臺灣嘉義地方法院103年度簡上字第78號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 103年度簡上字第78號

上訴人

江武蜂

訴訟代理人

何永福律師

複代理人

嚴天琮律師

被上訴人

王元富

　　　　　　張宗發

上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國103年5月29日本院嘉義簡易庭103年度嘉簡字第130號第一審判決提起上訴，經本院於民國103年9月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，並主張：

（一）被上訴人於民國96年7月25日與訴外人江春福即上訴人之先父訂立租賃契約，並簽立房屋租賃契約書，由其等承租訴外人江春福所有嘉義市○○段0000○號即門牌號碼為嘉義市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定租期為96年8月1日起至102年7月31日止，月繳租金新臺幣（下同）6萬6,000元，應於每月首日繳納。嗣訴外人江春福於100年4月28日過世後，系爭房屋及其坐落土地即嘉義市○○段000地號土地（下稱系爭土地，與上開房屋合稱系爭房地）由上訴人及訴外人即上訴人胞弟江孔熙，均各取得權利範圍2分之1，詎被上訴人自102年10月1日起即未再支付租金。查兩造間雖已於101年9月11日成立買賣契約，被上訴人並給付上訴人1,000萬元之定金，然被上訴人明知當時系爭房地正因特留分訴訟繫屬中，故其買賣契約第5條約定：「本件買賣標的物約定於一切手續完竣後交與承買人掌管。」，換言之，在系爭房地所有權移轉登記並交付予被上訴人掌管前，仍按先前關係，由被上訴人以承租人之地位占有系爭房地，故被上訴人應依口頭租約給付上訴人租金。另上訴人已於103年7月25日以民事起訴狀解除兩造間101年9月11日訂立之不動產買賣契約，並沒收被上訴人已給付之1,000萬元定金。

（二）又被上訴人於系爭房地買賣契約訂立後，仍持續自101年10月至102年9月份給付上訴人租金，尤其被上訴人與上訴人先父所訂立之書面租約在102年7月31日到期後，102年8月1日起，被上訴人仍繼續按月繳納102年8月份及同年9月份租金，顯見自102年8月1日起，兩造有合意成立不定期租賃關係，否則被上訴人不會於訂立買賣契約又給付定金1,000萬元後，仍願意給付租金。

（三）原審略稱：「承租人於承租期間向出租人購買承租標的，於買賣契約成立後，除有特別約定仍須繳納租金，否則應認先前之租約已消滅。」，故先前租約是否已消滅，仍取決於當事人間之主觀意思是否讓租約繼續生效，既然有系爭房地買賣契約第5條約定：「本件買賣標的物約定於一切手續完竣後交與承買人掌管。」之特別約定，且被上訴人在101年9月訂立買賣契約後，仍繼續繳納租金至102年9月底，足證上訴人在移轉所有權登記前仍享有標的物之使用收益，是兩造間仍有租賃契約關係存在甚明，顯然原審之見解有誤。

（四）對被上訴人抗辯所為之陳述：

1、由證人陳慶龍證述可知，當時上訴人於101年9月11日簽訂買賣契約時，並無終止租賃契約之意思表示，反而明確約定自斯時起，爾後每月租金減收1萬元。則訂立買賣契約之後，自101年10月開始至102年9月，租金之計算方式都有扣除1萬元，顯見被上訴人有同意上訴人扣除1萬元租金，故有繼續租賃契約之意思表示。而被上訴人於102年9月間給付101年10月至102年9月之租金及稅負共231,780元，計算如下：

(1)101年10月至102年2月部分：原房屋租賃契約約定每月租金為66,000元，上訴人應有部分為2分之1，故被上訴人應給付上訴人33,000元，因被上訴人依買賣契約給付上訴人1,000萬元，所以上訴人同意每月租金減收1萬元，又被上訴人預扣租金收入稅金3,300元，故此段期間被上訴人應給付上訴人每月19,700元，合計98,500元【計算式：（66,000元×1/2 －1萬元－3,300元）×5個月＝98,500元】。

(2)102年3月至102年9月部分：另自102年1月1日公布之補充保險費計算公式，如有租金收入時，由扣費單位按費率2％扣取並繳納補充保險費，所以被上訴人自102年3月起每月代扣補充健保費660元【計算式：33,000元×2％＝660元】，故此段期間被上訴人應給付上訴人每月19,040元，合計133,280元【計算式：（66,000元×1/2－1萬元－3,300元－660元）×7個月＝133,280元】。

