マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第81条（指示）
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- 国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該マンション管理業者に対し、必要な指示をすることができる。
- 一業務に関し、管理組合又はマンションの区分所有者等に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき。
- 二業務に関し、その公正を害する行為をしたとき、又はその公正を害するおそれが大であるとき。
- 三業務に関し他の法令に違反し、マンション管理業者として不適当であると認められるとき。
- 四管理業務主任者が第六十四条又は第六十五条第一項の規定による処分を受けた場合において、マンション管理業者の責めに帰すべき理由があるとき。
この条文の基本情報
指示とは何ですか？
定義指示とは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第81条に定められた規定で、「国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該マンション管理業者に対し、必要な指示をすることがで…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第81条（指示）は、日本のマンションの管理の適正化の推進に関する法律に含まれる条文です。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第81条の条文原文は「国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該マンション管理業者に対し、必要な指示をすることがで…」で始まります。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第81条は第五章 マンション管理業に置かれています。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律の公布日は平成12年12月8日です。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第81条の前の条はマンションの管理の適正化の推進に関する法律第80条です。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第81条の次の条はマンションの管理の適正化の推進に関する法律第82条です。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第81条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）第81条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC1000000149 - 本サイト収録
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）第81条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/412AC1000000149/81
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点マンション管理適正化法81条は、管理業者が管理組合等に損害を与えたときや法令違反をしたとき、国土交通大臣が必要な指示をできると定める。
Q · 管理会社が修繕積立金をずさんに扱っていたら、国は何かしてくれるの？
国交大臣が是正を指示でき、従わなければ業務停止へ進む
マンション管理適正化法81条により、国土交通大臣は、管理業者が管理組合等に損害を与えたときや、そのおそれが大きいとき、公正を害する行為をしたとき、同法に違反したときなどに「必要な指示」を出せます。指示は監督処分の最も軽い段階ですが、従わなければ82条の業務停止命令、さらに83条の登録取消しへと進みます。なお、指示は損害賠償を命じるものではないため、お金の回収は民事上の請求として別に進める必要があります。
解説
修繕積立金の口座から数千万円が消えた、重要事項の説明もないまま管理委託契約が更新されていた。マンションでこういう事件が表に出ると、住民はまず「警察か、裁判か」と考える。だが、その前に使える手がある。マンション管理業者は国土交通大臣の登録を受けて営業している。本条は、その業者が管理組合や区分所有者に損害を与えたとき、または与えるおそれが大きいとき、公正を害したとき、他の法令に違反したとき、管理業務主任者の処分について業者にも責任があるとき、そしてこの法律に違反したときに、大臣が「必要な指示」（役所が業者に直接出す是正命令のようなもの）を出せると定める。指示は、監督処分の段階では一番下の段にあたる。ただし指示に従わなければ、次の条文の業務停止、さらにその先の登録取消しへと進む道が開く。住民の側にとって大事なのは、民事訴訟で何年も争わなくても、行政の監督権限を動かすだけで業者の態度が変わる場面があるという点だ。業者が恐れているのは住民の怒りではない。登録を失うことである。
法的な位置づけ
