潮州簡易庭106年度潮簡字第143號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　106年度潮簡字第143號

原告

黃群堯

訴訟代理人

翁旭紳律師

被告

黃怡仁

訴訟代理人

洪千琪律師

上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國106年11月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○段0000○0000地號土地（下稱系爭1035、1037地號土地）為原告父親黃祐雄與他人共有，黃祐雄之應有部分為989/7000，黃祐雄於民國105年5月11日死亡，黃祐雄去世後，原告發現一份簽約日期103年11月1日之土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），契約內容為黃祐雄同意被告於系爭1035、1037地號土地上租地建屋，惟系爭租賃契約之出租人欄上有關「黃祐雄」之簽名筆跡與原告父親慣行筆法不同，系爭租賃契約恐係他人偽造。又縱為黃祐雄本人之簽名，因黃祐雄有酗酒習慣，且系爭租約並未記載被告所建築房屋之特定位置，系爭租賃契約之標的不明確，又黃祐雄與被告約定年租金竟僅有新臺幣（下同）3,000元，租期30年，黃祐雄如處分系爭1035、1037地號土地被告亦有優先承買權，此等租賃條件顯不合常情，故系爭租賃契約欠缺標的明確性，且黃祐雄簽訂系爭租賃契約時欠缺意識能力而無效。再者，系爭1035、1037地號土地係屬農業用地，用途應以耕作為目的，系爭租賃契約竟約定被告得於系爭1035、1037地號土地上建築房屋，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，被告未自任耕作，系爭租賃契約應屬無效，為此，爰依法提起本件訴訟。並聲明：確認兩造間就系爭1035、1037地號土地之租賃關係不存在。

二、被告則以：被告於系爭1035、1037地號土地上建築房屋係受黃祐雄邀約，而出資115萬元委請訴外人陳建志興建，因系爭1035、1037地號土地非被告所有，被告慮及房屋坐落於土地上之適法性，乃與黃祐雄簽訂系爭租賃契約，又因黃祐雄與被告間有甥舅情誼，方於系爭租賃契約約定租金每年僅3,000元。又被告與黃祐雄簽訂系爭租賃契約之目的係為於系爭1035、1037地號土地上建築房屋，非作耕作使用，故非耕地租賃，自無適用耕地三七五減租條例之餘地，而應適用民法及土地法第102條以下有關租地建屋之相關規定，是被告縱未自任耕作，系爭租賃契約仍屬有效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條前段定有明文，該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第316號判例參照）。本件原告起訴確認原告就系爭1035、1037地號土地與被告之租賃關係不存在，但為被告所否認，則原告私法上之地位確處於不安狀態而有受侵害之危險，是原告據此提起本確認之訴，應認有確認利益，合先敘明。

四、系爭1035、1037地號土地原為黃祐雄與他人共有，黃祐雄應有部分為989/7000，土地使用分區均為農業區，嗣黃祐雄於105年5月11日死亡，系爭1035、1037地號土地由原告於106年2月8日辦理繼承登記等情，有原告提出列印時間105年6月22日之系爭1035、1037地號土地登記第一類謄本、黃祐雄除戶謄本、列印時間106年4月6日之系爭1035、1037地號土地登記第一類謄本為證（見本院卷第7、9、11、22至27頁），復有本院依職權向屏東縣恆春鎮公所調取之系爭1035地號土地使用分區證明書在卷可稽（見本院卷第103頁）。本件原告主張兩造間就系爭1035、1037地號土地並無租賃關係存在，原告於黃祐雄過世後發現系爭租賃契約（見本院卷第12頁），惟系爭租賃契約形式上非真正。況系爭租賃契約未載明租賃標的，黃祐雄又有酗酒習慣，則系爭租賃契約縱為黃祐雄簽訂，其該時亦為欠缺意識能力之狀態，系爭租賃契約應屬無效；再者，因被告承租系爭1035、1037地號土地係為租地建屋而非自任耕作之用，違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，亦屬無效等語，被告則以前詞置辯。是本件應審酌者為㈠系爭租賃契約是否為黃祐雄與被告所簽訂？㈡若是，系爭租賃契約之效力為何？茲分述如下：

