臺灣新北地方法院102年度簡上字第300號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第300號

上訴人

陳錦宗

訴訟代理人

張智超律師

被上訴人

林妍慧

訴訟代理人

陳適庸律師

複代理人

陳欽熙

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國102年8月23日本院三重簡易庭101年度重簡字第1329號第一審判決提起上訴，經本院於103年1月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國101年3月5日向伊承租坐落門牌號碼新北市○○區○○街000巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋），並約定租賃期間自101年3月5日起至101年9月4日止，租金按月於每月5日前給付新臺幣（下同）23,000元，未約定押租金，租期屆滿後即應遷讓並返還系爭房屋。詎上訴人未依約按時給付租金，積欠被上訴人租金計138,000元未為清償。又兩造間之租賃關係，業因租期屆滿而消滅，惟上訴人仍拒絕遷讓，上訴人依約應負擔按月以相當於二倍租金計算之違約金，惟被上訴人僅請求上訴人按月給付相當於一倍租金計算之違約金即23,000元。為此，爰本於租賃契約之法律關係，請求上訴人應將系爭房屋遷讓並返還被上訴人，及給付積欠租金138,000元及自101年9月5日起至遷讓之日止，按月給付被上訴人23,000元之違約金。於原審聲明：㈠、上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，㈡、上訴人應給付被上訴人138,000元，及自101年9月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人23,000元（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人聲明不服提起上訴）。併為答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：

㈠、系爭房屋原為訴外人即被上訴人之母陳王素卿所有，嗣於99年9月間，因上訴人急需用錢，央求陳王素卿以系爭房屋向銀行增額貸款，然因陳王素卿個人資力無法符合增貸需求，上訴人遂於99年9月6日將系爭房屋移轉登記予訴外人王宗邦名下，委由王宗邦名義向銀行貸款。然王宗邦資力亦未符合銀行增貸要件，無法順利取得貸款，王宗邦便找來被上訴人，由其出名為系爭房屋所有權人向銀行貸款。三人達成合意後即由王宗邦於100年1月3日移轉系爭房屋所有權予被上訴人，由被上訴人於100年4月12日向渣打銀行申請貸款取得400萬元，除部分清償原向中和區農會之貸款3,156,384元外，其餘款項均交付予上訴人。系爭房屋自陳王素卿移轉至王宗邦，復由王宗邦移轉登記予被上訴人之過程，雖均以買賣為登記原因，惟均無買賣交易之實，兩造間純屬借名登記之委任關係，被上訴人並非實質所有權人，此亦由被上訴人寄發予上訴人之存證信函一再陳稱「台端將坐落於新北市○○區○○街000巷0號2樓房屋登記於林妍慧名下，雙方言明陳錦宗先生必須按月繳納銀行貸款不得延誤林妍慧信用」等語，即可明瞭雙方就系爭房屋應屬借名登記法律關係。

㈡、被上訴人本為出借名義供上訴人登記為系爭房屋之名義所有權人，借名之用途在以被上訴人名義及其資力向銀行貸得高額貸款，故兩造間就系爭房屋係屬借名登記關係，並無另行成立租賃關係之真意。而因上訴人積欠被上訴人借款遲遲無法償還，被上訴人遂提出系爭租賃契約要求上訴人簽署以保障其債權，上訴人為安撫被上訴人，始於系爭租賃契約中簽名。又系爭租賃契約記載之租金為每月23,000元，與系爭房屋每月應繳貸款金額相當，且顯高於當地租金行情，足見上訴人實際上負擔者為系爭房屋之房屋貸款，並無給付租金予被上訴人之真意。且系爭房屋100年度地價稅及101年度至102年度系爭房屋地震基本險，均係由上訴人所繳納，顯見系爭房屋係由上訴人實際管理使用。再者，系爭房屋迄今仍由上訴人母親陳王素卿居住迄今，被上訴人從未要求出賣人點交系爭房屋，亦容任陳王素卿居住至今。且被上訴人亦曾向上訴人之妹陳麗貞表示願以一坪20萬元之低價購買系爭房屋，顯見被上訴人並非系爭房屋之真正所有權人。兩造間就系爭租賃契約實屬通謀虛偽意思表示，故應屬無效。

