臺灣彰化地方法院106年度訴字第287號

臺灣彰化地方法院民事判決　106年度訴字第287號

原告

洪成德

訴訟代理人

李易哲律師

被告

王錫儀

訴訟代理人

林士淳律師

複代理人

李郁霆律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106年8月28日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

壹、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。查本件耕地租佃爭議事件，業經原告於民國（下同）104年6月2日申請彰化縣線西鄉公所耕地租佃委員會調解，於104年6月12日調解不成立，嗣送經彰化縣政府耕地租佃委員會，亦於104年8月26日、104年9月30日調處不成立，因被告對彰化縣線西鄉公所收回自耕之處分提起訴願等救濟而暫緩移送法院，另彰化縣線西鄉公所105年11月23日實地勘查爭議標的（彰化縣○○鄉○○段000○000地號）之地上物、土地改良物及相關設施，暫定出租人應補償承租人新臺幣（下同）177,500元，並以線鄉民字第1050014453號函徵詢出租人照價補償承租人意願，彰化縣政府並於106年3月8日召開租佃爭議調處會議，因行政救濟確定（即台中高等行政法院104年度訴字第425號判決、最高行政法院105年度裁字第1095號裁定），該府依耕地三七五減租條例第26條規定逕函送本院審理，有彰化縣政府104年11月11日府地權字第1040386515號函、彰化縣線西鄉公所104年6月15日線鄉民字第1040007164號函、彰化縣政府104年10月13日府地權字第1040346112號函、最高行政法院105年9月8日105年度裁字第1095號裁定、彰化縣線西鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書及調解程序筆錄、臺灣省彰化縣私有耕地租約書（彰線下字第7號）、彰化縣線西鄉公所104年5月20日線鄉民字第1040005906號函、彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地登記第一類謄本、線西鄉公所105年11月23日耕地租佃委員會會議紀錄（含會議簽到冊、實地勘查紀錄表、土地建物查詢資料及現地彩色圖片）、彰化縣線西鄉公所105年12月20日線鄉民字第1050014496號函、台中高等行政法院105年6月2日104年度訴字第425號判決等件為證，且為兩造所不爭執，此部分堪以認定。是原告提起本件訴訟，其起訴應遵守之程序，核與首揭規定相符。

貳、原告起訴主張：

一、坐落彰化縣○○鄉○○段000地號及同段826地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，兩造之間並訂有耕地三七五租約。上開租約之租期於民國103年12月31日屆滿，原告為擴大家庭農場經營規模乃依耕地三七五減租條例第19條第2項規定，向彰化縣線西鄉公所申請收回系爭土地，案經彰化縣線西鄉公所104年5月20日線鄉民字第1040005906號函准由原告收回自耕之處分在案，被告不服前開處分遂提起行政訟爭程序，業經彰化縣政府府法訴字第1040290279號訴願決定書駁回訴願、臺中高等行政法院104年度訴字第425號判決駁回訴訟及最高行政法院105年度裁字第1095號駁回上訴確定在案，是彰化縣線西鄉公所所為准予原告將系爭土地收回自耕之行政處分既已確定，兩造之間已確定無耕地三七五租約之法律關係，故被告繼續占有使用系爭土地即屬無權占有，原告依民法第455條及第767條第1項規定得請求被告返還系爭土地。

二、依最高法院83年台上字第2400號判例意旨：「耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。」，是原告請求返還系爭土地租賃物與原告是否已經依耕地三七五減租條例第17條第2項規定對被告為補償無關，故被告主張本案有同時履行抗辯應無理由。況且，原告業已依照彰化縣線西鄉公所核定對被告補償新台幣177,500元，並經提存在案，不應認為原告毫無履行補償責任，至於被告如對彰化縣線西鄉公所核定之補償金額不服自應由被告另行提出行政訴訟救濟解決，並不影響本案原告應得請求被告返還系爭土地之權利等語。

三、綜上，爰依民法第455條、第467條之規定提起本訴，並聲明：被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地及同段826地號土地返還予原告。原告願供擔保，請准宣告假執行。

參、被告則以：

一、彰化縣線西鄉公所於104年5月20日線鄉民字第1040005906號函所作之行政處分，雖准予原告依照耕地三七五減租條例第19條第2項規定以擴大家庭農場經營規模收回自耕，然卻未依同條第3項規定準用第17條第2項第1款及第2款規定審查核定具體明確之補償金額，此已有違行政程序法第5條「行政行為之內容應明確。」之規定，是以，系爭行政處分應屬有瑕疵之行政處分，被告已對之提起再審之訴救濟。而原告是否可依據此有瑕疵之行政處分訴請被告返還系爭土地，更屬有疑。縱然系爭具有瑕疵之行政處分有效，依處分之內容觀之，顯然係附有「原告依耕地三七五減租條例第17條第2項補償被告」之條件，且於該條件成就後始生收回自耕以及終止租約之效力，故屬附有停止條件之行政處分。原告據此行政處分主張返還系爭土地，惟本件原告既未完成補償程序，則上開停止條件當然尚未成就，故線西鄉公所准予收回自耕之行政處分，自未發生效力，兩造間上開耕地租約，自難認已經消滅或終止。是以，原告當不得據此行政處分主張兩造間系爭耕地之租約已終止，而再依民法第455條或第767條第1項前段請求被告返還系爭土地。

