臺灣南投地方法院九十一年度訴字第二二八號

臺灣南投地方法院民事判決 　　九十一年度訴字第二二八號

原告

乙○○

原告

甲○○

被告

丙○○

右當事人間請求塗銷地上權登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：如主文第一、二項所示。

二、陳述：

（一）原告與其他地主共六人前提供坐落南投縣南投市○○段六三八號土地與被告合建房屋，並依雙方所訂之「不動產合建契約書」第四條「產權保證」第二款但書，地主們已設定地上權予被告，隨即開工興建，並已於民國九十年九月一日順利建屋完成，並取得使用執照，原告乙○○分配取得分割自上開土地之同段六三八一之十號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十號建物、原告甲○○則分配取得分割自上開土地之同段六三八一之十一號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十二號建物，惟原告二人上開土地上仍有前設定予被告之地上權，被告迄未辦理塗銷地上權登記。

（二）兩造前於八十九年七月十六日所簽訂不動產合建契約，其第四條固有附加「甲方同意就該土地設定地上權予乙方擔保乙方權利」之文字，惟究係在確保乙方即被告何種權利，其文義並不明確。然若依地上權為用益物權性質，當事人之目地顯是賦予乙方即被告得在系爭土地上興築房屋，以確實履行兩造所簽定之不動產合建契約，並避免地主間有所爭議，詳言之，即加強被告得在系爭土地建築房屋之法律地位，蓋定限物權以對標的物所支配之內容可區分為用益物權及擔保物權，前者乃支配物之利用價值為內容之物權，後者則係以支配物之交換價值為內容之物權，而依民法第八三二條之規定：「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目地而使用其土地之權」，其性質為用益物權，即對土地得以使用收益之權利；易言之，地上權設定之後，地上權人得就標地之土地為興築建築物、其他工作物或竹木，且於地上權存續期間，地上權人所建築之建築物、其它工作物或竹木縱毀損，地上權也不隨之消滅，此均因地上權為用益物權所為之當然解釋。

（三）被告建築完成後已將系爭土地上之房屋交付原告使用，並於九十年十一月二十八以買賣為原因將建物移轉登記予原告，是真正在使用系爭土地為原告，本案兩造就系爭土地所設定地上權雖為不定期限，然如以上揭之解釋，則當初兩造所設定之地上權之登記，其目地已達，被告對系爭土地擁有地上權已無使用收益之實益，原告起訴終止地上權設定契約並請求被告塗銷地上權之登記，核屬有據。

（四）如謂上揭兩造於不動產合建契約所附加「甲方同意就該土地設定地上權予乙方擔保乙方權利」之文字，如被告所解釋一般，係在擔保被告依不動產合建契約，所分配取得之土地、房屋產權清楚無任何瑕疵糾紛存在，惟按依民法第七五七條之規定：「物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設」係採物權法定主義，而此主義其內函係指物權之種類及其內容均以民法或其他法律所規定為限，當事人不得任意創設。如依被告所言，其目地為擔保被告依約所得行使權利，則係將法律所規定之用益物權作為擔保物權來使用，此顯已違反物權法定之原則，應屬無效，亦有最高法院八十四年度台上字第二三八五號、八十五年度台上字第一三二號判決意旨可參。兩造於不動產合建契約上所附加之文字，不論係依原告之解釋或被告之解釋，系爭土地所為之地上權登記，均無繼續存在之實益，是原告起訴請求被告塗銷地上權之登記，應有所據。

（五）地上權為限定物權且屬用益物權，係對所有權所加諸之限制，故設定後之義務人為土地所有權人。被告取得系爭土地地上權登記為八十九年十一月七日，於該時新生段六三八之十號土地所有權人為石士齊及甲○○，同段六三八之十一號土地所有權人為石錦露、乙○○及石士齊，故渠等於該時為地上權之義務人，九十年十一月二十八日原告乙○○及甲○○各以買賣為原因取得系爭六三八之十及六三八之十一地號土地之所有權，並繼受前手之義務而成為地上權之義務人，故在地上權登記有得終止之原因，土地所有權人乙○○及甲○○出而終止並請求地上權登記權利人丙○○塗銷登記，正屬適格，與訴外人石士齊、石錦露已毫無關聯，蓋渠等已非地上權之義務人。