㈢、被上訴人所陳述之系爭房屋買賣過程，與社會常情不符：１、被上訴人稱係因上訴人與王宗邦積欠伊60萬元，故三人約定以750萬元出售系爭房屋予被上訴人，並約定上訴人或王宗邦得以同價買回系爭房屋云云。然系爭房屋當時既已登記為王宗邦名義，被上訴人卻稱係用以清償上訴人積欠之債務，且上訴人亦有權購回，足見上訴人對系爭房屋仍有支配權，王宗邦及被上訴人均非真正所有權人。

２、被上訴人並未依買賣契約實際交付上訴人買賣價金。系爭房屋於借名登記予被上訴人名下後，即轉而向銀行申請貸款，貸款所得除清償以王宗邦名義向中和區農會之貸款外，其餘款項則交付上訴人。顯見系爭房屋僅係欲借用被上訴人名義向銀行申請貸款，被上訴人並非房屋真正所有權人。

３、被上訴人寄發予上訴人之存證信函中（即原審被證二），除承認系爭房屋僅係登記予被上訴人名下，並催告上訴人應儘速清償對被上訴人之借款及按月清償房屋貸款，顯見系爭租賃契約僅為上訴人替被上訴人代償每月貸款之收據證明，兩造間僅存借貸關係而非租賃關係甚明。

㈣、退步言，縱認系爭租賃契約有效，然上訴人早於101年10月間即遷出系爭房屋，故被上訴人訴請上訴人搬遷房屋並無理由等語，資為抗辯。

㈤、併為上訴聲明：１、原判決廢棄。２、上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。

三、本件被上訴人主張兩造間曾簽訂系爭租賃契約，系爭房屋原登記於陳王素卿名下，嗣登記為王宗邦所有，並向中和區農會申請貸款，再改登記於被上訴人名下。後以被上訴人名義向渣打銀行申請貸款，並清償中和區農會貸款、被上訴人分別於101年8月14日、101年8月21日、101年9月12日寄發存證信函予上訴人等事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、系爭房屋及其坐落土地登記謄本、系爭房屋異動索引影本各1件為證，並經原審依職權調取上開不動產登記資料，有新北市三重地政事務所101年12月18日新北重地籍字第0000000000號函及其附件在卷可憑，復為上訴人所不爭執，是被上訴人前開主張，應堪信為真實。被上訴人再主張兩造間就系爭房屋成立有租賃契約關係，上訴人不但積欠被上訴人租金未清償，且租約業已屆期期滿，上訴人即應遷讓並返還系爭房屋及清償租金與違約金等語，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件應審酌之爭執點厥在於：被上訴人是否已依買賣契約關係而取得系爭房屋之所有權？被上訴人是否與上訴人就系爭房屋成立租賃關係？被上訴人以上訴人積欠租金且租期屆滿為由，訴請上訴人遷讓房屋及給付欠租，有無理由？茲分別析述如下。

四、關於上訴人是否已依買賣契約關係而取得系爭房屋之所有權？

㈠、按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為民法第87條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使虛偽意思表示之一方（買受人），已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使所有權人之物上請求權，此有最高法院94年度台上字第1640號判決可資參照。又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。民法第345條第1項定有明文。是以當事人間是否成立買賣契約，自須視當事人間有無買賣之意思並因而支付價金及移轉標的物所有權而定。

㈡、本件被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，固據其提出系爭房屋及其坐落土地登記謄本、系爭房屋異動索引影本各1件為證，上訴人對於被上訴人曾就系爭房屋辦理所有權移轉登記之行為等情固不爭執，惟辯以：系爭房屋原為其母親陳王素卿所有，嗣於99年9月間，因上訴人急需用錢，央求陳王素卿以系爭房屋向銀行增額貸款，然因陳王素卿個人資力無法符合增貸需求，上訴人遂於99年9月6日將系爭房屋移轉登記予訴外人王宗邦名下，委由王宗邦名義向銀行貸款。然王宗邦資力亦未符合銀行增貸要件，無法順利取得貸款，王宗邦便找來被上訴人，由其出名為系爭房屋所有權人向銀行貸款。三人達成合意後即由王宗邦於100年1月3日移轉系爭房屋所有權予被上訴人，由被上訴人於100年4月12日向渣打銀行申請貸款取得400萬元，除部分清償原向中和區農會之貸款3,156,384元外，其餘款項均交付予上訴人，故被上訴人僅係系爭房屋之借名登記名義人，並非真正所有權人等語。

