臺灣基隆地方法院民事判決

原告

周秀珍

訴訟代理人

林金發律師

被告

王椲達

訴訟代理人

黃丁風律師

　　　　　　黃雅羚律師

上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國107年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)原告於民國104年3月22日向訴外人陳秋金購買基隆市○○區○○段0000○號，門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋）及其基地（即基隆市○○區○○段000地號土地應有部分10分之1 ，下合稱系爭不動產），而兩造當時為男女朋友關係，原告為節稅並幫助被告建立信用，於104 年3 月22日前，即與被告成立借名登記契約（下稱系爭借名登記契約），約定原告委託被告出面簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），並借用被告之名義登記為系爭不動產之所有權人，將來原告欲處分系爭不動產時，被告應配合辦理，此外別無其他之權利義務，亦無借名期間之約定。而買受系爭不動產之價金新臺幣（下同）285 萬元，包括契稅、印花稅、仲介費及代書費等全部之必要費用，均係由原告支付，系爭不動產之所有權狀及上開稅、費等付款單據原件、系爭房屋原來之大門鑰匙，亦均在原告執有中，另整修系爭房屋之費用亦均由原告支付，並由原告持有收據原本。嗣被告經原告同意，於105 年12月12日以系爭不動產為擔保品，為基隆第一信用合作社（下稱基隆一信）設定擔保金額312 萬元之最高限額抵押權，向該社借260 萬元（下稱系爭貸款）後，轉借予訴外人賴科竹，而由基隆一信發給作為日後還款收支憑據之存款存摺原本，亦係原告持有。詎被告嗣竟認系爭不動產係其所有，謊報所有權狀遺失，向地政機關申請補發後，持向訴外人任金珠借款75萬元，並欲處分系爭不動產，將全部利益據為己有。經原告函知被告於函到後7 日內將系爭不動產移轉為原告所有，被告迄今仍置之不理。

(二)依最高法院104年度台上字第1570號、104年度台上字第1905號、104年度台上字第2136號及105年度台上字第600號、105年度台上字第1772號、105年度台上字第1897號等判決，稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定。本件原告借用被告名義登記為系爭不動產之所有權人，而自己保有管理、使用、收益及處分之權，自屬「借名登記」關係，而應適用有關借名登記契約之約定及類推適用委任之規定。而就借名契約之終止，雙方並無約定，依法自可類推適用民法第549條之規定。原告已於107年1月8日以律師函向被告表終止與被告間之借名登記契約關係，被告至遲應於107年1月10日即收到該律師函，兩造間之借名登記關係，已因原告合法終止而歸於消滅，被告自應依民法第541條之規定，將系爭不動產移轉為原告所有。

(三)對被告抗辯所為之陳述：

1.借名登記在民間早已行之有年，基於契約自由原則，法院亦承認借名登記契約為一種無名契約，惟因土地法及土地登記規則上均無借名登記之規定，故人民實際上無法為借名登記。在土地登記實務上，只有假借買賣為登記原因，辦理移轉登記；此猶如信託登記，在信託法施行前及土地登記規則上有信託登記之規定前，所不得不採取之變通方法。故欲判斷是否為借名登記，無從以土地登記簿為證，而必須借助許多間接證據（例如能證明系爭不動產係由借名人保有管理、使用、收益或處分之事實）以資證明；此乃於訴訟時所不得不然者，對於主張借名登記之當事人，舉證較為困難乃不爭之事實。而從原告執有系爭買賣契約書原本、所有權狀原本、原大門鑰匙及基隆一信之存款存摺等物，並支付全部之買賣價金（包括各項稅費）及整修系爭房屋之費用，在在足以證明原告對於系爭不動產有管理、使用、收益及處分之權利，反之，被告僅為系爭不動產登記之名義人而已，系爭不動產確實係原告借用被告名義登記，原告始為實質上之所有權人。又若系爭不動產之所有權狀係暫時由原告保管，則被告明知系爭不動產之所有權狀在原告執有中，為何不向原告索取，卻以遺失為由、向地政機關聲請補發？由此足見被告所辯不實。

