臺灣花蓮地方法院民事小額判決

原告

林金鎮

訴訟代理人

蔡貴卿

被告

吳國珍

訴訟代理人

王政琬律師

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國111年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條規定所列各款情事，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告未於最後言詞辯論期日到場，據其先前到場所為之主張及陳述略以：原告於民國98年6月1日向本院民事執行處拍定取得花蓮縣○○鄉○○段○○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）應有部分100分之63之所有權（該應有部分下稱系爭A土地），另該土地其餘應有部分100分之39（該應有部分下稱系爭B土地）為被告所有。然兩造間就系爭土地並無任何分管契約，系爭土地上有被告以其所有之花蓮縣○○鄉○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）等地上物占用，占用面積如附圖紅色A斜線部分所示，面積為217.19平方公尺（該占用部分地上物下稱系爭地上物），已侵害原告共有人權利，爰依民法第184條第1項前段規定，請求被告給付相當於租金之損害賠償等語。對於被告抗辯部分，被告僅提出不動產買賣契約書稱當時土地係由第三人曾孝雲於86年1月8日向吳明山所購，其契約書上未載明圍牆以內為被告使用範圍，且房屋坐落在被告持有土地內等。原告係於本院97年度執字第8053號強制執行事件（下稱系爭執行事件）中拍賣取得債務人吳火清之系爭A土地，拍定後不點交，系爭房屋並未在拍賣內，原告於向本院拍定系爭A土地所有權前不知道有被告這個人，也不知道有分管契約，且經查詢本件並無分管契約，法院民事執行處法拍公告是公開化，不能因個人因素而阻擋任何人進場標購而影響其權利，被告當時為共有人之一，有優先承購權，縱使原告合法標購，民事執行處亦會依法通知共有人優先承購，被告卻指摘原告明知又執意參加法拍。依系爭房屋之房屋稅籍登記，納稅義務人為曾孝雲，此非所有權之登記，原告為善意第三人，換句話說，善意第三人未參與某種法律關係，不得對抗善意第三人，有使善意第三人受不測損害之虞。又被告所述訴外人曾孝雲與謝美華間拆屋還地及土地所有權移轉登記僅能證明有買賣行為，與本件並無關係，且無載明被告有分管契約協議登記等語，並聲明：被告應自98年6月6日起至將系爭地上物拆除騰空返還全體共有人之日止，按年給付相當於租金之損害賠償新臺幣（下同）5,907元予原告。

三、被告則以：系爭地上物於65年間由被告父母起造迄今，且被告之母曾孝雲曾向系爭土地原所有權人吳明山購買系爭土地之圍牆範圍內即系爭地上物坐落範圍，兩人有簽立不動產買賣契約書，當時已言明圍牆以內為被告使用範圍，系爭土地均坐落在被告持有應有部分範圍，並無占用原告持分土地之情事。系爭地上物使用面積是被告從86年1月左右占有到現在。精鐘段424 號原本是被告父親去國稅局買的，父親過世後由被告母親曾孝雲繼承，母親過世後由被告哥哥吳國文繼承。被告父母在精鐘段424土地上蓋了系爭房屋，但有越界占到訴外人吳明山所有之花蓮縣○○鄉○○段0000號土地，也就是現在的系爭土地，曾孝雲就跟吳明山購買占用的土地範圍，有上開契約書可證，但是因為當時沒有辦理移轉登記，後來吳明山又把全部土地賣給了謝美華，謝美華就來告曾孝雲拆屋還地，經本院以90年度花小字第143號、91年度小上字第19號、92年度花簡更一字第2號、93年度簡上字第24號等民事判決駁回謝美華之訴訟確定，有判決書可證，之後被告再跟謝美華協商，被告以系爭地上物占用系爭土地的事情，就到此為止，被告用5 萬元補償謝美華，就是把被告占用範圍買回來，97年間辦理系爭B土地所有權移轉登記，那時候也有跟謝美華講好，被告占用的範圍就是被告在使用，所以已經成立分管契約。當初謝美華也答應圍牆之內由被告居住，長期以來也沒有糾紛。依系爭執行事件卷內之拍賣通知附表備註欄上第五點記載：土地查封時，地上有建物，建物並未查封，應買人應自行瞭解，拍定後不點交等語，原告自應瞭解被告之系爭地上物在系爭土地上之使用狀況，原告明知系爭土地並未分割，且之前亦有訴訟糾紛，竟執意參加法拍，則其明知被告使用土地之情況且不點交，依誠信原則，自不得請求給付損害賠償等語，並聲明：原告之訴駁回。