㈢、經查，被上訴人固主張其購買系爭房地之過程，係以750萬元之價格向王宗邦買得，而上開價金支付方式，除以上訴人與王宗邦先前共同積欠被上訴人之60萬元債務抵償外，另被上訴人分別於100年3月29日支付130萬元予上訴人，並於同年4月13日代償以王宗邦名義積欠新北市中和區農會貸款3,156,384元，再於同年12月15日給付70萬元予上訴人，於同年月23日給付70萬元予上訴人，再於101年2月22日給付200 萬元予上訴人，另代墊系爭房屋移轉登記之代書費用及各項稅金計43,616元，同時並約定上訴人及王宗邦得以原價買回系爭房地等語。惟查，依被上訴人於原審時提出系爭房地之買賣契約書，其中第4條關於付款之約定如下：第一次款25 萬元，履行條件為於簽立本契約同時由買方支付，本款項包括已收定金。第二次款100萬元，履行條件為買方備足所有權移轉登記所需之證件交付買方指定之地政士在買賣契約上用印。第三次款100萬元，履行條件為土地增值稅下，領取稅單後三日內，買方支付本次約定之價金，日期由地政士通知雙方（見原審卷第77頁），又第五條則就貸款處理約定：買方預定貸款525萬元抵付部分買賣價款（見原審卷第78頁）等語，此有系爭房地買賣契約書1份附卷可稽。而被上訴人前述支付買賣價金之過程，與上開買賣契約書所約定之支付價金方式顯然不同，實無從認為被上訴人確實有依買賣契約約定之方式給付全部買賣價金。再查，被上訴人既稱係向前手王宗邦買得系爭房地，然其所述支付買賣價金之對象，除部分清償王宗邦之債務外，其餘均係支付予上訴人，甚至約定上訴人亦有買回系爭房地之權利，則王宗邦是否確實為有權處分系爭房地之之所有權人，以及其與被上訴人間就系爭房地所簽立之買賣契約是否為真實，已屬可疑。且被上訴人就其所稱分別四次支付部分買賣價金予上訴人之過程，僅泛稱持有上訴人簽發之本票為證云云，然倘若被上訴人確實有支付買賣價金予上訴人之真義，上訴人豈有再需簽發與各次價金同面額之本票交付被上訴人持有之必要？此與一般社會交易常情顯然不符。且系爭房地於100年1月3日即已移轉登記予被上訴人名下，然被上訴人所稱買賣價金之交付時間，卻係於系爭房屋於100年1月3日移轉登記後始陸續支付，顯異於與一般買賣價金交付時點，則被上訴人交付上開金額予上訴人之真實原因關係，是否即為系爭買賣契約實屬可疑。則被上訴人主張其與王宗邦間確實存在系爭買賣契約關係云云，實難採信。

