臺灣嘉義地方法院100年度訴字第161號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第161號

原告

王文樹

原告

王耀德

原告

王鏡荏

原告

前列三人共同

訴訟代理人

鄒勇興

訴訟代理人

前列三人共同

訴訟代理人

李國禎律師

複代理人

林琦勝律師

被告

江宗賢

訴訟代理人

張裕榮

被告

陳宗玲

被告

陳宗明

被告

李宛諭

被告

李育憲

被告

陳麗芳

被告

陳思薇

被告

陳瑋鎧

法定代理人

王聖一

法定代理人

前列七人共同

訴訟代理人

周孟玉

上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國100 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第26條定有明文。是有關承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉（鎮、市、區）公所調解及縣（市）政府調處，於調處不成立後，始得由縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法經關。本件兩造間因就坐落嘉義市○○○段15、15-1、15-2、15-3、109 、129 地號等6 筆土地（下稱系爭土地）租佃爭議事件，前經嘉義市西區區公所耕地租佃委員會調解不成立，復經嘉義市政府耕地租佃委員會調處不成立後，由嘉義市政府移送本院審理，此有嘉義市西區區公所民國99年12月22日嘉市西區民字第0990015946號函附調解筆錄及相關會議資料、嘉義市政府100 年3 月22日府地權字第1001603237號函附調解筆錄及相關資料在卷足佐，觀諸調解及調處內容，本件係因原告單獨向嘉義市西區區公所申請租約繼承登記，被告則以耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款異議，調處不成立而移送本院，揆諸上開法條規定，原告提起本訴，其程序即無不合，先予敘明。

二、復按確認法律關係之訴，非原告有即受判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院著有52年度臺上字第1240號判例意旨可資參照。本件原告主張原告王文樹與第三人王柏淋之父親王冊前於38年間向第三人江流瀾承租坐落嘉義市○○○段15（嗣後分割為15、15-1、15-2、15-3地號）、109 、129 地號等三筆土地，雙方訂有三七五耕地租約，嗣因王冊、江流瀾死亡，經多次繼承，系爭土地分由被告等取得所有權，系爭土地之承租權則歸由王文樹及王柏淋繼承取得，嗣王柏淋於99年3 月20日死亡，其全體繼承人合意歸由原告王耀德、王鏡荏繼承承租耕作，經原告以發生繼承事實為由依法申請辦理租約變更登記，卻遭被告以土地早已都市計畫變更為住宅區○道路用地，且承租人王文樹已廢耕為由提出異議，否認原告有承租權等情，被告不爭執，是兩造間就系爭土地有無租賃關係存在既有爭執，原告為承租人之法律上地位即有其不安之狀態存在，故原告據此提起確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）被告所共有之系爭土地與原告王文樹及原告王耀德、王鏡荏之父王柏淋訂有耕地三七五租約，期間自98年1 月1 日起至103 年12月31日止，仍在有效之租約期間內，原告三人以發生繼承事實為由向區公所申請辦理三七五租約變更登記時，被告等人卻以系爭土地承租人廢耕系爭土地多年，任其荒廢至今，致稅捐機關將系爭土地課徵之田賦改為地價稅，已違反耕地三七五減租條例第17條規定為由表示異議，然被告亦自承系爭土地早在20餘年前已課徵地價稅，與其提出均為96年以後所拍攝之照片及空照圖無法連結，此或係因區段課稅之便而統一改課，未必與土地實際使用狀況相符，況依平均地權條例第17條、第22條、土地稅法第14條、第22條規定，已規定地價之土地，不論實際上是否供農業耕作之用，原則上即需繳納地價稅，若有法律明定之例外情形，始得由土地所有權人檢附相關資料，經稅捐機關查核屬實後，申請改徵田賦，本件經函詢嘉義市政府稅務局，該局針對系爭土地係依地價稅課徵稅賦之成因清楚函覆：「嘉義市○○○段15、15-1地號土地，經實地勘查結果，公共設施未完竣且做農業使用…惟所有權人並未向本局申請恢復課徵田賦，故本局至今仍按一般用地稅率核課；同段15-2、15-3地號土地經實地勘查為都市計畫公共設施保留地，未做任何（公共設施）使用並與使用中之土地隔離，免徵地價稅；同段109 、129 地號土地為住宅區，且公共設施已完竣，依土地稅法第22條規定未符合課徵田賦要件，…按一般用地稅率課徵地價稅」等語，顯見系爭土地課徵地價稅原因均非因未實際供農業使用所致，其中系爭15、15-1地號土地更係被告等人怠於向嘉義市政府稅務局提出異議請求更正所致，不應歸責原告，不得僅憑土地課徵地價稅，逕行認定系爭土地未供農業耕作。