㈠系爭租賃契約是否為黃祐雄與被告所簽訂？

1.按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條1項定有明文。查本件原告所提之系爭租賃契約，其上已蓋有出租人黃祐雄及承租人黃怡仁之印文，且於系爭租賃契約第三條租賃期間之修改處亦蓋有黃祐雄之印文，雖原告以系爭租賃契約有關出租人欄上「黃祐雄」之簽名筆跡與黃祐雄之慣行筆法不符而否認其真正，然並未爭執上述印文之真實性，再參以本院依職權向恆春戶政事務所調取黃祐雄申請印鑑證明之申請書，以及向臺灣屏東地方法院檢察署執行科調取黃祐雄犯公共危險罪之刑事卷宗（下稱公共危險刑事案件），其中恆春戶政事務所檢附於本院之印鑑證明申請書及印鑑變更登記申請書（見本院卷第85至86頁），以及公共危險刑事案件有關黃祐雄之警詢筆錄（見公共危險刑事案件警卷第2頁），均有黃祐雄之親筆簽名，經本院以肉眼觀察，其等結構佈局、筆畫走勢、字體等特徵均與系爭租賃契約上「黃祐雄」之簽名並無明顯差異，故系爭租賃契約依形式上觀之，已堪信為真正。

2.又為黃祐雄、被告二人建築房屋之承攬人陳建志到庭具結證稱：黃祐雄、黃怡仁請我去蓋小木屋，黃怡仁的父親過世後黃怡仁要買土地蓋房子，黃祐雄就說他自己有一塊土地也要蓋房子，黃祐雄就邀黃怡仁一起在黃祐雄的土地上蓋房子，房子快蓋好時，我問黃怡仁有無土地所有權，黃怡仁說沒有，所以我建議黃怡仁應該要簽一份土地租賃契約書，黃怡仁同意後，我就幫黃怡仁繕打鈞院卷第12頁該份土地租賃契約書，然後拿給黃怡仁的妹妹黃稚庭，我再與黃稚庭一起去黃祐雄的木屋給黃祐雄簽名蓋印，土地租賃契約書上都是黃祐雄本人簽名蓋章的，住址也是他本人所寫，當天簽約是早上9點至10點間，黃祐雄精神狀況很好等語（見本院卷第69頁反面、70頁），則依陳建志上開證述可知，系爭租賃契約確為黃祐雄本人簽名用印。雖原告爭執陳建志證述內容之證明力，認陳建志與黃稚庭為男女朋友關係，陳建志之證述恐有偏頗之虞，惟原告並未否認陳建志確為興建房屋之人，則陳建志既於興建房屋期間與黃祐雄、被告等人實際有所接洽，就其所興建之房屋坐落於土地上究竟有無租賃關係，理應有所知悉，且陳建志既知悉被告於房屋坐落之土地上並無所有權，則由其建議被告應與地主即黃祐雄簽訂土地租賃契約以保障權益，並無不符常情之處，是無從僅因陳建志與黃稚庭間為男女朋友關係，即認陳建志之證述不可採信。綜上所述，系爭租賃契約應為黃祐雄與被告所簽訂，可資認定。

㈡系爭租賃契約之效力為何？

1.原告主張系爭租賃契約並未記載房屋坐落之特定位置，標的不明確，系爭租賃契約無效等語。經查，黃祐雄與被告於103年11月1日簽訂之系爭租賃契約，第1條載明：「甲方向乙方保證，乙方可依照下列方式使用甲方所有之後記土地。標的物之所有使用地上權。」，並於系爭租賃契約最末段記載：「附標的物之表示：所在地：屏東縣○○鎮○○段○段000000000地號2筆，平方公尺持分全部」，依據上揭契約文字標示地號，並記載該地號土地持分全部之方式以觀，黃祐雄係將上揭地號土地出租予被告使用，被告使用之範圍應以黃祐雄應有部分所換算之面積為限，則契約標的甚為明確，並無原告所稱法律行為標的不確定而無效之情形。又所謂租賃，係謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文，故租賃契約必要之點，主要應視兩造間是否確有給付租金及交付租賃物之合意而定，系爭租賃契約既已明定每年租金3,000元，出租人交付之標的亦已載明為系爭1035、1037地號土地，而被告亦已於系爭1035、1037地號土地上建屋使用，有現況照片1張在卷可稽（見本院卷第33頁），則黃祐雄與被告間已就租金及租賃物之交付已有合意，不因未於租賃契約上載明房屋坐落土地之特定位置，而影響系爭租賃契約之效力。是以，原告主張系爭租賃契約有標的不明確應屬無效之情況，並無可採。

