マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第78条（管理業務主任者としてすべき事務の特例）
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マンション管理業者は、第五十六条第一項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者をして、管理業務主任者としてすべき事務を行わせることができる。
この条文の基本情報
管理業務主任者としてすべき事務の特例とは何ですか？
定義管理業務主任者としてすべき事務の特例とは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第78条に定められた規定で、「マンション管理業者は、第五十六条第一項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にあ…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第78条（管理業務主任者としてすべき事務の特例）は、日本のマンションの管理の適正化の推進に関する法律に含まれる条文です。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第78条の条文原文は「マンション管理業者は、第五十六条第一項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にあ…」で始まります。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第78条は第三節 業務に置かれています。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律の公布日は平成12年12月8日です。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第78条の前の条はマンションの管理の適正化の推進に関する法律第77条の2です。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第78条の次の条はマンションの管理の適正化の推進に関する法律第79条です。
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律第78条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）第78条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/412AC1000000149 - 本サイト収録
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）第78条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/412AC1000000149/78
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点マンション管理適正化法78条は、5戸以下のマンションの管理事務に限り、管理業務主任者に代えて事務所の代表者等に主任者の事務を行わせることを認める特例である。
Q · 5戸のマンションで、管理業務主任者じゃない支店長が重要事項説明をしても大丈夫？
5戸以下の物件なら、事務所の代表者等の説明は合法です
マンション管理適正化法78条により、居住用の独立部分が5戸以下のマンションの管理事務については、管理業務主任者に代えて、事務所を代表する者（支店長・所長など）又はこれに準ずる地位にある者が、重要事項説明（72条）、契約成立時の書面への記名（73条）、管理事務報告（77条）を行えます。ただし地位の要件は必要で、肩書きのない一般社員では足りません。また6戸以上の物件を扱う事務所には専任主任者の設置義務（56条1項）が残ります。
解説
重要事項の説明に来た人が管理業務主任者証を持っていなくても、違法とは限らない。マンション管理業者には、事務所ごとに専任の管理業務主任者を置く義務がある（56条1項）。この義務が外れるのは、居住用の独立部分が国土交通省令で定める数（6戸）以上の建物を含む管理組合の仕事を扱わない事務所だけである（同項ただし書）。本条は、その範囲外にある管理事務、つまり5戸以下の小規模マンションの管理事務について、主任者の代わりに事務所の代表者（支店長、所長など）か、それに準ずる地位の者が主任者の仕事を担当できると定める。対象になる仕事は、契約前の重要事項説明（72条）、契約成立時に交付する書面への記名（73条）、年1回の管理事務報告（77条）である。代わりに担当する者には主任者の資格がいらない。そのぶん責任の所在がぼやけやすい。あなたの住まいが小さなマンションなら、説明に来た人の肩書きを確認し、その人が説明内容に責任を負える地位にいるかを見極める必要がある。
法的な位置づけ
マンション管理適正化法78条は、管理業務主任者の事務に関する特例規定であり、同法56条1項ただし書の管理事務以外の管理事務、すなわち居住用独立部分が5戸以下のマンションの管理事務について、事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者が、重要事項説明、契約成立時書面への記名、管理事務報告等の主任者事務を代行できる旨を定める。
よくある質問 AI による整理
Q1管理業務主任者の代わりに説明できるのは誰？
マンション管理適正化法78条により、5戸以下の物件の管理事務に限って、事務所を代表する者（支店長・所長など）又はこれに準ずる地位にある者が担当できます。
Q2管理業務主任者証を提示されなかったら違法？
6戸以上の物件なら主任者証の提示が必要です。5戸以下の物件で事務所の代表者等が説明する場合は、78条の特例により主任者証がなくても直ちに違法とはなりません。
Q3小規模マンションとは何戸以下のこと？
56条1項ただし書を受けた国土交通省令（施行規則）は基準を6戸としています。居住用の独立部分が5戸以下のマンションが、78条の特例の対象です。
Q4「準ずる地位にある者」とはどんな人？
事務所の代表者に準じて、その事務所の業務を統括・指揮する権限を持つ者を指すと解されます。副所長や次長などが想定され、一般社員や新入社員は含まれません。
Q5管理事務報告は誰が行う決まり？
原則は管理業務主任者です（77条）。5戸以下のマンションの管理事務では、78条により事務所の代表者又はこれに準ずる地位の者が報告を担当できます。
Q6契約書面の記名も主任者以外でできる？
5戸以下の物件の管理事務であれば可能です。73条で主任者が記名すべき書面について、78条により事務所の代表者等が主任者に代わって記名できます。
