花蓮簡易庭(含玉里)九十二年度花簡字第二八О號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　　　　九十二年度花簡字第二八О號

原告

即反訴被告

戊○○

訴訟代理人

丁○○

被告

即反訴原告

甲○○

兼訴訟代理人

丙○○

右當事人間返還無權占有房屋事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告起訴主張：

㈠坐落於花蓮縣吉安鄉○○村○○路五六八號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，兩造間於九十年九月二十七日，就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，租期至九十年十一月二十七日止，期限屆滿，兩造間之租賃關係消滅，被告無合法權源占有系爭房屋，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋交還原告。

㈡退萬步言，縱如兩造前執行異議之訴案件（九十一年度花簡字第二五三號、九十一年度簡上字第四七號）之判決所認定，兩造所簽訂之租賃契約係為擔保被告與原告之父丁○○間買賣契約價金尾款一百五十萬元之給付，兩造間實際上並無租賃之合意，然被告丙○○前向丁○○購買系爭房地（土地部分係指系爭房屋所坐落之土地），因尾款未付清，故將原已過戶於丙○○妻子甲○○之系爭房屋再過戶回原告名下，惟因被告仍住在系爭房屋內，故簽訂上開租賃契約，定二個月期限，由被告給付租金，若被告能在二個月期限內付清購屋尾款，則再將系爭房地過戶與被告，若被告未能逾二個月期限內付清尾款，則被告須將系爭房屋返還原告，而被告並未在上開期限內付清尾款，丁○○並於九十二年十月二十七日以存證信函通知被告付清尾款，被告收受後，以存證信函回覆稱「待地檢署詐欺案定案後再行定奪」，拒絕給付，丁○○乃於九十二年十一月十日再以存證信函解除買賣契約，契約既經解除，被告占用系爭房屋，並無合法權源，原告亦得依據所有物返還請求權請求被告返還房屋。

㈢原告並依兩造租約及不當得利之法律關係，請求被告應給付原告自九十年九月二十七日起至九十年十一月二十七日止，按月以二萬元計算之租金，及自九十年十一月二十八日起至交還房屋日止，按月給付二萬元之損害賠償金。

㈣本件縱認兩造間就系爭房屋之租約係屬通謀虛偽意思表示而無效，該租約係擔保被告尾款一百五十萬元之給付，如尾款付清，再將系爭房屋過戶給被告，如尾款未付清，則將系爭房屋收回，兩造該虛偽意思表示，隱藏他項法律行為，即被告未付清尾款為原告收回房屋之停止條件，依民法第八十七條之規定，原告自得以條件成就，而請求被告返還房屋，況丁○○亦已將兩造之買賣契約解除，被告占用系爭房屋亦無合法權源，退萬步言，縱認被告與丁○○間之買賣契約未合法解除，惟買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，故該買賣契約僅於被告與丁○○間有效力，系爭房屋既已登記為原告所有，被告自不得以該買賣契約對抗原告。另原告取得系爭房屋之依據為買賣契約，縱使被告主張通謀虛偽意思表示，然因隱藏他項法律行為即雙方合意解除買賣契約以後之回復原狀問題，此項法律行為是有效的。

㈤被告給付之買賣價金只有訂金五十萬元、第一期及第二期款各一百萬元，嗣後第三期款一百萬元、交屋款五十萬元、貸款六百萬元均未給付，故被告未付之款項共七百五十萬元，由被告每月付利息給丁○○；另原設定抵押，借款六百萬元部分（指設定七百二十萬元抵押權部分），已清償債權人，並塗銷抵押權登記。

㈥並聲明：

⑴被告應將系爭房屋一棟交還與原告，及自民國九十年九月二十七日起至交還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）二萬元。

⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告甲○○則以：

㈠依據九十一年度花簡字第二五三號判決，已認定兩造間租賃契約無效，原告依據租賃契約請求每月給付租金二萬元，為無理由。

㈡本件係因買賣所引起之糾紛，其已向台灣花蓮地方法院檢察署提出詐欺告訴，雖經地檢署以九十二年度偵字第二二六五號為不起訴處分，然其已提再議。當初簽買賣契約書時，約定是跟銀行辦貸款，所以認為抵押權人為銀行，不是個人，但原告之父丁○○勾結汪洋代書，不依約履行，偽造文書將被告甲○○列為債務人，私設抵押權七百二十萬元，而私自取得六百萬元，丁○○於九十一年度花簡字第四二八號案件亦自承甲○○並未與張墨林（即前揭七百二十萬元抵押權之抵押權人）有何債權債務關係，則原告與丁○○間詐欺證據已明，況所有權狀自始至終，均由丁○○保管，即使過戶給甲○○後亦然，被告至九十年間，均不知系爭房屋有設定抵押權，迨丁○○持本票裁定聲請強制執行，被告調閱相關資料，才知系爭房地有二筆各七百二十萬元及二百萬元之抵押權存在。

