臺灣苗栗地方法院100年度重訴字第31號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第31號

原告

張小珍

訴訟代理人

楊榮富律師

被告

鄧朝譽

訴訟代理人

蔡慶文律師

複代理人

楊雅舒

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國101 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 、2 項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（本院48年台上字第1362號判例參照）。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與耕地三七五減租條例第26條第1 項所謂『調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處』之要件不合。是上訴人前因本件租佃爭議，向桃園縣觀音鄉租佃委員會聲請調解，經該委員會以當事人不適格為由予以拒絕，則上訴人逕行提起本件訴訟，難謂為法之所不許。」，此有最高法院86年度台上字第1401號判決要旨可參。原告就本件租佃爭議，前已向三義鄉公所耕地租佃委員會申請調解而遭拒絕，有原告所提耕地租佃調解聲請書及苗栗縣三義鄉公所民國100 年3 月17日義鄉民字第1000002611號函各一件附卷可憑（詳本院卷一第41至43頁），則揆諸上開判決意旨，原告自得逕行提起本件訴訟，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠查坐落苗栗縣三義鄉○○段687 地號（重測前為三叉段472-3 地號）土地，合併自同段680-6 、680-19、680-26、700地號土地，且因分增加687-11、687-12、687-13、687-14、687-15、687-16地號等土地。上開合併分割後之同段687 、687- 12 、687-15、687-16地號土地（以下簡稱系爭4 筆土地），原為訴外人台灣農林股份有限公司（以下簡稱農林公司）所有，該公司並自民國41年起將系爭4 筆土地之茶園先後放租予訴外人即被告之父鄧清森及被告管理使用。嗣於96年間農林公司擬出售系爭4 筆土地，乃將每坪售價新台幣（下同）2 萬6,000 元之買賣條件，通知被告行使優先購買權，惟被告僅表示願以「合理」價格購買，而未於通知15日內表示願依同條件承受，依法視為放棄優先承買權。嗣農林公司乃依上開買賣條件，將系爭4 筆土地出售予訴外人曾國一，並於99年8 月30日以買賣為原因，移轉登記為原告所有，依耕地三七五減租條例第25條之規定，農林公司與被告間就系爭4 筆土地所存在之茶園放租合約（以下簡稱系爭租約），即由受讓人即原告繼受。

㈡按承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕地，最高法院著有84年台上字第1856號判例可稽。經查兩造間之系爭租約，因被告就承租土地之大部分，長期不為耕作，任令荒蕪，致雜草叢生、雜木成林，自該當上開條文所定非因不可抗力，繼續1 年以上不為耕作之終止事由。經原告以100 年2 月24日三義郵局第12號存證信函，通知被告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定，終止雙方間之系爭租約，並請被告於文到15日內，將承租土地返還原告，被告並已於100 年2 月25日收受上開存證信函，兩造間之系爭租約應認業經原告合法終止，兩造間之租賃關係即為消滅而不存在。又被告自100 年2 月21日起至101 年8 月7 日止，就系爭承租土地之一部，確有繼續1 年以上不為耕作，而任由雜草叢生及大面積範圍不種植茶樹之廢耕行為，亦經原告於101 年8 月10日以言詞辯論意旨㈡狀繕本送達被告，依上開規定對被告為終止系爭租約之意思表示，兩造間之系爭租約亦經原告合法終止。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項定有明文。兩造間之系爭租約既經原告合法終止，被告已無合法占有之權源，仍繼續占有系爭4 筆土地，自屬無權占有，原告自得依上開法條之規定，請求被告返還系爭4 筆土地。為此，依民法第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭4 筆土地。並聲明：如主文第1 項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

㈢對被告所為抗辯之陳述：

⒈訴外人曾國一係以每坪26,000元之價格購買系爭土地，並已繳交價款：觀諸被證10所示不動產土地買賣契約書第2 條第2 款記載：「三義鄉○○段680-6 、680-19、687 地號內面積約計0.7944公頃，土地買賣價格每坪26,000元整，…。」等語，可知曾國一確係以每坪26,000元之價格購買系爭土地無誤。另曾國一依原證10所示不動產土地買賣協議書第3 條付款辦法之約定，繳納各期價款之情形，說明如后：

⑴第一期款：包含曾國一繳納予農林公司之保證金50萬元，此部分款項由曾國一於99年6 月2 日匯款予農林公司，此有匯款申請書可參。其餘部分由曾國一於99年6 月18日簽訂上開買賣協議書當日，開立票面金額600 萬元之支票交農林公司收執，此復有曾國一所簽發支票號碼BA0000000號、發票日99年7 月31日、票面金額600 萬元之遠期支票影本可稽。

⑵第二期款：此期款2,100 萬元，由曾國一於99年8 月10日匯款予農林公司，此有匯款申請書代收入傳票影本可參。

⑶第三期款：此期款2,100 萬元，由曾國一於99年8 月23日匯款予農林公司，此有匯款申請書代收入傳票影本可佐。

⑷第四期款：原預定為2,057 萬4,060 元，惟依正式分割面積計算之金額為1,987 萬3,186 元，並由曾國一於99年10月13日匯款予農林公司，此有匯款申請書回條可憑。

⒉農林公司出售系爭土地時，已合法通知被告行使優先承買權：

⑴按耕地三七五減租條例第15條第1 項所謂賣典條件，係指出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依出租人一方所提出之條件，即與該條項所定者相當，此有最高法院52年度台上字第3504號判例可考。依上開判例之意旨，可知僅依出租人一方所提之買賣條件，而為通知，固不生合法通知之效果，惟若依出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而為通知，均生合法通知之效力，並不以出賣人與他人間簽訂正式之「書面」買賣契約為必要。經查96年初過完年後約2 、3 月間，曾有4 組人馬至農林公司苗栗分公司與邱賜生副理接洽系爭土地之買賣事宜。洽談初期，農林公司開價大約1 坪3 萬元左右，後來有一位翁女士（按即翁欣璞）出價1 坪26,000元，邱賜生副理乃向農林公司報告，農林公司並願以26,000元之價格出售予翁女士。翁女士向農林公司表示要購買之時間大約在96年3 月間，農林公司與翁女士談妥每坪26,000元之價格後，總公司即寄發存證信函予被告等情，業經證人邱賜生證述屬實。基此，農林公司係與翁欣璞談妥每坪26,000元之買賣條件後，基於他人即翁欣璞承諾之價格（按本件農林公司與翁欣璞於96年3 月間談妥每坪26,000元之售價後，雙方已就買賣標的物及價金意思表示合致，而成立買賣契約，並不以嗣後提出申購書及簽訂買賣契約書為必要），先後於96年10月9 日寄發南港軟體園區郵局592 號存證信函、96年10月26日寄發南港軟體園區郵局623號存證信函及96年11月7 日寄發南港軟體園區郵局629 號存證信函予被告，通知被告依此每坪26,000元之價格行使優先購買權，而非僅於出租人即農林公司一方之條件，自生合法通知之效力。

