臺灣嘉義地方法院108年度訴字第115號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第115號

原告

蘇慶鴻

訴訟代理人

陳信宏律師

被告

翁明德

上列當事人間請求返還房屋事件，本院於108年5月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

㈠、原告於民國107年10月30日，經由本院106年度司執字第43348號強制執行事件拍賣程序（下稱系爭執行案件），標得坐落嘉義市○○○段00000地號土地及其上同段2013建號和同段2746棟次建物（門牌號碼：嘉義市○區○○路000號八樓之6房屋）等（下稱系爭不動產），本院並於107年11月14日發給權利移轉證書，而原告亦已於107年11月28日辦妥所有權移轉登記，惟被告目前仍居住在系爭不動產，經原告多次請求搬離，被告皆置之不理。

㈡、按所有人於無權占有或侵奪所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。本院於系爭執行案件由書記官督同執達員於107年1月8日在現場執行查封程序時，雖債權人代理人稱建號2013由被告翁明德承租使用（由查封筆錄觀之，原記載「無償」使用，後才更改為「承租」使用）。原告標買取得系爭不動產所有權後，被告無法律上之任何權源卻占用系爭房屋，經原告請求搬離，被告皆置之不理。為此，原告提起本件訴訟，請求被告搬遷，敬請鈞院賜判如訴之聲明所示，以維原告之權益，至感德便。

㈢、原告於本次拍賣所買得之不動產，除系爭不動產（嘉義市○○○段00000地號土地及同段2013建號建物、同段2746棟次建物）外，尚有取得同段2326建號建物之應有部分26/10000，因該建物供警衛室使用，非被告無權占有之範圍，不列入本件訴訟標的，併此敘明。

㈣、本件被告確實有占用系爭不動產，有下列證據可資證明：１、於原告取得系爭不動產之所有權後，本院民事執行處司法事務官等曾於107年11月7日及107年12月17日，在系爭不動產（嘉義市○○路000號8樓之6)，就債務人留置在內之動產進行拍賣程序（本院106年度司執字第43348號）。於二次拍賣程序，被告均在場，有該二次拍賣動產筆錄可證。由此可知，被告確實一直居住在內。

２、原告之友人鍾梅芳為幫忙原告處理有關本件系爭不動產之相關事宜，曾多次前往系爭不動產現場，而見過被告在系爭不動產內，並知悉被告就居住在內。

㈤、對於被告抗辯之陳述：

１、本院執行處既已在系爭執行案件107年1月8日查封當日然請債權人何達河提出租賃契約書，債權人何達河於107年1月26日的民事陳報狀第二點也講到在執行當日被告是自稱只有口頭上的租賃，也沒有講到有租賃契約，被告今日講說有租賃契約書，已經很明顯與當時的情形違反，更何況也沒有配合在查封七日內提供租賃契約書讓執行處處理，顯然被告所述不實。

２、針對被告所提出的租賃契約書，主張依民法第425條之規定，被告不得對原告主張該租賃契約存在，理由如下：

①、影本與正本相符無意見，惟對方之張樂觀簽名是否為張樂觀本人簽名有爭執，否認該租約書形式上及實質上之真正。

②、且被告所提出的租賃契約書第20條後面之其他約定事項有寫到說張樂觀積欠被告100萬元，用該100萬元抵償租金，而被告是張樂觀的員工，怎麼會有老闆積欠員工的事情。且被告自承103年就沒有在張樂觀新港鄉公司工作已經離開了，怎麼事隔三年的時間，在查封的前一個月冒出來跟張樂觀簽立租賃契約書，顯不合理。

③、於系爭執行案件卷債權人何達河107年1月26日書狀第二點被告執行當日講的很清楚，被告說是口頭上講的部分，不是書面，現在又提出書面，顯然是為了本件訴訟而寫出的書面，而租約剛開始的起始點是查封日的前一個月，很明顯是為了達到可以繼續無權占用系爭不動產的目的而製作的。

④、最後，縱使被告所提出的租約書是真的，上面載明租約期間為10年，但是沒有經過公證，依民法第425條第2項是不能對原告主張該租約繼續存在，提出最高法院106年度台上字第1492號民事裁定供鈞院參酌，該案之情形與本件情形相同，認定被告租約超過5年，而依民法第425條第2項不能對原告主張權利存在，屬於無權占有，應返還房屋。

