マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第56条（管理業務主任者の設置）

解説

管理会社のパンフレットには「経験豊富なフロント担当」と書いてある。だが法律が求めているのは、感じのいい担当者ではない。国家試験に合格して登録した「管理業務主任者」を、事務所ごとに一定数、専任で置くことである。国土交通省令では、委託を受けている管理組合30組合ごとに1人以上とされている（施行規則61条）。つまり、ある事務所が300組合を受託しているのに主任者が5人しかいなければ、それだけで法令違反になる。あなたの理事会に毎回顔を出す担当者は、主任者証を持っているだろうか。持っていなければ、重要事項説明（72条）や管理事務報告（77条）を本来行えない人物かもしれない。一方で、居住用の住戸が5戸以下の小規模物件だけを扱う事務所は、この設置義務を免れる。人数のこの線引きを知っているかどうかで、管理会社の「体制」を見る目が変わる。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第56条は、マンション管理業者の事務所ごとに、事務所の規模に応じた数の成年者である専任の管理業務主任者の設置を義務付ける人的要件規定である。居住用独立部分が一定数未満の物件のみを扱う事務所の適用除外、主任者である業者本人・役員のみなし規定、既存事務所の2週間是正義務を併せて定める。

こんなときに使う

• 理事長を引き受けた春、管理会社の担当者が3年で4人も替わっていることに気付いた。もしその事務所が主任者の頭数を足りないまま回しているとしたら、どこに確かめればいい？ 国土交通省（地方整備局）のマンション管理業者登録簿で、事務所ごとの主任者数を確認できる
• あなたは中堅管理会社の支店長。ベテラン主任者2人が同じ月に退職し、30組合ごと1人の基準を割り込んだ。法が与える猶予は2週間しかない。採用か、他支店からの配置転換か、今週中に決めなければならない
• 管理会社の担当者が「主任者は本社にいるので、名前だけ借りて登録しています」と口を滑らせた。専任とは、その事務所に常勤して専ら業務に従事すること。名義だけの配置は専任と評価されない
• 5戸の小さな分譲マンションの理事になった。管理会社の事務所は主任者を置いていないと言う。違法ではない。居住用住戸5戸以下の物件だけを扱う事務所は、設置義務の対象外だからである
• 新規事業でマンション管理に参入したいスタートアップ社長。登録申請の書類を揃えたが、肝心の専任主任者の採用が間に合っていない。設置義務に抵触する事務所は、そもそも開設してはならない

取るべき行動

被害を受けた側：管理組合・区分所有者の立場なら、1. 担当者に管理業務主任者証の提示を求める（重要事項説明や管理事務報告の際は提示義務がある） 2. 国土交通省の登録簿や管理会社の登録事項で、事務所ごとの主任者数を確認3. 体制不足が疑われるなら書面で説明を求め、議事録に残す4. 改善がなければ地方整備局への情報提供や、管理委託契約の更新見送り・管理会社変更を理事会で検討する

訴えられた側：管理業者の立場なら、1. 事務所ごとの受託組合数と専任主任者数を毎月台帳で管理し、30組合ごと1人の基準との差を可視化2. 退職・休職の兆候が出た時点で採用や配置転換を前倒しする3. 基準割れが起きたら2週間以内の是正措置を記録に残す4. 役員本人が主任者なら2項のみなし規定の要件（主として当該事務所の業務に従事）を満たしているか確認する

時効（請求できる期限）：既存事務所が設置基準を下回った場合、その時点から2週間以内に適合させるための措置をとる義務がある（本条3項）。新規事務所は開設時点で基準を満たしていなければならない。民事上の請求については特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定により、マンション管理業の登録制度とあわせて、事務所ごとの専任管理業務主任者の設置義務が創設された