⑵按出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應依照前項規定辦理，耕地三七五減租條例第15條第2 項定有明文。基此規定，可知出租人通知耕地承租人與其他人間所訂契約或他人承諾之條件後，若因無人承買，致再行貶價出賣時，始須將貶價之條件，再次通知承租人。反之，倘未貶價出賣，而由他人承接此條件，即無再次通知之必要。又按「民法第460 條之1 第2 項準用同法第426條之2 第2 項規定，耕地出租人出賣耕地時，出賣人應將出賣條件以書面通知承租人優先承買之規定。其所定書面之通知，無非使承租人「知悉」其買賣行為而得以行使優先承買權，並無謹慎、公示或行政之目的，僅係作為「證據」之目的，縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，即難謂不生通知之效力。」此有最高法院98年度台上字第96號判決可考。耕地三七五減租條例第15條第1項有關出租人出售耕地，其耕地承租人有優先承受之權，出租人應將出賣條件以書面通知承租人之規定，與上開民法規定之內容相同，其書面之通知，僅係作為證據之目的，若有其他證據足以證明確有通知之行為，即應認為已發生通知之效力。經查農林公司與翁女士談妥買賣價格後，因系爭土地之界址有糾紛，申請鑑界，致使翁女士就系爭土地之買賣一直拖延，嗣後於99年間（按於99年5 月31日前）道禾學校向農林公司董事長林金燕聯繫，表示學校須要系爭土地，願以相同的價格每坪26,000元購買系爭土地，農林公司董事長林金燕考慮學校係教育單位，就決定賣給學校，由學校繳納保證金，進行買賣手續（按以道禾學校董事長曾國一之名義簽訂買賣契約）。另農林公司與道禾學校談妥買賣，由道禾學校寫申購書，再辦理簽約手續，農林公司之邱賜生副理，乃再以電話再次通知被告，系爭土地要賣給道禾學校，且告知每坪之售價26,000元等情，亦經證人邱賜生證述無誤。基此，農林公司與翁欣璞談妥每坪26,000元之條件後，既以前開存證信函合法通知被告行使優先承買權，嗣後雖因界址之糾紛，而致使買賣延宕數年，並改由道禾學校以曾國一之名義購買系爭土地，然買賣條件並未變更，而未再行貶價出賣，自無再次通知被告行使優先承買權之必要。退步而言，即令須再次通知被告行使優先承買權，然農林公司苗栗分公司之邱賜生副理既以電話告知被告，系爭土地要出售予道禾學校之事實與其每坪26,000元之條件，仍生合法通知之效力，並不以書面通知為必要。被告受通知後15日內未表示願依同一價格承受，自已視為放棄優先承買權，而不得再主張。

⑶又按優先承買權屬權利之一，因拋棄而消滅。優先承買權人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示拋棄該優先承買權者，自生權利拋棄之效力，此有最高法院86年度台上字第2707號判決可考。經查99年底被告與道禾學校曾約在農林公司苗栗分公司協商，當天主要協商系爭土地已經賣給道禾學校，請被告與道禾學校協商耕作權之補償問題，當日被告表示願就現有道路北面提供約12至14米之寬度，作為學校主要道路，其餘土地歸伊所有。自從系爭土地之買賣開始，至被告與道禾學校進行協商之過程，被告均未反應沒有通知他行使優先承買權，買賣不合法等情，復經證人邱賜生證述綦詳。足見本件農林公司於99年間出售系爭土地予曾國一後，被告已因邱賜生副理之數次告知，而知悉農林公司將系爭土地出售之事實及其出售之條件，卻從未主張優先承買權，反而以承租人之身分自居，與道禾學校協商耕作權之問題，甚至於原告提出本件訴訟後，以答辯狀表示無廢耕之情事，雙方間之租賃關係仍屬存在云云，自係默示拋棄優先承買權，而不得再主張。

⑷再按「依本條例第16條第1 項第1 款後段規定，同一所有權人或共有人均相同之二宗以上毗鄰耕地，申請分割合併，得申請先分割後合併或先合併後分割，並均應併案辦理，土地宗數不得增加；其分割合併後耕地位次變更者，亦同。依前項規定再辦理分割者，其土地總宗數不得超過第一次合併分割前之宗數。依前二項辦理合併分割後，如有任一宗耕地面積達0.5 公頃以上者（含），不得再依本條例第16條規定辦理耕地分割。但整宗土地移轉他人者，不在此限。」耕地分割執行要點第8 點定有明文。經查農林公司於96年2 月2 日曾就三義鄉○○段680 、681 、686地號土地辦理合併分割，而將上開3 筆土地合併為680 地號土地，並於同日分割新增680-4 、680-5 、680-6 地號等土地，此有680 地號土地之謄本及異動索引可參。茲因合併分割後680-6 地號土地之面積達0.5 公頃以上，須移轉於他人後，始得再行辦理合併分割，乃於99年7 月29日先將680-6 地號土地連同687 、680-19、700 地號土地形式上移轉登記予農林公司之董事長林金燕，嗣再就680-6、680-19、680-26、687 、700 地號土地辦理合併分割，而於99年8 月16日將上開5 筆地號土地合併為687 地號土地，並於同日分割增加687-12、687-13地號等土地，此復有原證2 所示687 、687-12地號之土地謄本及687 地號之異動索引可憑。嗣再由農林公司依原證10土地買賣契約書之約定，於99年8 月30日將形式上登記予林金燕名下之687 、687-12地號土地移轉登記予曾國一指定之人即原告（按原告為曾國一之妻）。原告取得上開687 、687-12地號土地之所有權後，復於99年9 月16日將上開687 地號土地逕為分割，因而增加687-15、687-16地號土地，此有原證2 所示687 、687-15、687-16地號之謄本及上開687 地號之異動索引可佐。基此，農林公司係因再次辦理合併、分割之需要，始將前揭680-6 、687 、680-19、700 地號土地移轉登記予董事長林金燕，雙方間並無買賣關係存在，自無買賣條件可通知被告行使優先購買權。退步而言，縱使應以登記原因為準，而認農林公司與林金燕間有買賣關係，被告至多僅能以未合法通知伊行使優先承買權，而主張移轉登記予林金燕之所有權行為，對伊不生效力，系爭土地仍為農林公司所有而已，要與嗣後農林公司將其所有之系爭土地出售予曾國一，並將系爭土地移轉登記予曾國一指定之人即原告之所有權移轉登記行為無涉。再者，農林公司基於與曾國一簽訂之買賣契約，而將形式上登記予林金燕名下之687 、687-12地號土地，移轉登記予曾國一指定之人即原告，因買賣關係存在於農林公司與曾國一之間，充其量僅須將農林公司出賣予曾國一之買賣條件通知被告即可（按農林公司前依同一價格出售予翁欣璞，嗣未貶價出售，自無庸再行通知）。林金燕既非出賣人，原告復非買受人，雙方間並無買賣關係，自無須通知被告行使優先承買權。被告主張：應由林金燕將出售予原告之買賣條件，通知被告行使優先購買權云云，亦有誤會。

⒊被告確實有繼續1 年以上不為耕作之事實，除經原告以原證4 之100 年2 月24日三義郵局第12號存證信函通知被告依耕地三七五減租條第17條第1 項第4 款之規定，終止雙方間之租賃關係外，原告再次以本書狀繕本之送達，作為依上開規定終止雙方間租賃契約之意思表示：按承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕地，最高法院著有84年台上字第1856號判例可稽。經查：

⑴證人邱賜生證稱：96年洽談系爭土地買賣事宜及98年換約時，均有到現場巡視，當時被告所耕作之情形尚符合契約之約定，亦即當時每公頃茶園之茶樹應有4,800 株以上（按即每公頃正常茶樹8,000 株之6 成），且未有荒蕪及雜草叢生之情形等語，即令屬實，至多僅能證明96年買賣及98年1 月21日換約時系爭土地並無一部或全部不為耕作之情形，合先澄明。