二、彰化縣線西鄉公所105年12月19日之函文雖就補償金額核定為177,500元，惟該函文並未合法送達被告，就補償改良土地所支出之費用，按程序應經租佃雙方協商，未果者，再由耕地租佃委員會調處，若仍無法合意，則應由民事法院予以判決。而本件鄉公所核定補償價格一事，僅通知原告（即出租人）命其表示意見，逾期10日不表示意見視為同意，然而卻未通知被告（即承租人）命其表示意見，以違反行政程序法第102條之規定，此應屬有瑕疵之行政處分。是以，該鄉公所之函文內容應不得拘束被告，而原告當不得以現提存17萬餘元為由，主張其已完成收回自耕行政處分所附之條件。

三、原告過去均委託其胞弟洪連東向被告收租，而訴外人洪連東曾於收取地租時以原告名義向被告表示，欲以每分地50萬元之代價向被告收回土地，並經被告表示同意。而本件系爭土地總共面積為3.9分地，據前開雙方所談定之條件，倘原告欲收回系爭土地，應當履行當初所開立之條件，以195萬元補償被告後，方得收回系爭耕地。又倘原告拒絕履行前開收回條件，本件收回耕地之處分應屬附條件之處分，按減租條例及行政處分之規定，原告仍有補償被告改良土地所支出之費用義務，總計75萬9,040元，分述如下：

㈠土地重劃工程，被告雇請小型怪手（山貓）整平土地，保持土讓之厚度，將土地地力提升，利於耕種，每分地約10萬元，共計40萬元。

㈡兩筆土地，各安裝水井一口，各均內含沉水馬達及變電箱等，共計14萬。

㈢一筆土地與隔壁共用水泥界條，計3萬元（6萬元除以2）。

㈣兩筆土地，各架設進入土地之橋面，共計10萬元。

㈤未收成作物7萬5,000元。

㈥又本件104、105年度均有提存地租，然按租佃委員勘災認定之結果，104、105年度風災應減租50%，總計8,000元（計算式4000元* 2）應返還被告；另104、105年度風災補助款共計14,040元（計算式：每分地1800元*3.9分地*2年度=14040元）。

四、原告主張地主收回自耕無非係以鄉公所之行政處分為依據，而該行政處分中已明白載明欲收回自耕之前提，應係地主依法補償承租戶後方得為之，亦即該行政處分乃屬附條件之行政處分，在條件未成就前當然不發生效力，原告主張本件並無同時履行抗辯之適用，並不足採，本件應有同時履行抗辯之適用。本件耕地爭議事件，正確之處理方式，應係先判斷地主之補償是否以合法，確認無疑後，收回自耕之行政處分方生效，事後才有主張收回系爭農地之權利。故本件原告逕自提起訴訟，程序上恐有違誤等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。若受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

肆、爭執事項：原告主張依法收回系爭耕地自耕並已依彰化縣線西鄉公所105年12月19日線鄉民字第1050014453號函，提存彰化縣線西鄉公核定補償金額177,500元，被告抗辯該核定函送達不合法，不受該核定補償金額拘束，並行使同時履行抗辯權利，是否有理由？

伍、本院得心證之理由：

一、兩造對系爭耕地前經原告以無耕地三七五減租條例第19條第1項第3款「出租人因收回耕地致承租人失其家庭生活依據」之情形經報請彰化縣政府備查後，以104年5月20日線鄉民字第1040005906號函通知租佃雙方，准由出租人收回自耕，被告不服，業經臺中高等行政法院以104年度訴字第425號判決駁回，復經最高行政法院以105年度裁字第1095號裁定維持告確定均不爭執，兩造爭執者厥為雙方對補償費仍有爭執情形下，雖經原告依彰化縣線西鄉公所所核定金額為原告提存，被告是否可行使民法第264條同時履行抗辯權拒絕交還系爭土地，按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」為民法第421條第1項所明定，此觀耕地三七五減租條例第1條復規定，耕地租佃依本條例之規定；本條例未規定者依土地法及其他法律之規定，民法租賃之本質之規定當然適用，故交付租賃物與他方使用收益與租金立給付立於互為對待給付之地位，則本件收回土地與補償金是否立於互為對待給付之地位即值探究，依最高法院83年台上字第2400號判例以：「耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。」，是原告請求雖非依據上開條文，前者為終止租約收回耕地，後者為同條例第19條第1項收回自耕，均難認收回耕地與相關補償有同時履行抗辯之適用，按法諺有「同一法理，同一法律」（Eadem est ratio,eadem est lex），質言之，有同一或類似之法律理由時，本應認有同一或類似之法律效果，乃法理或法律解釋所當然，本件被告之抗辯尚不足採信，原告於租賃關係終止後，依據所有權人之地位自可請求被告返還系爭耕地。

二、綜上，原告依據民法第455條及第767條規定請求返還系爭耕地，本院審酌被告之抗辯並無理由，原告之訴為有理由，被告即應返還系爭耕地。

陸、依耕地三七五減租條例第26條規定，租佃爭議免收裁判費，爰不另為裁判費諭知。

柒、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，，經核皆於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。

捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。