㈣、再查，被上訴人於原審言詞辯論期日，曾到庭具結稱略：約99年10月初，王宗邦及上訴人到伊公司找伊說要把房子過戶給伊，包括當時他們要再借的金額加計之前借款總共60萬元，要把房子過戶給伊保障伊的債權，是真的要把系爭房屋所有權移轉給伊，伊才會同意再交付如附表所示之本票金額予上訴人，伊同意上訴人及王宗邦提議，找代書辦理過戶，大概在10月21日簽立買賣契約書，買賣價金是750萬元，當時因為上訴人及王宗邦有欠伊錢，他們都是一起借的，有一部分價金自上訴人欠伊的錢中扣除。簽訂買賣契約書之後，大概在10月底，上訴人跟王宗邦之後又反悔說想要保全房子，伊說好，只要把錢還伊就好，但之後他們都沒有還錢，伊就跟代書說程序暫停，先不要辦理過戶，因為伊重點只要他們還錢就好，不是真的要房子，100年12月時候，上訴人又來借錢，伊就說你們錢都沒有還，還來借錢，那你們房子真的要賣給伊囉，上訴人說房子就在妳名下妳怕什麼，伊也有跟上訴人說你兩年內處理債務，伊就把房子還給上訴人，因為買賣系爭房屋我有兩年不能過戶，不然會有奢侈稅，上訴人當時說好。所以12月份有兩次借錢，伊有跟上訴人及王宗邦說不要一直借，房子拿不回去，他們說反正有兩年時間。房子在王宗邦名下時，上訴人借款有結清，但之後又持續向伊借款，加上貸款下來伊清償中和農會貸款部分，還有伊代墊的代書費用、稅費，已達到750萬元。因為伊交付完價金時間點在101年2月22日，伊跟上訴人說你錢都拿光了，你不用交屋嗎，上訴人說給他半年時間處理房子搬家或是想辦法把房子買回去，所以伊請他簽租賃契約，給上訴人半年時間，當時有仲介在場。伊想把房子賣出去，所以給上訴人半年時間處理，所以原本貸款應該由上訴人付，這半年時間租金就以貸款金額認定；但上訴人一期都沒有繳納過租金，所以伊就寄發存證信函催請上訴人儘快繳納貸款，因為當時有約定上訴人可以買回系爭房地，所以伊認為這段期間之貸款應由上訴人負擔，伊甚至跟上訴人提由上訴人出面賣房子，把錢還給伊；上訴人如果將房子買回去，當然要由上訴人負擔後續貸款，伊從頭到尾都不想要系爭房地，只想要上訴人出面處理；一開始簽訂買賣契約是要以系爭房地作為60萬元債權之擔保；伊的真意不是要買房子，因伊兩年內也不能買賣系爭房子，所以只要上訴人及王宗邦在兩年內還款即可；上訴人沒有一次要求付清全部買賣價金750萬元，是因為上訴人如果全部拿走750萬元後，上訴人就要交屋；上訴人簽發本票係為了證明有向伊拿錢，上訴人一開始向伊借錢就有簽立本票，本件也係基於借貸關係而來等語（見原審102年4月17日言詞辯論筆錄，附原審卷第145至151頁）；顯見系爭房地移轉登記予被上訴人名下之真正原因，除欲借用被上訴人名義向銀行申請消費借貸一途外，應係為擔保上訴人陸續向被上訴人所為之借款，陳王素卿與王宗邦及被上訴人間，均並無移轉系爭房地所有權之真意。而被上訴人陸續交付上訴人之金錢係基於借貸關係所為之交付，亦非支付買賣價金之真意，被上訴人更始終無欲取得系爭房地所有權之意思，甚而認為上訴人有繼續負擔系爭房屋貸款之義務，故數次催促上訴人應繼續負擔系爭房地貸款，被上訴人顯無以系爭房地所有權人自居之意思。又參以上訴人於原審亦在庭具結陳稱：「（問：為何簽訂系爭租賃契約？）因為伊欠被上訴人錢，租賃契約是為了借錢而簽，伊每個月要清償被上訴人借款本息5萬元及房屋貸款23000元。」、「（問：系爭房地為何登記在被上訴人名下？）因為伊信用不好，先拜託王宗邦以其名義及系爭房地為擔保向銀行貸款，但王宗邦也沒有通過銀行聯合徵信審查，所以拜託王宗邦請被上訴人以其名義向銀行貸款，貸款取得的錢用來清償對被上訴人之債務」；「（問：為何不寫借據而寫租賃契約？）我當時欠被上訴人的錢愈欠愈多，所以我向被上訴人表示，找個時間跟我母親說，把房子賣給被上訴人，每月租金18,000元。」、「（問：這與當時簽租賃契約有何關連？）這我不清楚，是被上訴人叫我簽的。」等語（見原審卷第145至147頁），及證人王宗邦亦於原審言詞辯論期日到庭證稱：「（問：是否有向陳王素卿購買系爭房地？）當時因為上訴人陸續向被上訴人借錢，發現利息較高，上訴人就用伊的名義向銀行申辦貸款。但申辦完畢貸款後上訴人還是陸續向被上訴人借款，上訴人就說要將房子賣給被上訴人，但實際買賣價金多少伊不清楚」、「（問：知道上訴人與被上訴人後來有簽立租約的事情？）當時我人在南部，我聽兩造講過，因為上訴人希望給他一年的時間，想將房子再買回來，所以跟被上訴人簽租賃契約，表示暫時由上訴人向被上訴人租房子，一年之後將房子買回來。」、「（問：上訴人在何時跟你講有租約的事情？）上訴人跟我說他也沒有辦法叫他家人搬走，他媽媽老了，所以當時簽租約，希望把房子買回來。」、「（問：系爭房地簽立買賣契約時，你有無拿到錢？）第一次有拿到，因為上訴人用伊名義貸款，但第二次伊跟被上訴人間之買賣契約，伊沒有拿到錢，伊只負責過戶部分，錢是由兩造之間經手的。」等語明確（見原審卷第133至135頁）。綜合上述證述可知，陳王素卿將系爭房地移轉登記於王宗邦名下，及王宗邦再將系爭房地移轉登記於被上訴人名下之過程，均僅係借用王宗邦及被上訴人名義向銀行申請貸款，並用以擔保被上訴人對上訴人之借款債權，上開當事人間並無買賣及移轉所有權之真意。且上訴人亦自承陳王素卿嗣後對上訴人及被上訴人提起偽造文書及詐欺等刑事追訴，顯見陳王素卿並無出賣系爭房地並移轉所有權之真意，僅係欲借用王宗邦及被上訴人名義向銀行申請消費借貸，王宗邦及被上訴人就此一事實亦知之甚詳，據此，即無從認為被上訴人已依買賣契約關係而取得系爭房屋之所有權甚明。且本院斟酌系爭房地自始即為陳王素卿及上訴人等家人共同占用使用迄今，王宗邦及被上訴人從未依買賣契約要求出賣人交付系爭房地，則上訴人辯稱本件僅係借用王宗邦及被上訴人名義，為上訴人向銀行申辦消費借貸，被上訴人並非系爭房地之所有權人，應係信而有徵。