⑵復查系爭土地自100 年2 月21日起即有大部分之土地雜草叢生，且於系爭687 、687-15地號之北側有大面積之範圍任令荒蕪，而未種植茶樹之情形，此有100 年2 月21日之現場照片可稽。嗣於100 年4 月8 日原告至現場查勘時，亦有大部分土地雜草叢生之情形，此復有100 年4 月8 日之現場照片可參。嗣經鈞院定於100 年7 月27日現場履勘時，系爭687 地號北側較狹窄細長部分，並無耕作痕跡，687-15地號北側部分，則有相當大面積未種植茶樹，687-12地號目視所及雜草叢生，亦有當日勘驗筆錄可憑。爾後經原告不定期至現場勘查，系爭土地仍有大部分雜草叢生且系爭687 、687-15地號土地之北側持續大面積未種茶樹，任令荒蕪之情形，此復有100 年10月7 日現場照片、101 年1 月11日之現場照片、101 年4 月9 日之現場照片、101 年4 月23日之現場照片、101 年5 月7 日之現場照片、101 年6 月21日之現場照片、101 年7 月1 日之現場照片可佐。足見被告自100 年2 月21日起至101 年7 月1 日止，就系爭承租土地之一部，確有繼續1 年以上不為耕作，而任由雜草叢生及大面積範圍不種植茶樹之廢耕行為。再者，本件原告所提出被告廢耕之照片，並非攝於同一日期，而係長達1 年以上之連續期間，要與台灣高等法院92年度上字第860 號判決之案例事實不同，被告援引上開判決，而謂原告就被告「繼續1 年以上」不為耕作之事實，未舉證以實其說云云，亦無足取。

⑶另觀諸系爭土地附近之4 處茶園照片。可知茶園若經定期之管理、剪枝、採收，其茶樹生長必定井然有序，且十分茂密，絕無可能如系爭土地般稀疏，甚至大範圍面積未種植茶樹之情形。再者，每公頃土地正常之茶樹約8,000 株左右，若採憑證人邱賜生之證詞，而以6 成計算是否有耕作之情形，其每公頃之茶株樹應達4,800 株左右。惟查系爭土地自100 年2 月21日起即因有大面積之範圍未種植茶樹，致其茶株樹僅為1,286 株（按已將系爭土地與其他地號土地交界處之茶樹納入計算），此有德利恆保險公證人有限公司出具之公證報告可憑，僅為正常每公頃8,000 株茶樹之19.51%。其中系爭687 地號土地之茶株樹311 株，為正常每公頃8,000 株茶樹之14.1 8% ；系爭687-12地號之茶株樹83株，為正常每公頃8,000 株茶樹之21.17%；系爭687-15地號土地之茶株樹394 株，為正常每公頃8,000株茶樹之19.66%；系爭687-16地號之茶株樹488 株，為正常每公頃8,000 株茶樹之24.86%，此亦有每公頃茶株樹與現況比較表可考。足見被告自100 年2 月21日起確有部分土地不為耕作，致系爭土地之茶株樹遠低於正常茶樹之情形。另依被告所提98年1 月21日之茶園放租合約，記載系爭茶園之茶株樹應為6,704 株（218 ＋6,486 ）。證人邱副理亦表示於98年換約時現場之茶株樹尚達每公頃4,800株以上，依此換算換約當時之茶株樹尚應有3,956 株以上，詎嗣後因被告就系爭土地687 、687-15地號北側大面積之範圍任令荒蕪，且疏於管理，而未依茶園放租合約第8條之約定實施中耕、除草等耕作行為，致使茶株樹於短短2 、3 年內大量減少，而僅剩1,286 株（按減少2,670 株以上），足見被告確有就系爭土地之一部分不為耕作之廢耕行為甚明。且此茶株樹之大量減少，要可歸責被告經營不善所致（按正常茶株，若予以妥善管理，其壽命可達數十年之久），依合約第9 條但書之規定，其缺株亦應由被告補足，併予敘明。

⑷再按有機茶園裁培之意義，係在於避免使用化學合成農藥及化學肥料來生產茶業，其目的在於維護耕作者及消費者之健康、保護地球之生態環境。另有機茶園之裁培並非放任茶園荒蕪及雜草叢生而不為管理，仍須使用不受污染之有機質肥料或種植綠肥作物，並以生物、物理、人工補捉或栽培管理之方式，防治病蟲害，且須進行雜草之防治，此有台東區農業改良場提供之有機茶葉之說明可參。是以有機茶園固因未使用農藥，而使茶園存有「細小」不同種類雜草，惟仍須定期除草或以地面覆蓋、種植綠肥作物等方式，防治雜草之蔓延與生長，因此有機茶園之茶樹與一般茶園相同，其茶樹井然有序，且十分茂密，並無雜草叢生、高大，進而覆蓋茶樹之情形，此參被證5 相關有機茶園之文獻資料所附茶園之照片及歡喜地有機生態茶園及百香自然生態茶園之照片，自足明晰。反觀，被告所承租之茶園，自100 年2 月21日起即雜草叢生，未進行任何雜草之防治措施（按被告僅於鈞院履勘現場前，臨時除草一次），致使雜草蔓延高大，並覆蓋茶樹，且有大面積荒蕪未種植茶樹之情形，此除有言詞辯論意旨狀之照片可參外，亦有101 年7 月6 日之現場照片可佐，要與實施有機栽培之茶園狀況明顯不同。被告辯稱伊係實施有機栽培，且利用茶園一小隅土地作為肥料堆置場，系爭土地上遍植茶樹，茶樹生長良好云云，除與現況不符外，亦與有機栽培之管理方式不合，自無足取。

⑸又查被告所舉最高法院91年度台上字第1514號判決意旨及台灣高等法院台中分院98年度上字第369 號判決，係指契約有無效或終止之事由，應於原訂契約有效期間內主張，如期滿後又續訂新約，且該無效及終止事由已然排除者，即不得再行主張。惟查本件原告所主張被告不為耕作之期間為100 年2 月21日起迄今，該不為耕作之事實，係98年換約及原告取得所有權以後之新事實，且迄今仍存續，自與上開判決所述之情形不同，被告謂依上開判決之意旨，原告已不得再以被告繼續1 年以上不為耕作，而終止系爭耕地租約云云，要無足取。另依卷附航空測量所檢附之航測圖，其拍照時間最早為95年10月，且無法明確看出系爭土地茶樹種植之狀態與其面積及株樹。被告謂依上開航測圖可知自被告之父親鄧清森逝世前後，至被告94年繼承換約，以迄於今，其於系爭土地種植之狀態並未改變云云，亦屬無據。尤以，證人邱副理已明確表示於98年換約時，系爭土地之茶株樹尚達正常茶株樹之6 成以上，且無荒蕪與雜草叢生之情形，惟自100 年2 月21日起系爭土地已有大面積荒蕪及雜草叢生之情形，已如前述。足見自100 年2 月21日起被告於系爭土地上種植茶樹之狀況，已大幅改變，而有就部分土地明顯廢耕之情事。就此98年換約後及原告取得系爭土地所有權以後所生之1 年以上不繼續耕作之事實，原告自得依耕地三七五減租條例第17條之規定而為終止。退步而言，縱使如被告所述其種植茶樹之狀況自94年以來並未改變，然被告迄今仍有大面積不為耕作之事實，就此不為耕作之情事繼續存在且未排除，原告仍得以被告繼續1 年以上不為耕作為由而終止本件租賃關係。

⑹又按「再審被告於前審訴訟程序二審審理時，既係主張依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款法定終止權之規定，終止兩造之租賃關係，而非行使茶園放租合約第11條所定之約定終止權，自不受該茶園放租合約第11條所定前置程序之限制。則上開茶園放租合約第11條之規定，縱令經原確定判決所斟酌，亦不足影響原確定判決之結果。」此有鈞院100 年度再易字第4 號判決可參。本件原告係依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款法定終止權之規定，終止雙方間之耕地租約，而非行使茶園放租合約第11條所定之約定終止權，自不受該茶園放租合約第11條所定前置程序之限制。被告所辯伊即令有繼續1 年不為耕作之情事，原告亦應依茶園放租合約第11條之約定，先以書面通知、警告，若仍不改善始得終止租約云云，自不足採憑。