2.原告復主張系爭租賃契約僅約定年租金3,000元，約定租期卻高達30年，又訂定處分土地被告即有優先承買權之條款，顯不符常情，系爭租賃契約恐係黃祐雄於酒醉狀態欠缺意識能力所簽訂等語。惟被告既係受黃祐雄之邀於系爭1035、1037地號土地上建屋，其等二人又為舅甥關係，則黃祐雄給予被告租金上之優惠，且租期簽訂為30年，並無不符常情之處。雖兩造於系爭租賃契約第5條另約定：「甲方如土地辦理繼承或土地登記變更或出租買賣時，乙方有優先承購權」，然契約當事人間本就可對契約內容自由磋商，簽訂各自可得接受之條款，被告於支出建屋工程款後，當然希望房屋可長久使用而免受他人干擾，是於系爭租賃契約中約定當黃祐雄之土地有繼承、出租、買賣情事時，被告享有優先承購權，當事人間約定此等條款尚難謂與常情不符，況代擬系爭租賃契約條款之陳建志，非法律專業人士，其豈會知悉該優先承購權條款之法律效力為何？是否有違債權相對性原則？是原告主張系爭租賃契約約定年租金3,000元，租期30年及優先承購權，顯不符常情等語，尚難採取。次查，證人黃玉利雖於本院具結證稱：我有耳聞土地租賃契約書的事情，我哥哥黃祐雄有跟我說，被告要在他土地上蓋房子，黃祐雄有同意給他蓋，陳建志是黃稚庭的朋友，有一次我聽陳建志說要給黃祐雄簽文件很簡單，只要陪他多喝酒，他醉了就會簽，我只知道土地租賃契約書是陳建志跟我說，利用灌醉黃祐雄時簽的等語（見本院卷第70頁反面、71頁），又黃祐雄曾於97年、104年間因犯公共危險罪先後為本院判刑確定，此據本院依職權調閱公共危險刑事案件卷宗核閱無訛，惟依黃玉利之證述，其並未親眼目睹黃祐雄簽訂系爭租賃契約時之精神狀態，再依黃祐雄上開刑案紀錄，亦無法佐證其與被告簽訂系爭租賃契約時，已酒醉而陷於無意識能力之狀態，此外，原告復未舉證證明黃祐雄於簽訂系爭租賃契約時，已欠缺意識能力，是原告上開主張，亦無足採。

3.原告另主張系爭1035、1037地號土地為農業用地，被告承租後未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租賃契約應屬無效等語。按耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第七三八號解釋）。上訴人施人工於被上訴人之土地，其目的為「經營造林」，顯非耕地租賃（最高法院63年台上字第1218號判例參照）。次按兩造訂立租賃土地契約是否以耕作為目的，倘以耕作為目的，即有耕地三七五減租條例之適用（最高法院70年度台上字第3122號裁判要旨參照），是耕地三七五減租條例所稱耕地租佃，其租賃標的須以農地為限，且以耕作為目的，如承租農地非供耕作之用，當與耕地三七五減租條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。查黃祐雄與被告於103年11月1日簽訂系爭租賃契約，黃祐雄將系爭1035、1037地號土地出租予被告，系爭租賃契約第4條即約定：「依本合約第一條所約定，乙方租地使用之鋼筋水泥及木屋一棟設施為乙方所有，維護費用由乙方自行負擔。」，則系爭1035、1037地號土地雖屬農地，惟被告承租土地非供耕作之用，依上開說明，兩造間對系爭1035、1037地號土地之權利義務關係，即無耕地三七五減租條例之適用。原告主張被告未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定應屬無效，並無可採。

五、綜上所述，系爭租賃契約應屬真正而非偽造，且系爭租賃契約並無標的不明確之情形，又原告並未舉證黃祐雄係於欠缺意識能力之情狀下簽訂系爭租賃契約，且兩造間就系爭1035、1037地號土地之權利義務關係，並無耕地三七五減租條例之適用。從而，原告請求確認被告與原告間就系爭1035、1037地號土地上之租賃關係不存在，為無理由，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。