臺灣花蓮地方法院99年度訴字第68號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　　99年度訴字第68號

原告

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

戊○○

兼訴訟代理人

丁○○

上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國99年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告戊○○（以下對被告均僅稱姓名）於民國76年間向原告表示缺錢，欲借土地權狀向銀行借貸，借得新台幣（下同）18萬元，並於原告之土地3筆上設定抵押權，至81年清償借款後，向原告拿印鑑證明、身分證及印章辦理抵押權塗銷，不料戊○○私自將土地相繼以買賣及贈與方式過戶予其弟丁○○及其妹賴珠金，利用原告年邁無知欺瞞侵占附表所示土地（下稱系爭土地）。另原告於85年前所建之農舍（花蓮縣光復鄉○○段82建號、門牌號碼為花蓮縣光復鄉○○村○○街42巷27號房屋，下稱系爭農舍），現被他人侵占，該農舍在土地尚未過戶予丁○○就已存在。丁○○居心不良，原告認他為義子，卻利用原告年老孤獨無助之弱點，詐騙侵占原告土地，當時他說原告老了會照顧原告一輩子，如今原告長年臥病在床，動過幾次手術，他都不來探望或照顧，讓原告心灰意冷。

㈡原告受丁○○背信詐欺，因為丁○○先來當原告的義子，而搬到擴建前的農舍與原告同住，不久認為農舍太小請原告擴建，原告沒錢而向丁○○借錢，陸續借了45萬元，到85年擴建農舍興建完成，原告要還丁○○錢，委託丁○○幫原告辦貸款，丁○○帶原告去辦並申請印鑑證明及取得原告印鑑章，到花蓮某代書處辦理，辦好後叫原告在文書上簽字蓋章，原告不認識字，之後一直叫原告從農舍搬走。96年8月23日有在光復鄉公所調解，當天下午原告就發生車禍事故，原告覺得很奇怪他沒有賣土地，怎麼會在85年間將系爭土地轉到戊○○名下，91年又轉到丁○○和賴珠金名下，故丁○○欺騙原告，為侵權行為，原告要請求返還土地。

㈢被告提出之買賣契約書上原告的簽名為真正，但原告簽的時候，文書上沒有其他文字，他是依照丁○○的要求簽名蓋章，該契約書上所載土地出賣價格比公告現值還低，不可能以此價格出售土地。原告有收到借款給原告的45萬元，當初是說要蓋農舍而借錢給原告，不是用買賣的方式付價金。爰依侵權行為之法律關係請求被告返還土地，並依民法第767條規定請求丁○○自農舍遷離。並聲明：⒈被告應將附表所示土地所有權移轉登記給原告。⒉丁○○應自系爭農舍遷離，將該屋返還原告。

二、被告則以：戊○○、丁○○為兄弟，丁○○並非原告之義子。原告於84年3月初至4月初到戊○○家中急於要賣出其所有附表編號1、2所示土地，言談中得知原告被同居人趕出家門又不能回前妻家住，急需錢蓋房子，但戊○○知道土地是沼澤地不適於種稻而拒絕；84年4月戊○○得知原告將土地賣給弟妹丁○○、賴珠金，並簽訂契約書，因當時法令規定非自耕農不得登記為所有權人，所以先登記在戊○○名下，92年間知道農地開放買賣，才把土地移轉回丁○○、賴珠金名下。最讓人生氣的是將買來的土地讓原告蓋農舍住，農舍是原告用賣土地的錢來蓋的，因為原告將土地賣掉後就無處可住，丁○○同情原告才同意原告在土地上蓋農舍，蓋好後，由原告和丁○○一起共同生活達15年均相安無事，買賣契約有記載地上物一併購買。96年間光復鄉公所通知要承租附表編號1、2之土地蓋步道，原告因此申請在光復鄉公所調解該筆土地之價值，調解委員表示已過10年以上的土地不能再有要求，原告對此耿耿於懷因無法向妻兒們交代，在卡拉OK喝酒回家途中發生車禍而住院，在鳳林榮民醫院住院年餘而未住在農舍中，原告所述系爭土地皆抵押等情與事實有出入等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠附表編號1所示土地原為原告所有，於85年10月5日以買賣為原因登記為戊○○所有，嗣於92年5月9日以贈與為原因登記為賴珠金所有。（土地登記簿謄本，本院卷8、98至100頁）。

㈡附表編號2、3所示土地原為原告所有，於85年10月5日以買賣為原因登記為戊○○所有，之後於91年7月23日以買賣為原因登記為丁○○所有。（土地登記簿謄本，本院卷9、10、102至108頁）