Q7管理会社の説明に不備があったらどこに相談する？
マンション管理業者の監督は国土交通大臣の所管で、窓口は各地方整備局です。損害が生じている場合は、弁護士に委託契約の債務不履行を相談する方法もあります。
Q8管理業務主任者を置かない事務所は違法？
6戸以上の物件の管理事務を扱わない事務所に限り、専任主任者を置かなくてよい（56条1項ただし書）。6戸以上の物件を1件でも扱えば設置義務が生じます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちは4戸のマンションなんですが、資格を持ってない人に説明されても大丈夫なんですか？
5戸以下の物件の管理事務であれば、本条により事務所の代表者かそれに準ずる地位の者が、72条の重要事項説明を担当できる。資格がいらない代わりに、地位が要件になっている。実務のポイント：ここでいう地位は、名刺の肩書きよりも実際の権限で判断される傾向がある。説明後にトラブルが起きたとき、その人に社内で是正を指示する権限があったかどうかが、管理会社側の言い訳を封じる材料になる
Q2小さい物件と大きい物件を両方扱う営業所でも、小さい物件だけ所長が担当すればいいんですよね？
そうとは限らない。56条1項ただし書が主任者を置かなくてよいとするのは、6戸以上の物件の管理事務を業務としない事務所に限られる。大きい物件を1件でも扱う事務所には、専任の主任者を置く義務がある。実務のポイント：本条は代わりに担当する者を認める規定にすぎず、主任者を置く義務を免除する規定ではない。この二つを混同したまま営業所を設計すると、立入検査で一気に指摘されやすい
間違えやすい点 AI による整理
- 「主任者証を見せない人の重要事項説明は無効だ」と考えがちだが、5戸以下の物件の管理事務なら本条によって代表者などが説明できる。無効を主張して席を立つ前に、物件の戸数と相手の役職を確認するべきである
- 特例が小規模物件の負担を軽くする制度であることは知られている。しかし、代わりに担当する者が説明を誤った場合の責任が軽くなるわけではない。重要事項説明や報告の不備は、管理業者に対する監督処分や、契約上の損害賠償責任の問題として残る
- 管理会社から見れば「小さい物件だから所長でよい」で済む話である。しかし、法律が見ているのは事務所単位の区分である。6戸以上の物件を1件でも扱う事務所は、56条1項ただし書の適用外になり、専任の主任者を置く義務が生じる。物件ごとに使い分けられる特例だと思い込むと、事務所全体が義務違反に陥る
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規定の役割 | 78条：5戸以下の物件の主任者事務を代表者等が代行できる特例 | 56条：事務所ごとに専任の管理業務主任者を置く義務と小規模除外 72条：重要事項説明は管理業務主任者が行う原則 |
| 担当者の要件 | 事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者（資格不要） | 専任の管理業務主任者（国家資格＋登録＋主任者証） 管理業務主任者（説明時に主任者証を提示） |
| 適用範囲 | 56条1項ただし書の管理事務以外（5戸以下の物件）に限る | 事務所単位：6戸以上の物件を1件でも扱えば義務が生じる 管理受託契約の締結前の全物件 |
他国ではどう定めているか 2 か国
台湾は管理維護公司と管理服務人員の登録・認可制度で管理の質を担保する。日本のような戸数基準による資格者代替の特例は明確ではなく、要確認
韓国は団地規模に応じて管理事務所長に住宅管理士又は住宅管理士補を配置させる。規模で資格要件を緩める発想は日本の78条と共通する
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 4戸だけの小さなマンションを相続し、管理会社から契約更新の重要事項説明を受けることになった。来たのは主任者証を持たない営業所長である。違法かと思ったが、本条により所長が説明すること自体は認められている。確認すべきなのは資格の有無ではない。その人が本当に事務所を代表する立場にいるかどうかである
- 管理会社の総務担当として、5戸以下の物件だけを扱う小さな営業所を新しく作ることになった。主任者を採用しないまま始めて問題はないか？ 本条を使えば所長が代わりに担当できる。ただし、6戸以上の物件を1件でも受託した時点で56条の専任設置義務が復活する
- 年度末の管理事務報告が、資格も肩書きもない新入社員から郵送で届いただけだった。代わりに担当できるのは事務所を代表する者か、それに準ずる地位の者に限られる。誰でもよいわけではない
- 小規模マンションの理事長である友人から「報告会が来週なのに、管理会社が誰を寄こすのか教えてくれない」と相談された。残りは7日である。今すぐ書面で担当者の氏名と役職を確認するよう伝えるべきだ
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自分のマンションの居住用の独立部分が5戸以下かどうかを、登記や管理規約で確認する2. 担当者が主任者でない場合は、事務所の代表者かそれに準ずる地位にあるかを、名刺と書面で確認する3. 説明や報告に誤りや漏れがあれば記録を残し、国土交通省の地方整備局に情報を提供する。管理業者の監督は国土交通大臣の所管である4. 損害が出ているなら、委託契約の債務不履行として賠償を請求することを検討する
訴えられた側：1. 事務所が扱う全物件の戸数を一覧にし、6戸以上の物件が1件もないことを確認する2. 代わりに担当させる者が「代表する者又はこれに準ずる地位にある者」に当たることを、辞令や組織規程で説明できるようにしておく3. 72条、73条、77条の手続を主任者が行う場合と同じ水準で実施し、記録を保存する4. 6戸以上の物件の受託が決まった時点で、専任の主任者を配置する
時効（請求できる期限）：本条固有の時効はない。説明や報告の不備による損害の賠償請求には、一般消滅時効（民法166条：権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される。管理事務報告（77条）は、管理組合の事業年度が終わった後、遅滞なく行う必要がある
改正沿革 AI による整理
- 平成12年（2000年） マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定時に新設された。それ以後に文言が改正されたかは、人による検証が必要である
改正の年表
- 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定時に新設。その後の文言改正の有無は原典での確認が必要
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