中壢簡易庭98年度壢小字第1208號

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　　98年度壢小字第1208號

原告

龍泉宮庭管理委員會

法定代理人

張安靜

訴訟代理人

涂然焦

被告

楊俊廉

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告為龍泉宮庭社區門牌號碼桃園縣中壢市○○街12-1號6樓房屋之區分所有權人，原告則為該社區之住戶管理委員會，依據該社區規約及公寓大廈管理條例之規定，被告應按月繳納公共管理費新臺幣（下同）1,120元，惟被告自民國93年3月起至98年6月止共計64個月，共積欠管理費新臺幣（下同）71,680元；又原告於97年11月22日召開之區分所有權人會議召集程序不合法，然其已於98年9月16日合法召開區分所有權人選出新任主任委員，並依法向主管機關報備；訴外人張彩娥曾為上開房屋之區分所有權人，然嗣後該房屋已移轉與被告，原告先前誤向張彩娥請求，應以被告為上開房屋之區分所有權人，是依該住戶規約之規定，應向被告收取管理費，爰住戶規約之法律關係提起本件訴訟等情。並聲明：被告應給付原告71, 680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：原告前任主任委員林振通於97年9月30日日期屆滿而解任，林振通仍於97年11月9日召集97年11月22日之區分所有權人會議，從而該日選出之主任委員張安靜之選任不合法，因前次選任不合法，嗣後之管理委員會之選任亦應前次選任不合法而全部不合法，故原告組織不合法。另被告否認與原告間存在管理費債權債務關係，而應係存在於原告與張彩娥間，有鈞院95年度壢小字第1365號、95年度小上字第72號民事判決為證，被告雖為區分所有權人，但原告與張彩娥之管理費債權債務關係，並不當然發生債之移轉或債務承擔，而改由被告負責，資為抗辯。

三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之1規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造依協議簡化之爭點為主張及辯論，依同法第270條之1第3項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究（見本院卷第35頁）。

㈠兩造不爭執事項：

⒈桃園縣中壢市○○街12之1號6樓（桃園縣中壢市○○段0000-000建號）之應繳納管理費之人未繳納93年3月至98年6月龍泉宮庭社區管理費，共計71,680元。

⒉被告為中壢市○○段1108建號建物之所有權人。

㈡兩造爭執事項：

⒈龍泉宮庭管理委員會組織是否合法？

⒉被告是否應繳納上揭管理費？抑或應由訴外人張彩娥繳納？

四、得心證之理由：

㈠按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，均無明文規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定。又區分所有權人會議之召集程序，或其決議方法，違反法令或住戶規約時，應屬區分所有權人會議決議方法之違法，而非屬決議內容違法而為無效之範圍（最高法院67年台上字第2561號判決、70年度台上字第594號、85年度台上字第1885號、86年度台上字第3394號判決參照）。質言之，區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，各區分所有權人須當場表示異議，並得於決議後3個月內，以其餘區分所有權人全體或管理委員會為被告，訴請法院撤銷其決議，於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在。又按區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第31條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第1項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條第第32條定有明文。依上揭法條之立法意旨觀之，公寓大廈管理條例之立法目的在於鼓勵公寓大廈管理委員會之成立，並以此服務社區，藉由管理委員會之名義，收取管理費、對外訂立契約，聘僱保全、清潔管理人員等，是若區分所有權人會議之決議作成後，如區分所有權人並未對該決議表示反對意見，亦未提起撤銷區分所有權人會議決議之訴訟，自應依前開規定，該決議視為有效。否則如各區分所有權人於知悉區分所有權人會議決議後7日內未表示反對意見，亦未提起撤銷區分所有權人會議之訴訟，卻在管理委員會成立許久後，因追討管理費之問題，方抗辯管委會之選任程序不合法，如任意宣告區分所有權人會議決議無效，則對已繳交管理費數年之住戶何堪？而以管理委員會名義對外訂定之契約效力又該如何認定？是上開法條規定各區分所有權人應在一定時間內，對決議內容表示反對意見，除使區分所有權人維護自身權益外，亦有助於社會經濟秩序之安定。則若區分所有權人並未依前揭法條所定期間內，對該決議內容以書面表示反對意見或提起撤銷區分所有權人會議決議之訴訟，自應認定該決議有效。