(3)綜上，合計為231,780元。

2、被上訴人承租之標的物僅為門牌號碼「嘉義市○○路000號」之房屋即系爭房屋全部，而不包含兩造間買賣契約標的之土地部分，換言之，上訴人就嘉義市○○段000○000地號土地之持分比例為何，與租賃契約無涉；而上訴人就門牌號碼「嘉義市○○路000號」之房屋確實有2分之1之應有部分，故上訴人之聲明及請求金額無需修正。

3、買賣契約第5條之意思是指系爭房地辦完過戶之後才交給被上訴人掌管，故在買賣過戶之前仍屬於上訴人所有，而買賣契約第13條裡面已經有記載，系爭土地當時就有糾紛存在。又被上訴人在101年9月訂立買賣契約後，仍繼續繳納租金至102年9月底（與上訴人先父訂立之書面租約係在102年7月31日到期，但嗣後口頭約定不定期租約自102年8月1日生效後，被上訴人仍繳納102年8月1日起至102年9月30日止之租金），足證上訴人在所有權移轉登記前仍享有標的物之使用收益，是兩造間仍有租賃契約關係存在甚明。

（五）並聲明：1.原審判決廢棄。2.被上訴人應共同給付上訴人33萬元及自103年5月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。3.被上訴人應自103年8月1日起至被上訴人與上訴人就系爭房屋之租賃契約消滅之日止，按月於每月1日共同給付上訴人33,000元。4.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、被上訴人除主張援引原審之書狀及陳述外，另以：

（一）本件是由買賣問題所延伸過來的，被上訴人已經付了定金1,000萬元，是上訴人沒有將系爭房地過戶，被上訴人既有給付價金，而且買賣契約有成立，被上訴人就可以使用系爭房地。而上訴人近日又寄存證信函叫被上訴人去過戶，然因系爭土地之特留分訴訟已判決變成9個人持分為公同共有狀態，所以現在沒有辦法過戶。且對於買賣契約第5條之約定，被上訴人已經持續使用系爭房地6年了，根本沒有交給上訴人掌管之存在。

（二）當初兩造訂立買賣契約時，並沒有約定租賃契約要繼續，被上訴人現在使用系爭土地2分之1部分是上訴人賣給被上訴人的，所以被上訴人並不需要跟上訴人承租，系爭土地另外2分之1部分則是跟上訴人之弟弟承租的，仍繼續在繳租金中，租金每月繳納33,000元給上訴人之弟弟。

（三）兩造在訂立買賣契約時，上訴人並沒有表示願意少收1萬元租金，而且訂立買賣契約之前，上訴人就已經講好不願意再續租，所以被上訴人才會跟上訴人訂立買賣契約，雖然101年10月至102年9月租金確實每月少1萬元，但係因被上訴人有給上訴人定金1,000萬元，因此與上訴人協調，在原先的租賃契約期間內，每月少1萬元，但是不表示被上訴人同意繼續租賃契約。且102年9月1日前之租金56,000元，是交給上訴人的弟弟，自從與上訴人簽訂買賣契約後，就沒有給上訴人租金，係上訴人於102年9月拿之前公證契約書來清算這一年的租金，所以被上訴人就給付到公證契約的期限而已，會付到102年9月是不小心多給1個月的租金。

三、爭點事項：

（一）不爭執事項：

1、被上訴人於96年7月25日與訴外人江春福訂立租賃契約，並簽立房屋租賃契約書，由其等承租其系爭房屋，租期為96年8月1日起至102年7月31日，月繳租金66,000元，應於每月首日繳納。訴外人江春福於100年4月28日過世後，系爭房地由上訴人及訴外人江孔熙各取得應有部分2分之1。

2、被上訴人於101年9月11日向上訴人購買其所有應有部分各2分之1之系爭房地，並簽立買賣契約書，約定買賣價金為3,100萬元，被上訴人並於該日交付定金1,000萬元，餘款2,100萬元待上訴人辦理系爭房地移轉登記及貸款手續完成後一次付清，上訴人迄今未辦理系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人。