㈢又原告並未支付任何價金，由被告甲○○過戶取得系爭房屋，係詐欺共犯，自不得主張權利。況丁○○擅自將系爭房地設定七百二十萬元及二百萬元之抵押權，應負有瑕疵擔保責任，被告依據民法第三百四十八條、第三百四十九條等規定，主張權利瑕疵擔保責任，拒絕給付尾款，且丁○○亦自不得片面毀約。

㈣當初有一百五十萬元尾款未付，所以丁○○說先將房屋過戶給原告，等尾款付清，再將系爭房屋過戶給被告，被告有同意，但後來被告發現系爭房屋已遭設定七百二十萬元及二百萬元之抵押權，所以認為無須再付一百五十萬元之尾款。

㈤被告自八十五年十月四日起迄今，共給付丁○○價金共六百七十五萬四千五百元，原告已將系爭房屋之基地出售他人，涉及一次二賣。

㈥並聲明：原告之訴駁回。

三、被告丙○○則以：

㈠依據九十一年度花簡字第二五三號判決，已認定兩造間租賃契約無效，原告依據租賃契約請求每月給付租金二萬元，為無理由。

㈡被告乙○○因向丁○○購買系爭房地，丁○○於買賣契約存續中，將系爭房屋所有權過戶與被告，後又未經被告同意，將系爭房屋過戶與他女兒即原告，原告既登記以買賣為原因取得系爭房屋，即應給付被告價金，然原告並未支付任何價金，何以能取得系爭房屋？否認原告擁有系爭房屋之權利。

㈢本件係因買賣所引起之糾紛，其已向台灣花蓮地方法院檢察署提出詐欺告訴，雖經地檢署以九十二年度偵字第二二六五號案件為不起訴處分，然其已提再議，當初原告之父丁○○勾結汪洋代書，不依約履行，偽造文書將被告甲○○列為債務人，私設抵押權七百二十萬元，而私自取得六百萬元，丁○○於九十一年度花簡字第四二八號案件亦自承甲○○並未與張墨林（即前揭七百二十萬元抵押權之抵押權人）有何債權債務關係，則原告與丁○○間詐欺證據已明。原告並未支付任何價金，由被告甲○○過戶取得系爭房屋，係詐欺共犯，自不得主張權利。況丁○○負有瑕疵擔保責任，被告依據民法第三百四十八條、第三百四十九條等規定，主張權利瑕疵擔保責任，拒絕給付尾款，且丁○○亦自不得片面毀約。又現系爭房屋已遭查封，根本無從過戶。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造所不爭執：被告丙○○於八十五年十月四日，向丁○○購買系爭房地，並指定登記與被告甲○○，丁○○已依據該買賣契約將系爭房地所有權移轉登記與甲○○。後因丙○○價金尾款未付清，乃由丁○○以原告向甲○○購買系爭房地之名義，將系爭房屋過戶與原告，原告並未支付任何價金給甲○○，被告甲○○並於九十年九月二十七日，就系爭房屋，與原告簽訂房屋租賃契約，租賃期間為二個月，該租約並經法院公證。

五、兩造所爭執之處為：㈠甲○○將系爭房地過戶與原告，有無經被告同意？㈡原告與被告甲○○間，就系爭房屋所簽訂之租賃契約是否因通謀虛偽意思表示而無效？㈢原告與甲○○間就系爭房地所為之買賣契約是否因通謀虛偽意思表示而無效？其隱藏之法律行為為何？㈣被告未付給丁○○之價金尾款為何？㈤丁○○有無權利解除其與丙○○間之前揭買賣契約？茲分述如下：

