臺灣花蓮地方法院民事判決

原告

林金鎮

訴訟代理人

賴淳良律師

訴訟代理人

胡孟郁律師

被告

吳國珍

上列當事人間分割共有物事件，本院於民國111年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表所示。兩造就系爭土地並無不分割之協議，且亦無因使用目的而有不能分割之情形，又系爭土地無從採原物分割，為符合全體共有人之利益，依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款規定，請求依變價分割方式分割本件共有物即系爭土地等語，並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：若原告要賣，請原告賣自己的，我使用的範圍分給我，若原告不願意的話，我也不願意變賣。我覺得原告要賣他的部分就可以，我有房屋在那裡，原告買地是拿來賣的，我是要住的，原告要賣他的部分就好了，看原告願不願意，之前也是說不能分割，我的不賣等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。另按十一、耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。 每宗耕地分割後每人所有面積未達0．25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。農業發展條例第3條第1項第11款、第16條亦有明定。又法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。又系爭土地固因屬農牧用地，分割方法受法律禁止農地細分之限制，然亦有將系爭土地分配予部分共有人，未受分配之共有人金錢補償之分割方法（最高法院110年度台上字第1630號民事判決）。再按土地共有人間成立分管契約，各共有人就分管之特定部分土地享有管理、使用、收益權限，得將之出租並交付承租人，無須經其他共有人同意。然分管契約之存在不影響共有人分割共有物之請求權，分割共有物有終止分管契約之意思（最高法院110年度台上字第1330號判決意旨參照）。

㈡經查，系爭土地為兩造所共有，面積為625.10平方公尺，應有部分如附表所示，該土地之使用分區為山坡地保留地，使用地類別為農牧用地，該土地上有被告使用之花蓮縣○○鄉○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）坐落等節，有系爭土地第一類登記謄本附卷可參（見本院卷第49頁），且有本院調取之本院110年度花小字第219號民事卷附勘驗筆錄、現場照片及花蓮縣花蓮地政事務所110年11月17日花地所測字第1100011302號函附土地複丈成果圖等可佐（見該卷㈠第157至179頁），應可信為真。

㈢次查，兩造就系爭土地並無不能分割之協議，亦無不能分割之情事，復兩造未能達成分割之協議，則原告就系爭土地對其餘共有人即被告為分割共有物之請求，揆諸前開規定，即無不合，應予准許。

㈣又就本件之分割方法部分，原告提出變價分割之方案，被告則表示要賣的話原告賣他自己的，我的不賣等語。本院審酌系爭土地依上開規定屬農業發展條例所謂之耕地，又其面積為625.10平方公尺，未達農業發展條例第16條規定得為原物分割之面積，且經花蓮縣花蓮地政事務所曾以上開函文回覆系爭土地無法依現有之共有人為分割等語（見本院110年度花小字第219號民事卷㈠第178頁），故本件依法並無法辦理原物分割，惟依上開最高法院判決意旨之說明，於分割方法受法律禁止耕地細分之限制時，仍可採取全部變價分割，或是系爭土地分配予部分共有人，未受分配之共有人金錢補償之分割方法。再者，兩造均無表示願意以分別系爭土地之全部範圍並以金錢補償對造之方案，故本院認本件亦不適合原物分配予部分共有人並以金錢補償其他共有人之分割方案。又本院審酌本件倘以變價方式分割，經公開競價結果，當得獲與市價相當之價金，再依應有部分比例分配予兩造，對各共有人均屬公平，較符合全體共有人之利益，另參以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造如認經由公開拍賣機制所拍定之價格係一合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭土地之全部，與前揭以原物分配共有人其中一人，再補償其餘共有人之結果並無二致，且買受人取得系爭土地完整所有權，可使所有權歸屬與使用關係均趨於一致，而使物之交易及使用關係單純化，進而促進其經濟價值等情狀，本院認系爭土地尚不適宜採取原物分配或併用金錢補償，或併用部分原物分配及部分變賣而以價金分配之分割方法，應以變價分割即變賣後以價金分配予各共有人之方法最為妥適，爰判決兩造共有系爭土地應予變價分割，所得價金按如附表所示之兩造應有部分比例為分配。

㈤末就被告就系爭土地之占用範圍即系爭房屋之占用範圍，存有分管契約存在等節，業經本院於兩造為當事人之前案即本院110年度花小字第219號民事事件中為認定（見該卷㈡第57至63頁所附之判決書）且已判決確定在案，然此分管契約存在，依上開說明，並不影響本件共有人之共有物分割請求權，附此敘明。

四、綜上所述，原告依民法共有物分割請求權，請求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許，並斟酌系爭土地之上開情事，認原告所提出之方案即變價分割，並將變價後所得價金按如附表所示之兩造應有部分比例為分配，核屬正當，應予准許。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。