臺灣高雄地方法院106年度重訴字第237號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第237號

原告

鄭愛苓

訴訟代理人

黃宏綱律師

被告

陳佳幃

上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國106 年3 月14日以新臺幣（下同）678 萬元之價格，向被告購買門牌號碼高雄市○○區○○路000 號4 樓之1 房屋（高雄市○○區○○段○○段0000○號建物，含坐落基地即同小段2223地號土地應有部分75/10000，以下稱系爭房屋），兩造成立售屋之買賣契約（下稱系爭買賣契約），並在106年3月29日交屋。原告在看屋時，被告並未告知系爭房屋有任何違法改建情事。交屋之後，由於系爭房屋登記謄本記載有「陽台、花台及露台」等附屬建物，原告因此於106年5月2日向地政機關申請系爭房屋測量成果圖及向高雄市政府工務局建築管理處查詢，才知悉確認系爭房屋原有之陽台空間（登記面積為11.22平方公尺），在未申請建造執照下，經被告擅自將客廳及廚房之隔間牆拆除、變更為室內空間（俗稱陽台外推），而有違建之情事。陽台為逃生設施，被告所為，顯然已影響房屋之正常使用並隨時有遭取締、勒令停止使用之危險，屬於重大瑕疵且情節重大。因此依民法第359條本文規定，以本件起訴狀為意思表示，向被告表示解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款規定，請求被告返還收取之價金及自收取價金日即106年3月29日起算之利息等語，並聲明：被告應給付原告678萬元，及自106年3月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行（原告原本另主張鄰屋冷氣設備運轉噪音亦屬瑕疵，於言詞辯論終結前表示不再以此情事主張，因此不列為本件原告主張之瑕疵理由，見本院卷第160頁）。

二、被告抗辯：原告在購屋前有到現場看屋，被告已如實告知原告原有陽台業經改建為室內空間亦即俗稱之陽台外推一事，原告既然仍願購買，自不得事後反又以此為由，主張解除買賣契約等語抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。

三、兩造不爭執之事實：

㈠兩造就系爭房屋於106 年3 月14日成立買賣契約，買賣價金為678 萬元。

㈡被告於106 年3 月29日交屋，原告已付清全部價金。

㈢系爭房屋陽台部分有改建外推，且未經建管機關核准。

四、經兩造協議之爭點：

㈠系爭房屋陽台外推，是否構成物之瑕疵？

㈡如有構成瑕疵，原告何時知悉？有無民法第355 條第1 項或第2 項之情事？

㈢被告如依民法第359 條應負物之瑕疵擔保責任，是否已達到可解除契約之程度（有無顯失公平）？

五、本件之認定

㈠系爭房屋陽台外推，是否構成物之瑕疵？有關原告主張系爭房屋陽台外推之違建，因未經建管機關核准而有勒令拆除之危險，已構成物之瑕疵乙節，參酌最高法院73年台上字第1173號判例意旨「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限」。而建築中之「陽台」，依建築技術規則建築設計施工編第1 條第20款規定，指直上方有遮蓋物之平臺。本件，依系爭房屋登記謄本所示之附屬建物應有陽台（登記面積為11.22 平方公尺）、露臺及花臺（見本院卷第18頁），亦即系爭房屋原有一直上方有遮蓋物之平臺，面積為11.22 平方公尺。而比對交屋現況，其中原屬陽台之空間，業經被告拆除隔間牆並加裝窗戶，室外空間變成室內空間使用即「陽台外推」，且未經建築機關核發建造執照之情事，為兩造所不爭執。復依建築法第28條規定，建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。被告未申請建造執照，擅將陽台外推改為室內空間，確有面臨拆除之風險，則交屋時已無原應有之陽台，且實際室內空間坪數或因之後拆除改建而縮減，當屬物之瑕疵。

㈡如有構成瑕疵，原告何時知悉？有無民法第355 條第1 項或第2 項之情事？

⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵（民法第354 條規定）。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限（民法第355 條第1 項、第2項規定）。

⒉有關原告知悉陽台改建外推之緣由，其主張於106 年5 月2日申請測量成果圖及向高雄市政府工務局建築管理處查詢，才知悉確認系爭房屋陽台外推之事乙節，被告則抗辯於看屋過程中即已告知等語，析述如下：

⑴原告自述：其於106 年3 月12日與被告約看屋，由訴外人王樹晟帶看，與王樹晟碰面時他表示被告是他太太。王樹晟當日帶看時有告知磁磚換新、油漆重新粉刷，被告則不發一語。原告查看格局與售屋廣告刊登之「3 房2 廳2 衛1 陽台」相符，當日即交付定金1 萬元，並約定106 年3 月14日簽約。簽約當日，兩造採用內政部編訂之「成屋買賣契約範本」，代書拿出附件「建物現況確認書」請賣方填寫，看到王樹晟勾選「有改建」，在場之原告妹妹鄭○○問「房屋有改建，為何看屋時沒說」，王樹晟才回答「陽台、花台有打掉外移」等語（見本院卷第93至94頁）。

