臺灣屏東地方法院107年度簡上字第8號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　107年度簡上字第8號

上訴人

黃群堯

訴訟代理人

翁旭紳律師

被上訴人

黃怡仁

訴訟代理人

洪千琪律師

上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國106 年11月16日本院潮州簡易庭106 年度潮簡字第143 號第一審判決提起上訴，本院於107 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鎮○○段0000○0000地號土地（下稱系爭2 筆土地）為伊父黃祐雄與他人共有，黃祐雄之應有部分各為989/7000。黃祐雄於民國105 年5 月11日死亡，伊為繼承人，發現竟有如附件所示之土地租賃契約書（下稱系爭契約），內容略為黃祐雄將其於系爭2 筆土地之所有權應有部分出租予被上訴人，供被上訴人建造小木屋云云。惟系爭契約上「黃祐雄」之簽名與黃祐雄之慣行筆法不符，恐係他人偽造；縱認系爭契約為真正，亦應係黃祐雄酒醉後於無意識中所簽訂，依民法第75條規定，該意思表示為無效；縱認黃祐雄訂約之意思表示為有效，租賃之標的並非系爭2 筆土地之特定部分，無從交付被上訴人使用，系爭契約係以不能之給付為標的，仍為無效。又系爭2 筆土地均為農業用地，被上訴人非土地所有權人，竟承租系爭2 筆土地以建造小木屋，違反農業用地興建農舍辦法第2 條第5 項、第9 條第2 項第6 款及第13條第1 項等強制規定，依民法第71條規定，系爭契約為無效；且被上訴人未自任耕作，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1 、2 項規定，系爭契約亦屬無效。從而，伊得訴請確認兩造間就系爭2筆土地所有權應有部分各989/7000之租賃關係不存在等語，於原審聲明：確認兩造間就系爭2 筆土地所有權應有部分各989/7000之租賃關係不存在。

二、被上訴人則以：黃祐雄為其舅父，先前邀同伊於系爭2 筆土地上建造小木屋，伊慮及系爭2 筆土地非伊所有，乃與黃祐雄簽訂系爭契約以供建屋使用。系爭契約確為真正，且非黃祐雄於無意識中所為，其契約標的為可能之給付，亦未違反強制規定，自屬有效；而伊承租系爭2 筆土地原非供耕作使用，自無適用或類推適用減租條例規定之餘地。從而，上訴人訴請確認兩造間之租賃關係不存在，洵屬無據等語，資為抗辯，於原審聲明：上訴人之訴駁回。

三、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人聲明不服，提起上訴，上訴意旨除如前述外，並補充以：不再主張系爭契約上「黃祐雄」之簽名為偽造，又本件應類推適用減租條例第16條第1 、2 項規定，而認系爭契約為無效等語，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系爭2 筆土地所有權應有部分各989/7000之租賃關係不存在。被上訴人則以：系爭契約記載租賃標的包括系爭1035地號土地，應係當時未確認小木屋之基地位置而籠統記載所致，兩造間就系爭1035地號土地確無租賃關係存在等語，資為抗辯，於本院聲明：上訴駁回。

四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第33頁背面），並有土地登記謄本、戶籍謄本、照片附卷可稽（見原審卷第11、22至27、33、103頁），堪認為真實：

㈠系爭1035地號土地為恆春鎮都市計劃農業區土地，系爭1037地號土地為山坡地保育區農牧用地，系爭2 筆土地原均為上訴人之父黃祐雄與他人共有，黃祐雄之應有部分各為989/7000。嗣黃祐雄於105 年5 月11日死亡，其所遺系爭2 筆土地之應有部分由上訴人繼承取得，並於106 年2 月8 日辦畢登記。

㈡被上訴人為黃祐雄之外甥，於系爭1037地號土地上建造如原審卷第33頁照片內左側之小木屋（下稱系爭小木屋），同照片內右側之小木屋為黃祐雄所建造。

五、本件爭點為：

㈠黃祐雄簽訂系爭契約時，有無意思能力？

㈡被上訴人與黃祐雄就系爭契約之標的（租賃範圍）有無合意？

㈢系爭契約是否因標的為自始客觀給付不能而無效？

㈣系爭契約是否因違反禁止規定而無效？

㈤系爭契約是否得類推適用減租條例之規定？

六、本院判斷如下：

㈠⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891 號、105 年度台簡上字第16號判決意旨參照）。次按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。而行為能力，乃指為法律行為之能力而言，即得以獨立之意思表示使其行為發生法律上效果之資格，依民法第12條、第13條規定，滿20歲之人即為有完全行為能力之人，則滿20歲之人所為之意思表示為有效，乃常態事實，如有民法第75條後段規定之無效情事（在無意識或精神錯亂中所為），則為變態事實，倘當事人主張該意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，自應就此變態事實負舉證之責任。

