臺灣高等法院 高雄分院109年度重上字第76號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 109年度重上字第76號

上訴人

曾群傑

訴訟代理人

方浩鍵律師

訴訟代理人

葉凱禎律師

訴訟代理人

曾嘉雯律師

被上訴人

周繡珍

訴訟代理人

曾佳慧

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國109 年4 月24日臺灣高雄地方法院108 年度重訴字第43號第一審判決提起上訴，本院於民國109 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人前向伊購買高雄市○○區○○段00000 地號土地（權利範圍全部）及其上同段643 建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街00號，權利範圍全部，下稱系爭房屋；下合稱系爭房地），約定買賣價金為新臺幣（下同）750 萬元（下稱系爭買賣契約）。因被上訴人為伊胞姐曾佳慧之女兒，曾佳慧復向伊表示希望能先移轉系爭房地所有權予被上訴人，由被上訴人以系爭房地向銀行辦理抵押貸款，俾能取得買賣價金，伊基於信賴乃同意先於民國104年4 月22日完成系爭房地之所有權移轉登記，嗣被上訴人以系爭房地作為擔保，向玉山商業銀行（下稱玉山銀行）辦理抵押貸款借款600 萬元，並設定擔保債權總金額736 萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權），惟被上訴人取得上開貸款後，僅給付600 萬元予伊（給付方式：3,843,767 元償還上訴人以系爭房地向合作金庫之貸款餘額，餘款2,156,233 元匯款給付上訴人），迄未完全履行價金給付義務，伊已依民法第254 條催告被上訴人給付餘額價金，惟被上訴人仍置之不理，伊遂於107 年6 月22日向被上訴人解除系爭買賣契約，並經高雄市小港區調解委員會於當日作成調解不成立證明書，倘認伊解除契約之意思表示不明確，茲以起訴狀繕本送達被上訴人作為解除系爭買賣契約之意思表示，是被上訴人應依民法第254 條、第259 條第1 款規定，將系爭房地之所有權移轉登記予伊。另伊取回系爭房地後，因其上仍有系爭抵押權存在，致伊受有損害，又系爭抵押權所擔保之借款債務於起訴時金額為4,949,594 元，爰依民法第184 條第1 項前段及後段、第231 條第2 項、第259 條第6 款等規定，伊自得請求擇一判令被上訴人應給付伊4,949,594 元等語，並聲明：㈠被上訴人應將坐落於高雄市○○區○○段00000地號（權利範圍全部）及其上同段643 建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街00號，權利範圍全部）之所有權移轉登記予上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人4,949,594 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：上訴人在外積欠龐大債務，持續向被上訴人母親即上訴人之胞姐曾佳慧借款，遂決定將系爭房屋出售予曾佳慧，約定買賣價金600 萬元，為利於申請貸款方於買賣契約書記載買賣價金750 萬元，後因以曾佳慧名義無法貸款，方商議移轉系爭房地所有權予被上訴人，由被上訴人以系爭房地向銀行取得貸款後，再給付買賣價金，嗣被上訴人以系爭房地向玉山銀行辦理房貸，因系爭房地之房屋貸款金額無法達到600 萬元，因此由被上訴人再辦理信用貸款後，始貸足600 萬元，而其中3,843,767 元用以償還上訴人以系爭房地向合作金庫之房貸餘額，餘款2,156,233 元則全數匯款給上訴人，被上訴人已給付全部買賣價金，當初買賣系爭房地時，上訴人並未說買賣價金為750 萬元，上訴人係事後才說買賣價金是750 萬元，從而，上訴人請求被上訴人將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人，並給付上訴人4,949,594元及法定遲延利息云云，均無理由等語為辯，並聲明：㈠請求駁回上訴人之訴；㈡被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並減縮聲明：㈠原審判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人4,516,103 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈣上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠兩造於104 年3 月11日就系爭房地成立買賣契約關係。

㈡上訴人於104 年4 月22日完成系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人。

㈢系爭房地係94年9 月6 日因買賣原因，由名發建設開發有限公司移轉所有權登記予上訴人，並於同日設定合作金庫為抵押權人，上訴人於104 年4 月22日因買賣原因，移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人向玉山銀行貸款600 萬元，玉山銀行並受被上訴人委託以核撥之貸款償還上訴人前以系爭房地向合作金庫抵押擔保貸款餘額3,843,767 元，合作金庫受償後，於104 年4 月28日因清償原因，塗銷系爭房地之抵押權設定。