㈤、綜上，本件被上訴人既僅係出借其名義為上訴人辦理消費借貸，則王宗邦與被上訴人間就系爭房地成立之買賣契約及移轉登記之意思表示，應係通謀虛偽之意思表示，揆諸前揭最高法院判決意旨，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。縱使被上訴人已因無效之法律行為（包括債權行為及物權行為）完成土地所有權移轉登記，仍不能取得所有權。

六、關於被上訴人是否與上訴人就系爭房屋成立租賃關係？被上訴人以上訴人積欠租金且租期屆滿為由，訴請上訴人遷讓房屋及給付欠租，有無理由？

㈠、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。民法第421條定有明文。而出租人固不以物之所有權人為限，惟必須對於標的物有權占有及使用收益權之人始足當之。本件被上訴人並未取得系爭房地之所有權，業如前述，且被上訴人復從未占有系爭房地或對系爭房地取得使用收益之權利，則被上訴人自亦無從將系爭房地出租予實際真正占有使用系爭房地之占有人即上訴人。且被上訴人於系爭租賃契約簽立後，曾於101年8月14及同年月21日寄發存證信函予上訴人，該存證信函中更已明白表示：上訴人將系爭房地登記予被上訴人名下，雙方言明上訴人必須按月繳納房屋貸款不得影響被上訴人信用，上訴人應儘速返還被上訴人借款及房屋貸款等語（見原審卷第37至40頁），被上訴人顯係催告上訴人應返還借款及繳納房屋貸款，並無任何催告上訴人繳付租金之意思，足見被上訴人僅係以系爭租約作為要求上訴人應負擔繳納系爭房地貸款之依據，被上訴人亦明知兩造間並無任何租賃關係存在，亦徵上訴人所辯其與被上訴人間並無成立租賃契約之真意甚明，依民法第87條第1項規定，系爭租賃契約即屬無效。

㈡、依上，被上訴人既非系爭房地之所有權人，對系爭房地亦無占用使用權能，本即無權將系爭房地出租予上訴人，且兩造間亦無成立租賃契約之真義，被上訴人至多僅能就其出名為上訴人辦理貸款所代墊之款項或其他所受之損害，請求上訴人返還或賠償，尚不能以系爭房屋出租人而請求系爭房屋占有權人即上訴人給付租金及遷讓房屋。

七、綜上所述，系爭租約依民法第87條第1項規定既屬無效，則被上訴人本於無效之系爭租約請求上訴人遷讓系爭房屋及給付欠租，於法自屬無據。從而，被上訴人本於租賃契約關係請求上訴人遷讓返還系爭房屋及給付欠租及違約金為無理由，不應准許。原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋及給付欠租、違約金，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第450條、第78條判決如主文。