（二）按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」耕地三七五減租條例第16條第1 項固有明文，惟所謂「未自認耕作」依據內政部93年3 月10日台內地字第0930066140號函意旨，係指「承租人將承租耕地轉租、轉讓、借與他人使用、與他人交換耕作、作業全部委託他人代耕或雇工耕作」，被告未舉證原告有何上開函示情事，且證人黃靖淑僅去過系爭土地一次，對於勘查前、後之土地使用情形均不知情。其次，證人黃靖淑製作及庭呈之勘查紀錄表明載：土地現況為道路尚未開通，且相鄰地號有竹林、雜草，無法至土地坐落位置…等語，另勘查現場照片中之竹林、雜草，亦係生長於鄰接（廟旁）馬路上之土地上，而非生長於未與廟旁道路相鄰之系爭土地，又依據財政部台灣省中區國稅局台中分局函覆之現場照片中之第7 張、第9 張所示，現場確有圍網及種植農作物之情形，與原告提出之照片、區公所耕地租佃委員會與會人員至現場勘查認其上種有農作物，原告仍自任耕作結果、證人即嘉義市竹圍里里長蕭群鵬證稱系爭土地係由原告為收取竹筍所親自耕作，曾於94年至98年間種植竹林，但因里民反應蚊蟲眾多而將之砍除，及鈞院履勘現場結果均大致相符。被告雖另提出航照圖為證，然被告在現場勘查前，既不知系爭土地位置，當更不明瞭使用狀況，如何能單憑圖中綠色部分即分辨為樹木或雜草，亦無法辨識樹木高度是否增加，而被告所稱黃土部分與原告提出之照片依相關位置進行勾核，乃係供種植蔬菜之用，圖中被告及證人黃靖淑所稱「樹林」部分，依勘查紀錄表之文字記載，實際上為竹林，與證人蕭群鵬證詞完全相符，其他部分則因考慮地力，常有輪流短期休耕或種植不同作物之必要，難認原告有被告所稱上開未自任耕作、繼續一年未為耕作情事，被告等人據此主張系爭土地有廢耕情事，實屬無稽。

（三）綜上所述，系爭土地既經辦妥三七五租約登記，因系爭土地之原承租人王柏淋死亡，由繼承人蔡沅蓉、蕭王婉禎、王麗淑、王彥怩、王耀德、王鏡荏繼承其一切權利義務，而蔡沅蓉、蕭王婉禎、王麗淑、王彥怩因非現耕繼承人，遂依臺灣省耕地租約登記辦法第4 條第1 項第3 款、第5條第1 項第2 款、第2 項規定出具同意書，由原告王耀德、王鏡荏持向嘉義市西區區公所申辦租約變更登記，然被告不僅拒絕，更否認兩造間之耕地三七五租約關係存在，原告王耀德、王鏡荏自得依據耕地三七五減租條例第6 條規定訴請確認兩造間之耕地三七五租約法律關係存在，並請求被告配合辦理租約變更登記而為先位聲明，鈞院98年度訴字第353 號、台灣高等法院台南分院96年度上字第242 號判決均同此旨。

（四）又承租耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止耕地租約。依前項終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限、尚未收穫農作物之價額、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一之補償，耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款、第2 項定有明文。系爭土地經都市計畫後，土地使用分區已變更為住宅區○道路用地，被告等固可於租佃期限屆滿前依前開規定，以系爭土地已非當年地主出租予承租人租賃使用之目的為由提前終止租約收回土地，惟應補償改良土地所支付之費用、尚未收穫農作物之價額及終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一予承租人，今被告既為終止耕地三七五租約收回土地之主張，原告自得備位請求被告補償原告：因系爭土地土壤流失嚴重，原告多次購買土壤回填，共支出土地改良費用新臺幣（下同）90,000元（計算式：每車3,000 元、30車）；原告現於系爭土地上種植香蕉、柚子蔬菜等尚未收穫之農作物價額226,500元（計算式：香蕉：30株×300 元＋柚子50株×150 元＋蔬菜105,000 株×2 ）；土地價值補償32,099,493元，合計共32,415,993元，。

