臺灣高雄地方法院95年度訴字第457號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第457號

原告

萬利通股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

何旭苓律師

被告

丙○○

訴訟代理人

邱超偉律師

　　　　　　石繼志律師

　　　　　　吳春生律師

　　　　　　許龍升律師

當事人間請求拆屋還地等事件，本院民國95年11月3 日言詞辯論

終結，判決如下：

主文

事實及理由

原告起訴主張：坐落高雄市三民區○○○段三小段3715地號、3715-1地號及3715-2地號土地如附圖所示（下稱系爭土地），係原告向訴外人南和興產股份有限公司（下稱南和公司）於90年9 月間承租，為供停車場使用，遂於租賃期間開始前先於同年5 月向南和公司取得土地使用同意書、於同年6 月1 日起即受領系爭土地，並向高雄市政府建設局申請設置停車場。嗣自90年10月起迄94年11月30日止，將系爭土地上所設停車場轉租與訴外人萬眾股份有限公司（下稱萬眾公司），惟於94年12月1 日欲收回系爭土地時，始發現遭被告占用系爭土地對外經營收費停車場，並在系爭土地搭設H 型鋼看板鐵架，原告乃得依占有權利起訴，請求被告拆除該等地上物，並返還系爭土地與原告。另被告占用系爭土地乃受有相當租金之利益，因原告向南和公司承租之租金為每月新臺幣（下同）34200 元，則原告給付租金後無法使用，該金額即為原告之損害，是以請求被告返還該損害金等語。求為判決除假執行擔保金額外，如主文第1 、2 項所示。

被告則以：其於90年間經訴外人丁○○之協助，與系爭土地所有人南和公司總經理乙○○之特別助理戊○○，就系爭土地成立不定期租賃契約，約定由被告承租系爭土地及坐落高雄市○○段○ ○段170 、171 、172 、172-1 地號土地，自90年1 月1 日起每月租金47萬元，嗣於91年改為每月租金45萬元。迄93年8 月間雙方因競選廣告看板發生爭執，南和公司才拒收租金，惟被告仍按月將租金提存法院並通知南和公司領取。另南和公司於93、94年間均曾擬定書面契約，要求被告簽訂，因該契約之出租人為萬眾公司（為南和公司之子公司）非南和公司，所載租金又與事實不符，被告始未同意簽訂。原告雖主張自90年9 月1 日承租系爭土地，惟較被告承租時間為晚，且自斯時起即未曾占有，多年後始提起本訴，有違常情。另原告僅提出部分租金發票，未提出自90年12月1 日起迄今之全部發票，不足以證明有支付租金之事實。再者系爭土地面積廣大，南和公司竟無償供原告使用3 個月，乃不合情理。原告實為南和公司之子公司，雖訂立租約，卻未實質占用，應未承租而屬通謀虛偽意思表示。又縱有該租賃契約存在，因系爭土地一地二租，被告又較原告先承租及占有，應有合法占用之權利等語置辯。求為判決：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保免予宣告假執行。

原告主張系爭土地為訴外人南和公司所有，原告於90年6 月4日持南和公司系爭土地使用同意書，向高雄市政府建設局申請在系爭土地設置十全路停車場，經高雄市政府建設局於90年7月20日下午2 時30分至系爭土地會勘，被告並未在場，事後高雄市政府建設局於90年7 月23日以高市建設五字第0019392 號函附會勘紀錄與原告，並於90年9 月4 日以高市建設五字第0023564 號函附「十全路停車場」登記證，核准原告之申請。現系爭土地由被告占有，對外經營停車場，並在系爭土地搭設H型鋼看板鐵架，如附圖所示等節，為兩造所不爭（見本院卷第121 頁、第214 頁至第215 頁），復有兩造不爭執其形式上真正之土地開發租賃合約書、現場照片、南和公司94年度租金繳納通知書、統一發票、土地使用同意書在卷足稽（見本院卷第193 頁、第5 頁至第7 頁、第11頁、第22頁、第23頁），自堪信為真實。惟被告以前開情詞置辯，是以本件爭點為：㈠原告是否於90年6 月間因與南和公司成立租賃契約而取得系爭土地之占有？㈡被告有何權利足以對抗原告之占有物返還請求權？