（六）本件地上權設定之目的係賦予建商即被告丙○○得在系爭土地上興築房屋，以確實履行兩造所簽定之不動產合建契約，此為被告所自認，然除此之外，依地上權為用益物權之性質，實無法再做其他之解釋，蓋設定地上權如併有「擔保」被告權利之目的，則何以原地主即訴外人石明周、石士齊須另行承諾就被告所取得之土地被第三人佔有之部份，無條件負責排除呢？可見原地主包括原告二人等共六人與被告所簽定之不動產合建契約書第四條固附加「甲方同意就該土地設定地上權予乙方，擔保乙方權利」等語，其目的應僅是單純予建商即被告使用土地建築房屋之權利而已，不包含「擔保」之作用。被告所稱係請求塗銷地上權之限制約款或先行義務，其作用均是在確保被告依約所得行使之權利，易言之，兩造地上權登記之目的，係要求原告先行排除第三人對被告分得土地之侵害後，被告才有塗銷地上權登記之義務，原告才得請求塗銷，是審究此種說法，兩造地上權設定之本質仍脫離不了「擔保」作用。是此種約定縱可發生債權法上之效力，惟實非被告得以繼續保持地上權登記之合法事由，且此種債之效力，因本件有爭議之土地即南投市○○段六三八之七至之九等三筆土地已經被告分配而由被告取得所有權，是雖南投地政事務所勘測複丈結果，有鄰房占用上開三筆土地八點零四平方公尺，然原告二人已非所有權人，故不論透過協調或訴訟上行使民法第七百六十七條「物上請求權」，原告二人均非適格之請求權人，故依被告之說法，目前之法律狀態，被告也僅能向原告請求債務不履行之損害賠償（且此種損害賠償債務，依不動產合建契約是由原地主六人所共同負擔，並非原告二人所獨自負擔）。

（七）本件地上權登記，縱約定為不定期限，惟系爭土地上，被告既已建屋完畢，且已將產權移轉登記與原告二人，並由原告二人占有保管中，當初設定之目的實已成就，復查被告並無其他合法事由得以繼續保有地上權之登記，則原告二人以地上權義務人出而終止地上權，並請求被告塗銷地上權登記，洵屬有據。

三、證據：提出不動產合建契約書影本一件、建物使用執照影本一件、土地登記謄本四件、建物謄本二件、地籍圖謄本二件等為證。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴駁回。添

二、陳述：

（一）本件坐落南投縣南投市○○段六三八之十號土地之地上權設定義務人含原告甲○○及第三人石士齊，而同地段六三八之十一號土地之地上權設定義務人除原告乙○○外併有第三人石錦露，是原告甲○○、乙○○同時請求塗銷第三人石士齊、石錦露之地上權登記，此部分之請求顯無理由，合先敘明。添

（二）本案土地地上權之設定是原告即地主同意所提供之土地產權清楚，無任何瑕疵、糾紛等情事存在，以確保被告即建主所興建之房屋投資得以獲得相當之權益保障，即擔保被告所分配取得之土地、房屋產權清楚無任何瑕疵糾紛等情事存在，以保障被告權益不受損，土地地上權設定之終止並非如原告所言房屋興建完成及原告取得完整分配之土地房屋後而終止，被告請求原告乙○○等二人履行雙方所訂立合建契約之義務，即排除第三人佔有，並保障被告權益無受損即分配取得之土地房屋產權清楚，無瑕疵糾紛等情事存在後才終止該地上權設定。被告分配之同段六三八之七、之八及之九等三筆土地上，現有部分被第三人占有，原告前聲稱要補償原告損失，及負責排除被第三人建物，現被告已履行合建契約義務興建房屋完竣，原告已取得完整分配之土地、房屋，而原告並未履行合建契約及承諾，且其他地主也承諾同意無條件負責排除被占有之土地上之房屋，並完整交被告後才無條件拋棄該地上權設定。

（三）本件兩造合建契契約第四條加註之文字「甲方同意就該土地設定地上權予乙方，以擔保乙方權利」之真意據証人蔡特學出庭說明其意一指原告應提供共有土地予被告興建房屋，一指建商即被告分得之房屋或土地若生有被佔有等糾紛，地主即原告須排除此部分之糾紛始得請求塗銷地上權，換言之，此部分文句係賦與原告塗銷地上權請求權之限制，在原告未排除此部分糾紛之前，原告尚不得請求塗銷地上權。兩造合建契約第四條之約定係賦與原告請求塗銷地上權之先行義務，必原告排除此部分之糾紛之義務完成之後始有塗銷地上權之請求權，而當時並未約定原告應依自己名義並依法定訴訟程序予以排除，渠可透過協調或以被告名義訴請拆屋還地等等均可充分履行此部分先行義務，在原告未行此部分之先行義務之前，實難謂原告已將土地所有權移轉登記予被告而謂渠毋庸再履行此部分之先行義務而得請求塗銷地上權。添

