マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第79条（書類の閲覧）

解説

マンション管理会社の多くは、ホームページで「管理戸数○万戸」「安心の実績」とアピールする。しかし本当の健康状態は、各事務所に置かれた書類のほうに書かれている。マンション管理適正化法79条は、マンション管理業者に二つのことを義務づけている。業務と財産の状況を記載した書類を事務所ごとに備え置くこと、そして業務の関係者から求められたら閲覧させることである。具体的に何を載せるかは国土交通省令（施行規則）が定めており、業務状況調書や貸借対照表、損益計算書などがこれにあたる。管理組合の理事になったあなたは、修繕積立金を預けている会社が赤字続きなのか、何棟を何人の管理業務主任者で回しているのかを、営業担当の説明ではなく書類で確かめることができる。この書類はお願いして見せてもらうものではない。法律上の義務として相手が見せなければならないものだ。違反すれば罰則の対象になり、監督処分にもつながりうる。総会で管理会社を替えるかどうか議論するとき、この閲覧権を知っているかどうかで、判断材料の厚みがまるで違ってくる。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第79条は、マンション管理業者の書類閲覧義務を定める規定である。管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、業務及び財産の状況を記載した書類を事務所ごとに備え置き、その業務に係る関係者の求めに応じて閲覧させなければならない。管理事務の委託者側が受託業者の経営状態を判断する材料を確保する開示制度として機能する。

こんなときに使う

• 管理会社の担当者が一年で三回替わり、理事長のあなたは「この会社、大丈夫なのか」と不安になった。最寄りの事務所に行き、業務状況調書と決算書類の閲覧を求める。人員と受託棟数の比率を見れば、担当者が替わり続ける理由が数字で見えてくる
• 来月の総会で管理委託契約の更新を決議する。残りは三週間。他社の相見積もりと並べる前に、現在の管理会社の財務書類を閲覧しておかないと、「値上げを受けるか、乗り換えるか」を感覚だけで決めることになる
• 閲覧を求めたのに「社内規定でお見せできません」と言われたらどうなる？ 79条の閲覧義務は社内規定より優先する。拒否された日時と担当者名を記録しておけば、国土交通省（地方整備局）へ相談する材料になる
• あなたが管理会社の支店長だとする。支店に書類を置かず、本社にしかないと答えてしまった。条文は「事務所ごと」と書いている。その一言が違反の記録になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管理委託契約書と重要事項説明書で、担当事務所の所在地を確認する2. 理事会の決議を経たうえで、管理組合名義で「79条に基づく書類の閲覧」を書面で申し込む3. 閲覧時は、業務状況調書の受託棟数・管理業務主任者数、貸借対照表・損益計算書の推移をメモする（写しを交付する義務までは条文上明記されていない点に注意） 4. 拒否されたら日時と担当者を記録し、管轄の地方整備局へ相談する

訴えられた側：1. 全事務所に省令で定める書類が備え置かれているか、事業年度ごとに更新されているかを点検する2. 閲覧対応の窓口と手順を社内で文書化し、支店ごとの判断のばらつきをなくす3. 「関係者」の範囲が曖昧な請求は即座に断らず、管理組合や区分所有者との関係を確認してから対応する4. 記載内容に誤りがあれば速やかに訂正する。虚偽記載は罰則と監督処分の両方につながりうる

時効（請求できる期限）：閲覧請求そのものに特定の時効はない。ただし書類の作成時期や備え置き期間は国土交通省令（施行規則）で定められており、古い年度の書類は既に備え置き期間を過ぎている可能性がある（最新の改正状況をご確認ください）。閲覧の拒否を理由に損害賠償を請求する場合は、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定により、マンション管理業者の書類の備置き・閲覧義務が設けられた