（五）並為先位聲明：確認原告與被告間就坐落嘉義市○○○段15、15-1、15-2、15-3、109、129地號土地，有耕地三七五租約法律關係存在；被告應會同原告將坐落嘉義市○○○段15、15-1、15-2、15-3、109、129地號土地之原承租人王柏淋名義，變更為王耀德、王鏡荏。備位聲明：被告等應給付原告32,415,993元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以：

（一）按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，即不能使業已無效之原訂租約回復其效力，最高法院著有80年度台再字第15號判例、96年度台上字第2431號判決可參。查被告江宗賢及其餘被告之被繼承人陳江翠霞就系爭土地與原告王文樹及原告王耀德、王鏡荏之被繼承人王柏淋間原訂有耕地三七五租約，因原承租人即王文樹及原告王耀德、王鏡荏之被繼承人王柏淋等人任其荒蕪，不自任耕作，致稅務局嘉義市分局依土地稅法第14條規定，將系爭土地原課徵田賦改為地價稅，出租人即被告因此繳納地價稅達20餘年，故依上開規定，原租約即屬無效，當然向後失其效力。

（二）次按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕地，最高法院84年度台上字第1856號判例參照，而該條例所稱之「繼續一年不為耕作」，係指承租人在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形。原告雖稱調解時，與會人員前往系爭土地勘查結果有種植香蕉、柚子、蔬菜等農作物云云，惟經比對被告提出之照片及由林務局農林航空測量所分別於96年6 月30日、98年5 月4 日、同年10月30日、99年5 月20日攝影之空照圖與嘉義市政府稅務局出具關於系爭土地課徵地價稅證明函文，空照圖上顯示較深綠色部分與街道兩旁市政府所種植樹木顯示不同，應為野草，非原告所稱為「樹仔」，其餘一部份土地歷年之空照圖則顯示空無一物，以肉眼即可辨識系爭土地上野草蔓生、荒蕪廢耕，縱然鈞院於100 年6月29日現場勘驗時有種植香蕉、果樹，然種植密度稀疏且果樹甚小，土地仍遺留除草後尚未完全清理痕跡，不似長期耕作使用之狀況。況由財政部台灣省南區國稅局嘉義市分局98年12月10日南區國稅嘉市一字第0980012977號函覆表示：「…15-2地號土地未臨馬路，雖屬道路預定地惟尚未開通，且相鄰地號亦因有竹林雜草致無法至土地所在位置現場勘查，地政指界人員僅約略表示土地所在方向，經遠觀該抵稅地有竹林雜草…」，對照該局所附98年12月3日之照片顯示與15-2地號土地相鄰之土地確是雜木林，未有耕作之跡象，其中有二張照片中顯示有耕作開墾之土地則為系爭土地之一部分等情，與100 年6 月29日現場勘驗時系爭土地已經整地除草得以輕易進入相比，更可證明至少在98年12月3 日之前，原告並無自任耕作，目前之使用狀況皆屬臨訟所為，原告就系爭土地已繼續達一年以上不為耕作之情事一目了然，亦構成耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定，被告於調解、調處時，已當場向原告表示依約終止租約之意思，並以100 年4 月19日民事答辯狀之送達再次為終止租約之意思表示，兩造間就系爭土地原訂租約既已終止，原告所為先位聲明，即屬無據，不應准許。

（三）復按土地稅法施行細則第25條第1 項、第2 項、第22條第1 項、第2 項規定，都市土地以依三七五減租條例出租之耕地，仍做農業用地使用者，仍課徵田賦，換言之，都市土地原課徵田賦之三七五出租耕地，變更不做農業用地使用者，依法按一般稅率課徵地價稅，而都市地使用之變動，直轄市或縣（市）主管機關應於每年二月底前逕行勘查確定變動地區範圍，對於變動地區內應行改課地價稅之土地，應於每年五月底列冊送主管稽徵機關，查系爭土地早在64年6 月10日因都市計畫發佈實施而編定為住宅區（其中15-2、15-3為道路用地），但並未變更地目，亦不因都市計畫之實施而變更實際用途，故仍為稅捐機關課以田賦，迄至86年間為稅捐機關查知15、15-1、129 地號土地未實際耕作，系爭15、15-1地號原課徵田賦之三七五出租耕地乃於86年5 月16日依嘉義市稅財字第86408867號函土地變更使用已改按一般稅率課徵地價稅，129 地號土地則自87年起按一般用地稅率課徵地價稅，與都市計畫是否實施無關，此依嘉義市政府稅務局100 年5 月18日嘉市稅土字第1000714779號函說明即知原告王文樹及訴外人王柏淋早於86年2 月底前就該上開土地已任其荒蕪不作農業用地使用，而主管機關依職權逕行勘查後送稽徵機關改按一般稅率課徵地價稅並無不當，無向嘉義市政府提出更正異議之必要，原告指稱係被告怠於向嘉義市政府提出異議請求更正所致，與事實不符。

