建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
要点借地借家法 28 条は、大家による更新拒絶や解約申入れには正当事由が必要と定める。双方の使用の必要性を主軸に判断され、足りない分は立退料で補完される。
Q · 大家から「更新しません、出ていってください」と言われたら、もう出ていくしかないの？
正当事由がなければ出ていく必要はない
借地借家法 28 条により、大家が更新拒絶や解約申入れをするには「正当の事由」が必要です。正当事由は、双方が建物を使う必要性を主軸に、従前の経過・利用状況・建物の現況・立退料の申出を総合考慮して判断されます。大家側の建て替え希望や売却希望だけでは正当事由は認められにくく、足りない分は立退料（財産上の給付の申出）で補完されます。正当事由がなければ契約は同条件で法定更新され、居座っても不法占拠にはなりません。
更新時期が来て大家から「次の更新はしません、出ていってください」という手紙が届いた。多くの借家人はここで青ざめ、荷造りを考え始める。だが借地借家法 28 条を知っていれば、その手紙はただの紙切れに近いと分かる。日本の建物賃貸借では、大家が更新を拒絶するにも、解約を申し入れるにも「正当の事由」が必要で、これがなければ契約は法律上自動で更新される。しかも正当事由の中身は大家に極めて厳しい。一番の判断材料は「大家と借家人、どちらがその建物を使う必要が切実か」。あなたがそこに住んで生活基盤を築いているなら、それだけで天秤はあなた側に大きく傾く。大家側の「老朽化したから建て替えたい」「親族を住まわせたい」程度では、まず正当事由は認められない。そして最後の切り札が立退料、条文でいう「財産上の給付の申出」だ。大家は正当事由が足りない分を金で埋め合わせる。あなたが知っておくべきは、この立退料の存在と相場であり、それを知らずに引っ越し費用だけで出ていく借家人がどれほど損をしているか、である。
借地借家法 28 条は建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れに正当事由を要求する規定であり、賃貸人による 26 条 1 項の通知または解約申入れは、双方が建物の使用を必要とする事情を主軸として、従前の経過・利用状況・建物の現況・立退料の申出を考慮し、正当の事由があると認められる場合でなければ効力を生じないと定める。借家人保護のための強行的な調整規範である。
賃貸人が更新拒絶や解約をするために必要な要件です。双方が建物を使う必要性を主軸に、従前の経過・利用状況・建物の現況・立退料の申出を総合考慮して判断されます。
期間満了の 1 年前から 6 か月前までに通知する必要があります（借地借家法 26 条 1 項）。この期間を外すと、正当事由があっても法定更新が成立し契約は同条件で続きます。
普通借家は 28 条の正当事由がなければ更新拒絶できませんが、定期借家（38 条）は期間満了で更新なく終了し、正当事由も立退料も原則発生しません。契約時の書面手続の有無で分かれます。
慌てて退去せず、書面で正当事由の内容を照会し、居住・営業の必要性を裏付ける資料を集めます。正当事由がなければ明渡訴訟でも原則勝てるため、立退料交渉に持ち込めます。
店舗・事務所では立退料に移転費用・営業補償・のれん代・内装費が加算され、住居より高額になる傾向があります。28 条の財産上の給付の申出として正当事由を補完します。
保護されます。28 条は『転借人を含む』と明記しており、又借りの転借人も建物使用の必要性を主張できます。元の賃借人と同じ盾を持っています。
借家権は相続されるため、相続人も 28 条の保護を引き継ぎます。『相続人とは契約していない』という大家の主張は通らず、正当事由がなければ更新拒絶できません。
期間の定めのない契約で解約申入れに正当事由があるときは、申入れから 6 か月の経過で契約が終了します（借地借家法 27 条 1 項）。更新拒絶の場合は期間満了時が基準です。
原則として、それだけでは出ていく必要はありません。建物の老朽化や建て替え希望は正当事由の一要素にはなりますが、それ単独では足りず、あなた側の使用の必要性(28 条が筆頭に挙げる事情)と天秤にかけられます。本当に倒壊の危険があるレベルか、補修で足りるかも問われます。業界裏話ヒント:大家が『建て替え』を持ち出すときは、実は更地にして売却・高収益物件化したい本音が裏にあることが多い。その場合、立退料は住居でも賃料の半年から 1 年分、店舗なら営業補償込みで数百万円以上になることもある。建て替えと言われたら、まず立退料の話に持ち込むのが定石です
法律上の固定額はなく、ケースごとに大きく変わります。住居なら引っ越し費用＋新居の敷金礼金＋賃料差額補償で賃料の数か月分、店舗・事務所なら営業補償・移転費用・のれん代・内装費が加わり数百万円から数千万円になることもあります。28 条は『財産上の給付の申出』として立退料を正当事由の補完要素と位置づけています。業界裏話ヒント:立退料は『正当事由が弱いほど高くなる』という逆相関があります。大家側の事情が薄いほど、金で埋め合わせる額が膨らむ。だから安易に最初の提示額で妥協せず、大家の正当事由がどれだけ弱いかを見極めてから交渉するのが鉄則です
大家に正当事由がなければ、契約は従前と同じ条件で自動的に更新されます(法定更新、借地借家法 26 条)。あなたが居座っても不法占拠にはならず、堂々と住み続ける権利があります。ただし更新後は期間の定めのない契約になる点に注意。業界裏話ヒント:大家が正当事由なしに明渡訴訟を起こしても、裁判所はまず勝たせません。逆に正当事由が微妙なケースでは、裁判所が『立退料○○円の支払と引換えに明渡せ』という引換給付判決を出すことがある。つまり裁判になっても、あなたは手ぶらで追い出されるのではなく、相応の金銭を受け取って出る形になることが多いのです
普通の賃貸借契約では、借家人に不利な特約は無効になります(借地借家法 30 条、強行規定)。ただし『定期建物賃貸借契約』(38 条)を正式な手続で結んでいた場合は別で、その場合は満了で更新なく終了し、28 条の正当事由も立退料も原則発生しません。業界裏話ヒント:定期借家として有効になるには、契約とは別の書面で『更新がなく期間満了で終了する』旨を事前に説明・交付する厳格な要件があります(38 条)。この書面交付が漏れていれば、たとえ契約書に『定期』と書いてあっても普通借家として扱われ、28 条の保護が復活します。退去を迫られたら、まず定期借家の手続が正しく踏まれているかを確認してください(最新の改正状況をご確認ください)
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 更新拒絶・解約の可否 | 28 条：正当事由がなければ不可、なければ法定更新 | — |
| 立退料の要否 | 28 条：正当事由の補完要素として申出を考慮 | — |
| 借家人に不利な特約の効力 | 28 条：30 条により借家人に不利な特約は無効 | — |
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