⑺綜上，自100 年2 月21日起被告就系爭土地之一部，確有繼續1 年以上不為耕作之情事，且依101 年8 月7 日之現場照片，可知被告就系爭687 、687- 15 地號土地北側仍有大面積之範圍未種植茶樹且系爭土地上之雜草叢生，足見被告就系爭土地之一部份仍持續廢耕而不為耕作，原告自得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定，終止系爭耕地租約。

⒋綜上，被告所辯，均無可採。

二、被告則以：

㈠原告主張96年間農林公司擬出售系爭4 筆土地時，被告有依法視為放棄優先承買權情事云云，於法不合：

⑴按「耕地三七五減租條例第15條第1 項規定：『耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權。出租人應將賣典條件以書面通知承租人。承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。』其立法意旨乃本於憲法所定扶植自耕農之基本國策，使承租人於耕地出賣或出典時，依當時之賣典條件，有優先承受之權；並就賣典條件通知承租人，限定以書面為之，以確保承租人之權益。其優先承受之權，係於耕地出賣或出典時始行發生，且必須出租人將賣典條件以書面通知承租人後，始得表示承受或放棄承受，此項規定，自不因承租人事先有拋棄優先承受權之意思表示而排除其適用。無論其意思表示係向出租人或向其他承租人為之，其時既無賣典之情事與條件，則法定之優先承受權尚未發生，自無所謂消滅或喪失之問題，嗣後如遇耕地出賣或出典時，出租人仍應依上開條項之規定，將賣典條件以書面通知承租人。承租人未於十五日內以書面表示承受者，始發生視為放棄之效果。」司法院大法官釋字第124號解釋理由書，足資參照。又「耕地三七五減租條例第15條第1 項所謂賣典條件，係指出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依出租人一方所提出之條件，即與該條項所定者相當。故承租人對出租人一方所提條件與之成立買賣，仍為普通買賣，而非行使優先權之結果，反之若未成立買賣，固無拋棄優先權之問題發生，且亦無同條第二項規定之適用。」最高法院52年度台上字第3504號，著有判例。是農林公司固於96年10月至11月間，以存證信函表示其欲讓售系爭4 筆土地，每坪售價26,000元整云云，通知被告行使優先承受權，惟彼時農林公司既未與第三人成立買賣，揆諸上開說明，被告自無拋棄優先權之情事，亦無耕地三七五減租條例第15條第2 項「視為放棄」規定之適用。嗣農林公司於99年6 月18日將系爭4 筆土地出售予第三人曾國一時（以上為原告之主張），並未將賣典條件以書面通知被告，是本件自無耕地三七五減租條例第15條第1 項規定適用餘地。

⑵第按「如果上訴人確係系爭土地之承租人，原所有人將土地出賣與被上訴人時，不依法通知上訴人，其移轉所有權之行為，對於承租人不生效力（參見本院49年度台上字第2385號判例），被上訴人即不得以出租人地位訴請交還。」最高法院65年度台上字第426 號判例意旨，亦足參照。本件農林公司於99年6 月18日將系爭4 筆土地出售予第三人曾國一（以上為原告之主張），以及第三人曾國一將系爭4 筆土地出售予原告時，均未將賣典條件以書面通知被告，被告自得以其優先承受權對抗之，則被告與農林公司之租賃關係並不當然移轉於原告，尚難謂原告有對被告主張終止租約之權利。

㈡本件農林公司於99年7 月29日出售系爭4 筆土地時，未依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定，將賣典條件以書面通知被告，被告自得以其優先承受權對抗之：

⑴按「依本法所為之登記，有絕對效力。」、「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」分別於土地法第43條、民法第759 條之1 定有明文。在交易繁盛、物權變動頻繁的現今社會，若物權變動不採用一定的公示方法，使其得喪變更有可從外部辨認的表徵，勢必造成重大混亂，為維交易安全，我國不動產物權變動採登記公示公信原則，使物權人負公示義務，將其物權變動事實以一定方式公之於眾，使第三人在參與交易時，有一可資識別、判斷物權的客觀標準。從而，依不動產登記簿所記載之物權登記，有絕對之效力，應認定其與真實狀況相符，以貫徹土地登記之效力。此亦有臺灣高等法院臺南分院98年度重上字第20號民事判決：「我國不動產物權變動採登記公示公信原則，民法第758 條有關不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，及土地法第43條有關依土地法所為之登記，有絕對效力之規定，均在維護善意第三人對於土地登記之信賴，貫徹土地登記之效力。是以，土地及建物登記簿上有關所有權人、抵押權人、登記原因等記載，除有特殊法定情形，即應認定為與真實狀況（包括：權利歸屬、權利變動原因等）相符。」等語足資參照。

⑵經查，苗栗縣三義鄉○○段第687 地號之異動索引99年7月29日記載：「登記原因：買賣」，揆諸前開說明，因不動產物權登記之公示公信原則，自應以不動產登記簿所載登記原因為準，是原告於民事準備（三）狀陳稱訴外人農林公司與林金燕間就苗栗縣三義鄉○○段第680-6 、687、680-19、700 地號並無買賣關係存在，係為辦理合併、分割之需要，農林公司始將前揭土地形式上移轉登記予農林公司董事長即訴外人林金燕云云，顯屬無據。況如依原告陳稱，農林公司係為於同一土地二度辦理合併分割，為符合耕地分割執行要點第8 點規定，而先將土地形式上移轉登記予林金燕，則農林公司既自稱於99年6 月18日與訴外人曾國一簽訂苗栗縣三義鄉○○段第680-6 、687 、680-19、700 地號土地買賣契約書，為何不將前開土地移轉予訴外人曾國一即得辦理合併分割，而需大費周章將前開土地先行移轉予林金燕，嗣後再移轉登記予曾國一指定之人即原告，此舉除需二度繳納稅捐外，亦與常情不符。

⑶再者，如依原告所述，訴外人農林公司與林金燕間並無「買賣契約真意」，卻以買賣為前揭土地所有權移轉之登記原因。因地政機關就土地所有權移轉之登記，一經申請即有登載之義務，並依其所為之申請予以登載，並無查證之義務，是訴外人農林公司與林金燕前揭行為已足生損害於地政機關對於地政資料管理之正確性，且已涉嫌違反刑法第214 條使公務員登載不實罪。

⑷本件農林公司於99年7 月29日將系爭4 筆土地出售予訴外人林金燕時，既未依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定，將賣典條件以書面通知被告，被告自得以其優先承受權對抗之，則被告與農林公司之租賃關係並不當然移轉於原告，尚難謂原告有對被告主張終止租約之權利。

⑸鈞院101 年3 月2 日言詞辯論程序時，被告固於鈞院當庭詢問「九十九年如果農林公司以每坪二萬六千元出售系爭土地，你願意買嗎？」時答以「不願意」，惟此係因被告與農林公司間尚有嫌隙，被告氣憤之下不加思索始直覺做如此回覆。如彼時係由系爭4 筆土地登記所有權人林金燕通知被告，抑或被告係經由書面通知，有充裕時間評估是否行使優先購買權，則被告未必會斷然拒絕購買系爭4 筆土地。再者，耕地三七五減租條例第15條第1 項規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權。出租人應將賣典條件以書面通知承租人。承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。」，從而，「鈞院」當庭以「假設語氣」詢問，並請被告「當庭」回答，與前揭耕地三七五減租條例第15條第1 項規定由「出租人」將賣典條件以「書面」通知承租人，並給予承租人「十五日」決定是否行使優先承受權之要件不符。準此，不得以被告101 年3月2 日言詞辯論程序時之答覆，作為被告放棄行使系爭四筆土地之優先購買權之意思表示。

㈢被告就承租之系爭4 筆土地，並無「繼續一年不為耕作」之情事：

⑴按耕地三七五減租條例藉由限制地租、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件，重新建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源並奠定國家經濟發展方向，為其立法目的（司法院釋字第580 號大