⒈經查：原告主張因被告未付清向丁○○購買系爭房地之尾款一百五十萬元，而同意先將系爭房地過戶與原告，待被告於二個月期限內，給付尾款一百五十萬元給丁○○後，原告再將系爭房地過戶與被告甲○○，原告並因此與被告甲○○簽訂房屋租賃契約等情，業據其提出房屋租賃契約、公證書為證，且為被告甲○○所自承，況被告於本院九十一年度花簡字第二五三號案件中，即主張此部分事實，亦有九十一年度花簡字第二五三號宣示判決筆錄一份在卷可參，足見被告丙○○辯稱：原告未經其同意即將系爭房屋過戶與原告，及被告指陳：丁○○與原告就此部分共涉詐欺罪嫌云云，均不可採。原告與被告甲○○間既係因擔保被告能依約給付價金尾款與丁○○，而簽訂前揭租賃契約，足見原告與被告甲○○間並無租賃之意，雙方通謀虛偽意思表示所為之租賃契約，依民法八十七條第一項之規定，自屬無效，本院九十一年度花簡字第二五三號及本院九十一年度簡上字第四七號判決亦同此見解，故原告依據租賃契約，請求被告給付租金，自屬無據。

⒉又被告丙○○尚未給付與丁○○之價金尾款為一百五十萬元，業據兩造自承無訛（見本院第七一頁、第一百三十頁、第一百三十一頁），原告所提之存證信函亦均為此記載（見本院卷第五六頁、五八頁），且兩造於本院九十一年度花簡字第二五三號審理中復為相同之陳述，此亦有該案宣示判決筆錄可參，足見原告後辯稱未付尾款為七百五十萬元、被告甲○○辯稱：已給付丁○○價金共為六百七十五萬四千五百元云云，均不足採。又其中丁○○自行以甲○○名義，向張墨林借款六百萬元，並以系爭房地設定七百二十萬元抵押權部分，雖原告自承：丁○○當初係以自己名義向張墨林借款六百萬元，但列甲○○為債務人（見本院卷一百三十頁），被告並辯稱：丁○○未經渠等同意，擅自以系爭房地設定七百二十萬元抵押權，並貸款六百萬元，渠等均不知情云云。然依據被告丙○○與丁○○間所簽訂之買賣契約（見本院卷第二十七頁），雙方約定貸款六百萬元部分，係由丁○○負責承貸給丙○○，被告甲○○亦自承：當初簽買賣契約時，說好是跟銀行貸款，所以我們認為抵押權人是銀行，不是個人等語，亦足證被告丙○○有授權丁○○代理丙○○向他人貸款六百萬元，僅雙方就借款對象是否限於銀行，在認知上不同，尚難認為丁○○所為已構成詐欺及偽造文書罪，此亦為台灣花蓮地方法院檢察署以九十二年度偵字第二二六五號案件為不起訴處分之理由；況由被告所提之給付買賣價金明細表及付款明細（見本院卷第一五九頁、第一百六十四頁）記載：被告已給付訂金五十萬元、第一期及第二期款各一百萬元，其餘付款均以月為單位，按月付七萬六千元、或七萬元、或四萬元；再參以兩造均主張價金尾款為一百五十萬元，而系爭房地之買賣價金依據買賣契約，共為一千萬元，扣除被告已給付之訂金五十萬元、第一期及第二期款各一百萬元，再扣除六百萬元貸款，洽為一百五十萬元，顯見原告主張被告所給付之金額，除二百五十萬元及撤回執行付現以外，其餘均為利息等語，應堪採信。既然兩造均已將六百萬元貸款列入被告丙○○已付買賣價金之中，顯見被告亦承認有此筆委託丁○○向他人借款之六百萬元債務存在，並因此按月給付利息與丁○○。又此七百二十萬元之抵押權亦已因丁○○清償，而塗銷，有土地登記謄本附卷可參（見本院卷第一五六頁），是此部分縱認丁○○應負權利瑕疵擔保責任，亦已消滅。

⒊丁○○係為擔保其能順利取得價金尾款一百五十萬元，乃經被告同意，先將系爭房地以買賣為由，由被告甲○○名下過戶至原告名下，然原告實際上並未給付任何價金與被告，雙方約定於被告給付價金尾款一百五十萬元給丁○○後，原告再將系爭房地過戶與被告等情，已如前述，並有所有權移轉契約書、花蓮地政事務所異動索引附卷可參（見本院卷第八十八頁、第八十九頁），顯見原告與被告甲○○間，就系爭房地所為之買賣行為係通謀虛偽意思表示，依民法第八十七條第一項之規定應為無效，然其隱藏之法律行為，即為擔保丁○○之價金尾款一百五十萬元之債權能獲得清償，故被告甲○○先將系爭房地過戶與丁○○，而丁○○則將之信託登記與其女即原告名下，迨被告尾款付清，再過戶歸還被告之行為，應屬有效。

