マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第77条の2（利益相反のおそれがある場合のマンションの区分所有者等への事前説明）

解説

修繕積立金の通帳と印鑑を握っている者が、自分のグループ会社に工事を発注する。管理会社に管理者まで任せる「管理業者管理者方式」（理事会を置かず、管理会社が区分所有者の代表として契約や支払いを行う形）では、この構図が日常的に起こりうる。本条は、この状態にブレーキをかける。管理者を兼ねる管理業者が、自社や子会社・関連会社など国土交通省令で定める「身内」と取引するときは、取引の前に説明会を開き、重要な事実を区分所有者に説明しなければならない。ここで押さえておくべきことがある。法律が求めているのは「説明」であって「同意」ではない。説明会に出席しないまま終われば、あなたの積立金がどこへ流れるかを確かめる、ほぼ唯一の公式な機会を自分で手放すことになる。招集通知を受け取ったら、取引相手との資本関係、金額の根拠、相見積もりの有無の三点を質問としてメモしておくとよい。

法的な位置づけ

マンション管理適正化法77条の2は、管理事務の委託を受け、かつ管理組合の管理者等となっているマンション管理業者が、自己または人的関係・資本関係等により密接な関係を有する者として国土交通省令で定める者と取引を行う場合に、事前に説明会を開催し、区分所有者等に重要な事実を説明する義務を定める規定である。管理受託契約等の締結は対象外とされる。

こんなときに使う

• ポストに「大規模修繕工事に関する説明会のお知らせ」が届いた。施工会社の名前は、管理会社の名前と一文字違い。資本関係を質問しなければ、誰も教えてくれない
• 管理会社に管理者を任せて三年目に、給水ポンプの交換工事が見積もり一社だけで発注されていた。説明会は開かれていない。施工したのが管理会社の子会社だった場合、本条違反を疑う余地がある。まず総会議事録と説明会の記録が残っているかを確認する
• あなたが管理業者の担当者だったら、どうする？ 台風で屋上防水が破れ、雨漏りが三戸に広がっている。協力会社に今日中に発注したいが、説明会を開く余裕はない。災害などやむを得ない場合の例外（ただし書）に当たるかは省令の要件で決まり、事後の記録と報告がなければ後で利益相反を疑われる
• あと十日で臨時総会。管理会社の系列保険代理店を通じて、共用部分の火災保険を更新する議案が出ている。保険料が前回より二割上がっている理由を、説明会で聞けるのは今だけだ
• 高齢の両親が住む分譲マンションでは、理事のなり手がいなくなり、数年前から管理会社が管理者になっている。親から「なんか説明会の紙が来たけど、行かなくていいよね」と電話があった。代わりに出席できるか、委任状の扱いを確認する場面である

取るべき行動

被害を受けた側：1. 説明会の資料と招集通知を保管し、取引相手と管理業者の関係、金額、選定理由を確認する2. 相見積もりの有無や過去の発注実績を質問し、議事録への記載を求める3. 説明会を開かずに系列会社へ発注されていた場合は、管理業者の報告書類を確認し、国土交通省（地方整備局）への情報提供を検討する4. 管理者として不適任と考えるなら、総会での解任決議、または区分所有法25条2項に基づく裁判所への解任請求を検討する。損害が出ていれば民法上の損害賠償請求も視野に入る

訴えられた側：1. 取引予定先が省令で定める密接関係者に当たるかを、社内で事前に判定する仕組みを作る2. 該当する取引は、発注前に説明会の日程、資料、質疑記録をそろえる3. 災害などで急ぐ場合も、ただし書の要件に当たる根拠と経緯を記録し、事後に報告する4. 相見積もりを取って価格の妥当性を示せるようにしておく。説明会の手続を踏んでいないと、国土交通大臣による指示や業務停止などの監督処分の対象になりうる（同法81条、82条、現行効力を要確認）

時効（請求できる期限）：本条に特定の時効はない。説明会は取引の「前」に開く必要があり、開催の告知期間や方法は国土交通省令の定めによる（最新の改正状況をご確認ください）。損害賠償を請求する場合、契約上の責任は一般消滅時効（民法166条、知った時から5年、権利を行使できる時から10年）、不法行為は損害及び加害者を知った時から3年（民法724条）である