不為耕作時，出租人得在租佃期限未屆滿前終止耕地租約，耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款，固有明文，惟上開規定所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言，此觀諸最高法院97年度台上字第254 號判決要旨即明。系爭土地早年即為被告之先人所耕作並傳續予後代子孫，迨至41年間被告之父親鄧清森與農林公司茶業分公司訂定系爭租約，承耕茶園；被告之父親鄧清森逝世後，系爭租約之權利義務由被告繼承並於94年8 月30日與出租人換約，嗣被告復與農林公司茶業分公司於98年1 月21日續定系爭租約，契約期間自98年1 月1 日起至103 年12月31日止，共計六年。被告自接手「祖傳家業」之茶園後，對於傳統發酵茶之傳承，一直念茲在茲，並致力於系爭土地之耕作，不曾或歇，主觀上絕無放棄系爭土地耕作權之意思，客觀上亦按期繳付地租而無繼續不從事耕作之情事，此徵諸系爭土地遍植茶樹、土地之上施放厚約10餘公分之有機堆肥、茶樹生長良好等情，灼然明甚。

⑵被告除致力於傳統發酵茶之耕作與傳承外，對於「釀枝發酵茶」之研製，亦不遺餘力，同時配合政府農業政策而耗費鉅資和大量人力發展有機農業，故於系爭土地上之茶園遍施厚度約10餘公分之有機堆肥；被告另於茶園一小隅，嚐試草生栽培法等有機種植方式，以更長遠的眼光耕作土地，故絕不噴灑化學除草劑，則茶園內一小角落部分有雜草生長，係因有機種植所實行之茶樹栽培方式所致，與所謂「廢耕」大相徑庭。蓋利用雜草化為有機肥回歸於土壤中，對地力的滋養形成一種循環，實為近代健康且環保之種茶方式。再被告年年從栽植的茶樹中採收到為數甚夥之好茶，被告對茶園仍賡續妥善管理，何「廢耕」之有？又系爭土地面積廣? ，須施用大量的有機肥，所以被告也利用茶園之該一小隅土地，作為堆肥堆置場，以敷耕作茶樹之需。原告僅以茶園區內有雜草為由，逕指被告任令承租耕地荒蕪廢耕，顯然悖於實情。

⑶經詳細比對原告所提航測圖顯示，近一、二十年以來，系爭茶園耕作情況並無差異，換言之，系爭茶園耕作情形在被告自其父接手之前、後，一直保持原貌，系爭土地上之茶樹種植狀態，並無改變，且茶樹種植面積，亦無不同，而農林公司亦持續與被告父、子續約，足徵系爭茶園並無原告所稱「繼續一年不為耕作」之廢耕情事。另原告引述證人邱賜生證稱98年換約時，當時每公頃茶園之茶樹應有4,800 株以上云云，惟證人邱賜生並未實地計算調查，如何得知98年換約時系爭茶園每公頃之茶樹有4,800 株以上？是證人邱賜生之上述證言尚非可採。再系爭租約於94年簽約時，並無茶樹株數之約定，迨98年續約時，農林公司在未告知被告之情形下，始悄悄於合約之「茶樹株樹」欄填載數目。再依系爭茶園放租合約第9 條約定，茶園如有缺株而有補植之必要時，應由出租人提供茶苗，本件出租人既未提供茶苗予被告，何能要求被告補植？

⑷被告採取有機種植之茶樹栽培方式，絕不噴灑化學藥劑，且非採傳統密集式種植，以防病蟲害，此種植方式之實行已行之有年，而原出租人即訴外人農林公司茶葉分公司從未據此主張被告有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之終止事由，雙方於期滿後又於98年1 月21日續訂新約，嗣後系爭土地固於99年8 月30日因買賣關係，而移轉為原告所有，依最高法院44年台上字第30號判例意旨：「民法第四百二十五條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。」，原告自應基於買賣不破租賃原則，繼受原出租人即訴外人農林公司茶葉分公司，一切行使或負擔由原租賃契約所生之權利或義務，準此，原告亦不得於事後再行主張。

⑸綜上足見，被告既無「不為耕作」之情事，原告單方終止雙方間茶園放租合約，即不符耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定之要件。

㈣再者，「契約有無效事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效。至此項續訂契約之合意，並不以當事人明示之意思表示為限，其有默示意思表示者，亦無礙於續訂契約之有效成立（最高法院91年度台上字第1514號判決意旨參照）。…故上訴人如欲以上開事實主張系爭耕地租約有無效或終止之事由，依上開說明，自應於前次系爭耕地租約屆滿續約前即91年12月31日之前主張，惟上訴人並未於上開期日前主張系爭耕地租約有上開無效或終止之事由，即不得事後再行主張，從而上訴人再以上開事實主張系爭耕地租約有無效或終止之事由云云，難認可採。」，高等法院臺中分院98年度上字第369 號著有判決。被告於系爭土地上種植茶樹之面積與耕作方式等，為原出租人農林公司茶業分公司所明知，且該公司於98年與被告續約時已認定被告之種植面積與耕作方式並未違反雙方系爭租約之約定，且依該公司之巡查結果顯示，被告確有持續耕作，並無廢耕之情事；嗣農林公司茶業分公司將系爭4筆土地販售予訴外人曾國一或原告時，亦有將被告耕作情形告知原告，此有證人邱賜生於鈞院101 年3 月26日言詞辯論期日證述：「（被告訴訟代理人：你們要賣這幾筆土地時，有無帶買方去看土地的現狀？）沒有，但有告訴他土地有鄧朝譽耕作茶園的事情。」、「（被告訴訟代理人：農林公司有無定期去巡視出租的土地？定期是多久一次？）會。會派農務員定期去巡視。不一定是多久一次。」、「（被告訴訟代理人：巡視土地有無紀錄？）以前有，後來不知道有沒有繼續紀錄。」、「（被告訴訟代理人：……最近這幾年有無派員巡視？）我們換合約的時候每塊土地都會去看…。」、「（被告訴訟代理人：96年你們要談系爭土地出賣時，是否知道鄧朝譽耕作的情形？）知道，換約的時候我們一定會去看耕作的情形，如果符合契約的約定，我們就會同意換約。」、「（原告訴訟代理人：你們認定符合契約的情形是如何？）茶園的茶樹要六成以上，每公頃要有六成以上，要實際耕作。」、「（原告訴訟代理人：所謂六成是指什麼？）茶樹每公頃約八千株的六成，即每公頃應有四千八百株以上，而且也不能荒蕪及雜草叢生。」、「（原告訴訟代理人：你98年換約的時候，現場每公頃的土地還有4800株以上的茶樹嗎？）有。」、「（原告訴訟代理人：當時你們去現場看的時候，鄧朝譽土地有無荒蕪及雜草叢生的情形？）換約當時沒有。」、「（被告訴訟代理人：98年鄧朝譽換約的時候，你有無親自去看？）有。茶園離我們公司很近，有時候路過常會去看。」、「（法官：有時候路過常會去看，你認為這茶園還有無再耕作？）還有耕作。」等語可憑。準此，原告於買受系爭4 筆土地之際，既已明知被告於系爭4 筆土地之使用現狀及栽種方式，仍同意購買且使被告繼續依原先之栽種方式耕作，即不得違背誠信原則，於買受土地後半年餘始主張被告現今耕作方式悖於兩造間系爭租約約定任令系爭4筆土地雜草重生、荒蕪，具有「繼續一年不為耕作」之情事云云，故原告依耕地三七五租條例第17條第1 項第4 款規定主張終止兩造間茶園放合約，並請求被告返還系爭4 筆土地，顯屬無據。