（四）又被告自始均係主張原告構成耕地三七五減租條例第16條、第17條第1 項第4 款規定，從未主張依該條例第17條第1 項第5 款規定終止租約，即無該條例第2 項規定之適用，原告備位請求被告給付其補償金及法定遲延利息，亦屬無據。況原告就其主張支出土地改良費用、尚未收穫農作物及土地價值補償之金額，並不實在，且未提出證據證明，殊不足採。

（五）並答辯聲明：原告先位及備位之訴均駁回。

三、兩造不爭執之事實：

（一）坐落嘉義市○○○段15、15-1、15-2、15-3地號土地（分割前為15地號），109 、129 地號等六筆土地，自38年1月1 日起由地主江流瀾（即被告等人之被繼承人）將上開土地出租予佃戶王冊（即原告等人之被繼承人）耕種使用，雙方訂有臺灣省嘉義市私有耕地租約嘉地北字第794 號，約定租賃期間自38年1 月1 日起至43年12月31日止，經嘉義縣政府核定在案，租賃期滿後陸續依耕地三七五減租條例第20條規定續定租約。

（二）訴外人江流瀾死亡後，系爭土地分別於97年3 月28日及99年5 月4 日辦理分割繼承登記及繼承登記完畢。

（三）訴外人王冊死亡後，由原告王文樹及訴外人王柏淋繼承取得系爭土地承租權，並於98年1 月12日申請續租，經嘉義市西區區公所98年3 月3 日嘉市西區民字第0980002737號函核定，自98年1 月1 日起至103 年12月31日止續訂租約6 年，嗣原承租人之一王柏淋死亡，復由王柏淋非現耕繼承人即訴外人蔡沅蓉、蕭王婉禎、王麗淑、王彥怩出具同意書，推由王柏淋現耕繼承人即原告王耀德、王鏡荏持向嘉義市西區區公所辦理租約變更登記。有嘉義市西區區公所98年3 月3 日嘉市西區民字第0980002737號通知書在卷可稽。

四、本件之爭點厥為原告有無不自任耕作而致租賃契約無效或非因不可抗力繼續一年不為耕作，經被告終止契約？兩造各執一詞，本院經查：

（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：1.承租人死亡而無繼承人時。2.承租人放棄耕作權時。3.地租積欠達兩年之總額時。4.非因不可抗力繼續一年不為耕作時。5.經依法編定或變更為非耕地使用時。耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項、同法第17條第1 項分別定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言; 如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年臺上字第4637號判例）; 所謂「不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內」（最高法院56年臺上字第1520號判例參照）; 固禁止承租人將承租耕地之全部或一部「轉租」或「借與」他人使用或與之「交換耕作」，惟所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許（最高法院85年度臺上字第423 號裁判要旨可資參照）。如承租人單純消極不予耕作，任令租地荒廢，則為是否構成同條例第17條第1 項第4 款規定，非因不可抗力繼承續1 年不耕作時得終止租約之原因（最高法院89年度台上字第1735號判決意旨參照）。

（二）再按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第6 條第1 項定有明文。又依臺灣省耕地租約登記辦法第4 條第1 項第3 款規定，耕地租約之承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應由現耕繼承人檢具現耕繼承人現耕切結書、繼承系統表、非現耕繼承人繼承權拋棄證明文件、承租人死亡時之戶籍謄本及繼承人戶籍謄本辦理租約變更登記，又現耕繼承人與非現耕繼承人共同繼承，而該非現耕繼承人未拋棄繼承權，且未能按應繼分將耕地承租權分歸現耕繼承人繼承時，得由現耕繼承人檢具非現耕繼承人出具之同意書辦理；非現耕繼承人未能出具同意書時，得由現耕繼承人出具切結書，具結如其他繼承人將來對該承租權有所爭議時，願負法律上責任後辦理，臺灣省耕地租約登記辦法第4 條第1 項第3 款、第5 條第1 項第2 款、第2 項分別定有明文。又出租人依耕地三七五減租條例第6 條第1 項規定規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會同申請登記訂立書面契約之請求（最高法院85年度台上字第1381號判決意旨參照）。