㈡經查，就管理委員會之組織合法性部分，業據原告提出與其所述相符之桃園縣政府公寓大廈管理組織報備證明、龍泉宮庭大廈住戶規約、會議紀錄、區分所有權人名冊、桃園縣政府工務局使用執照、龍泉宮庭公寓大廈管理委員會申請報備書為證，揆諸前揭判決及法條意旨，應認其管理委員會之組織係屬合法。至被告雖抗辯稱：97年11月22日之選任程序不合法，故之後之選任全部不合法云云。惟查，原告就98年9月16日之區分所有權人會議決議業已向桃園縣政府為報備，並以提出上揭資料證明其選任之合法性，被告就此次選任有何不合法事項及召集程序有何違法，均未詳細說明並舉證以實其說，僅泛指管理委員會組織不合法云云，顯難採信；況查，若該公寓大廈管理委員會之一次選任程序不合法，即導致往後之選任皆不合法，豈非因前次程序之誤而使公寓大廈管理委員會永無成立之可能？此已與立法鼓勵成立公寓大廈管理委員會之意旨相違，顯不可採。再查，被告於98年10月13日得知該98年9月16日之區分所有權人會議決議後，並未以書面表示反對之意見，亦未提起撤銷該區分所有權會議之訴，依公寓大廈管理條例第32條規定，該決議有效，原告之管理委員會組織應屬合法。

㈢次按本大樓各住戶得依時依數繳納分攤之管理費用以支付本大樓之所需。龍泉宮庭社區住戶自治公約第13條前段訂有明文。經查，該住戶規約既規定住戶應繳納管理費用，則管理委員會自得向住戶請求。又住戶之認定，一般之社區管理委員會均已區分所有權人為判斷基準，因一戶之人口眾多，且每人居住期間不一，如不以區分所有權人為認定標準，除恐使管理費之收取認定有所困難，亦可能造成住戶藉一戶內尚有其他住戶為由，規避繳納管理費之責，是原告主張被告係該社區之區分所有權人，亦居住於該社區，由被告繳納系爭管理費，應屬合理，亦合乎一般社會常情及其住戶規約之規定，是原告主張被告應依住戶規約繳納系爭管理費，即屬有據。至被告雖抗辯稱：依本院96年壢小字第588號、96年上字第50號案件中，原告係向張彩娥請求，債之關係應存在於張彩娥及原告之間云云，惟查，前案之當事人乃係原告及訴外人張彩娥，與本件之當事人並不相同，兩者亦非同一案件，前案判決之既判力並不及於被告，又何況係前案理由中之判斷？則更無拘束本院判斷之理，如訴外人張彩娥認前案之判斷有誤，則應另循救濟途徑，被告不得比附援引前案之判決，認債之關係不存在於兩造間。且原告陳稱張彩娥前為區分所有權人，嗣後該房屋已移轉予被告等情，經本院核閱建物登記謄本屬實，本院審酌龍泉宮庭社區之住戶規約，應認債之關係實係存在於兩造間，原告自得依該社區之住戶規約，請求被告給付管理費。至被告抗辯稱：應論斷管理費由區分所有權人繳納係屬任意規定或係強制規定，由張彩娥繳納不得直接移轉與第三人云云，惟本院審酌該債之關係係存於兩造間，且依該社區規約約定，被告應繳納管理費等情，業如前述，則債之關係並無移轉與張彩娥之理，是被告所辯，洵非可採。

㈣再按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項分別定有明文。是區分所有權人有依區分所有權人會議決議及住戶規約繳交公共基金或應分擔或其他應負擔之費用之義務，經龍泉宮庭社區86年9月6日區分所有權人會議決議通過並送請桃園縣政府報備之住戶規約既已訂明管理費收取之標準，業如上述，則區分所有權人自斯時起即有依約繳交管理費之義務，雖該管理委員會至本院98年度訴字第206號判決理由亦僅認定當時之管理委員會組織不合法，故無訴訟法上之當事人能力而已，非謂在實體法上區分所有權人即可因之豁免繳納管理費之義務。按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，並未限定管理委員會僅得訴請法院給付該管理委員會合法成立以後之費用，此觀公寓大廈管理條例第21條之規定自明。故類推適用同一體說之法理，原告現既為龍泉宮庭社區合法之管理委員會，就其成立前區分所有權人已積欠之管理費，當認其有權訴請一併給付。

㈣綜上，系爭管理委員會決議有效，龍泉宮庭管理委員會之組織應屬合法，且被告為應繳納管理費之區分所有權人，業如前述，又被告不爭執桃園縣中壢市○○街12之1號6樓（桃園縣中壢市○○段0000-000建號）之應繳納管理費之人未繳納93年3月至98年6月龍泉宮庭社區管理費，共計71,680元，則原告請求被告給付93年3月至98年6月之管裡費共計71,680元，應屬有據。

五、綜上所述，原告依據龍泉宮庭住戶規約，請求被告給付原告71,680元，及自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件為財產權之訴訟，其訴訟標的之金額在10萬元以下，依民事訴訟法第436條之20規定，本應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中壢簡易庭法 官 廣于霙