㈤按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277 條定有明文。次按「被上訴人主張上訴人未在系爭土地中之吉祥二段五七九地號之土地上耕作，任令荒廢，依同條例第十七條第一項第四款之規定，已有得終止租約之事由，並提出照片四張為證（見原審卷第145 頁）。然此為上訴人所否認，且觀之該照片四紙均攝於89年9月7 日，尚難僅以該等照片即足認定上訴人有繼續一年不為耕作之事實。被上訴人雖另主張：「附近的人也說他們很久沒有耕地了」等語（見同上卷第295 頁筆錄），然查上訴人究係多久沒有耕作，是否確已達繼續一年等情，未據被上訴人提出證據以明其說，被上訴人主張上訴人已達一年繼續一年不為耕作，即屬無據。」臺灣高等法院92年度上字第860號判決，足資參照。本件原告未就被告於系爭土地「繼續一年不為耕作」舉證以實其說，則原告主張終止系爭土地租約，洵屬無據。雙方租賃關係既仍存續中，被告實為有權占有，原告請求將系爭4 筆土地返還，即難憑採。

㈥退萬步言，縱使被告對於茶園耕作所實施之除草、培土或庇蔭樹之種植等作業，有任何疏忽違誤之處，抑或導致茶樹有缺株之現象，致生違反系爭租約第八點或第九點之疑義時，原告亦僅得以書面通知被告注意，倘第二次予以書面警告後仍不改善，方有廢約撤租之可能，此觀系爭租約第十一點第四款約定自明，然原告從未以書面通知被告加強養護或給予被告說明解釋之機會，遽以茶園內有雜草為由終止租約，實悖於茶園放租合約之約定，顯見原告主張毫無憑據。且耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款固規定，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得在租佃期限未屆滿前終止耕地租約，惟上開規定之其性質非屬法律之強制禁止規定，倘當事人間就耕地之耕作情形另有相關約定時，自應以當事人間之約定為準，而以契約排除耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定之適用。此揆諸臺灣高等法院95年度建上字第9 號民事判決：「政府採購法施行細則第99 條 雖規定：『機關辦理採購，有部分先行使用之必要或已履約之部分有減損滅失之虞者，應先就該部分辦理驗收或分段查驗供驗收之用，並得就該部分支付價金及起算保固期間』，但此細則並非法律，更非法律強制禁止規定，故得由當事人以契約排除其適用。」等語甚明。耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款既非法律強制規定，當事人自得以契約排除其適用，而系爭茶園放租合約第11條已就出租人得終止合約之要件予以限制。是原告主張其係主張耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款法定終止權，而非行使系爭茶園放租合約第11條之約定終止權云云，洵非可採。

㈦綜上，原告本件之請求為無理由，應予駁回。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理，兩造不爭執及爭執事項如下：

㈠兩造不爭執事項：

⑴系爭4筆土地現為原告所有。

⑵系爭4 筆土地原為訴外人農林公司所有，農林公司自41年起將系爭土地之茶園先後出租予被告之父鄧清森及被告管理使用。農林公司於96年間擬出售系爭土地，曾將每坪2 萬6 千元之買賣條件通知被告行使優先購買權，被告於接獲農林公司通知後，僅對農林公司表示願以「合理」價格購買，而未於通知15日內表示願依相同條件承受，嗣系爭土地於99 年8月30日以買賣為原因，移轉登記為原告所有。

⑶原告於100 年2 月24日以三義郵局第12號存證信函通知被告，以被告有繼續一年以上不為耕作之情事，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定，終止兩造間系爭土地之茶園放租合約，並請被告於15日內返還系爭土地予原告，被告已於100 年2 月25日收受上開存證信函。

⑷原告因被告未返還系爭土地，乃向苗栗縣三義鄉耕地租佃委員會申請調解，然遭苗栗縣三義鄉公所於100 年3 月17日以義鄉民字第1000002611號函通知原告，以兩造間查無三七五租約為由，而拒絕調解。

㈡兩造爭執事項：

⑴系爭4 筆土地農林公司是否以每坪二萬六千元出售予訴外人曾國一？農林公司出售系爭4 筆土地予曾國一前，曾否通知被告優先承買？

⑵原告主張被告就系爭4 筆土地有耕地三七五減租條例第17條第1項 第4 款規定之情事而終止租約，是否有理由？

⑶原告依民法第767 條規定請求被告返還系爭4 筆土地，是否有理由？

四、本件首應審究者為農林公司出售系爭4 筆土地予曾國一前，是否曾通知被告優先承買？系爭租約是否已由原告合法承受？經查：

㈠按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄；出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理；出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條定有明文。次按耕地三七五減租條例第15條第1 項所謂賣典條件，係指出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而言，非謂僅依出租人一方所提出之條件，即與該條項所定者相當，最高法院著有52年度台上字第3504號判例意旨可參。則依上開判例意旨，可知僅依出租人一方所提之買賣條件，而為通知，固不生合法通知之效果，惟若依出租人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件而為通知，均生合法通知之效力，並不以出賣人與他人間簽訂正式之書面買賣契約為必要。且依上開耕地三七五減租條例第15條第2 項之規定，可知出租人通知耕地承租人與其他人間所訂契約或他人承諾之條件後，若因無人承買，致再行貶價出賣時，始須將貶價之條件，再次通知承租人。反之，倘未貶價出賣，而由他人承接此條件，即無再次通知之必要。經查：

⑴原告主張農林公司與翁欣璞於96年3 月間談妥以每坪26,000元出售系爭土地予翁欣璞等情，業據原告提出被告所不爭執其真正之訴外人翁欣璞出具之申請書1 紙（詳本院卷一第200 頁）附卷可參，且經證人即農林公司苗栗分公司副理邱賜生到庭證述綦詳（詳本院卷一第237 、238 頁），堪信為真實。另原告主張訴外人曾國一係以每坪26,000元之價格向農林公司購買系爭土地，並已繳交價款等情，亦據原告提出被告所不爭執其真正之不動產土地買賣協議書（詳卷一第140至142 頁）及匯款申請書、支票簽收單、匯款申請書代收入傳票、國內匯款申請書回條影本等件為證（詳卷一第218 至222 頁），亦堪信為真實。

⑵本件農林公司於96年間擬出售系爭土地，曾將每坪26,000元之買賣條件通知被告行使優先購買權，被告於接獲農林公司通知後，僅對農林公司表示願以「合理」價格購買，而未於通知15日內表示願依相同條件承受等情，為兩造所不爭執，已如前述，並有原告所提存證信函5 件附卷可參（詳卷一第6 至12頁）。且農林公司與訴外人翁欣璞於96年3 月間談妥每坪26,000元之售價後，農林公司即寄發存證信函予被告，問被告每坪26,000元之價格要不要買，被告向伊等表示其剛買房子的一分地，沒有錢不要買等情，亦經證人邱賜生到庭證述綦詳（詳本院卷一第237 、238 頁）。則依前開規定及最高法院判例意旨所示，原告主張農林公司於96年間與訴外人翁欣璞談妥以每坪26,000元出售系爭土地後，農林公司曾以書面合法通知被告優先承買，而被告未於收受通知後15日內表示願依同樣條件承受，已視為放棄優先承買之權利等情，應屬可採。被告所辯農林公司於96年10月至11月間，固以存證信函表示其欲讓售系爭4 筆土地，每坪售價26,0 00 元整，通知被告行使優先承受權，惟彼時農林公司既未與翁欣璞成立買賣，被告自無拋棄優先權之情事，亦無耕地三七五減租條例第15條第1 項「視為放棄」規定之適用云云，尚非可採。