（三）被告主張原告未自任耕作，原訂租約無效，且承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，出租人已終止租約云云，為原告所否認，則依民事訴訟法第277 條規定，被告自應就此有利於己之事實，負舉證之責。經查：

1、系爭129 地號土地上有2 棵樹子樹，高約6 米，另1 棵芒果樹高約2 米，1 棵芭樂樹高度3 米，其餘皆種香蕉樹，有4 棵已結果，其餘香蕉樹高約100 至150 公分。109 地號土地上種植絲瓜、青椒（已結果）、芥蘭菜菜苗。15地號土地上靠近109 土地部分有3 畦芥蘭菜，因下雨而枯萎，另有3 畦長出菜幼苗、15之3 地號土地整地中，15之1地號土地上種植柚子樹、香蕉，高度約30至50公分，並有雜草、15地號土地上蔬菜園與柚子園中間有一條積水之水漥、15之2 地號土地目前種植柚子樹約30至50公分等情，經本院會同兩造於100 年6 月29日至系爭土地勘驗屬實，核與原告所提出100 年4 月20日之現場照片大致相符。

2、證人即嘉義市地政事務所測量員洪有全及國稅局稅務員黃靖淑到庭證稱：「（九十八年十二月三日是否重新與被告一同到嘉義市○○○段15、15-1、15-2、15-3、129、109地號會勘？）（洪有全）當初是被告陳麗芳提出申請，且申請書只申請15-2地號這筆，我們一同會勘此筆土地之位置。（黃靖淑）當初我們是受國稅局台中分局委託我們去勘查15-2土地目前現況有無違章占用之情況，因被告陳麗芳請求要以實物繳納遺產稅。」、「（同行者還有何人？）（洪有全）已忘記。（黃靖淑）還有另一位同事，被告陳麗芳本人也有過去。」、「（只有會勘15-2地號？）是。」、「（勘查15-2地號其上現況為何？）（洪有全）因太久了忘記了，因我是去指界的所以沒印象。（黃靖淑）不是很有印象，但因我們會作成勘查紀錄表，照片原本都在國稅局台中分局，我這裡只有勘查紀錄表影本，我印象中當初無法進去，我們只是在遠處看，無法瞭解現況。」「（為何無法走進去15-2，是何情況？）（洪有全）已忘記了。（黃靖淑）我記得第一次是停在道路旁，有聽到地政事務所人員說此筆土地在樹林後面，周圍有雜草，因草太高沒有路可進去，故我們無法進入，此筆土地目前沒有臨馬路。」、「（為了去實物抵繳至15-2土地幾次？）（黃靖淑）只有去一次。」（見本院100 年5 月10日言詞辯論筆錄）。而98年12月3 日財政部臺灣省南區國稅局嘉義市分局會同陳麗芳及地政人員至嘉義市○○○段15之2號土地實地勘查，該土地未臨馬路，雖屬道路預定地惟尚未開通，且相臨地號亦因有竹林雜草致無法至土地所在位置現場勘查，地政指界人員僅約略表示土地所在方向，經遠觀該抵稅地有竹林雜草，因無法進入該地號致無從確認有無違章占用或地上物，此有財政部臺灣省中區國稅局臺中分局100 年5 月16日中區國稅臺中一字第1000020437號函及所附財政部臺灣省南區國稅局嘉義市分函、勘查紀錄表、現場照片10張在卷可憑。互核前揭證人所述，98年12月3 日財政部臺灣省南區國稅局嘉義市分局會同陳麗芳及地政人員僅至嘉義市○○○段15之2 號土地勘查，且系爭15之2 地號土地上確有竹林及雜草叢生無誤。被告空言由財政部台灣省南區國稅局嘉義市分局98年12月10日南區國稅嘉市一字第0980012977號函覆，即可知原告於系爭六筆土地未自任耕作，且已繼續達一年以上不為耕作云云，顯屬速斷，無足採憑。

