賃貸借です。借地借家法 38 条が根拠で、書面契約と事前説明書面の交付が成立要件です。

普通借家は正当事由がなければ大家が更新を拒めませんが、定期借家は期間満了で確定的に終了し更新がありません。家賃は定期借家の方が抑えられる傾向があります。

賃貸人が契約前に、契約書とは別個の書面で『更新がなく期間満了で終わる』旨を説明する書面です（3 項）。これを欠くと定期借家の定めは無効になります。

再契約に応じるかは賃貸人の自由で、住み続けられる保証はありません。再契約時に家賃を上げられる場合もあるため、条件は書面で確認しておくと安全です。

期間 1 年以上の場合、賃貸人は満了 1 年前から 6 月前までに終了通知をしなければ終了を借主に対抗できません（6 項）。通知を逃すと借主は合法的に住み続けられます。

中途解約権（7 項）が認められるのは居住用かつ床面積 200 平方メートル未満の物件に限られます。大規模物件や事業用には及ばないという線引きです。

有効です。9 項により、定期借家では借賃増減請求権（32 条）を排除する特約が認められ、相場が変動しても家賃を固定できます。

有効です。2 項により電磁的記録による契約も書面契約とみなされ、4 項により事前説明事項も借主の承諾を得て電磁的方法で提供できます。

傾向としては本当です。大家は期間満了で確実に明け渡してもらえる分リスクが下がるため、家賃を抑えやすい。ただし更新がなく、再契約に応じるかは大家の自由なので、住み続けられる保証はありません（借地借家法38条1項）。業界裏話ヒント：定期借家でも再契約という形で実質的に住み続けられる場合がありますが、その際に家賃を上げられたり再契約を拒まれたりするリスクは契約書に書かれません。長く住む前提なら、再契約の条件を口頭でなく書面で確認しておくと立場が変わる

あります。大家が契約前に、契約書とは別の書面で『更新がなく期間満了で終わる』ことを説明していなければ、定期借家の定めは無効です（38条3項、5項）。その場合は普通借家として扱われ、あなたは簡単には追い出されません。業界裏話ヒント：最高裁（最判平成24.9.13）は、この事前説明書面は契約書と一体の書面では足りず、別個独立の書面でなければならないとしています。契約書の中の一条項として書かれているだけなら定期借家は成立していない可能性がある。契約書を見返して、独立した説明書面があったか確認する価値がある

原則として期間中の中途解約はできませんが、例外があります。居住用で床面積200平方メートル未満の物件なら、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情がある場合、解約を申し入れられ、申入れから1月で契約は終了します（38条7項）。業界裏話ヒント：これに反して『中途解約一切不可』とする特約は、借主に不利なので無効です（38条8項）。契約書にそう書いてあっても効きません。逆に200平方メートル以上や事業用には7項が及ばないので、その場合は契約書の中途解約条項が勝負を決める