マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第80条（秘密保持義務）

解説

あなたが管理費を何か月滞納しているか、どの部屋で水漏れ事故があったか、誰が理事会で何を言ったか。マンション管理会社はこうした情報を毎日扱っている。その会社には、本条で正当な理由のない漏洩が禁止されている。ポイントは三つある。第一に、守られるのは「業務に関して知り得た秘密」であり、氏名や電話番号に限られない。家族構成、滞納歴、苦情の内容、修繕の見積額も対象になりうる。第二に、義務は管理業者でなくなった後も続く。登録を廃止した会社、契約を解除された会社も、過去の情報を売ってはならない。第三に、現場のフロント担当者のような従業者には、別の条文（同法87条）で同じ義務が課されている。管理会社の担当者が隣人に「あの部屋、滞納してるんですよ」と漏らしたら、それは雑談ではなく法律違反の入口である。この線引きを知っていれば、あなたは「仕方ない」で済ませる側から、記録を残して管理組合と行政に動いてもらう側に立てる。

法的な位置づけ

マンション管理適正化法80条は、マンション管理業者の秘密保持義務を定める規定である。管理業者は、正当な理由なく、業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならず、この義務は登録廃止や契約終了などにより管理業者でなくなった後も存続する。対象は個人情報に限られず、管理組合の内部事情なども含みうる。

こんなときに使う

• エレベーターで管理会社のフロント担当者と一緒になった別の住人から、翌日「お宅、管理費のことで大変なんですって？」と言われた。滞納の事実はたしかにあった。それでも、担当者がそれを第三者に話した時点で、秘密保持義務違反を問題にできる余地がある
• 契約を切った旧管理会社から、半年後に系列の不動産仲介会社の営業電話が来た。「売却をご検討では」と、あなたの部屋番号と築年数、ローン残高をにおわせる口ぶりで。管理業者でなくなった後も義務は続く。どこから情報が流れたのか、記録を残す価値がある
• 管理会社の担当として、総会資料に滞納者の部屋番号を載せるよう理事長から指示されたら、どうする？ 管理組合への報告は委託業務の範囲だが、全区分所有者への配布資料に個人を特定できる形で載せるかは別問題で、実務上も判断が分かれる。指示は書面で受け、規約上の根拠を確認しておくこと
• 理事を務めるあなたの元に、住人から「管理会社が私の苦情内容を当事者の隣人に伝えた」と抗議が来た。総会まであと2週間。管理会社に事実確認を書面で求め、回答期限を切らないと、組合全体の不信感に飛び火する
• 管理会社を辞めて独立した元社員が、前職で担当していたマンションの理事長名簿を使って営業を始めた。会社だけでなく従業者だった本人にも、辞めた後まで同じ義務がかかっている

取るべき行動

被害を受けた側：1. 誰が、いつ、誰に、何を話したかを、その日のうちにメモ・録音・LINE のスクショで残す2. 理事会（管理組合）に報告し、組合名義で管理会社に書面の事実確認と再発防止策を求める。委託契約の当事者は組合だからである3. 回答が不誠実なら、管理業者を登録する国土交通省の地方整備局等へ情報提供する4. 精神的苦痛などの損害は民法709条で請求を検討する。刑事告訴をするなら期間制限に注意する

訴えられた側：1. 開示が「正当な理由」にあたるか（法令に基づく照会、管理組合への業務報告、本人の同意など）をまず整理する2. 理事長の指示による開示なら、指示書面と規約上の根拠を確保する3. 担当者個人の失言なら、会社として事実関係を調べ、謝罪と再発防止策を書面で示す。放置すると指示・業務停止など行政処分の材料になる4. 社内の情報管理規程と研修記録を整え、組織として管理していたことを示せるようにしておく

時効（請求できる期限）：本条違反の罰則については、同法の罰則規定で罰金刑が定められ、告訴が必要な親告罪とされている（最新の改正状況をご確認ください）。告訴期間は原則、犯人を知った日から6か月（刑事訴訟法235条）。民事の損害賠償は、損害および加害者を知った時から3年、不法行為の時から20年（民法724条）

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定に伴い、マンション管理業者の秘密保持義務として新設された。その後の改正による本条への影響の有無は要検証