2.兩造間雖曾有「合作」關係，惟並非「合夥」關係，殊無被告所稱之「約定利潤各半」可言。原告早已從事房地產買賣，並曾請被告前妻之兄即訴外人陳錫欽鳩工從事房屋整修，而被告前因案入獄，於102年始假釋出獄，並無能力與原告合作並約定利潤各半。實則，被告係出獄後受陳錫欽僱用，於基隆市南新街工地整修房屋時，始與原告認識，嗣原告並因而請其從事房屋整修。被告鳩工整修原告之房屋，原告均有支付工資，如有所謂之「合作」關係，最多僅止於此，絕無約定於被告整修原告之房屋賣出後，原告必須分利潤之半數予被告之情事。尤其被告所指「兩造合作完交易」6 戶房屋中，有2 戶於原告取得時，被告根本尚未認識原告，不可能與原告合作並約定利潤各半。

3.系爭不動產雖由被告鳩工整修，惟所需費用則係由原告提供予被告、存於彰化商業銀行基隆分行之680萬元中，由被告簽發支票或提領現金後支付工人，並無分文係由被告支付。被告提出之證明書6張及類似收據1張，乃臨訟補作，故被告辯稱整修總費用904,000元均由被告支付云云，並非事實。

4.被告雖曾以其名義以系爭不動產設定抵押權（下稱系爭抵押權），向基隆一信貸款260萬元（下稱系爭貸款），惟借得後旋即轉借予賴科竹251萬元；而原告認為此亦係原告借用被告名義所借，為原告所有；並非被告借得後「全數交原告，以抵償原告購買系爭不動產墊付價金」。又其後一年內月繳利息五千餘元，亦係以上開借款之餘款扣繳，不能認為係被告繳交。至滿一年換單後每月應繳17,831元，雖由被告每月自提款機轉入20,000元以供扣繳，惟此時被告已將系爭房屋認為係自己所有（侵占），渠為自己繳交借款本息，殆屬當然。而原告因遭賴科竹詐騙一空，亦無錢可繳。故不能以此謂原告墊付之285 萬元，幾已全數取回，系爭不動產並非原告借名登記。

5.原告購買系爭房屋絕非欲供被告居住及原告往訪時共同居住，不擬售出，此由被告僅將戶籍設於系爭不動產所在之基隆市○○區○○路000 ○0 號，實際上乃居住在基隆市○○區○○街00號5 樓，即可知悉。至購買系爭不動產之價金285萬元，被告先辯稱系爭不動產購買價金285 萬元，固由原告墊付，惟原告尚未給付被告兩造就其他不動產投資之盈餘云云，107 年4 月12日本院言詞辯論期日又改稱係向原告借款購買而得云云，且被告對於借款時間、利率、清償期，均無法明確回答，可見其所辯與事實不符。

6.被告曾代繳部分之水費、電費及地價稅，而執有部分之繳費憑證，固屬實情；惟此係因當時兩人之特殊關係，及系爭不動產無人居住，水電費金額甚少，最多之地價稅亦僅350元，故被告同意代繳，原告既未拒絕，亦未償還，尚難憑此數張繳費憑證，即認系爭不動產均由被告管理、使用。

7.106年3月17日原告遭被告拋棄、錢被賴科竹騙光，心煩意亂，當時所發之通訊軟體對話，不得強解為原告之真意，作為本件訴訟攻防之證據。退步言之，縱系爭不動產果如被告所辯，實際上係被告所有，則系爭不動產出賣與否以及賣得價金欲給何人，並非原告所能置喙。正因系爭不動產實際上係原告所有，原告才會於「類似自殺前之遺言」中交代：「如果暖賣掉，你全部拿去」。故不能以原告上開「類似自殺前之遺言」，而斷言系爭不動產非原告借名登記。

(四)並聲明：被告應將坐落基隆市○○區○○段000地號土地應有部分10分之1及其上建號1428號建物（即門牌基隆市○○區○○路000○0號房屋全部）移轉為原告所有。

二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並答辯略以：

(一)兩造曾為情侶關係，原告終止與被告前妻之兄房地產投資業務之合作關係後，與被告合作投資房地產，由原告負責出資，被告負責尋找有投資價值之房地產，整修(如漏水修補、室內外裝修）後再賣出，約定利潤各半。而門牌號碼基隆市○○街00號5樓及49號、51號1樓不動產及系爭不動產均為兩造之合作案，兩造並約定前者留供原告居住，而後者則留供被告居住，均未出售。