3、證人即嘉義市竹圍里里長蕭群鵬亦證稱：「（里長做多久？）二十年前有做過一屆，今年再選上。」、「（一直住在竹圍里？）是。」、「（住多久了？）年輕時約二十幾歲有到外地工作幾年，後來就回來住在竹圍里超過三十年了。」、「（是否知道嘉義市○○○段15、15-1、15-2、15-3、109 、129 地號系爭土地之位置？）我知道，九月份時里民有向我反應系爭土地之樹木太高，我找王文道商量，王文道與我去現場看，現場是種竹筍，我說里民有反應蚊子太多，希望把竹筍廢掉，重新種植其他東西。」、「（是否認識本件原告王文樹、原告王耀德、原告王鏡荏？）我認識王文樹，王文樹是王文道弟弟，我有看過上開三位原告，從小常在附近出入，而原告三人在附近種田。」、「（航照圖上系爭土地是否有人在耕作？）15-1地號是九月份我請王文道先生處理之前種植竹筍，15-3、15、109 地號是種植蔬菜，15-2地號旁邊有池溏用來灌溉蔬菜，129 地號我不清楚。」、「（你在系爭土地上有無看過原告耕作？）有。因我時常在附近走動，我家就在附近。」（見本院100 年6 月7 日言詞辯論筆錄）。益證，原告多年來確實於系爭土地上種植蔬菜、竹子等作物。

4、被告主張系爭土地由林務局農林航空測量所分別於96年6月30日、98年5 月4 日、同年10月30日、99年5 月20日攝影之空照圖顯示較深綠色部分與街道兩旁市政府所種植樹木顯示不同，應為野草，其餘一部分土地歷年之空照圖則顯示空無一物，以肉眼即可辨識系爭土地上野草蔓生、荒蕪廢耕云云。惟本院將系爭土地自87年至99年之航照圖送請行政院農業委員會林務局農林航空測量所判讀其使用狀況，拍攝日期87年8 月11日、88年9 月16日「15地號旱作、植生覆蓋、空地及凹地。15之1 植生覆蓋及空地。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似建物。129 植生覆蓋。」；拍攝日期89年5 月29日、90年5 月23日「15地號旱作、植生覆蓋、空地及凹地。15之1 植生覆蓋及疑似雜物堆置。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似建物。129 植生覆蓋及疑似雜物堆置。」;拍攝日期91年9 月11日「15地號旱作及植生覆蓋。15之1植生覆蓋及空地。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似建物。129 植生覆蓋及疑似雜物堆置。」;拍攝日期92年9 月15日「15地號旱作及植生覆蓋。15之1植生覆蓋。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似建物。129 植生覆蓋及疑似雜物堆置。」; 拍攝日期93年2 月28日「15地號旱作及植生覆蓋。15之1 空地及植生覆蓋。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似雜物堆置。129 植生覆蓋及疑似雜物堆置。」; 拍攝日期94年5 月1 日「15地號旱作及植生覆蓋。15之1 空地及植生覆蓋。15之2 植生覆蓋及空地。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似雜物堆置。129 植生覆蓋及疑似雜物堆置。」; 拍攝日期95年6 月15日「15地號旱作及植生覆蓋。15之1 植生覆蓋。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似雜物堆置。129 植生覆蓋。」; 拍攝日期96年6 月30日「15地號旱作及植生覆蓋。15之1 植生及空地。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似雜物堆置。129 植生覆蓋。」; 攝日期97年5 月4 日「15地號旱作及植生覆蓋。15之1 植生覆蓋。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似雜物堆置。129 植生覆蓋。」; 攝日期98年10月30日及99年5 月20日「15地號旱作及植生覆蓋。15之1 植生覆蓋。15之2 植生覆蓋。15之3 植生覆蓋。109 旱作及疑似雜物堆置。129 植生覆蓋及疑似雜物堆置。」此有該所100 年9 月19日農測調字第1009250050號函在卷可參。足證，系爭六筆土地自87年起至99年止，其上之耕作形態大致相同，而系爭土地上之植生、旱作究為何物，雖無法自上開航照圖清楚分辨，然在被告舉證證明原告將耕地供非耕作之用或轉租或借予他人使用，亦或原告有何不予耕作，任令租地荒廢前，空言系爭土地上原告未自任耕作，抑或原告非因不可抗力繼續一年不為耕作云云，均屬推論之詞，不足採信。