⑵鄭○○亦證述：我們在591 網站上看到系爭房屋，網站上所描述現況是3 房2 廳2 衛1 陽台，就依照網頁上聯絡電話打電話給王樹晟，直接跟他約看屋。看屋當日在場人員有我、我先生、原告、王樹晟及被告5 人，王樹晟說被告是他太太，逐一帶看室內的空間，有提到某個空間是陽台，也就是本院卷第47頁照片所示之位置，王樹晟並沒有提到這是外推，也沒有說這是有改過，看完室內之後就去看地下室的車位，我們還有看無障礙通行空間，就上樓談價錢，當天有談妥價錢，因為屋內沒有附廚具，所以有減價大約10萬。簽約那天在簽文件之前，在場代書有拿一張房子情形的表（即建物現況確認書）請被告勾選，被告勾選房子有改建，原告提出疑問房子有改為何沒有告訴我們，被告及王樹晟就回應他們有將陽台、花台打掉，這時候我們還沒有把全部的契約簽完，只是剛開始，我們當時並沒有去詢問被告是否為合法改建，而且也不知道是否合法，但是我們想說被告既然敢勾選就應該是合法的，所以還是願意簽約等語（見本院卷第125 頁背面），與原告所述被告在看屋過程並未告知陽台外推，事後於簽約當日見王樹晟勾選內容，方才知悉改建一事相符，而鄭○○提及之建物現況確認書亦附於卷內為證（見本院卷第14頁背面），足以採信原告在看屋時，尚未知悉陽台外推改建，而在簽約當日方才得知。

⑶王○○雖證稱：當初買賣交易時我在房仲業工作，但是我並沒有用公司的名義處理，本件是由我跟被告一起負責洽談買賣事宜。看屋當天我記得有說廚房的位置本來是陽台，並表示一般這樣的房子，客廳沒辦法這麼大，所以我們把陽台的位置那邊的一面牆打掉，客廳的空間才會變得這麼大。另外室內還有一個露台的位置，我們有告知原告那個位置是露台，很好運用，我並沒有去解釋陽台牆面打掉，室內空間外推沒有合法申請，因為我們不會特別去解釋這個。簽約當天，鄭○○有跟我提到說他在9 樓也有一個房子，已經租很久，客廳並沒有像這間這麼大，我才理解為什麼他們這麼快就願意買。建物現況確認書是簽約當天勾選，我們勾選後，鄭○○有問那邊即本院卷第45頁以紅筆圈選的位置是不是原本是陽台推出去，我說是，鄭○○沒有再進一步問，我也沒有再進一步答。在場的兩位代書對於這一點也沒有再多說什麼等語（見本院卷第127 至129 頁），證稱在看屋過程中應有告知陽台外推之事。但依被告自述：原告、鄭○○（在簽約當日）確實有詢問為何之前未告知陽台外推等語（見本院卷第129 頁）。按理，如果王○○帶看時即向原告、鄭○○指明陽台外推及位置，原告及鄭○○應不至於簽約時忽又質問。反依被告自述情狀，鄭○○於簽約日見王○○勾選「有改建」，仍然不知改建位置，進而明確提出質疑，顯然實情應如原告、鄭○○所述，亦即被告及王○○於簽約當日方才明確告知陽台外推之改建情事。是以，王○○所為證詞，尚不足以推翻原告主張被告、王○○於簽約前並未明確告知陽台外推乙事。

⒊原告雖然於簽約日方才確認陽台外推之事，且依被告、王○○所述，亦未明確告知改建行為未申請建造執照之事，固然不應認定原告於簽約時已明知有此瑕疵。惟將原屬室外空間之「陽台」改建為室內空間，自行擴增室內面積，多屬違建而面臨拆除之風險，屢見於報章雜誌，為長年違建問題，眾所周知，此見原告尚且提出有關「陽台外推」多篇新聞可佐（見本院卷第52至57頁），原告於簽約日既然已知系爭房屋經被告改建陽台外推，對於日後或將面臨拆除之事，自不可能全無概念。又依鄭○○所述，王○○告知陽台外推時，原告尚未完成簽約，原告當可推延或拒絕簽約，待審慎評估或向建管單位查詢確認日後或將面臨之行政處置後，再行確認是否簽約，惟原告仍然續行簽約程序，即有重大過失。而被告雖未積極告知未申請建築執照之事，固有可責之處，但依原告、鄭○○所述，被告亦未保證絕無拆除危險。基上情事，本件雖未符合民法第355 條第1 項規定，仍符合同條第2項規定，被告自不負擔保責任，即無賠償義務可言（最高法院49年台上字第2544號判例意旨「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言」參照）。

㈢被告如依民法第359 條應負物之瑕疵擔保責任，是否已達到可解除契約之程度（有無顯失公平）？依上所述，被告對於「陽台外推」既然不負瑕疵擔保責任，原告請求解除契約，即無依據，亦因此無法依民法第259 條第1 款規定，請求被告返還收取價金，因此對於是否有無顯失公平乙節，即無須續予審酌。

六、綜上所述，原告因重大過失，而不知陽台外推有無違建瑕疵，且被告又未保證其無瑕疵，被告即不負擔保之責。因此，原告主張解除系爭買賣契約，並非有理。從而，原告依民法第259條第1款規定，請求被告返還收取之價金678萬元及自106年3月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經審酌核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。