(二)依最高法院100年度台上字第1972號判決意旨，借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立，當事人一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約已成立之事實，負舉證責任。原告主張系爭不動產與被告間存在借名登記契約關係，自應就借名登記契約存在之事實負舉證責任。

(三)系爭不動產本即購買供被告居住及原告來訪時共同居住(同居），不擬售出，購買價金285萬元，固由原告墊付(被告處理前述不動產投資案，及被告處理供原告自住之「福民街57號5 樓及49號、51號1 樓」投資案之盈餘，原告並未全部給付，嚴格言之，不能稱係全部均由原告支付），惟買受系爭不動產後，泥作工程費35萬元、木工工程費16萬元、水電工程費15萬元、鋁門窗工程費10萬元、油漆工程費65,000元、冷氣工程費5 萬元及中古廚具費29,000元（以上合計904,000 元），均由被告支出，電費、水費及地價稅等亦均由被告支付。是被告就系爭不動產有管理、使用之權利，系爭不動產自非原告借名登記為被告所有。

(四)被告於104年4月間簽約購買系爭不動產時，原告固然墊付買賣價金借予被告285 萬元，惟被告嗣因原告資金需求，而於105 年12月間以系爭不動產設定抵押權向基隆一信貸得260萬元，其中251 萬元依原告指示匯款及提領現金交付，故原告為被告墊付之系爭不動產買賣價金僅34萬元（285 萬-251萬=34 萬）。而兩造前共同投資其他不動產買賣所得利潤，原告尚未依約給付被告，原告並於106 年3 月17日在與被告之通訊軟體對話（下稱系爭兩造通訊軟體對話）中稱：「部分國揚你一F 錢在我這，我會交待阿良拿給你，…如果『暖賣掉』『你全部拿去』」等語，故兩造間金錢往來尚未結算，兩相抵銷，被告並未積欠原告款項，原告始稱被告可取得系爭不動產全部出售價金。原告不得以為被告墊付34萬元，主張被告積欠其34萬元借款債務及系爭不動產為借名登記關係。

(五)被告以系爭不動產向基隆一信貸得之260萬元，依原告指示匯款及提領交付251萬元後之餘款9萬元，係存於貸款帳戶中用於抵扣系爭貸款第一年利息及第二年以後之本息，抵扣完畢後，每月貸款本息17,831元均由被告繳交，若系爭不動產係原告借名登記，原告為保障其權益，於前述9萬元餘款抵扣完畢後，為避免抵押擔保之系爭不動產遭債權銀行拍賣，應按月匯款繳交系爭貸款本息，始符常理，惟竟由被告按月存入繳交抵押貸款之本息，足證原告所稱系爭不動產為借名登記關係，均屬不實。

(六)被告購買系爭不動產由原告墊付285萬元，原告為提防被告勿擅將系爭不動產處分，以保障前述墊付款權益，原告不得以持有系爭不動產所有權狀，主張兩造間有借名登記關係存在。

(七)兩造曾係情侶及合作關係，故原告提出之原告基隆一信存款帳戶取款憑條及收款人為被告基隆一信匯款申請書，僅能證明兩造帳戶間曾有該資金往來，惟該資金與系爭不動產買賣無關，不能證明系爭不動產係原告借名登記於被告名下。

(八)系爭不動產為被告所有，非原告借名登記，則原告107年1月8日律師函不生終止借名契約關係之效力，原告不得依民法第541條規定，請求被告將系爭不動產移轉登記為原告所有。

三、經查，原告主張基隆市○○區○○段0000○號，門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號房屋及其基地（即基隆市○○區○○段000地號土地應有部分10分之1），原為訴外人陳秋金所有，嗣由被告於104年3月22日與陳秋金簽立買賣契約買受系爭不動產，系爭不動產並登記為被告所有等事實，業據其提出土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、不動產買賣契約書影本為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。

四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。又所謂「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視。且借名登記之出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約，由於不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之意思表示合致之事實負舉證責任（最高法院101年度台上字第1775號、102年度台上字第1833號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間有借名登記契約存在，惟為被告所否認，揆諸前揭規定及說明，自應由原告就其係系爭不動產之真正所有權人以及兩造間就系爭不動產有借名登記之意思表示合致等事實，負舉證責任。經查：