⑶又農林公司與翁欣璞於96年3 月間談妥以每坪26,000元出售系爭土地予翁欣璞，曾國一於99年6 月間係以每坪26,000元之價格向農林公司購買系爭土地，已如前述。另96年初大概過完年後，二、三月有四組人馬到農林公司苗栗分公司跟我接洽，包含道禾學校，談的過程是講大概一坪多少錢，我們告訴他們土地上面有鄧朝譽耕作的茶園，耕作權由買方負責解決，在談的初期，我們開價大約一坪三萬元左右，後來送到公司去有一位翁女士出價一坪二萬六千元要跟我們買，後來我就公司講，公司也願意，後來翁女士就到我們公司寫聲請書，我們就跟公司說他有寫聲請書要買，公司就寫存證信函給鄧朝譽問他一坪二萬六千元的價錢要不要買，後來鄧朝譽跟我們說他剛買房子的地一分地，他沒有錢他不要買，後來我們準備賣給翁女士，等翁女士的決定，後來鄧朝譽茶園的後方，之前我們賣給邱先生的地跟鄧朝譽茶園所在的土地，因為界址有糾紛，申請鑑界，後來翁女士土地的買賣就一直拖延，大約九十九年尾的時候，道禾學校跟我們董事長有聯繫，提到上開土地學校有需要，每坪二萬六千元願意跟我們買，董事長跟道禾學校約時間到道禾學校去談，董事長考慮到學校是教育單位，對地方較有幫助，就決定賣給學校，耕作權也由學校去處理。當時也有考慮優先購買權的問題，我們跟他解釋先前已經通知過鄧先生，每坪二萬六千元鄧先生也不願意買，學校考慮後就決定買了，也付了保證金，然後進行買賣手續等情，亦據證人邱賜生到庭證述綦詳（詳本院卷一第237 、238 頁）。則原告主張農林公司與翁欣璞談妥每坪26,000元之條件後，嗣後雖因界址之糾紛，而致使買賣延宕數年，並改由道禾學校以曾國一之名義購買系爭土地，然買賣條件並未變更，而未再行貶價出賣等情，應堪採信。是原告主張依耕地三七五減租條例第15條第2 項規定，農林公司無再次通知被告行使優先承買權之必要，應屬可採。被告所辯農林公司於99年6 月18日將系爭4 筆土地出售予曾國一時，未將賣典條件以書面通知被告，被告得以其優先承受權對抗之云云，為無理由。

⑷查原告主張農林公司於96年2 月2 日曾就三義鄉○○段680、681 、686 地號土地辦理合併分割，而將上開3 筆土地合併為680 地號土地，並於同日分割新增680-4 、680-5 、680-6 地號等土地，後因合併分割後680-6 地號土地之面積達0.5 公頃以上，須移轉於他人後，始得再行辦理合併分割，乃於99年7 月29日先將680-6 地號土地連同687 、680-19、700 地號土地形式上移轉登記予農林公司之董事長林金燕，嗣再就680-6 、680-19、680-26、687 、700 地號土地辦理合併分割，而於99年8 月16日將上開5 筆地號土地合併為687 地號土地，並於同日分割增加687-12、687-13地號等土地，嗣再由農林公司依原證10土地買賣契約書之約定，於99年8 月30日將形式上登記予林金燕名下之687 、687-12地號土地移轉登記予曾國一指定之人即原告（原告為曾國一之妻）。原告取得上開687 、687-12地號土地之所有權後，復於99年9 月16日將上開687 地號土地逕為分割，因而增加687-15、687-16地號土地。農林公司係因再次辦理合併、分割之需要，始將前揭680-6 、687 、680-19、700 地號土地移轉登記予董事長林金燕，雙方間並無買賣關係存在。農林公司係基於與曾國一簽訂之買賣契約，而將形式上登記予林金燕名下之687 、687-12地號土地，移轉登記予曾國一指定之人即原告，買賣關係存在於農林公司與曾國一之間等情，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本及異動索引（詳本院卷一第13至20頁、第229 、23 0頁）、不動產土地買賣協議書（詳卷一第140 至142 頁）附卷可憑，且有苗栗縣銅鑼地政事務所函覆本院之土地登記申請書影本等在卷可按（詳本院卷一第262 至301 頁），堪信為真實。是農林公司與林金燕間既無買賣關係存在，自無買賣條件可通知被告行使優先購買權。退步而言，縱使應以登記原因為準，而認農林公司與林金燕間有買賣關係，被告至多僅能以未合法通知伊行使優先承買權，而主張移轉登記予林金燕之所有權行為，對伊不生效力，系爭土地仍為農林公司所有而已，要與嗣後農林公司將其所有之系爭土地出售予曾國一，並將系爭土地移轉登記予曾國一指定之人即原告之所有權移轉登記行為無涉。另農林公司既係基於與曾國一簽訂之買賣契約，而將形式上登記予林金燕名下之687 、687-12地號土地，移轉登記予曾國一指定之人即原告，買賣關係自係存在於農林公司與曾國一之間，林金燕既非出賣人，原告復非買受人，雙方間並無買賣關係，自無須通知被告行使優先承買權。是被告所辯林金燕未將出售予原告之買賣條件，通知被告行使優先購買權云云，核屬誤會。

⑸綜上，原告主張農林公司於96年間與訴外人翁欣璞談妥以每坪26,000元出售系爭土地後，農林公司曾以書面合法通知被告優先承買，而被告未於收受通知後15日內表示願依同樣條件承受，依耕地三七五減租條例第15條第1 項規定，被告已視為放棄優先承買權利。又農林公司與翁欣璞談妥每坪26,000元之條件後，嗣後亦係以每坪26,000元出售系爭土地予曾國一，買賣條件並未變更，並未再行貶價出賣，依耕地三七五減租條例第15條第2 項規定，農林公司無再次通知被告行使優先承買權之必要等情，應屬可採。被告前開所辯，為無可採。

㈡次按民法第460 條之1 第2 項準用同法第426 條之2 第2項規定，耕地出租人出賣耕地時，出賣人應將出賣條件以書面通知承租人優先承買之規定。其所定書面之通知，無非使承租人知悉其買賣行為而得以行使優先承買權，並無謹慎、公示或行政之目的，僅係作為證據之目的，縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，即難謂不生通知之效力，最高法院著有98年度台上字第96號判決意旨可參。耕地三七五減租條例第15條第1 項之規定，與上開民法規定之內容相同，參酌前開最高法院判決意旨，其書面之通知，亦應認僅係作為證據之目的，若有其他證據足以證明確有通知之行為，即應認為已發生通知之效力。再按優先承買權屬權利之一，因拋棄而消滅。優先承買權人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示拋棄該優先承買權者，自生權利拋棄之效力，最高法院亦著有86年度台上字第2707號判決意旨可參。本件縱認農林公司出售系爭4 筆土地予曾國一時，農林公司依法須再次通知被告行使優先承買權。然查，農林公司苗栗分公司之邱賜生副理曾以電話數次告知被告，亦透過被告之姐告知被告系爭土地要以每坪26,000元出售予訴外人道禾學校，99年年底被告亦曾親至農林公司苗栗分公司2 樓與道禾學校洽談系爭土地耕作權補償問題，被告主動提及願提供現有道路北面寬約12至14米寬度之系爭茶園，作為道禾學校出入之主要道路，系爭土地之其餘土地歸其所有之條件，被告當時確知農林公司係以每坪26 ,000 元出售系爭土地予道禾學校等情，業據證人邱賜生到庭證述綦詳（詳本院卷一第239 至241 頁），且被告確曾於99年年底至農林公司與道禾學校洽談系爭土地耕作權之問題，亦據證人陳祁、劉文結到庭證述屬實（詳本院卷一第243 至245 頁），足徵農林公司出售系爭土地予曾國一時，確曾透過其苗栗分公司之副理以電話通知被告系爭土地之買賣條件，且被告亦確知農林公司出售系爭土地之條件無訛。則依前開判決意旨所示，亦應認已生合法通知之效力。而被告自收受前開通知後，迄本件言詞辯論終結時，迄未向農林公司及曾國一主張優先承買之權利。參以被告於本院101 年3 月2日 言詞辯論期日時，自陳96年農林公司通知其一坪26,000元出賣時，伊嫌價格太貴，偏離公告地價太多，99年農林公司林金燕有以書面通知伊說權利義務已經移轉給原告，99年農林公司縱以每坪26,000元出售系爭土地，伊亦不願意買，因為伊父母已經購買，伊不願意第二次買等語（詳本院卷一第19 5、196 頁），則依前揭判決意旨所示，亦生權利拋棄之效力，被告亦不得再為主張優先承買之權利。是原告主張被告不得再為主張優先承買之權利，應屬可採。被告所辯其得以其優先承受權對抗云云，為無可採。