（四）縱如原告所稱土地所有人名義已變更為被告名義，此部分排除糾紛之先行義務已變更為損害賠償之債，則雙方既約定「排除糾紛為地主之先行義務」，則在原告未排除糾紛或賠償損害之前，渠塗銷地上權之請求自乏所據，蓋本件地上權登記係「未定存續期限」，而未定存續期限之地上權，吾民法僅於第八百三十四條規定「地上權人得隨時拋棄其地上權」及第八百三十六條規定「地上權人積欠租達二年之總額者．．．土地所有人得撤銷其地上權」，從而本件原告請求塗銷地上權尚乏所據，應請駁回。添

三、證據：提出不動產合建契約書影本一件、土地複丈定期通知書影本一件、房屋分配圖影本一件、承諾書影本二件、照片二件等為證，並聲請訊問證人蔡特學、履勘現場及囑託南投縣南投地政事務所測量。

理由

一、按土地設定地上權登記，使土地所有權人所有權能之行使受到限制，故設定義務人為土地所有權人，本件原告主張被告前取得系爭土地地上權登記為八十九年十一月七日，於該時新生段六三八之十號土地所有權人為石士齊及甲○○，同段六三八之十一號土地所有權人為石錦露、乙○○及石士齊一節，為被告所不爭，復有土地登記謄本足佐，故原告及訴外人石錦露、石士齊等於是時登記時雖為地上權之義務人，惟原告乙○○及甲○○於九十年十一月二十八日各以買賣為原因取得坐落南投縣南投市○○段六三八之十及六三八之十一地號土地之所有權，並繼受前手之義務而成為系爭地上權之義務人，從而原告二人起訴請求上開地上權人即被告塗銷系爭地上權登記，當事人自屬適格，被告認原告同時請求塗銷第三人石士齊、石錦露之地上權登記顯無理由云云，自不足採，合先敘明。

二、原告起訴主張：原告與其他地主共六人前提供坐落南投縣南投市○○段六三八號土地與被告合建房屋，依雙方所訂之「不動產合建契約書」第四條「產權保證」第二款但書約定，地主們已設定地上權予被告，隨即開工興建，並已於九十年九月一日順利建屋完成，並取得使用執照，原告乙○○分配取得分割自上開土地之同段六三八一之十號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十號建物、原告甲○○則分配取得分割自上開土地之同段六三八一之十一號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十二號建物，惟原告二人上開土地上仍有前設定予被告之地上權，被告迄未辦理塗銷地上權登記，為此提起本訴等語。

三、被告則以：本案土地地上權之設定是原告即地主同意所提供之土地產權清楚，無任何瑕疵、糾紛等情事存在，以確保被告即建主所興建之房屋投資得以獲得相當之權益保障，即擔保被告所分配取得之土地、房屋產權清楚無任何瑕疵糾紛等情事存在，以保障被告權益不受損，土地地上權設定之終止並非如原告所言房屋興建完成及原告取得完整分配之土地房屋後而終止，被告分配之同段六三八之七、之八及之九等三筆土地上，現有部分被第三人占有，原告須排除此部分之糾紛始得請求塗銷地上權，換言之，此部分文句係賦與原告塗銷地上權請求權之限制，在原告未排除此部分糾紛之前，原告尚不得請求塗銷地上權登記等語置辯。

四、本件原告二人與訴外人石錦復、石明周、石錦露、石士齊等人以南投縣南投市○○段第六三八地號所有權人身份與被告於八十九年七月十六日訂定不動產合建契約書，約定由原告二人與訴外人石錦復、石明周、石錦露、石士齊等人提供上開土地供被告興建三層樓房屋共十三棟，系爭不動產合建契約第四條後段附加「甲方同意就該土地設定地上權予乙方擔保乙方權利」之文字，並設定地上權予被告，上開合建房屋已於九十年七月一日竣工，原告乙○○分配取得分割自上開土地之同段六三八一之十號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十號建物、原告甲○○則分配取得分割自上開土地之同段六三八一之十一號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十二號建物，原告二人上開土地上仍有前設定予被告之地上權，另被告分配取得同段六三八之七、八及九號等三筆土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十六、十八及二十號等三棟建物，又被告分配取得之三筆土地上有第三人占用共八點零四平方公尺等情，為兩造所不爭，復有卷附之不動產合建契約書、土地登記謄本、建物謄本、照片、房屋分配圖、使用執照等附卷足參，並經本院履勘現場、會同南投縣南投地政事務所人員測量無誤，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可佐，應為真實。兩造有爭執者，係兩造前於八十九年七月十六日所簽訂不動產合建契約，其第四條附加「甲方同意就該土地設定地上權予乙方擔保乙方權利」之文字之真意為何，原告請求塗銷地上權登記是否因而受限等項。經查：