3、被上訴人於102年9月間給付101年10月至102年9月之租金及稅負共231,780元，係開立支票交付予上訴人之配偶賴杏華，而自102年10月迄今之租金均未給付，系爭房地現由被上訴人占有使用中。

4、本院101年度家訴字第154號判決認定上訴人應將系爭土地侵害其他繼承人之特留分部分予以塗銷繼承登記，該訴訟於103年1月28日確定。

（二）爭執事項：兩造間是否有租賃關係存在？如有，上訴人得請求若干金額？

四、本院之判斷：

（一）按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」及「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，民法第450條第1項及民法第451條分別定有明文。經查，系爭房屋租約之租期為96年8月1日起至102年7月31日止乙情，有上開契約書在卷可佐（見原審卷第5至7頁），且為兩造所不爭執，依上開規定，系爭租約本應於102年7月31日屆滿而消滅，惟上訴人主張兩造就系爭房屋另成立不定期租約，被上訴人否認有成立不定期租約，則本件應審究是否有此不定期租約之存在。

（二）上訴人主張兩造間於101年9月11日成立買賣契約時，有就系爭房屋另行成立不定期租約，並在系爭房地移轉所有權前，將租金由上訴人之應有部分1/2之租金33,000元減為23,000元等情，被上訴人則辯稱訂立買賣契約前，上訴人即表示不願續租，被上訴人才會與上訴人訂立買賣契約並給付1000萬元之定金，上訴人因特留分訴訟迄今未辦理過戶，且當時上訴人並未稱願意少收1萬元租金，被上訴人僅給付系爭租約租期內即101年10月至102年7月份之租金，付到102年9月是不小心多給一個月，並非同意繼續租約等語，經查兩造所定之買賣契約書第5條:「本件買賣標的物約定於一切手續完竣後交與承買人掌管。」及第13條其他特約事項加註「本筆買賣契約若被限制登記，買賣契約依然成立，如有法律行為，買方願意配合賣方訴訟完成後繼續完成買賣程序」，此有該契約書可稽（原審卷第29頁正背面），顯見兩造於成立買賣契約時，系爭房屋並未交由被上訴人掌管，必須移轉登記程序完成後，被上訴人方有使用權限，被上訴人不因成立買賣契約即屬有權使用該房屋，則被上訴人抗辯因成立買賣契約即無須繳納租金之詞，並無可採。

（三）被上訴人雖否認成立買賣契約時，上訴人有說租金少1萬元情事，經查證人即承辦兩造買賣契約之代書陳慶龍到庭證稱當時賣方說還在訴訟，可能不能過戶怕會拖很久，有說收定金1000萬元，所以一個月少收1萬元的租金，買方當場沒有異議，至於有沒有同意，因為事情隔了那麼久，不能確定等詞，足證上訴人當時已表示移轉登記前租金少1萬元，且被上訴人雖稱不同意繼續租約，惟被上訴人已自認於102年9月間給付101年10月至102年9月之租金及稅負共231,780元，係開立支票交付予上訴人之配偶賴杏華等情，亦有支票存根及賴杏華存款簿可按（原審卷第37、48頁），而上開租金即以每月23,000元計算，亦為被上訴人所不爭執，足證被上訴人於成立買賣契約時已同意繼續系爭租約，雖被上訴人辯稱不小心多繳1個月等詞，經查被上訴人係多繳納2個月租金，且繼續占有該系爭房屋為使用收益，依前開條文規定，應視為不定期租約，租期則由定期改為不定期（至所有權移轉登記時消滅），則被上訴人抗辯兩造間未成立不定期租約，並非可採。

（四）兩造間既成立不定期租約，則上訴人依據租約請求被上訴人給付租金，自屬有理由，惟查上訴人已自認於系爭房地移轉登記前每月租金減為23,000元，故其請求被上訴人應共同給付上訴人23萬元（即102年10月至103年7月之租金總和）及自103年5月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，和被上訴人應自103年8月1日起至被上訴人與上訴人就系爭房屋之租賃契約消滅之日止，按月於每月1日共同給付上訴人23,000元，為有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原審認定兩造之租賃契約已因期限屆滿消滅，且兩造於訂立買賣契約時並未另成立租約之意思，與前開事實不符，其見解自有違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄原審判決，並改判如主文第2項所示。至上訴人請求每月租金逾23,000元部分，上訴人提起上訴，請求廢棄該部分判決，並無理由，應予駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。