借地借家法 第22条（定期借地権）

存続期間 50 年以上を条件に、更新・期間延長・建物買取請求を排除できる借地権です。借地借家法 22 条が根拠で、満了時は更地で返還するのが原則です。

普通借地権（3 条）は原則 30 年で更新があり半永久的に続きうるのに対し、22 条の定期借地権は 50 年以上だが更新がなく、満了で確実に終了します。

原則として借地人が自費で建物を解体し更地で返します。木造でも 100 万円超、RC 造なら数百万円。契約時に積立の取り決めがない物件も多く注意が必要です。

組めますが審査は厳しく、借入期間も存続期間内に縛られます。満了で価値がゼロに収束する担保とみなされるためです。借換えや売却時にも影響します。

有効です。2022 年施行の 22 条 2 項により、内容を記録した電磁的記録による特約は書面によるものとみなされます。電子契約での設定が可能になりました。

できません。一般定期借地権は 50 年以上が成立要件で、これを下回ると 22 条の定期借地権としては成立せず、普通借地権に戻る余地があります。

相続できますが、引き継ぐのは残り期間つきの利用権と将来の解体義務です。残存期間が短いと売却も困難なため、相続放棄も含めた早期判断が必要です。

23 条の事業用は事業用建物に限定され期間も 10〜50 年です。22 条の一般定期借地権は用途を問わず居住も可能で、50 年以上が要件です。

一概に損ではない。土地代がない分2割前後安く都心の好立地に住め、固定資産税も建物分だけで済む。問題は出口だ。22条の一般定期借地権は満了で更地返還が原則なので、年数が経つほど資産価値が下がり、最後はゼロに近づく。業界裏話ヒント：プロが見るのは「残存期間と築年数の差」。残り20年を切った定借物件は売却も賃貸も急に難しくなり、ローンも組みにくい。住む年数が読めている人向けの商品だと割り切れるかが分かれ目

本条の一般定期借地権で更新なし・買取請求なしの特約があれば、原則として自費で解体し更地で返す。地主が同意すれば再契約や継続もありうるが、それは権利ではなく交渉次第。業界裏話ヒント：解体費は木造でも100万円超、RC造なら数百万円かかる。契約時に「満了時の解体費を誰がどう積み立てるか」を取り決めていない物件が驚くほど多い。買う前に解体費の見積もりを取り、その分を実質コストに足して損得を計算するのが鉄則

無効になりうる。本条は更新・延長・買取請求を排除する特約について、公正証書による等の書面、2022年からは電磁的記録によることを要件にしている。書面の体裁を満たさない特約は、9条・16条の強行規定により借地権者に不利な特約として効力を否定され、普通借地権として更新が認められる余地がある。業界裏話ヒント：地主側のミスでこの書面要件を欠くと、半永久的に返ってこない普通借地権に化けることがある。設定する側こそ公正証書を強く勧める理由がここにある