㈢上述三筆土地上有門牌號碼花蓮縣光復鄉○○村○○街42巷27號房屋（即系爭農舍），現登記所有權人為原告，現由原告及丁○○居住使用。（建物所有權狀影本，卷92頁）

四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：

㈠原告主張受丁○○詐欺，未經原告同意將系爭土地移轉登記予戊○○，戊○○再轉到丁○○、賴珠金名下，依侵權行為之法律關係請求被告將系爭土地移轉登記予原告，是否有理？

㈡被告辯稱系爭土地係原告於84年間出賣予丁○○、賴珠金，因當時其二人無自耕農身分，故登記在戊○○名下，之後因農地開放買賣，戊○○才移轉登記在丁○○、賴珠金名下，且買賣標的包含系爭農舍，並提出買賣契約為證（本院卷24、25頁），是否有理？

㈢原告依民法第767條規定請求丁○○自系爭農舍遷離，將農舍返還原告，是否有理？茲審酌如下。

五、本院之判斷：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可參）。本件原告主張原告受丁○○詐欺，私自將系爭土地移轉登記予戊○○等情，固據其提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、花蓮縣政府建設局使用執照、診斷證明書、照片、地價謄本、調解不成立證明書、掛號郵件收件回執、存證信函等為證（本院卷9至12、65至82頁），惟為被告所否認，依據前述說明，原告就其主張之事實應舉證證明，本院始得為其有利之認定。

㈡經查：原告所舉之上開事證，其中土地登記簿謄本為系爭土地權利狀態之證明，目前系爭土地登記狀況如附表所示，地籍圖謄本為系爭土地位置之標示，花蓮縣政府建設局使用執照僅得證明系爭農舍之起造人為原告，於85年2月13日核發使用執照；診斷證明書為原告病況之證明（原告於96年8月24 日經急診入院，下半身癱瘓，現臥病在床），照片可見原告住院臥床之情形；地價謄本記載系爭土地之公告現值；調解不成立證明書記載原告與被告曾於96年8月2日、96年8月23日在花蓮縣光復鄉調解委員會調解不成立；另存證信函則為原告訴訟代理人對戊○○所發之私文書，核上開事證之內容均不能作為原告主張丁○○對其有詐騙等侵權行為之證明，此外，原告復未能再舉其他事證以實其說，則原告主張之事實，因無法盡其舉證責任，本院自難信為真實。

㈢本件不惟原告就其主張之事實無法舉證證明，尚有以下證據證明被告之辯詞為真。查：

⒈被告提出買賣契約書（本院卷24、25頁）為憑，依該買賣契約書之記載可知，丁○○與賴珠金（買方）與原告（賣方）於84年4月6日就附表所示土地及重測前花蓮縣光復鄉○○段153之2地號土地簽立買賣契約，買賣價款50萬元，並在契約第10條「特約事項」下方，以手寫字樣約定：⒈該買賣標的物因為興建農舍無法即時辦理產權移轉登記，為保障承買人之權益，乙方（即原告）願就甲方（即丁○○、賴珠金）已給付買賣之價款辦理抵押權設定登記給予甲方，⒉於民國八十五年四月十五日土地所有權狀辦理移轉登記時，連同地上建物一併移轉給買方，有買賣契約書可參。

⒉就上開買賣契約書之簽立過程，證人即承辦地政士乙○○結證稱：（法官提示本院卷24、25頁買賣契約書）這個字跡是我太太寫的，這是我太太陳采璇在我辦公室替他們寫的契約，我太太是我助理，這件是丁○○和賣方甲○○來到我的事務所委託我辦理的，我記得是他們來是要做房地的買賣，來的時候雙方先洽談，我們也要看賣的人是不是本人，要核對身分證，如果本人沒有來，我一定要看他的授權書，還要附上印鑑證明，有關這一件，出賣人甲○○是本人來。（法官問：簽約當時買方丁○○賴珠金都在場嗎？）時間已經很久了，我只記得甲○○、丁○○在，還有1個女的，他是什麼關係我不記得了。（法官問：原告知悉本件買賣並同意嗎？原告簽名時本買賣契約之手寫文字是否已經寫妥？買賣標示包含土地上之房屋嗎？）是的，甲○○知道且同意要賣土地，合約裡面寫的很清楚。買賣契約都是本人親自簽的，我們是整個契約都寫好了，由雙方過目了才請雙方簽名。時間已經過很久了，買賣標示是否包含土地上的房屋我不能確定，但是應該依契約上所寫的文字來看，這個契約第10條特約事項中的第2項為買賣雙方他們自己作成約定再補上去的，這兩行文字的筆跡不是我太太的筆跡，筆跡一看就知道不一樣。（法官問：原告有無收到買賣價金？交付價金時你是否在場？）簽約同時84年10月6日的第一筆款5萬元，當時是簽約同時給的，我有在場，原告有收到，其他各期款我不記得了。本件土地移轉登記事宜要在鳳林地政事務所辦，送件的複代理人是林美嫘，他也是地政士，和我在業務上有所聯繫，是我麻煩他送件。委託我辦移轉登記的是買賣雙方。原告之身分證影本、印鑑證明、印鑑章、所有權狀都是原告親自拿來我事務所的。是經過原告同意才辦理的。（法官問：為何未一併辦理土地上房屋之移轉登記？）我現在回想起來，當初好像要在田裡面蓋房子，房子剛剛準備要蓋而已，房子還沒有蓋好，沒有權狀無法辦理房屋的移轉登記。（法官問：你知道甲○○為什麼要賣土地跟地上物嗎？）買賣雙方來我事務所的時候就是要辦買賣及移轉登記，他們沒有告訴我原因等語（本院卷165至166頁）。