㈣被上訴人就系爭房地已給付600 萬元予上訴人，給付方式：被上訴人以前述㈢代償上訴人於合作金庫之抵押貸款餘額384 萬3767元、及將剩餘之玉山銀行貸款215 萬6233元轉匯給上訴人，總計已給付600 萬元予上訴人。

五、本件之爭點：系爭房地買賣總價為若干？上訴人以被上訴人未支付買賣價金而解除系爭買賣契約，有無理由？茲分述本院之判斷如下：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按，當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院22年上字第2536號民事判例意旨參照）。是當事人提出之私文書，縱屬真正，亦僅有形式之證據力，至其實質證據力之有無，則應由法院調查，依自由心證判斷之。

㈡上訴人雖主張依原審向玉山銀行函調被上訴人以系爭房地向玉山銀行辦理貸款時所提出之不動產買賣契約書，其中第2條第1 點買賣總價欄位已記載買賣價金為750 萬元（見原審卷一第189 至193 頁；下稱系爭書面契約），可證兩造當時就系爭房地之買賣價金確約定為750 萬元云云。惟查：

⒈系爭房地於兩造締結買賣契約後，係由被上訴人委由地政士蘇明義向玉山銀行辦理房屋貸款，此為兩造所不爭（見本院卷第73頁）。而依證人蘇明義於原審所證述：兩造當時我有提供內政部買賣契約書範本給曾佳慧，因為他們表示他們是親屬關係，所以沒有在我的事務所當著我的面簽名，後來是因為他們有到玉山銀行做房貸，所以必須要有私契，因此在辦理移轉期間就寫了私契交給玉山銀行去辦理貸款等語（見原審卷一第73頁），佐以兩造均稱當時僅簽署1 份要送至玉山銀行辦理貸款之契約（見本院卷第67、71頁），顯見被上訴人所稱當時兩造僅以口頭約定買賣價金，而簽署書面買賣契約係為向玉山銀行辦理貸款乙節，即屬可信。

⒉雖系爭書面契約其上確載明系爭房地買賣價金總價為750 萬元，且證人蘇明義亦證述：系爭房地實際買賣價金750 萬元是兩造同意，也是兩造告知等語（見原審卷一第73頁）。惟證人蘇明義亦證述：兩造表示之前有債權債務關係，在我承辦的範圍沒有特別約定給付買賣價金的金額及時間等語（見原審卷一第74頁），可認證人蘇明義並未於兩造締約時在場。在兩造原僅係口頭締約，而其後係為向玉山銀行貸款始提出系爭書面契約，委由蘇明義代為辦理貸款事宜，又衡情一般銀行貸款抵押實務，未有貸與房地價額全額，多以房地價額7 ～8 成為常態，此亦為上訴人所肯認（見本院卷第85頁），是為求貸得較多款項，於用於申請貸款文件上填載較高買賣金額，即屬可能，自不能單以系爭書面契約所載之金額，即逕認兩造就系爭房地之買賣價金確為750 萬元。況參依系爭書面契約第2 條付款方式所載，其中備證用印之日期為空白，另被上訴人應先支付簽約款75萬元及第三期之完稅款75萬元，方得辦理產權之移轉，惟上訴人自承被上訴人未曾以現金交付予上訴人（見本院卷第135 頁），且就上訴人主要要求應清償其所積欠合庫銀行之貨款之情，亦未載明於系爭書面契約（見原審卷一第191-194 頁、第74頁），此均與系爭書面契約之記載不符，益證系爭書面契約僅係作為向銀行貸款之形式文件，不足證明兩造間之買賣價金確約定為750 萬元。又證人蘇明義於兩造締約時既未親見在場見聞，而係受被上訴人委任代辦銀行貸款事宜，需兩造提出系爭書面契約方獲告知買賣價金，衡情兩造為利於貸款，自不可能告知與系爭書面契約上所載之價金不同之金額，是其所為上揭證述，亦不能證明兩造間確係合意以750 萬元作為系爭房地買賣價金。

