マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第40条（信用失墜行為の禁止）

解説

条文は一行だけで、罰則の数字も書かれていない。だから軽く見られがちだが、マンション管理士にとっては資格を失う入口になる条文である。本条に違反すると、国土交通大臣は登録を取り消すか、期間を決めて「マンション管理士」の名称を使うことを止めさせることができる（33条2項）。登録を取り消されると、一定期間は登録し直すこともできない（30条）。何が「信用を傷つける行為」にあたるかは、条文に一つも挙げられていない。要点はこの曖昧さにある。大規模修繕の業者選びで、施工会社から裏で紹介料を受け取る。特定の理事とだけ組んで、総会の判断材料を偏らせる。こうした行為は典型例である。さらに実務上は、仕事と関係のない不祥事まで含まれうると解されている。区分所有者のあなたにとっては、雇ったコンサルタントを測る物差しになる。管理士のあなたにとっては、受け取った一枚の領収書が看板を外させうるということだ。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第40条は、マンション管理士の信用失墜行為を禁止する規定である。禁止される行為は条文上列挙されておらず、職務上の行為に限らず資格者全体の信用を損なう行為を包括的に対象とする。違反は同法33条2項に基づく登録取消しまたは名称使用停止の処分事由となる。

こんなときに使う

• 築30年のマンションで大規模修繕の見積りを取ったら、管理組合が依頼したコンサルタントが推した施工会社だけが、なぜか毎回最安値ぎりぎりで落札する。後になって、そのコンサルタントが施工会社から「紹介料」を受け取っていたと分かった。管理組合の代わりに業者を選ぶはずの立場で、業者から報酬をもらっていた。本条の典型的な射程である
• あなたはマンション管理士として三つの管理組合と顧問契約を結んでいる。そのうち一つの修繕工事で、知り合いの設計事務所を推薦し、謝礼として商品券を受け取った。金額は5万円。「この程度なら」と思った瞬間が、登録取消しの判断材料になりうる
• もし、顧問をしているマンション管理士が飲酒運転で逮捕され、実名で報道されたら、資格はどうなる？ 職務とは関係がなくても、資格者の信用を傷つける行為として処分の対象になりうる。理事会は次の顧問契約を更新するか、判断を迫られる
• 理事長から「反対派の住民を総会で黙らせる資料を作ってほしい」と頼まれた。断れば顧問契約を失う。引き受ければ、管理組合全体の利益より一人の役員に仕える専門家になる。あなたの判断はこの一点にかかっている
• 総会まであと10日。管理組合が雇った管理士が出してきた修繕計画案が、一社の施工会社の提案書をほぼ丸写ししていることに区分所有者が気づいた。総会で議決されれば工事契約が進んでしまう。証拠を集めて臨時理事会に持ち込めるのは、この10日間だけだ

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管理士と業者の関係を示す資料（見積書、メール、提案書の類似点、紹介料の記録）を集める2. 理事会で事実確認を求め、回答を議事録に残す3. 不正の疑いが強ければ、国土交通省にマンション管理士の処分を求めて情報提供する4. 管理組合に損害が出ていれば、顧問契約の債務不履行（民法415条）や不法行為（民法709条）による賠償請求を弁護士と検討する5. 管理士が管理者に就いている場合は、区分所有法25条に基づいて解任を求めることも視野に入れる

訴えられた側：1. 指摘された行為の事実関係を時系列で整理し、報酬の有無と金額を正確に確認する2. 依頼者に報酬関係を事前に開示していたかを示す書面を探す3. 国土交通省から照会が来たら、事実を誤魔化さず回答する。虚偽の説明は処分を重くしうる4. 今後に向けて、業者からの報酬を一切受け取らないことを顧問契約書に明記する5. 処分の通知を受けたら、行政不服審査法による審査請求や取消訴訟の期間を弁護士と確認する

時効（請求できる期限）：本条違反による行政処分（役所が直接下す具体的な決定）について、特定の時効はない。登録を取り消されると、取消しの日から2年間は再登録できない（30条）。管理組合が損害賠償を求める場合は、一般の消滅時効（民法166条、債権5年または10年）または不法行為の時効（民法724条、損害と加害者を知った時から3年）が適用される

学説

実務上の解釈：本条は行為を列挙しない包括規定であり、職務上の不正に限らず、職務外の行為であっても資格者全体の信用を損なうものは対象になりうる。処分の重さは33条2項により国土交通大臣が取消しと名称使用停止から選択する

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定に伴い、マンション管理士制度とともに信用失墜行為の禁止が設けられた