㈢原告得否依不當得利返還請求權，請求被告按月給付34,200元？

原告是否於90年6 月間因與南和公司成立租賃契約而取得系爭土地之占有？

㈠按主張法律關係存在之當事人僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明，最高法院48年台上字第887 號判例足資參照。又按當事人一造對他造主張之法律關係，主張為通謀而為虛偽行為，自應由主張通謀虛偽者負舉證責任，此觀最高法院27年上字第2622號判例意旨而自明。再按租賃契約之成立除不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據為之外，並無一定之方式，亦為最高法院40年台上字第304 號判例所明示。是以，本件原告主張與訴外人南和公司間有租賃關係，並提出書面契約及繳納租金憑證為據，被告主張其等間為通謀虛偽者，又爭執原告未全數繳納租金，自應負舉證之責。

㈡經查：原告雖與南和公司於90年9 月成立土地開發租賃契約，惟原告先於90年6 月4 日即已持南和公司出具之系爭土地使用同意書，向高雄市政府建設局申請在系爭土地設置十全路停車場，且已於90年9 月4 日取得「十全路停車場」登記證一節，業如前述，嗣原告於90年10月與訴外人萬眾公司成立停車位租賃合約書，將系爭土地上所設停車場轉租與萬眾公司，迄94年11月30日止一節，亦有被告不爭執其形式真正之土地開發租賃合約書、原告與訴外人萬眾公司之停車位租賃合約書、租金調整通知書、統一發票、停車位終止租約書（本院卷第5 頁、第126 頁至第163 頁）等在卷可憑，核與證人即萬眾公司負責人戊○○結證稱：原告將系爭土地租與萬眾公司做停車場使用，萬眾公司是專門經營停車場等語相符（見本院卷第212 頁），再佐以原告自90年9 月起迄95年6 月間即因繳納租金與南和公司，而經南和公司交付統一發票11紙，亦有該等統一發票影本在卷可憑（見本院卷第22頁、第183 頁至第187 頁），是以足認原告與南和公司確於成立系爭土地租賃契約前，即於90年6月間先取得占用，始得向高雄市政府申請設置停車場，並引導該府建設局審核人員到系爭土地勘查後，以取得十全路停車場登記證，再租與萬眾公司經營停車場無訛。

㈢至被告主張原告與南和公司、萬眾公司間之租賃契約均為通謀虛偽行為，且被告自90年1 月間即因戊○○交付租賃物即系爭土地，而合法取得占有等語，並提出電費收據及以證人甲○○、戊○○、陳詩新、林峰山證述為據，否認原告曾占有系爭土地。

⒈惟按占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第761 條之規定，民法第946 條定有明文。是以不動產之交付占有並不以現實交付占有為必要，亦可準用動產之觀念交付為占有之移轉。又按房屋買受人將買受房屋出租與出賣人居住，雖未自出賣人現實交付以為占有，惟此仍屬取得間接占有以代交付，即應以租賃契約成立之日期，為買受房屋移轉占有之日期，亦為最高法院48年度台上字第611 號判例意旨所揭示。準此，租賃契約雙方如約定以指示交付之方式移轉占有，則於雙方意思合致時，即已取得租賃物之占有。

