マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第76条（財産の分別管理）

解説

修繕積立金の残高が数千万円、億単位になるマンションは珍しくない。それでも、そのお金がどの口座に、誰の名義で入っているかを把握している区分所有者はほとんどいない。マンション管理適正化法76条は、管理会社（法律上はマンション管理業者）に、修繕積立金と管理費を自社のお金とも、ほかのマンションのお金とも混ぜず、国土交通省令が定める方法で分けて管理するよう義務づけている。具体的な方法は施行規則87条にある。たとえば、管理組合名義の保管口座の印鑑や通帳を、管理会社は原則として持ってはならない。管理会社名義の収納口座を使う場合は、1か月分以上の保証契約が必要になる。つまり、通帳を管理会社に預けたままの状態は「信頼関係」ではなく、法律が想定していない危険な状態なのだ。次の理事会で口座の名義と印鑑の保管者を確認する。それだけで、横領事件の大半は起こる前に防げる。

法的な位置づけ

マンション管理適正化法76条は、マンション管理業者が管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産について、国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産および他の管理組合の財産と分別して管理すべき義務を定める規定である。具体的な管理方法、印鑑等の管理禁止、保証契約の要件は同法施行規則87条に委ねられている。

こんなときに使う

• 輪番で理事になった初めての理事会。管理会社の担当者が「通帳と印鑑は弊社で責任を持ってお預かりしております」と笑顔で言う。施行規則87条4項のもとでは、保管口座の印鑑と通帳を管理会社がまとめて持つことは原則として認められない。その場で質問できるかどうかで、10年後の積立金残高が変わりうる
• もし管理会社のフロント担当者が積立金を少しずつ引き出していて、それが5年後の大規模修繕の直前に発覚したら、どうなる？ 工事費が足りなくなり、一戸あたり数十万円の一時金徴収案が総会にかけられる。管理会社の分別管理違反と賠償責任を追及する根拠はこの条文にある
• あなたは中堅管理会社の経理担当だ。月末の資金繰りが苦しく、上司から「複数の管理組合の収納口座の残高を、一時的に会社の運転資金に回せないか」と打診された。一日だけ借りても、それは分別管理違反だ。業務上横領に問われる可能性もある
• 残高証明書の数字と、管理会社が出した月次報告書の数字が合わない。翌月の理事会まであと10日しかない。銀行への直接照会を理事長名義で今週中に出せるかが勝負になる
• 管理会社が倒産した。管理会社名義の収納口座に、まだ移し替えていない今月分の管理費が残っている。取り戻せるかどうかは、保証契約が結ばれていたかにかかっている

取るべき行動

被害を受けた側：1. 理事長名義で、取引銀行に保管口座の残高証明書を直接請求し、管理会社の月次報告書（施行規則87条5項の書面）と突き合わせる2. 差額があれば、通帳と印鑑の現物の所在を確認し、管理会社に書面で説明を求める3. 国土交通省の地方整備局などに76条違反として申告し、指示処分などを求める4. 横領の疑いが強ければ刑事告訴（刑法253条）と損害賠償請求（民法709条、715条）を並行して進め、保証会社への請求も検討する

訴えられた側：1. 自社の運用を施行規則87条の方式（収納口座と保管口座の使い分け、印鑑の保管禁止、保証契約）と一つずつ照らし合わせ、不備を洗い出す2. 不備があれば行政から指摘される前に是正し、是正の経緯を記録に残す3. 社員の不正が疑われる場合は、すぐに当該社員を口座の権限から外し、管理組合へ速やかに報告する。隠せば会社自体の責任が重くなる4. 管理組合との補償協議と保証会社への連絡を同時に進める

時効（請求できる期限）：分別管理義務そのものに時効はない。横領による損害賠償請求は、損害と加害者を知った時から3年、不法行為の時から20年（民法724条）。委託契約違反として請求する場合は、権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年（民法166条）。業務上横領の公訴時効は7年（刑事訴訟法250条）。月次の収支報告書は翌月末日までに交付される（施行規則87条5項、最新の改正状況をご確認ください）

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定に伴い、マンション管理業者の財産の分別管理義務として規定された
2. 2.平成21年（2009年） 改正：本条を受けた施行規則87条の分別管理の方法が見直され（平成22年5月1日施行）、収納口座と保管口座の区分、印鑑等の管理禁止、保証契約の要件が整理された（本条本文ではなく省令の改正）