四、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。民法第184條第1項前段、第818條、第820條定有明文。又按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年度台上字第863號民事判決意旨參照）。再按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院110年度台上字第2766號民事判決意旨參照）。

五、經查，系爭土地（重測前為豐田段4953地號，現登記面積為625.10平方公尺）原於87年1月13日由謝美華以買賣為原因自訴外人吳明山處取得該土地所有權。另被告就系爭B土地於97年6月25日因買賣為原因自謝美華處取得所有權。系爭A土地部分係於96年2月1日由吳火清以買賣為原因取得所有權，吳火清並於96年5月8日在系爭A土地上設定普通抵押權（登記日期為96年5月8日、登記字號為96年花資登字第118420號、擔保債權總金額為30萬元、債務人為吳火清，該抵押權下稱系爭抵押權）予原告。又系爭A土地因系爭執行事件經本院民事執行處拍賣，該事件債務人為吳火清，原告於96年6月6日因拍賣為原因取得系爭A土地所有權。另系爭地上物現占用系爭土地之範圍如附圖所示。又被告之母為曾孝雲，曾孝雲已於97年1月13日死亡等節，買賣契約書、土地登記謄本、本院勘驗筆錄及現場照片、花蓮縣花蓮地政事務所110年11月17日花地所測字第1100011302號函附土地複丈成果圖即附圖、戶役政資料等附卷可參（見本院96年度花簡字第321號民事卷第87至88頁、第104頁、本院卷㈠第23頁、第45頁、第59頁、第67頁、第157至179頁、系爭執行卷第26至27頁），應可信為真。

六、再者，被告抗辯已與系爭土地之前手謝美華就系爭地上物占用系爭土地之範圍訂立分管契約等節，為原告所否認。查，系爭地上物依上開現場照片之內容，可知包含為主體之系爭房屋及水泥地、圍牆等地上物，又依本院調取之系爭房屋稅籍證明書（見本院卷㈠第55頁）顯示，該屋納稅義務人為曾孝雲，且自53年起課房屋稅迄今等情，又曾孝雲已於97年間死亡，是可推知被告係因繼承關係而現占有使用系爭地上物。又由被告提出之91年度小上字第19號民事判決書、92年度花簡更一字第2號民事判決書、93年度簡上字第24號民事判決書等內容（見本院卷㈠第201至247頁），亦可知謝美華曾於90年間以系爭土地所有權人身分對曾孝雲提起就系爭房屋拆屋還地之訴訟，經本院認定謝美華於向吳明山購買系爭土地當時，明白知悉被曾孝雲占用系爭土地之情節，對於占用之客觀上地理位置位於現場磚造鐵絲圍牆外，亦有所了解，並且同意曾孝雲及其子即被告吳國珍繼續使用占用之土地，甚至同意於占用之土地可分割移轉時，願無償辦理分割過戶登記等情（見本院卷㈠第241頁），亦可徵被告於本件所提之曾孝雲與吳明山間不動產買賣契約書（見本院卷㈠第117頁）內容所載曾孝雲於86年1月8日以20萬元向吳明山購買花蓮縣○○鄉○○段0000地號土地內之使用範圍內等節，應非虛假。