⒉經查：被告係與萬眾公司負責人戊○○自90年1 月起因成立租賃契約，始由萬眾公司交付系爭土地與被告占用，約定被告平日僅得做停車場使用，另於週六、日晚間始得供跳蚤市場使用一節，業據證人即萬眾公司受僱人甲○○結證明確（見本院卷第209 頁至第210 頁），復為被告所不爭執（見本院卷第210頁），因證人甲○○為萬眾公司之職員，又於被告與萬眾公司成立租賃契約時在場，故堪認被告自90年1 月初確因與萬眾公司就系爭土地成立租賃契約，並受領占用系爭土地。至萬眾公司雖非系爭土地之所有人，惟其於89年8 月1 日即已與向南和公司承租系爭土地之訴外人萬事發股份有限公司（下稱萬事發公司），就系爭土地成立停車位租賃契約，約定自89年8 月1日起迄90年3 月31日止承租系爭土地，又因被告向萬眾公司負責人戊○○表示承租之意願，戊○○復與被告另成立轉租契約，亦約定平日供停車場使用。嗣南和公司又將系爭土地出租與原告，原告則自90年10月1 日起再與萬眾公司成立停車位租賃契約，迄94年11月30日止，且該期間均係被告占有中等情，亦據證人戊○○結證明確（見本院卷第213 頁），並有萬眾公司與萬事發公司之停車位租賃合約書2 份在可憑（見本院卷第267 頁、第268 頁）。亦即被告主張其自90年1 月就占有系爭土地，雖經證人甲○○、戊○○所證實，惟被告係因次承租人萬眾公司向原承租系爭土地之萬事發公司及原告轉租後，再轉租並交付占有而來。且因被告於90年間有此再次轉租之合法占有關係，故系爭土地所有人南和公司與萬事發公司終止租賃契約、再與原告成立租賃契約時，均未現實交付，應係以觀念交付之方式，將系爭土地返還請求權指示交付與原告，則依上揭說明，應認原告於取得南和公司出具之土地使用同意書並持向高雄市政府申請停車登記證時，已取得占有。是以被告辯稱其為現實占有人等語，並以原告不爭執其真正電費收據為憑（本院卷第196 頁至第200 頁），固與事實相符，惟與原告自90年6月間已因南和公司之指示交付取得占有一情無何齟齬之處，因此尚無從據以認定原告未取得系爭土地之占有。

⒊次查：被告主張原告與南和公司、萬眾公司間之租賃契約均屬通謀虛偽行為，僅以萬眾公司及原告均為南和公司之子公司，且被告為實際使用土地者，原告於承租後多年未使用土地，又未向被告主張權利等語為據（見本院卷第192 頁）。惟原告、南和公司及萬眾公司均為獨立之法人一節，有渠等公司基本資料查詢在卷可憑（見本院卷第176 頁至第178 頁、308 頁），雖原告之股東成員均為南和公司之股東，惟尚無從僅以此股東相同即得認定系爭土地之租賃契約為通謀之虛偽行為。再者，萬眾公司為何屬南和公司之子公司，被告均未舉證以實其說。而系爭土地係經原告轉租與萬眾公司，其等間為何亦有通謀虛偽行為，乃與原告為南和公司之關係企業亦無何關連。是以被告既未能舉證原告與南和公司、萬眾公司間之租賃契約均屬通謀虛偽行為，其所辯自不足採。此外，原告雖自90年6 月間即已受領南和公司之指示交付，惟旋將系爭土地出租萬眾公司，並為簡易交付，如上所述，則原告於出租萬眾公司期間未直接使用系爭土地，亦未向實際占有土地之被告行使權利，乃符常情，此顯無何可議之處。

⒋再查：證人陳詩新、林峰山於本院95年度訴字第26號拆屋還地案件中證述：因被告於89年12月底已承租系爭土地計劃經營夜市，故其等於戊○○到場指明承租範圍時在場，並自90年1 月1 日起在系爭土地擔任管理人員，至94年4 、5 月間始離職等語，固有兩造不爭執其真正之上開案件95年3 月3 日言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第107 頁至第109 頁），而證人陳詩新、林峰山所述僅係證明被告因戊○○於90年1 月初交付系爭土地後開始占有，因與被告主張自斯時起占有系爭土地相符，應屬可採，惟原告嗣於90年6 月間亦已因南和公司之觀念交付而取得占有，業如上述，自無從以上開證詞認定被告現實占有中，原告未取得系爭土地之占有。

被告有何權利足以對抗原告之占有物返還請求權？

㈠按租賃物交付後，承租人於租賃關係存續中，有繼續占有其物而為使用收益之權利。故其占有被侵奪時，承租人自得對於無權占有之他人，行使其占有物返還請求權，此就民法第423 條、第941條及第962條等規定觀之甚明，最高法院43年台上字第176號判例足資參照。

