借地借家法 第39条（取壊し予定の建物の賃貸借）

法令又は契約で一定期間後に建物を取り壊すことが明らかな場合に、取り壊し時に賃貸借が終了する特約を結べる借家形態です。借地借家法 39 条が根拠で、書面要件を満たす必要があります。

取り壊すべき事由（定期借地の期限到来や再開発決定など）を具体的に記載した書面、又は同内容の電磁的記録が必要です。事由を書かない一文や口頭合意は無効です。

定期借家（38 条）は期間満了で更新なく終了しますが、39 条は取り壊しが明らかな建物に限り取壊し時を終了時点とする特約です。終了の引き金が期間か取り壊しかが異なります。

有効です。令和 4 年施行の 39 条 3 項により、取り壊しの内容と事由を記録した電磁的記録は書面によるものとみなされます。オンライン契約でも要件を満たせます。

有効な 39 条特約があれば、賃貸借は取り壊すこととなる時に終了します。更新や正当事由の主張はできず、原則として立退料もありません。

はい。有効な 39 条特約は第 30 条を排除するため、大家は更新拒絶の正当事由（28 条）を備える必要がなく、取り壊し時に賃貸借が当然終了します。

再開発による取り壊しが法令又は契約で明らかなら使えます。都市計画決定などの客観的根拠を書面に記載することが効力要件となります。

令和 3 年（2021 年）のデジタル社会形成整備法で第 3 項が新設され、電磁的記録による特約が認められました。施行は令和 4 年（2022 年）5 月 18 日です。

はい。定期借地権（借地借家法22条）は更新がなく、期限到来で土地を更地に戻すため建物は取り壊されます。その建物を借りていた人は、39条の取り壊し特約があれば終了時に退去します。業界裏話ヒント：分譲の定期借地マンションは購入価格が安い反面、残存期間が短いほど資産価値が下がり、最後はゼロになる前提で設計されている。「安い」の正体はこの出口があるからだと知って買うかどうかで、満足度が全く変わる

39条の特約が有効なら、原則として立退料はありません。普通の借家なら大家は正当事由（借地借家法28条）を補完するため立退料を払うのが通例ですが、有効な39条特約はその正当事由自体を不要にします。業界裏話ヒント：ただし特約の添付書面に取り壊し事由が具体的に書かれていなければ（39条2項）特約は無効。その場合あなたは通常の借家人に戻り、立退料を要求できる。まず書面の不備を探すのが交渉の入口だ

無効です。39条2項は取り壊すべき事由を記載した書面（または3項の電磁的記録）を効力要件としており、口頭の合意は特約として成立しません。業界裏話ヒント：この場合あなたは通常の建物賃貸借として扱われ、契約期間が満了しても法定更新（借地借家法26条）が働き、大家は正当事由がなければ更新を拒めない。「言われただけ」なら、まだあなたは守られている側だ

気づかなかったこと自体は無効理由になりません。書面に署名した以上、原則として特約は有効です。争えるのは書面の事由記載不備（39条2項）や、そもそも取り壊しが明らかでなかった場合などに限られます。業界裏話ヒント：消費者契約の文脈では説明義務違反を主張する余地もゼロではないが、39条は形式要件さえ整えば強力に機能する。だからこそ署名前のチェックが唯一の防衛線になる