マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第42条（秘密保持義務）

解説

管理組合の顧問として入ったマンション管理士の手元には、驚くほど生々しい情報が集まる。管理費を何か月滞納しているのは誰か、理事会で誰と誰が揉めているか、大規模修繕の入札で業者がいくら出したか、修繕積立金がどれだけ足りないか。法律は、この情報の重さを分かったうえで、マンション管理士に「正当な理由なく漏らすな」と命じている。しかも登録をやめた後も、この義務は消えない。違反すれば刑事罰があり、国土交通大臣による登録取消しもありうる。押さえておくべきは、縛られるのが「マンション管理士」の登録を受けた人だという点だ。マンション管理士は名称独占資格（資格がないとその名前を名乗れないが、業務自体は誰でもできる資格）である。つまり、無資格の「マンションコンサルタント」に同じ相談をした場合、本条の刑事罰による守りはない。誰に情報を渡すかを選ぶ段階で、あなたの守られ方はもう変わっている

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第42条は、マンション管理士の秘密保持義務を定める規定である。マンション管理士は正当な理由なく業務上知り得た秘密を漏らしてはならず、この義務はマンション管理士でなくなった後も存続する。名称独占資格の登録者に対して課される法定の行為規範である。

こんなときに使う

• 管理組合の顧問マンション管理士が、懇親会の席で「302号室はもう半年滞納してるんですよ」と他の住民に話した。滞納は事実でも、業務で知った秘密を漏らした以上、本条違反に当たりうる。滞納者本人は管理組合にも管理士にも責任を問える立場にある
• もし、顧問先マンションの修繕積立金の深刻な不足を、管理士が知り合いの不動産業者に「あそこは近々一時金を徴収するから売りが出る」と教えていたとしたら？ 住民の資産価値にじかに響く情報の横流しで、本条違反に加えて民事上の損害賠償の問題にもなる
• あなたはマンション管理士として10年間顧問を務め、登録を抹消して引退した。ブログに「昔担当したタワマンの理事長はひどかった」と、建物が特定できる書き方で投稿した。資格を失った後でも、本条の義務は続いている
• 理事会の内部資料が外部に漏れ、出所は顧問の管理士らしいと分かった。秘密漏示の罪は告訴がなければ起訴できない親告罪とされている。告訴期間は犯人を知った日から6か月。迷っている時間はあまりない
• 管理組合同士のトラブルで、相手方の弁護士から「元顧問の管理士に事情を聴きたい」と連絡が来た。法令に基づく照会や本人の同意があるときは、正当な理由になりうる。ただ、どこまで話してよいかの線引きは個別判断で、実務上も解釈が分かれる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 漏れた内容、聞いた相手、日時、場所を記録し、伝え聞いた住民の証言やメッセージのスクショを確保2. 漏らしたのが登録マンション管理士か、管理会社の担当者かを確認（根拠条文と窓口が変わる） 3. 管理組合として顧問契約の守秘条項を確認し、契約解除や損害賠償を検討4. 悪質な場合は国土交通省への情報提供（登録取消し等の処分を促す）と刑事告訴を並行して検討

訴えられた側：1. 開示した経緯が「正当な理由」（本人の同意、法令に基づく照会、管理組合の機関決定に基づく報告など）に当たるか整理する2. 開示先と範囲を特定し、それ以上広がらないよう相手に削除を求める3. 被害者への謝罪と被害回復を早めに行う。親告罪とされているため、告訴前の誠実な対応がとりわけ重要4. 登録取消しを避けるため、弁護士に相談して事実関係を説明できるようにする

時効（請求できる期限）：親告罪の告訴期間は犯人を知った日から6か月（刑事訴訟法235条）。民事の損害賠償は損害と加害者を知った時から3年、行為時から20年（民法724条）。顧問契約上の債務不履行は一般消滅時効（民法166条、知った時から5年または行使できる時から10年）。罰則の内容（1年以下の拘禁刑または30万円以下の罰金、親告罪）は最新の改正状況をご確認ください

学説

一般的理解：本条の「正当な理由」には、本人の同意、法令に基づく照会への回答、管理組合の機関決定に基づく報告などが含まれると解されている。範囲の線引きは個別判断で、明確な基準を示した判例は確認できない。

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定とともに、マンション管理士の秘密保持義務として設けられた