七、又依本院調取之96年度花簡字第321號民事卷所附之調解書及起訴書及其附件、委任狀等內容（見該卷第4至29頁、第81至104頁），可知曾孝雲於95年12月18日以謝美華與吳明山為對造，聲請調解並起訴該二人應偕同提供系爭土地所有權狀予曾孝雲，並偕同將該事件卷內第9頁之附圖所示B部分之土地辦理分割並移轉登記予曾孝雲，且本件被告吳國珍於該事件中擔任曾孝雲之訴訟代理人等情。另該案之曾孝雲與謝美華於96年11月7日言詞辯論程序中亦達成謝美華將應有部分所有權移轉登記與曾孝雲，曾孝雲願意付5萬元予被告謝美華之和解條件（見該卷第144頁）。而後為曾孝雲之子之被告確實於97年6月25日因買賣為原因自謝美華處取得系爭B土地所有權，已如上述，再加以系爭B土地應有部分為100分之37，本件被告所不爭執占用系爭土地之系爭地上物面積（見本院卷㈠第272頁）即如附圖所示為217.19平方公尺，換算後占用系爭土地面積比例約為100分之34.74，亦與被告所有之系爭B土地之應有部分比例大致相當。是由上開事證綜合以觀，足以證明謝美華係於明知並同意曾孝雲及其家屬即被告吳國珍占有使用系爭地上物範圍之情況下，再以5萬元之代價將系爭B土地範圍出賣予被告等情。換言之，謝美華原為系爭土地之所有權人，並於系爭土地出賣他人之前，應已與曾孝雲及其子女即吳國珍等人就系爭土地成立分管契約，曾孝雲及其子女即吳國珍等人之使用範圍即為系爭地上物之占用範圍。

八、另就原告於取得系爭A土地所有權前是否知悉上開分管契約存在乙節部分，雖為原告所否認，但查，吳火清係於96年2月1日取得系爭A土地所有權後，隨即於96年5月8日在該土地上設定系爭抵押權予原告，擔保債權總金額為30萬元等，亦即當時吳火清應有積欠原告30萬元之債務，吳火清始會將系爭A土地設定普通抵押權予原告。本院審酌原告為花蓮地區執業之代書事務所負責人（見本院卷㈠第71頁、第91至93頁），長年從事不動產代書工作，且由本院調取之民事執行處之索引卡查詢資料顯示，原告於本院涉及之強制執行案件高達上百筆（見本院卷㈡第11至40頁），可見原告應長期投入花蓮縣不動產交易，對不動產交易事務應為熟悉，且原告早於拍得系爭A土地所有權前即已於該土地設定系爭抵押權，衡情自已將該土地現狀調查清楚，始可能會同意將系爭A土地作為吳火清對其30萬元欠款債務之擔保，而系爭房屋等系爭地上物依被告所述之占用時間（見本院卷㈠第272頁），並參酌本院調取之90年度花小字第134號民事卷所附之現場照片（見該卷宗第34頁）及本院卷附之上開現場照片（見本院卷㈠第169頁）等內容，可知悉至少於90年間系爭地上物即已存在於系爭土地上，且系爭地上物明顯為有人居住使用之狀況，依原告辦理不動產代書業務之專業，實不可能於取得系爭A土地所有權前不知悉或無從知悉系爭土地上已有上開分管契約存在之情，且原告自98年間取得系爭A土地所有權迄今，亦長達10年以上之久，其遲至109年間始向本院聲請調解處理本事件（見本院卷㈠第17頁所附原告所提出之本院109年度司調字第172號調解不成立證明書影本），可徵原告於買受前應早已知悉有上開分管契約之存在，否則豈可能長期均不向被告行使其於本件主張之共有人權利，故依上開說明，原告自應受上開分管契約之拘束，被告並非無權占用系爭土地，即可認定。

九、綜上所述，被告既依上開分管契約而有權占用系爭土地部分，即不構成民法第184條第1項前段之侵權行為，故原告依上開規定，請求判如前揭訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經核均與結論之判斷，不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

十一、訴訟負擔之依據：民事訴訟法第78條。