(一)原告雖提出系爭不動產所有權狀原本、契稅及印花稅繳款書、房屋修繕費收據、原告基隆一信存款帳戶取款憑條及收款人為被告之基隆一信匯款申請書等件影本，主張系爭不動產買賣價金285萬元，包括契稅、印花稅、仲介費及代書費等全部之必要費用，及系爭不動產修繕費均係由原告支付，系爭房屋原大門鑰匙、所有權狀、貸款帳戶存摺，亦均在原告執有中，足以證明原告對於系爭不動產有管理、使用、收益及處分之權利云云。惟查，出資購買或修繕不動產之原因甚多，本不以出資人與登記所有權人間之借名登記契約為限，況兩造曾為情侶關係，並曾以原告負責出資、被告負責尋找有投資價值之房地產，整修後再出售之方式，投資房地產事業之事實，為兩造所不爭執；而原告曾於系爭兩造通訊軟體對話中表示：「部分國揚你一F 錢在我這，我會交待阿良拿給你，…如果暖賣掉你全部拿去」之事實，亦有該對話內容影本附卷可稽，再參以原告自承系爭貸款於滿一年換單後每月應清償金額17,831元，均係由被告清償之事實，足見兩造合作投資不動產事業，除約定由原告出資，被告尋找投資標的之房地產並整修外，尚約定出售不動產之利潤由兩造分配，且兩造就包括系爭不動產在內之合作投資不動產之利潤，並未結算分配，則原告於出資後結算前，持有系爭不動產所有權狀以為保障，與一般交易習慣並無不合。又兩造前為情侶，又與被告共同投資包含系爭不動產之數筆不動產，衡諸常情，兩造間有金錢往來，及原告為探訪被告或查看系爭不動產現況而持有系爭不動產大門鑰匙，亦屬當然，自不得以原告曾多次匯款予被告，並持有系爭不動產大門鑰匙，即認原告保有系爭不動產管理、使用、收益及處分之權利。另原告既自承被告以系爭不動產設定系爭抵押權向基隆一信貸款260 萬元係其借用被告名義所貸，則原告持有該貸款帳戶存摺，即無不合，要難以此即謂原告係借用被告名義辦理系爭不動產所有權移轉登記。是原告提出前揭證據，主張兩造間就系爭不動產存有借名登記契約，並非有理。

( 二)原 告雖聲請訊問證人即仲介兩造向訴外人陳秋金買受系爭不動產之不動產經紀人蔡侑穎及辦理系爭不動產所有權移轉登記之地政事務所負責人余國華，以證明兩造間之系爭借名登記契約，惟查，證人蔡侑穎於本院言詞辯論期日到庭證稱：「. . . 只知道原告是投資客。我知道這間房子要賣所以就叫被告來看，被告就帶原告一起來看，當下原告有說這間房子可以買. . . 」、「（問：證人蔡侑穎給付被告獎金是何意？系爭房屋買受人為何？）我不知道。」、「（問：兩造有無在你面前表示系爭房屋買受人為原告，但只是借用原告名義去簽約登記？）沒有這樣說，也沒有簽立任何文件約定系爭房屋買受人為原告。」等語（見本院107 年7 月5 日言詞辯論筆錄），證人余國華則證稱：「. . . 簽約當時我有在場. . . 我只記得合約上是被告的名字，開立簽約金支票是原告開的，但我不記得兩造是否有在我面前提到或討論系爭房屋實際買受人為原告，是借用被告名義簽約及登記。」、「只有做電話聯繫，但我也不記得簽約後，有無再聽到兩造說系爭買受人為原告。」等語（見本院前揭言詞辯論筆錄），足見證人蔡侑穎、余國華均未見聞兩造間就系爭不動產成立借名登記契約，其等前揭證言自亦不得作為有利於原告認定之依據。

五、綜上所述，原告提出之證據，均不足以證明其為系爭不動產之真正所有權人，且與被告約定將系爭不動產以被告名義登記，而仍由自己管理、使用、處分之借名登記，則其主張兩造間就系爭不動產成立借名登記契約，並依終止借名登記後之法律關係請求被告將系爭不動產移轉登記為原告所有，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事庭法 官 姚貴美