5、又已規定地價之土地，除依第22條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。但都市土地合於左列規定者亦同：一依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。二公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。三依法限制建築，仍作農業用地使用者。四依法不能建築，仍作農業用地使用者。五依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。前項第二款及第三款，以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。此觀土地稅法第14條、第22條第1 項、第2 項規定自明。查系爭土地係坐落嘉義市、地目田且已規定地價，此有原告提出之土地登記簿謄本在卷足參，然其中15、15之1 、109 及129 地號土地之使用分區為住宅區，15之2 及15之3 則為道路用地，此有嘉義市政府99年4 月2 日府工都字第0992104345號都市計畫土地使用分區證明書一份在卷可證。而「系爭15、15之1 地號土地於64年6 月10日已公告實施使用分區為住宅區，15地號土地原為課徵田賦之三七五出租耕地，15之1地號土地陳江翠霞女士原為課徵田賦之三七五出租耕地，江秀雄先生原為課徵田賦之一般土地，但依據86年5 月16日嘉縣市稅財字第86408867號函，土地已變更使用，自87年至目前為止按一般用地稅率課徵地價稅（因改課檔案資料已逾保存年限，故無法查得當初勘查資料文件。）。100 年8 月30日府工土字第1002114748號函實地勘查結果，公共設施未完竣且作農業使用（土地稅法施行細則第23條所稱公共設施未完竣前，指道路、自來水、排水系統、電力等四項設施尚未建設完竣），本局電腦檔資料只保存87年以後土地課稅資料，惟所有權人並未向本局申請恢復課徵田賦，故至今仍按一般用地稅率核課。」、「15之2 、15之3 地號土地於64年6 月10日已公告實施使用分區為公共設施保留地，15之2 、15之3 地號土地陳江翠霞女士原為課徵田賦之三七五出租耕地，江秀雄先生原為課徵田賦之一般土地，依陳麗芳女士99年7 月13日申請減免地價稅，經實地勘查為都市計畫公共設施保留地，其未做任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅，故從99年起免徵地價稅。」、「109 地號土地於64年6 月10日已公告實施使用分區為住宅區，且公共設施已完竣，自87年至98年為課徵田賦之三七五出租耕地，99年因所有權人變更，依規定地價稅減免1 期免徵，依土地稅法第二十二條規定本筆土地因未符合課徵田賦要件，自100 年起地價稅按一般用用地稅率核課。」、「129 地號土地於64年6 月10日已公告實施使用分區為住宅區，且公共設施已完竣，依土地稅法第二十二條規定本筆土地因未符合課徵田賦要件，自87年起至目前為止，按一般用地稅率課徵地價稅。」，此有嘉義市政府稅務局100 年9 月2 日嘉市稅土字第1000727563號函在卷可參。則系爭15、15之1 地號土地因何改徵地價稅，因該局已無資料保存，無法得知; 而15之2 、15之3 地號土地原徵田賦，嗣因公告實施使用分區為公共設施保留地免徵地價稅; 109 地號土地公告實施使用分區為住宅區，且公共設施已完竣，自87年至98年為課徵田賦，99年因所有權人變更，自100 年起地價稅按一般用地稅率核課; 129 地號土地公告實施使用分區為住宅區，且公共設施已完竣，自87年起至目前為止，按一般用地稅率課徵地價稅無誤，被告僅憑系爭15地號土地90年至93年嘉義市稅捐稽徵處地價稅繳款書，遽謂原告等人有不自任耕作，且承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，致系爭土地改課地價稅云云，即無足採。

（四）綜上所述，被告抗辯原告未自任耕作，原訂租約無效，且承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，出租人已終止租約云云，尚非可採。本件租約仍有效存在，原告訴請確認兩間就坐落嘉義市○○○段15、15-1、15-2、15-3、109 、129 地號土地，有耕地三七五租約關係存在；被告應會同原告王耀德、王鏡荏將坐落嘉義市○○○段15、15-1、15 -2 、15-3、109 、129 地號土地之原承租人王柏淋部分名義，變更為原告王耀德、王鏡荏，於法並無不合，應予准許。

五、又本件原告此部分先位請求既屬有據，本院就其備位請求自無再行審查之必要，併此敘明。

六、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，供此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民二庭法 官 柯月美