マンション管理適正化法81条は、国土交通大臣の登録を受けたマンション管理業者に対する指示処分を定める規定である。損害の発生又はそのおそれ、業務の公正を害する行為、他法令違反、管理業務主任者の処分に関する業者の帰責事由、同法違反のいずれかがある場合に、大臣が必要な指示をできる。業務停止命令（82条）、登録取消し（83条）に先立つ監督処分の第一段階として機能する。
よくある質問 AI による整理
Q1マンション管理業者への指示処分とは？
国土交通大臣が、問題のあるマンション管理業者に業務の是正を求める行政処分です。マンション管理適正化法81条が根拠で、監督処分の中で最も軽い段階にあたります。
Q2管理会社の行政処分歴はどこで調べられる？
国土交通省は監督処分の情報を公表しており、ウェブ上の検索システムで業者名から確認できる場合があります。管理会社を選ぶ前や契約を更新する前に確認しておくと安心です。
Q3指示処分に従わないとどうなる？
指示に従わないことは、82条の業務停止命令の理由になります。さらに業務停止命令に違反したり、情状が特に重かったりすると、83条で登録取消しへと進みます。
Q4管理会社の不正は国土交通省に通報できる？
できます。実務は地方整備局などが担当しています。資料を添えて情報提供するほか、行政手続法36条の3に基づく「処分等の求め」を申し出る方法もあります。
Q5管理会社が修繕積立金を混ぜて管理するのは違法？
財産の分別管理義務を定めた76条に違反するおそれがあります。同法の規定に違反すれば、81条の指示処分の対象となりえます。
Q6管理業務主任者の不祥事で会社も処分される？
主任者が64条や65条1項の処分を受け、会社の責めに帰すべき理由があれば、81条4号により会社自体が指示の対象になります。
Q7指示処分の前に業者は反論できる？
不利益処分の前には、行政手続法13条により弁明の機会が与えられるのが原則です。業者は是正措置や再発防止策を書面で示すことができます。
Q8指示処分が出たら管理委託契約は解除できる？
指示が出ても契約は自動的には終了しません。解除するには、契約条項に基づくか債務不履行を理由として、総会の決議など所定の手続を踏む必要があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1管理会社がおかしいと思ったら、どこに言えばいいんですか？
マンション管理業者の監督は国土交通大臣の権限で、実務は各地方整備局などが担当している（法81条以下）。資料を添えて情報提供すれば、調査の端緒になりうる。実務のポイント：感情的な苦情よりも「法76条の分別管理違反の疑い」のように条文と事実を対応させた書面のほうが、担当官は動きやすい。調査するかどうかの判断材料が最初からそろうからだ
Q2指示処分が出たら、管理組合にお金が戻ってくるんですか？
戻ってこない。指示は業者の業務を是正させる行政処分であり、賠償を命じるものではない。お金を取り戻すには、委託契約の債務不履行（民法415条）などで別に請求する必要がある。実務のポイント：ただし、指示が出たという事実は民事交渉で強い圧力になる。業者は業務停止（法82条）へ進むことを避けたいので、行政処分が出た直後は示談に応じやすくなる時期である
Q3担当者が勝手にやったことなのに、会社まで処分されるんですか？
されうる。管理業務主任者が法64条または65条1項で処分を受け、会社にも帰責事由があれば、本条4号で会社が指示の対象になる。実務のポイント：行政が見るのは、担当者個人の悪さよりも会社のチェック体制である。社内研修の記録やダブルチェックの運用記録を日頃から残している会社は、同じ不祥事でも弁明のときに立場がまったく違う
間違えやすい点 AI による整理
- 「指示を受けても罰金があるわけではないし、軽い処分だ」と考える業者は多い。だが指示に従わないことは、業務停止命令（法82条）の理由になる。さらに監督処分の情報は国土交通省の公開検索システムで誰でも見られる形で公表されうるので、次の管理会社選びのときに管理組合が真っ先に調べる経歴に残る。指示を軽く見る業者は、自分の評判の重さを分かっていない
- 住民の側は「行政に訴えれば損害を賠償してもらえる」と期待しがちだが、そもそもの前提がずれている。指示は業者の今後の業務を正すための行政処分であり、管理組合への賠償を命じるものではない。お金を取り戻すには、管理委託契約上の債務不履行（民法415条）や不法行為（民法709条）で別に請求する必要がある。行政ルートと民事ルートは別々に進めるもので、どちらか一方を選ぶものではない
- 区分所有者から見れば、管理会社の担当者の不手際は「担当が悪い」で終わる話である。法律から見れば、主任者の処分について会社側に帰責事由があれば、会社そのものが指示の対象になる（本条4号）。担当者を替えて終わりにしようとする会社の説明をうのみにすると、組織の問題がそのまま残る
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 処分の内容 | 81条：必要な指示（業務の是正を求める） | 82条：業務の全部又は一部の停止命令 83条：登録の取消し |
| 監督処分の段階 | 第一段階（最も軽い） | 第二段階 最終段階（市場からの退場） |
| 主なきっかけ | 損害・公正侵害・他法令違反・主任者処分の帰責事由・同法違反 | 81条の指示に従わないことなど 不正な手段による登録、業務停止命令違反、情状が特に重いときなど |