⒉經查：證人黃玉利固於原審到場證稱：伊為黃祐雄之妹，亦即為上訴人之姑姑、被上訴人之阿姨，陳建志則為被上訴人之妹黃稚庭之朋友，黃祐雄因妻兒亡故，每日借酒澆愁，曾有酒駕之紀錄，伊曾聽聞陳建志表示「要讓黃祐雄簽文件很簡單，只要陪黃祐雄多喝酒，黃祐雄醉了就會簽」，陳建志並告訴伊系爭契約是趁黃祐雄被灌醉時所簽訂等語（見原審卷第70至71頁），又黃祐雄於96年、104 年間曾因酒後駕車而犯公共危險罪，並經判刑確定之事實，有裁判書查詢結果附卷可稽（見原審卷第77頁）。惟證人黃玉利亦證稱：伊未看過系爭契約，僅耳聞系爭契約之事；伊無法判斷黃祐雄有無意識等語（見原審卷第70頁背面、第71頁），堪認黃祐雄簽訂系爭契約時，證人黃玉利並未在場，自無從依其證詞認定黃祐雄係在無意識狀態下簽訂系爭契約。又系爭契約所載日期為103 年11月1 日，自無從以黃祐雄於96年、104 年間之酒駕記錄，而認定其於簽訂系爭契約時有因飲酒而陷於無意識之情事。核諸證人陳建志於原審到場證稱：原審卷第33頁照片內2 間小木屋均為伊所建造，緣被上訴人於其父過世後欲購地建屋，黃祐雄表示其有一筆土地，亦欲建屋，即邀同被上訴人在黃祐雄之土地上建造小木屋，近完工時伊問被上訴人有無土地所有權，被上訴人稱無，故伊建議被上訴人簽訂土地租賃契約書，被上訴人同意後，伊為被上訴人繕打系爭契約，交予被上訴人之妹黃稚庭，伊再與黃稚庭前往黃祐雄之小木屋，由黃祐雄本人簽名用印，系爭契約上之住址亦為黃祐雄自行書寫，當時為上午9 時至10時間，黃祐雄精神狀況很好等語（見本院卷第69至70頁），尚難認黃祐雄係在無意識中為簽訂系爭契約之意思表示。此外，上訴人就黃祐雄簽訂系爭契約之意思表示係在無意識中所為一節，並未另行舉證以實其說，則其此部分之主張，自無可採。

㈡⒈按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。本節規定，於權利之租賃準用之。民法第818 條、第421 條第1 項、第463 條之1 分別定有明文。又民法第463 條之1 之立法意旨，乃鑑於權利之租賃為事所常見，故增訂該條規定，使權利租賃得準用一般租賃之規定，俾因應經濟發展暨實務上之需要。是以，共有人將其所有權應有部分出租他人，使該他人得依應有部分就共有物為使用收益，原為法之所許。

⒉次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。且解釋當事人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，於文義上及論理上詳為推求，以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取書據中一二語任意推解，致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、第58號、第453號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。兩造如就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決意旨參照）。

⒊經查：系爭契約記載：「第一條 甲方（指黃祐雄，下同）向乙方（指被上訴人，下同）保證，乙方可依照下列方式使用甲方所有之後記土地。標的物之所有使用地上權。第二條 甲乙雙方約定每年租金為新台幣三千元整，由乙方於每月底往甲方住所支付。…第四條 依本合約第一條所約定，乙方租地使用之鋼筋水泥及木屋一棟設施為乙方所有，維護費用由乙方自行負擔。…附標的物之表示：所在地：屏縣○○鎮○○段○段000000000 地號2 筆，平方公尺持分全部」（見原審卷第12頁），其所用辭句固有未臻明確之處。惟證人黃玉利於原審到場證稱：「黃祐雄有跟我說，黃怡仁（即被上訴人）要在他土地上蓋房子，黃祐雄有同意給他蓋房子」等語（見原審卷第70頁背面），及被上訴人確有於系爭1037地號土地上建造系爭小木屋，且系爭小木屋與黃祐雄建造之小木屋樣式相同、互相毗鄰（見原審卷第33頁）等事實，堪認被上訴人於系爭1037地號土地上建造系爭小木屋，確已徵得黃祐雄之同意，則被上訴人與黃祐雄簽訂系爭契約之目的，即為使被上訴人得於系爭1037地號土地上建造系爭小木屋，亦即得正常占有使用系爭小木屋所坐落及周遭相當範圍內之土地（下稱系爭小木屋之基地），並使黃祐雄獲致相當之對價。又系爭小木屋之基地，固未經測量或作成書面（圖面），惟系爭小木屋既為現實存在之物，其基地自屬可得特定之範圍，另核諸黃祐雄於系爭1037地號土地之應有部分僅為989/7000，其原無可能擅自將該土地全部出租他人，且系爭1037地號土地面積多達5,880.81平方公尺，而系爭小木屋占地不大，被上訴人亦無向黃祐雄承租系爭1037地號土地全部之必要等情，堪認系爭契約之標的（租賃範圍），乃黃祐雄於系爭1037地號土地之所有權應有部分，而使被上訴人得就系爭小木屋之基地為使用收益。從而，上訴人主張被上訴人與黃祐雄就系爭契約之標的並未達成合意云云，尚無可採。