㈡經查：系爭土地所有人南和公司因原承租人萬事發公司轉租與萬眾公司，於萬眾公司合法占有系爭土地中另與原告成立系爭土地租賃契約後，僅為指示交付，原告復與萬眾公司成立租賃契約，自無須向萬眾公司請求返還系爭土地，而且得以簡易交付之方式交付系爭土地，業如前述，此時原告應為間接占有人。至萬眾公司仍繼續將系爭土地再轉租與被告或遭被告無權占有，仍不影響原告當時確為間接占有人之事實。惟原告嗣已於94年11月30日與萬眾公司終止系爭土地之租賃契約一節，有被告及證人戊○○不爭執其形式真正之停車位終止租約書在卷可稽（見本院卷第162-1 頁、第190 頁、第213 頁），足認萬眾公司已非系爭土地之承租人，亦無權交付占有與被告，且自斯時起，原告本於與南和公司之系爭土地租賃契約，得直接占有系爭土地而為使用收益之權利，卻因被告迄今仍占用系爭土地而無法行使上開權利，則揆諸上開說明，原告自得依占有物返還請求權請求被告拆除地上物並返還系爭土地。

㈢至被告辯稱其與代表南和公司之總經理乙○○、特別助理戊○○，自90年1 月初起即已就系爭土地成立不定期租賃契約等語，並以收據、提存書、存證信函暨回執（本院卷第44頁至第102 頁）及證人甲○○、戊○○、陳詩新、林峰山、丁○○證述為據。惟查：

⒈南和公司並未授權乙○○出租系爭土地一節，有南和公司95年10月26日南和業字第951002號函在卷可稽（見本院卷第297 頁）。且乙○○非南和公司之總經理，而係該公司之董事兼副總經理一情，亦有南和公司商工登記資料公示查詢系爭公司基本資料可佐（見本院卷第305 頁至第306 頁），則被告辯稱乙○○代表南和公司出租系爭土地，自需證明乙○○有代理權。而證人甲○○、戊○○、陳詩新、林峰山均未於90年1 月初見乙○○在場與被告成立系爭土地之租賃契約，有該等筆錄在卷可證（見本院卷第210 頁、213 頁至第214 頁、第107 頁至第109 頁），是以自無從以上開證詞認定被告已與南和公司之代表乙○○就系爭土地成立租賃契約。

⒉又被告係與萬眾公司就系爭土地成立租賃契約，始由證人甲○○、戊○○到場指界交付占有，業如證人甲○○、戊○○上開所述，而乙○○雖為南和公司之董事兼副總經理，惟其亦為原告之負責人，且原告已可向南和公司承租系爭土地並轉租萬眾公司，如被告係與乙○○直接洽談承租系爭土地事宜，乙○○即可將系爭土地轉租與被告，並無須輾轉取得南和公司之授權後再出租土地與被告。況且證人戊○○、甲○○已明確證述被告係與萬眾公司成立租賃契約，乙○○並未參與出租系爭土地，是以被告請求傳喚乙○○，即無必要，附此敘明。

⒊至被告提出之租金收據均係由向被告收取租金之甲○○所簽名一節，雖經證人甲○○證明無訛（見本院卷第209 頁），且該等收據中有2 紙收據載有：「丙○○先生承租南和公司」系爭土地每月租金等字句，惟該2 紙收據係被告自行繕打後，才要求甲○○簽名，甲○○因見所載金額與收受者相同，即同意簽名一情，亦據證人甲○○證述明確（見本院卷第210 頁至第211 頁），並有收據11紙在卷可佐（見本院卷第44頁至第48頁），因證人甲○○僅係萬眾公司之職員，復受萬眾公司負責人戊○○之指示向被告收取租金，而被告並未舉證證實戊○○為南和公司總經理之特別助理，及戊○○係受南和公司委任收取租金，自難憑被告自行製做並要求萬眾公司之職員，即證人甲○○簽名之收據，認定南和公司與被告間有不定期租賃契約存在。另被告提出以南和公司為提存物受領人之本院93年度存字第2616號、第2912號、第3153號、第3562號、94年度存字第101號、第430 號提存書及高雄32支000000-0郵局、高雄九如二路郵局催告南和公司受領租金之存證信函暨掛號回執，均為被告自93年起之單方行為，被告復未提出南和公司已受領上開提存租金或回應催告之證據，亦無從以此等文書認定被告所辯與事實相符。