⒊而觀被上訴人於締約後，即於104 年4 月間，以系爭房地向玉山銀行貸款所得之款項，代償上訴人所積欠合作金庫抵押擔保貸款餘額3,843,767 元，並將剩餘之玉山銀行貸款2,156,233 元轉匯給上訴人總計已給付600 萬元予上訴人，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣），復有玉山銀行貸款核撥明細可證（見原審卷一第143 頁）。然上訴人未證明其後曾積極向被上訴人追討150 萬元之餘款，而直至107 年6月22日始主張解除兩造間之買賣契約，並向高雄市小港區調解委員會聲請調解而未成立，有調解不成立證明書可證（見原審審重訴卷第11頁）。又上訴人曾於檢察官偵查時供稱：係因開公司需要資金所以才賣系爭房屋等語（見臺灣高雄地方檢察署107 年度他字第7345號卷第20頁；下稱他字卷），上訴人既係有款項需求始出售系爭房地，苟被上訴人確積欠上訴人150 萬元買賣價金未清償，其竟於逾3 年未曾向被上訴人為實際追討行為，實與常情不合。再佐以上訴人因仍有居住需求，於出售系爭房地予被上訴人時，即向被上訴人承租系爭房地，自104 年4 月至106 年8 月17日前，每月租金1 萬元，自106 年8 月17日後調整至每月15,000元，此同經上訴人於檢察官偵查時陳述明確（見他字卷第21頁），並持續居住於系爭房屋，此為上訴人於另案及本院所不爭（見鳳簡卷第74頁、本院卷第135 頁）。上訴人復稱支付被上訴人系爭房地之租金係因如未付租金將衍生終止租約的訴訟而必須遷讓房屋等語（見本院卷第153 頁）。惟被上訴人確有積欠系爭房地買賣價金未償，且上訴人於出售系爭房地時即有居住於系爭房地之需求，自可約定以被上訴人未償之150 萬元買賣價金，逐期逐月充抵上訴人應支付之系爭房地租金，而無庸每月尚需電匯租金予被上訴人，上訴人所為均與常情相異。是由被上訴人於給付600 萬元後上訴人長期未追討，復尚支付租金予被上訴人等前情，堪認兩造間就系爭房地之買賣價金，應僅為600 萬元，而被上訴人亦已清償完畢。

⒋上訴人雖又主張依玉山銀行之回函，系爭房地之市價應達750 萬元，可證兩造間應係約定以750 萬元為買賣價金云云。然親屬間就不動產之買賣，往往與市場交易價格有所差異，自不能以市場交易價格作為認定系爭買賣契約之價金。況兩造以600 萬元成交系爭房屋，亦達玉山銀行所稱相當之市價750 萬元之八成，亦無過低或顯不相當之情，是上訴人此部分之主張，難為其有利認定之處。

⒌上訴人雖主張被上訴人對於上訴人業已合法解除系爭買賣契約乙節並不爭執，屬民事訴訟法279 條第1 項所規定之自認，應受自認拘束云云。然由被上訴人於108 年3 月20日書狀所示內容，以及原審、本院所為歷次陳述，被上訴人均堅稱系爭買賣契約所約定之買賣價金為600 萬元，而非上訴人所主張之750 萬元，且已清償買賣價金完畢。又被上訴人上開書狀非委由專業代理人所書寫，而係自行書立，是被上訴人108 年3 月20日書狀、中所不爭執者，應僅單純針對上訴人主張曾催告被上訴人給付價金，並向高雄市小港區調解委員會聲請調解，惟於107 年6 月22日調解不成立，上訴人於當日向被上訴人為解除系爭買賣契約，及上訴人再以起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示之事實不予爭執，而非自認上訴人已合法解除系爭買賣契約。

㈢綜上，兩造就系爭房地之買賣價金，既係約定為600 萬元，而被上訴人亦已給付完畢，上訴人以被上訴人未給付買賣價金為由解除系爭買賣契約，即無理由。是上訴人請求被上訴人應將系爭房地移轉登記返還予上訴人，並賠償系爭房地上之貸款負擔所致上訴人受有4,516,103 元之損害，自屬無據。

六、綜上所述，上訴人所為解除系爭買賣契約既無理由，是其主張依民法第184 條第1 項前段及後段、第231 條第2 項、第259 條第6 款等規定，請求被上訴人為系爭房地所有權移轉登記；併就系爭房地其上仍有設定系爭抵押權，造成上訴人受有損害，請求被上訴人應給付上訴人4,516,103 元及法定遲延利息，均屬無理由，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，因均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。