⒋至於系爭契約內關於系爭1035地號土地部分之記載，被上訴人自承係訂約時未確認系爭小木屋之基地位置而籠統記載所致，而不否認兩造間就系爭1035地號土地確無租賃關係存在，堪認系爭契約之標的與系爭1035地號土地無關。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭1035地號土地所有權應有部分989/7000之租賃關係不存在，洵屬有據。

㈢按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246 條第1 項定有明文。此所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂（最高法院88年度台上字第2023號判決意旨參照）。系爭契約之標的為黃祐雄於系爭1037地號土地之所有權應有部分，且黃祐雄已將系爭小木屋之基地交付被上訴人使用收益，而由被上訴人建造系爭小木屋之事實，有如前述，則系爭契約之標的自屬可能、適法、確定之給付，上訴人主張系爭契約係以不能之給付為標的而為無效云云，自無可採。

㈣⒈按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。又國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容若在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者，倘權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力者，性質上應僅屬取締規定，而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103 年度台上第976 號判決意旨參照）。

⒉經查：依農業發展條例第18條第1 項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。興建農舍應符合下列規定：同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合第2 條第1 項資格，且農舍建築面積應超過45平方公尺。但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關應撤銷其核定，並由主管建築機關撤銷其建築許可。農業用地興建農舍辦法第2 條第5 項、第9 條第2 項第6 款及第13條第1 項分別定有明文。上開規定固就興建農舍之申請人資格加以規範，惟其目的僅在禁止不具資格之人申請興建農舍，違反上開規定之效果，乃主管機關得就興建農舍之申請為不予核定之行政處分，或為將原核定及建築許可撤銷之行政處分，則上開規定之性質原屬於取締規定，而非效力規定。是以，縱認被上訴人於系爭1037地號土地建造系爭小木屋，有違反農業用地興建農舍辦法之情事，亦僅主管機關得對被上訴人為不利之行政處分，對於被上訴人為建造系爭小木屋而與黃祐雄成立之私法上租賃契約，並不生影響。從而，上訴人主張系爭契約因違反禁止規定而無效云云，即無可採。

㈤⒈按減租條例第1 條規定：耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。又減租條例就「耕地之租佃」之定義，並未加以規定，則依減租條例第1 條及土地法第106 條第1 項規定，耕地租用者，乃以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地之謂也。而此所謂「耕作」，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（司法院院字第738 號解釋、最高法院63年台上字第1218號判例意旨參照）。是以，倘承租人租用他人之農地，原即非供耕作之用，即不符於「耕地租佃」之要件，而無適用減租條例之餘地。

⒉經查：被上訴人與黃祐雄簽訂系爭契約之目的，在於使被上訴人得於系爭1037地號土地上建造系爭小木屋，有如前述，則被上訴人租用系爭1037地號土地，原非以自任耕作為目的，至為明確，系爭契約即非耕地之租佃，當無適用減租條例之餘地。又系爭契約既與耕作無涉，與耕地租佃即非相類之事實，兩造間之權利義務及紛爭處理，應適用土地法基地租用及民法租賃等規定，尚無比附援引減租條例之規定而加以類推適用之必要。從而，上訴人主張系爭契約應適用或類推適用減租條例之規定，且被上訴人因不自任耕作，系爭契約依減租條例第16條規定應歸於無效云云，亦無可採。

七、綜上所述，本件上訴人請求確認兩造間就系爭2 筆土地所有權應有部分各989/7000之租賃關係不存在，於系爭1035地號土地所有權應有部分989/7000之租賃關係部分，為有理由，應予准許。原審就上訴人上開請求為其敗訴判決部分，容有未洽，上訴意旨指摘原判決關此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決關此部分廢棄，改判如主文第2 項所示。至原審就上訴人其餘請求為其敗訴判決部分，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決關此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。