⒋又被告未依約給付價金尾款一百五十萬元與丁○○，為兩造所不爭執，原告因此主張丁○○已以存證信函解除然丁○○與丙○○間之買賣契約，並提出存證信函二份為證。然丁○○未經被告同意，另以系爭房地設定抵押權二百萬元，向張秀齡借款一百五十萬元等情，為原告所自承。按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第三百四十九條定有明文。系爭房地既有上開權利瑕疵，被告主張丁○○應負權利瑕疵之擔保責任，拒絕給付價金尾款一百五十萬元，並認丁○○無權解除買賣契約，自屬有據，從而，丙○○與丁○○間之買賣契約，仍屬有效成立。再原告係因丁○○之信託行為，為擔保被告能依約給付買賣價金尾款一百五十萬元，而自被告甲○○處取得系爭房屋之所有權，已詳述如前，是原告並非善意取得系爭房屋所有權之第三人，被告自得以對原告主張其與丁○○間有關買賣契約之對抗事由。被告既因系爭房屋有第三人已設定二百萬元抵押權之權利瑕疵，而得拒絕給付價金尾款與丁○○，同理，原告自不得以被告未給付價金尾款與丁○○，而請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，是原告此部分之主張，無法於據，應予駁回。

⒌再被告係因被告丙○○與丁○○間之買賣契約，而占有使用系爭房屋，而依前述說明，丁○○並無權解除買賣契約，該買賣契約仍屬有效成立，故被告使用系爭房屋仍有合法權源，原告自不得請求被告給付相當於租金之不當得利。

六、綜上所述，原告依據所有權、租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋及自九十年九月二十七日起至交還房屋之日止，按月給付原告二萬元云云，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，自應併與駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴原告與反訴被告間，因房屋買賣涉及共謀詐欺，現在台灣花蓮地方法院檢察署偵辦中，原告自承有偽造文書、詐欺之事實，則原告取得系爭房屋，分文未付，自屬不當得利、非法取得，自不得享有權利。況反訴原告甲○○與反訴被告間之買賣行為係通謀虛偽意思表示，反訴原告本已取得系爭房屋之所有權，然因反訴被告及其父丁○○之詐欺行為，反訴被告始取得所有權，自不得享有權利，況本件亦有權利瑕疵擔保問題。並聲明：⑴反訴被告應將系爭房屋移轉登記與反訴原告甲○○。⑵反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、反訴被告則以：

㈠反訴原告主張就系爭房屋與丁○○間，有買賣與債之糾紛，進而主張系爭房屋非反訴被告所有，然依法反訴原告在未取得系爭房屋非反訴被告所有之確認之訴前，不能以片面、不實之空言，侵奪反訴被告依法取得之所有權。又系爭房屋雖係由反訴被告之父丁○○以買賣方式辦理移轉登記與反訴被告，不論其是否有收取反訴被告買賣房屋之價款，因此乃反訴被告與其父丁○○間債之關係，與反訴原告間，並無法律上之關係存在。

㈡本件買賣契約之當事人為丙○○與丁○○，反訴原告向非契約當事人之第三人即反訴被告請求移轉登記，亦屬無據。況丙○○前向丁○○購買系爭房地，丁○○已將系爭房地移轉登記給甲○○，但因反訴原告尾款未付清，故經反訴原告同意，以買賣之名義，將系爭房地登記給反訴被告，反訴被告並未支付任何價金給反訴原告，又因反訴原告仍住在系爭房屋內，故簽立租賃契約，定二個月期限，由反訴原告給付租金，若反訴原告能在二個月期限內付清購屋尾款，則再將系爭房地過戶給反訴原告，若反訴原告未能於二個月期限內付清尾款，則反訴原告須將系爭房屋返還反訴被告，惟反訴原告未於上開期限內付清尾款，丁○○並已解除買賣契約，系爭房地既經反訴原告同意過戶與反訴被告，何來不當得利可言。

㈢並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、經查：反訴原告甲○○與反訴被告間就系爭房地所為之買賣行為，雖因通謀虛偽意思表示而無效，然其隱藏之法律行為，即為擔保丁○○之價金尾款一百五十萬元之債權能獲得清償，故被告甲○○先將系爭房地過戶與丁○○，而丁○○則將之信託登記與其女即原告，迨被告尾款付清，再過戶歸還被告之行為，則依民法第八十七條第二項為有效。反訴原告既自承尚未給付一百五十萬元之價金尾款，則依前揭隱藏之法律行為，其尚不得向丁○○或反訴被告要求將系爭房屋過戶與反訴原告。是反訴原告請求反訴被告應將系爭房屋過戶與反訴原告甲○○，亦屬無據，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

參、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。

臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