⒊證人即乙○○之妻陳采璇在本院結證稱：（法官提示本院卷24、25頁買賣契約書）該契約書上手寫文字大部分都是我本人所寫，但是鈞院卷25頁第10條特約事項第2項的兩行文字不是我寫的。本件契約簽訂過程我都在場。（法官問：是否記得在場之人？）我記得甲○○本人有來，我還親自核對他的身分證，確定是他本人。我所記載手寫文字的內容都是詢問雙方當事人後，依照他們的意思寫下來的。至於特約事項第2項的文字我不記得是誰寫的，我並不清楚，可能是事後他們雙方又再加記的約定事項。（法官問：甲○○都有收到買賣的款項嗎？）買賣契約的第一期款是在簽約的同時，在我先生的事務所給的，原告甲○○有收到。至於之後的款項交付我沒有親眼看到，不是在我們事務所付款。但是簽約時我有告訴他們雙方，付款的同時一定要收款的人親自簽名等語（本院卷166頁反面至167頁）。

⒋系爭農舍係於85年2月16日建築完成，於99年4月1日始辦理所有權登記為原告所有，有建物所有權狀足憑（本院卷92頁）。而證人乙○○、陳采璇與兩造間均無親誼關係，與本件亦無利害關係，其等就所承辦之業務在本院作證所為證詞，應可採信。是依上開證人之證詞及被告所提買賣契約書可知，原告係出於自由意志願將系爭土地及地上物（即簽訂買賣契約後建造之系爭農舍）出賣予丁○○、賴珠金，原告並親自拿身分證影本、印鑑證明、印鑑章、所有權狀給證人乙○○以辦理系爭土地所有權移轉登記事宜，是被告所為辯詞，應堪信實。

⒌按直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。平均地權條例第46條定有明文。是直轄市或縣（市）政府就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者，即為「土地公告現值」，而土地公告現值，其作用係為土地移轉時申報土地移轉現值之參考，並作為補償徵收土地地價之依據。私人就買賣土地價格之決定，依契約自由原則，本得由出賣人及買受人依各種主、客觀因素，自由決之，此即契約自由、私法自治原則之表現，只要當事人依其自由之意思表示合致所為價格決定，即屬合法有效，當事人雙方均應受拘束，不得事後以合意之價格低於土地公告現值，而推翻雙方前所為價金合致之意思決定。原告既與丁○○、賴珠金簽約，以50萬元價金出賣系爭土地及地上物，所約定之價格縱較系爭土地84年間之公告現值為低，亦不得事後以此為由，翻異原先之契約約定，否認買賣關係存在。

㈣綜上所述，原告已於84年4月6日與丁○○、賴珠金簽約出賣系爭土地及地上物（即系爭農舍），且其未能舉證證明被告有何詐欺致系爭土地移轉登記予被告之侵權行為，原告雖於99年4月1日登記為系爭農舍之所有權人，然依民法第348條規定，其既已將系爭農舍出賣予丁○○，即負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，丁○○基於與原告間之買賣契約占有系爭農舍居住使用，即非無權占有，故原告自不得依所有權之法律關係請求丁○○遷離系爭農舍。

六、從而，原告依侵權行為之法律關係及民法第767條規定請求被告將系爭土地所有權移轉登記給原告，及丁○○自系爭農舍遷離，將該屋返還原告，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣花蓮地方法院花蓮民事庭

法院書記官 羅仕健