| 管理組合への影響 | 管理業務は継続し、是正を待つ | 停止期間中は業務が止まり、代替手配が必要になりうる 管理会社の変更が事実上必須 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾では管理維護公司に登記証の取得を求め、違反には地方主管機関による罰鍰を科す。日本のような「指示」を一段目とする段階構造は明文上目立たない
韓国も住宅管理業者に登録制を採り、違反には営業停止や登録取消しなどの行政処分を予定している
ドイツは住宅管理業者を営業法上の許可制とし、区分所有法上は認証管理者制度を設ける。監督は営業監督庁が担う
米国は連邦法ではなく州ごとに管理者の免許制を設ける。州によって規制の有無や強さが大きく異なる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 理事長になって初めて通帳を確認したところ、管理会社名義の口座に管理費と修繕積立金が混ざって入金されていた。財産の分別管理（法76条）違反の疑いがある。民事上の請求とは別ルートで、地方整備局に情報提供すれば、本条の指示に向けた調査が動きうる
- 管理会社の担当者が、自分の知り合いの工事業者にだけ相見積もりを取らせず、大規模修繕を割高で発注させようとしていた。これは本条2号の「公正を害する行為」に当たりうる。総会の決議が終わる前に気付けるかどうかで、結果は大きく変わる
- もし、あなたが勤めるマンション管理会社に地方整備局から報告の求めが届いたら、どうなる？ 回答の中身とスピードが、指示で止まるか業務停止まで進むかの分かれ目になる。担当者一人の不始末で済むと考えるのは危ない
- 管理業務主任者が重要事項説明を他人任せにして事務禁止処分を受けた。会社は「本人の問題」と言い張るが、会社の監督体制に落ち度があれば、本条4号で会社自体が指示の対象になる
- 管理委託契約の更新を決める総会まで、あと3週間。前年度の管理事務の報告（法77条）がまだ一度も行われていない。報告がないまま更新決議に進むのか、それとも行政への情報提供と契約見直しを同時に進めるのか、理事会はいま決めなければならない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 通帳の写し、管理事務の報告書、重要事項説明書、メールなど、事実を示す資料を理事会で保全する2. 該当しそうな違反（分別管理、報告義務、重要事項説明など）を整理し、管轄の地方整備局に情報提供する。法令違反を是正する処分を求める「処分等の求め」（行政手続法36条の3）の申出も選べる3. 損害の回収は、別ルートとして民法415条または709条で請求を準備する4. 管理会社の変更を検討する場合は、総会決議の段取りを同時に進める
訴えられた側：1. 行政から報告を求められたら（法85条）、事実関係を社内で速やかに調べ、正確に回答する。虚偽報告は罰則の対象になる2. 不利益処分の前には弁明の機会が与えられる（行政手続法13条）。是正措置と再発防止策を書面で示す3. 管理組合への損害は早めに補塡し、関係を修復しておくと、処分の重さの判断にも影響しうる4. 処分に不服がある場合は審査請求または取消訴訟を検討する
時効（請求できる期限）：本条の指示そのものに時効はない。管理会社への損害賠償請求は、契約責任・不法行為ともに一般の消滅時効（民法166条：知った時から5年、権利を行使できる時から10年／民法724条：損害および加害者を知った時から3年、行為時から20年）が適用される。業者が指示に不服を申し立てる場合、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分を知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）である（最新の改正状況をご確認ください）
学説
段階的監督処分論（行政法の一般的理解）：登録制業種の監督処分は、指示・業務停止・登録取消しの順に重くなる段階構造を取り、違反の程度と是正の見込みに応じて選択される。本条の指示は、業務を継続させながら是正を促す最も軽い手段と位置づけられる。
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定により、マンション管理業者の登録制度と、指示・業務停止・登録取消しの監督処分の仕組みが設けられた。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第82条指示違反等による業務停止命令
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第83条登録取消し、監督処分の最上段
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第76条財産の分別管理義務、典型的違反類型
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第64条管理業務主任者への指示、4号の前提
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第85条業者への報告徴収、処分前の調査
- 行政手続法 第13条不利益処分前の弁明の機会付与
- 行政手続法 第36条の3何人も法令違反是正の処分を求めうる
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