マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第98条（保証業務に係る契約の締結の制限）

解説

管理会社が修繕積立金を使い込んでも保証があるから大丈夫。そう思っている区分所有者は多い。ただ、その保証の正体を知っている人は少ない。管理会社が加入する保証は、多くの場合、国土交通大臣の指定法人（業界団体）が会員の管理業者に提供する「保証業務」である。本条は、この指定法人が引き受ける保証債務の合計額に上限を設けている。上限額は国土交通省令で定められ、それを超える契約は結べない。保証の原資には限りがあるため、引き受けすぎて保証人が共倒れになる事態を防ぐ仕組みである。あなたにとっての意味は単純だ。保証は無限の保険ではなく、上限付きの安全網にすぎない。しかも個々の管理組合への保証額は、原則として管理費等の一定月数分を基準に決まることが多い。数年分の積立金を一気に失った場合、保証だけでは埋まらない部分が残りうる。本当に資産を守るのは、保証より先に、通帳と印鑑を誰が握っているかの確認である。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律98条は、保証業務の承認を受けた指定法人が、社員であるマンション管理業者との間で締結する保証契約について、保証債務の合計額が国土交通省令で定める額を超えることとなる場合に当該契約の締結を禁止する規定である。保証人たる指定法人の財務的な健全性を確保し、保証制度の空洞化を防ぐことを目的とする。

こんなときに使う

• 理事長に就任した最初の総会で「管理会社は保証に入っているので安心です」と説明された。保証の上限額はいくらか、何か月分をカバーするのか、そう質問できる理事は少ない。その一問で、管理会社の説明担当者の顔つきが変わる
• フロント担当者による着服が発覚した。被害額は修繕積立金の約二年分。保証で戻るのは、契約で定められた保証額の範囲までにとどまる可能性がある。残りは着服した本人と管理会社への損害賠償請求で回収するしかない
• もし管理会社が倒産し、収納口座に入っていた今月分の管理費が宙に浮いたら、どうなる？ 保証契約の有無と保証額の確認、指定法人への請求手続の把握。総会を待たず、理事会で今週中に着手する必要がある
• あなたは中小の管理会社の経営者で、受託棟数を一気に増やそうとしている。指定法人の保証枠には全体の上限があり、新規の保証契約がすぐに通るとは限らない。保証なしで収納口座を使う運用は、分別管理の方法の選択肢を狭める

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管理委託契約書と保証契約の書面を取り寄せ、保証額と対象口座を確認する2. 保管口座の名義と、印鑑・キャッシュカードの保管者を即日確認する3. 着服の疑いがあれば、通帳の写しと残高証明で被害額を確定させ、指定法人への保証請求と管理会社への損害賠償請求（民法709条・715条）を並行して準備する4. 保証で埋まらない部分は弁護士に相談し、回収の見込みを試算する

訴えられた側：1. 管理業者として、保証契約が有効で保証額が受託資金に見合っているかを点検する2. 保証枠を確保できない場合は、収納口座を経由しない分別管理の方法への切り替えを検討する3. 社員の着服が判明したら、管理組合への報告と保証請求への協力を速やかに行い、隠蔽しない。初動の遅れは行政処分（法82条以下）のリスクを高める（最新の改正状況をご確認ください）

時効（請求できる期限）：特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される。着服による不法行為の損害賠償請求は、損害と加害者を知った時から3年（民法724条）。保証請求の手続期限は保証契約と指定法人の規程で確認すること

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定（法律第149号）に伴い、指定法人の保証業務に関する規定の一部として設けられた