㈤、依民法第767條聲明：

１、被告應自坐落嘉義市○○○段00000地號土地及其上同段2013建號和同段2746棟次建物（門牌號碼：嘉義市○區○○路000號八樓之6房屋）遷出，並將上開土地及建物交還原告。

２、原告願供擔保，請准宣告假執行。

３、訴訟費用由被告負擔。

二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟前有到庭並以書狀抗辯略以：

㈠、被告本來是訴外人張樂觀的員工，但103年左右離開，就不是他的員工了。被告跟訴外人張樂觀有租賃契約存在，租賃契約是在105年左右簽立的，租期為10年，且當初查封系爭不動產時被告有在場，有表示被告是承租人。租賃契約上張樂觀之簽名確實是訴外人張樂觀所親簽。

㈡、被告有拿租賃合約給訴外人何達河（即本院106年度司執字第43348號強制執行事件之債權人）看過，後來被告有跟訴外人張樂觀（即本院106年度司執字第43348號強制執行事件之債務人）反應過房屋被查封這件事情，訴外人張樂觀說他會找訴外人何達河處理，訴外人張樂觀有清償他所積欠的債務，所以被告才認為沒有其他的問題，被告現在在訴外人何達河哥哥處上班，被告想說沒問題，是收到單子才知道狀況，這段期間被告一直都在與原告以及原告所稱幫忙處理系爭不動產之訴外人鍾梅芳商量協調要買回，但原告與訴外人鍾梅芳都不接受。

㈢、另新光銀行帳戶內都有資金往來的紀錄可查詢，被告一直都住在那邊，管理費都是我在繳，可調閱住戶資料及監視器畫面，有收到查封公文被告才跟張樂觀講，說要有個證明，原本是口頭的租約，後來收到查封的公文，在查封之前才補正書面的租約。

㈣、聲明：原告之訴駁回。

三、兩造爭執及不爭執事項：

㈠、兩造不爭執事項：

１、原告於107年10月30日經由系爭執行案件標得坐落嘉義市○○○段00000地號土地及其上同段2013建號和同段2746棟次建物（門牌號碼：嘉義市○區○○路000號八樓之6房屋）等（下稱系爭不動產），本院並於107年11月14日發給權利移轉證書，而原告亦已於107年11月28日辦妥所有權移轉登記。原告為系爭不動產之所有權人。

２、系爭不動產於執行法院查封時，被告在場並稱其為訴外人即張樂觀之員工，債權人何達河代理稱系爭不動產由被告承租使用，租期10年。被告目前居住在系爭不動產。

３、被告於108年4月24日提出房屋租賃契約書影本（下稱系爭契約書），經本院於108年4月29日當庭核對與正本相符，其內容記載租賃期限自106年12月1日起至116年11月30日止，簽約日期記載106年11月10日（下稱系爭租約）。

㈡、兩造爭執之事項：原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓系爭不動產有無理由？

四、本院之判斷：

㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，此民法第767條定有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，此民事訴訟法第277條定有明文。原告因拍賣取得系爭不動產所有權，為兩造所不爭執，業已陳述如上，而被告抗辯有權占有（即本於訴外人張樂觀簽立房屋租賃契約）而拒絕遷讓房屋，此乃有利於被告之事由，揆諸上開條文規定，被告自應就上開有利於己之事實負舉證責任。

㈡、再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，此民法第425條定有明文。該立法目的在於本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項。該條文於88年4月21日修正，並於89年5月5日公布施行。系爭契約書於106年11月10日簽立，應適用修正後第425條之規定。再系爭租約約定租期長達10年，揆諸上開條文之規定，此超過5年以上期限之租賃契約，需經公證始有買賣不破租賃之適用，系爭契約書並未經公證，即便有系爭租約存在，該租賃契約對於受讓人即原告亦不繼續存在。是被告抗辯其基於系爭租約之承租人無償借用，為有權占有等情，顯非不可採。

㈢、綜上，系爭不動產租約因逾5年未經公證，自不得對於受讓之原告發生效力。則被告抗辯其因為有權占有即不足採。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓並返還系爭不動產，洵屬有據，應予准許。

六、本判決原告勝訴部分，陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額如主文第三項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項及第392條，判決如主文。

民事第二庭法 官 邱美英