⒋另證人丁○○固於本院95年度訴字第26號拆屋還地案件中證述：其於89年12月間受被告所託向南和公司承租系爭土地，其係經南和公司總經理乙○○之特別助理戊○○向乙○○表達上意，並由戊○○聯絡後，其即與被告、戊○○、乙○○在南和公司確認系爭土地之租賃契約，嗣後才由戊○○到現場指界承租範圍，…被告承租時未訂書面契約，也未約定租期等語，有兩造不爭執其形式真正之上開案件95年3 月3 日言詞辯論筆錄在卷可憑（見本院卷第105 頁、第106 頁）。惟南和公司總經理並非乙○○，且戊○○是否為南和公司總經理之特別助理，被告並未舉證以實其說，已如前述，則證人丁○○所述乙○○為代表南和公司與被告成立租賃契約之人等語，是否與事實相符，即待證實。再者，證人丁○○自承對當時被告承租系爭土地之租金為何，並不清楚，因其未介入等語，亦有上開筆錄可據（見本院卷第105頁）。而所謂租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，為民法第421條第1 項所明定。亦即租賃契約之成立不僅雙方就租賃物已達合意，尚需就支付多少租金之契約必要之點意思合致。如被告與戊○○、乙○○在南和公司確已就系爭土地約定成立租賃契約，且為證人丁○○在場所得知，則在場證人豈會僅知租賃物為何，而不知雙方就租金如何約定？據此足認證人丁○○於被告與戊○○、乙○○商談系爭土地租賃事宜在場時，雙方尚未達成租賃契約之意思合致。是以依證人丁○○上開證述，亦未能認定被告已與南和公司成立不定期租賃契約。又因被告再次聲請傳喚證人丁○○之待證事項即為其於本院95年度訴字第26號拆屋還地案件中所證述者，業據被告自承在卷（見本院卷第191 頁），是以本院認無再次傳喚之必要，併此敘明。

⒌被告復以南和公司於93、94年間均曾擬定書面契約，要求被告簽訂，因該契約之出租人為萬眾公司（為南和公司之子公司）非南和公司，所載租金又與事實不符，被告始未同意簽訂置辯，並以證人丁○○為證。惟據證人丁○○所述，此次書面租約之商談均由戊○○出面處理等語，亦有前開筆錄在卷可按（見本院卷第106 頁至第107 頁）。因證人戊○○為萬眾公司之負責人，被告又未證明萬眾公司為南和公司之子公司，業如上述，證人戊○○復到庭否認為南和公司或原告之職員（見本院卷第212 頁、第213 頁），則證人丁○○證述戊○○於93、94年間出面以萬眾公司之名欲與被告成立系爭土地書面租約，自與常情相符，而與南和公司是否曾出租系爭土地與被告無涉。被告此部分辯解，即委無可採。

原告得否依不當得利返還請求權，請求被告按月給付34,200元？

㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占用他人之土地，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該土地之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。本件被告無法律上之權源，占用系爭土地，業如前述，是以，被告於占用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，致原告受有損害，則揆諸前揭規定，原告主張得請求被告給付相當於租金之金額，自可採取。

㈡經查：原告向南和公司承租系爭土地，需每月繳納租金34,200元，且如原告證明被告確為無權占有，則被告應自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭土地之日止，每月給付原告34,200元一節，亦為兩造所不爭（見本院卷第215 頁）。因原告確為系爭土地之承租人，且曾自系爭土地所有人南和公司受領占有，而被告未能證明有合法占有系爭土地之權源，足認被告確為無權占有，則原告依不當得利返還請求權，請求被告按月給付34,200元，揆諸上開說明，自屬可採。

綜上所述，原告為系爭土地之承租人，於承租期間，已與原出租系爭土地與被告之次承租人萬眾公司合意終止租賃契約，而被告未能證明與南和公司有不定期租賃契約存在，或有其他占有系爭土地之合法權源，故原告依承租人之占有物返還請求權、不當得利返還請求權，請求被告應將系爭土地（如附圖所示）之地上物拆除騰空，並將上開土地返還原告；被告應自起訴狀繕本送達翌日，即95年4 月26日起（見本院卷第190 頁）至交還系爭土地之日止，每月給付原告34200 元，為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保請求准免宣告假執行，核無不當，爰各酌定相當擔保金額而宣告之。

據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

民事第六庭法　官　謝靜雯