㈢綜上，原告主張被告就系爭4 筆土地已無優先承受權，應屬可採。被告所辯其得以優先承受權對抗云云，尚非可採。又本件99年農林公司林金燕有以書面通知被告有關系爭租約之權利義務已經移轉給原告等情，業據被告於言詞辯論時自認在卷（詳本院卷一第195 、196 頁），且有被告所提農林公司100 年1 月27日函附卷可參（詳卷一第258 頁），則原告主張系爭租約已由其承受，自屬可採。被告所辯其與農林公司間之系爭租約並不當然移轉於原告，尚難謂原告有對被告主張終止租約之權利云云，為無可採。

五、原告主張被告就系爭4 筆土地有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定之情事而終止租約，是否有理由？經查：

㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款定有明文。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4 款規定終止租約，收回全部耕地，最高法院著有84年台上字第1856號判例可稽。本件原告主張系爭土地自100 年2 月21日起即有大部分之土地雜草叢生，且於系爭687 、687-15地號之北側有大面積之範圍任令荒蕪，而未種植茶樹之情形。100 年4 月8 日原告至現場查勘時，亦有大部分土地雜草叢生之情形。嗣經本院於10 0年7 月27日現場履勘時，系爭687 地號北側較狹窄細長部分，並無耕作痕跡，687-15地號北側部分，則有相當大面積未種植茶樹，687- 12 地號目視所及雜草叢生。爾後經原告不定期至現場勘查，系爭土地仍有大部分雜草叢生且系爭68 7、687-15地號土地之北側持續大面積未種茶樹，任令荒蕪之情形，且依101 年8 月7日之現場照片，可知被告就系爭687 、687- 15 地號土地北側仍有大面積之範圍未種植茶樹，且系爭土地上雜草叢生，足見被告自100 年2 月21日起至101 年8 月7 日止，就系爭承租土地之一部，確有繼續1 年以上不為耕作，而任由雜草叢生及大面積範圍不種植茶樹之廢耕行為等情，業據原告提出100 年2 月21日、同年4 月8 日、同年10月7 日、101 年1 月11日、101 年4 月9 日、10 1年4 月23日、101 年5 月7 日、101 年6 月21日、101 年7 月1 日及101 年8 月7 日之現場照片附卷可憑（詳本院卷二第8 至77頁、第209 頁至216 頁）。且系爭687 地號土地北側較狹窄細長部分，並無耕作痕跡，系爭687 之15地號土地靠北側部分，有相當大面積未種植茶樹，現場堆置有樹堆及剛割除之雜草，系爭687之15、687 之16地號土地交界處堆置竹木，系爭687 之16地號土地僅小部分土地種植茶樹等情，業經本院履勘現場屬實，製有勘驗筆錄、照片（詳本院卷一第93至107 頁）附卷可稽，並經本院囑託苗栗縣銅鑼地政事務所派員鑑測，製有土地複丈成果圖在卷可按（詳本院卷一第109 頁）。本院審酌原告所提上開系爭土地之現場照片，並非攝於同一日期，而係長達1 年以上之連續期間，核與本院履勘現場時所見系爭土地耕作之情形大致相符。參以系爭租約換約時，農林公司每塊土地均會去看耕作情形，如符合契約之約定，農林公司就會同意換約，98年間換約時，邱賜生有親至現場查看，系爭土地上之茶樹株數尚有每公頃4,800 株以上之茶樹，並無荒蕪及雜草叢生之情事等情，業據證人邱賜生證述綦詳（詳本院卷一第242 、243 頁），則依此換算，98年系爭租約換約當時，系爭土地之茶株樹尚應有3,956 株以上。而系爭土地於101 年4 月1 日經德利恆保險公證人有限公司派員清點茶樹株數，僅為1,286 株（已將系爭土地與其他地號土地交界處之茶樹納入計算），有原告所提德利恆保險公證人有限公司出具之公證報告在卷可按。足徵被告自100 年2 月21日起確有部分土地不為耕作，致系爭土地之茶樹株數遠低於98年系爭租約換約時之3,956 株。是原告主張被告自100 年2月21日至101 年8 月7 日止，就系爭土地之一部有繼續1年以上不為耕作之事實，應堪採信。則依前開判例意旨所示，原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定終止系爭租約，自屬有據。

㈡被告雖以前揭情詞置辯，然查：

⑴縱被告所言其係採有機種植之茶樹栽培方式，絕不噴灑化學藥劑，且非採傳統密集式種植，以防病蟲害等情可採，亦斷不致於系爭687 、687-15地號之北側有大面積之範圍任令荒蕪而未種植茶樹。況系爭土地自94年起即由被告承租耕作，有被告所提茶園放租合約在卷可案（詳本院卷一第72頁），被告既自陳其自其父手中接手系爭土地之茶園耕作後，即採相同之耕作方式，而系爭土地上之茶樹株於98年換約時仍有3,956 株，迄101 年4 月1 日僅餘1,286株，已如前述，則顯見系爭土地前開大面積範圍任令荒蕪而未種植茶樹之情形，非因被告採有機種植所致，而係因被告廢耕所致。是被告所辯其係採有機種植所實行之茶樹栽培方式，系爭茶園並無原告所稱「繼續一年不為耕作」之廢耕情事云云，為無可採。

⑵又本件原告所主張被告不為耕作之期間為100 年2 月21日起迄101 年8 月7 日止，該不為耕作之事實，係98年換約及原告取得所有權以後之新事實，且迄今仍存續，自與被告所舉最高法院91年度台上字第1514號判決意旨及台灣高等法院台中分院98年度上字第369 號判決意旨所示情形不同。是被告所辯依上開判決意旨，原告已不得再以被告繼續1 年以上不為耕作，而終止系爭耕地租約云云，要無足取。

⑶另本件原告係依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4款法定終止權之規定，終止雙方間之耕地租約，而非行使茶園放租合約第11條所定之約定終止權，自不受該茶園放租合約第11條所定前置程序之限制。是被告所辯伊即令有繼續1 年不為耕作之情事，原告亦應依茶園放租合約第11條之約定，先以書面通知、警告，若仍不改善始得終止租約云云，亦無可採。

⑷綜上，被告所辯，為無可採。

六、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項定有明文。本件被告自100 年2 月21日至101 年8 月7 日止，就系爭土地之一部確有繼續1 年以上不為耕作之事實，原告得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之規定終止系爭租約，已如上述。而系爭租約既經原告於101 年8 月10日以言詞辯論意旨㈡狀繕本送達被告，依上開規定對被告為終止系爭租約之意思表示（詳卷二第205 頁），兩造間之系爭租約自應認已經原告合法終止。而兩造間之系爭租約既經原告合法終止，被告繼續占有系爭4筆土地，已無合法占有之權源，自屬無權占有，原告自得依上開法條之規定，請求被告返還系爭4 筆土地。從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭4 筆土地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。

七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰均不再予逐一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事庭法 官 王萬金