（一）按依民法第七百五十七條之規定：「物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設」係採物權法定主義，而此主義其內函係指物權之種類及其內容均以民法或其他法律所規定為限，當事人不得任意創設。又按地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的，而使用土地之權利，民法第八百三十二條定有明文。再按地上權係以支配物之利用價值為內容，使權利人因標的物之使用收益而直接達到目的，與以支配物之交換價值為內容之擔保物權有別，系爭地上權既非以支配物之利用價值為目的，即與民法第八百三十二條所定地上權不符，依民法第七百五十七條規定，自屬不得創設，系爭地上權之設定，應屬無效，最高法院八十七年度台上字第九二號判決、八十四年度台上字第二三八五號判決意旨參照。本件兩造前於八十九年七月十六日所簽訂不動產合建契約，其第四條附加「甲方同意就該土地設定地上權予乙方擔保乙方權利」等文字，被告雖辯稱地上權之設定是原告即地主同意所提供之土地產權清楚，無任何瑕疵、糾紛等情事存在，以確保被告即建主所興建之房屋投資得以獲得相當之權益保障，即擔保被告所分配取得之土地、房屋產權清楚無任何瑕疵糾紛等情事云云，而查，被告上開所辯，固據舉證證人蔡特學之證詞為證，惟依上開民法規定，地上權既係以使用他人土地為目地之用益物權，則上開約定如依被告所言，其目地為擔保被告依約所得行使權利，則係將法律所規定之用益物權作為擔保物權來使用，此顯已違反物權法定之原則，按違反物權法定主義該約定應為無效，是被告上開抗辯，自不足採。又被告另辯稱設定地上權登記之目的，係要求原告先行排除第三人對被告分得土地之侵害後，被告才有塗銷地上權登記之義務，原告才得請求塗銷云云，惟查，被告上開抗辯仍係將地上權設定登記用以擔保原告履行排除第三人占有之義務，與法文所定地上權之內涵有別，與物權法定主義有違，仍非法之所許，是被告上開抗辯，顯不足採。

（二）按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有三十九年台上字第一０五三號判例參照，再按地上權未定有期限，地上權人得隨時拋棄其權利，但另有習慣者，不在此限，民法第八百三十四條第一項定有明文。本件原告二人與訴外人石錦復、石明周、石錦露、石士齊等人以南投縣南投市○○段第六三八地號所有權人身份與被告於八十九年七月十六日訂定不動產合建契約書，約定由原告二人與訴外人石錦復、石明周、石錦露、石士齊等人提供上開土地供被告興建三層樓房屋共十三棟已如上述，則原告等人前係提供土地，並由被告興建房屋，則依兩造合建契約之內容及民法第八百三十二條所定地上權係謂以在他人土地上有建築物為目的而使用土地之定義，兩造系爭不動產合建契約第四條後段附加「甲方同意就該土地設定地上權予乙方擔保乙方權利」等文字，其等真意應係使被告除依系爭契約可取得上開土地上興建房屋之權利，更為利被告取得地上權人之物權上效力，又兩造就系爭地上物固未約定存續期限，為兩造所不爭，復有土地登記謄本足佐，而土地所有人是否得隨時主張地上權消滅，法無明文規定，然參酌兩造合建契約之內容，應係約定由兩造各自取得分配之房屋（解釋上亦包含基地所有權，且事後亦分配移轉建物及土地所有權完畢），故前設定之地上權於建物完成時其設定目的已消滅，地上權即無存續必要等情以觀，足認以自系爭合建土地上之建物開始興建至完成、辦理所有權移轉登記時止之期間為系爭地上權之存續期間始符兩造設定地上權之真意，而原告乙○○分配取得分割自上開土地之同段第六三八一之十號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十號建物、原告甲○○則分配取得分割自上開土地之同段第六三八一之十一號土地及其上門牌號碼南投縣南投市○○路○段三九八巷二七弄十二號建物，被告建築完成後已將上開原告分得之房屋交付原告使用，並於九十年十一月二十八日以買賣為原因將建物移轉登記予原告已如上述，則兩造前所設定之地上權之登記，已得認地上權存續期間已屆至，地上權自已消滅。

五、綜上所述，系爭地上權期限已屆，地上權已消滅，從而，原告請求被告應將坐落南投縣南投市○○段六三八之十地號土地於八十九年十一月七日登記、收件為八十九年南普資字第一九三六一０號、權利人為被告、權利範圍為全部、存續期間為不定期限之地上權登記及坐落南投縣南投市○○段六三八之十一地號土地於八十九年十一月七日登記、收件為八十九年南普資字第一九三六二０號、權利人為被告、權利範圍為全部、存續期間為不定期限之地上權登記均塗銷一節，於法相符，應予准許。

六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，核與判決結果無涉，毋庸一一論列，併此敘明。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

~B臺灣南投地方法院民事庭~B法官　徐　奇　川

~B書　記　官