要点借地借家法 24 条は、設定後 30 年以上を経た日に建物を地主が相当の対価で買い取り、借地権を消滅させる建物譲渡特約付借地権を定める。更地返還の一般定期借地と異なり建物は存続する。
Q · 土地を一度貸したら、もう二度と戻ってこないんですか？
いいえ、24 条の特約なら 30 年後に建物ごと回収できます
借地借家法 24 条の建物譲渡特約付借地権では、借地権設定後 30 年以上を経過した日に、地主が借地上の建物を相当の対価で買い取る旨をあらかじめ約定できます。譲渡が実行されると借地権は消滅し、土地と建物が地主に戻ります。通常の借地のような正当事由（9 条）は不要です。ただし借地人や建物賃借人は、消滅後も使用を継続している場合に請求すれば、期間の定めのない賃貸借が成立したとみなされ（2 項）、賃借人として住み続けられます。
土地を人に貸したら、もう二度と返ってこない。そう信じて空き地を遊ばせたまま固定資産税だけ払い続けている地主は多い。借地借家法 24 条は、その諦めを正面から崩す。通常の借地は、契約期間が切れても借地人が建物を持っている限り、地主側に「正当事由」（更新を拒める正当な理由）がなければ更新を拒めず、事実上、土地が半永久的に拘束される。だが 24 条の建物譲渡特約付借地権は違う。設定から 30 年以上経った日に、地主が建物を相当の対価で買い取る、と最初に約束しておく。その瞬間に借地権は消滅し、土地と建物が地主の手に戻る。借地人を手厚く守る 9 条の強行規定を、この特約だけは堂々と突破できる。あなたが地主なら、これは出口の見える土地活用だ。あなたが借地人なら、30 年後に建物を手放す前提の契約だと知らずにサインすれば、人生設計と相続計画が狂う。
建物譲渡特約付借地権とは、借地借家法 24 条に基づき、借地権の設定後 30 年以上を経過した日に、借地上の建物を地主が相当の対価で買い取る旨を予め約定し、その譲渡によって借地権を消滅させる類型の借地権をいう。9 条の強行規定にかかわらず設定でき、更地返還型の一般定期借地権とは異なり建物を存続させたまま移転する点に特徴がある。
AI 輔助整理，以條文原文為準
借地借家法 24 条に基づく定期借地権の一種で、設定後 30 年以上を経た日に地主が建物を相当の対価で買い取り、借地権を消滅させる特約を付けたものです。更地返還ではなく建物を存続させる点が特徴です。
特約の効力が生じるのは設定後 30 年以上を経過した日です（24 条 1 項）。30 年未満を譲渡日とする設定は認められず、最低 30 年の存続が保証される設計です。
法律上は「相当の対価」とのみ定められ、具体的な算定は契約で取り決めます。建物の時価や残存価値を基準とするのが一般的で、後の紛争を避けるため算定方法を契約書に明記しておくことが重要です。
借地権自体は建物の登記により対抗力を備えられます。将来の建物譲渡を確実にするため、譲渡予約の仮登記を併用する実務もあります。詳細は専門家への確認が必要です。
地主は土地を死蔵せず活用しつつ 30 年後に建物ごと確実に回収でき、借地人は建物取壊し費用を負わずに済みます。更地返還型より双方の負担が軽い点が利点です。
30 年以上経過後の建物譲渡で消滅する仕組みのため、原則として中途解約は予定されていません。当事者の新たな合意があれば別途の処理は可能ですが、相手方の同意が前提です。
借地期間中は土地の固定資産税を地主、建物の固定資産税を建物所有者である借地人が負担するのが原則です。建物が地主に譲渡された後は建物分も地主負担に移ります。
借地権は財産権として相続の対象となり、相続人が借地人の地位を承継します。建物譲渡特約も承継され、設定後 30 年以上を経過した日に同様に発動します。
出口が正反対です。22 条の一般定期借地権は 50 年以上で期間満了時に建物を取り壊して更地で返すのに対し、24 条は 30 年以上で建物を取り壊さず地主に譲渡して借地権を消滅させます。建物が無駄にならない点が特徴です。業界裏話ヒント：実務では 22 条と 24 条を組み合わせ、節目で譲渡特約を発動させる設計も使われます。どの定期借地を選ぶかで税務上の評価や 30 年後の現金需要が大きく変わるので、契約類型の名前を契約前に必ず確認してください
続きません。24 条 1 項の特約は「相当の対価で譲渡する」ことをあらかじめ定めるもので、譲渡が実行されれば借地権は消滅します。地主の資金不足は借地人を守る根拠にはなりません。業界裏話ヒント：だからこそ住み続けたい借地人の本当の武器は 2 項の継続請求権です。譲渡で所有を失っても、請求すれば期間の定めのない賃貸借が成立したとみなされ、家賃に不服があれば裁判所が決めます。所有から賃借への移行を支える安全網です
ただちに追い出されるわけではありません。24 条 2 項は、建物の賃借人で消滅後も使用を継続している者が請求したときも、地主との間で期間の定めのない賃貸借が成立したとみなすと定めています。あなた自身に継続の道があります。業界裏話ヒント：店子はこの権利を知らないことが多く、大家の都合で当然に出ていくものと諦めがちです。請求という能動的な一手を打てるかどうかで、営業を続けられるかが分かれます
できます。24 条 3 項は、特約がある場合に借地権者または建物賃借人と地主が 38 条 1 項の定期建物賃貸借契約を結んだときは、2 項のみなし賃貸借ではなくその定期借家の定めに従うとしています。業界裏話ヒント：これは地主にとって重要な出口設計です。2 項のみなし賃貸借は期間の定めがなく終了させにくいですが、3 項で定期借家に切り替えれば期間満了で確実に明渡しを受けられます。回収後の運用自由度が段違いになります
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 根拠条文と最低存続期間 | 24 条：建物譲渡特約付借地権、設定後 30 年以上 | — |
| 期間満了・消滅時の建物の扱い | 建物を相当の対価で地主に譲渡（存続） | — |
| 用途の限定 | 用途を問わない | — |
| 消滅後の継続居住・営業 | 2 項の請求でみなし賃貸借として継続可 | — |
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