臺灣新北地方法院106年度訴字第519號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第519號

原告

謝承睿

原告

李秀鳳

原告

韓正平

原告

黃瓊慧

上四人共同訴訟代理人

羅瑞洋律師

被告

雙捷金鑽管理委員會

法定代理人

吳承漢

訴訟代理人

趙培宏律師

訴訟代理人

陳繼普律師

上列當事人間確認會議決議無效事件，本院於民國106年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例可資參照）。本件原告分別為雙捷金鑽社區（下稱系爭社區）之商業用戶區分所有權人，主張被告於105年11月26日召開系爭社區第四屆區分所有權人會議（系爭區權人會議）中通過「本社區之住戶住宅若為商業使用（含大樓內租賃商戶與一樓商鋪），其管理費自每坪70元調整為100元」之會議決議（下稱系爭決議）且已公告，與民法第71條、第72條規定原則相悖，有違平等原則，主張系爭決議無效，而為被告所否認，則系爭決議是否有無效事由存在，於兩造間即處於不明確之狀態，致原告之私法上地位有受侵害之危險，且得以本件確認訴訟加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律上利益。

三、原告起訴主張：坐落於新北市○○區○○段000地號土地之地上15層地下4層建物為系爭社區，該社區於102年12月14日所訂定雙捷金鑽管理規約（下稱系爭規約）第10條第4項第1款有關社區管理費約定為房屋按權狀登記面積每月每坪以70元計算等語，然系爭社區於105年11月26日所召開之系爭區權人會議通過系爭決議調整商業使用住戶之管理費由每坪70元調漲為100元。然依系爭社區使用執照所載，大廈主要用途為店鋪，集合住宅，而依社區之系爭規約亦已考量社區存在商業使用及非商業使用住戶而仍約定管理費每一戶均以每坪70元計算，自符合平等原則。而系爭決議卻再自其中區分為商業使用及非商業使用，而為不同之收費，應有違平等原則。又依被告出具之財務報告，被告之每年收入大於支出而有結餘，被告沒有增加管理費收支之必要，被告於未欠缺管理費之狀態，以系爭決議變更原規約，應係有違正當性、必要性及比例原則。況原告所有之區分所有建物，均在一樓，大門也是面向道路，員工及客戶進出均未使用社區之公共設施，如依使用者付費之理念，原告應繳之管理費應較樓上住戶低方為合理，但系爭決議仍調漲原告之管理費，應有違比例原則。且被告就何以從每坪70元漲至100元之計算依據，均未說明，足徵為被告恣意所為決議，應為無效等語，爰依民事訴訟法第247條第1項提起本訴，並聲明：確認系爭社區區分所有權人於105年11月26日所為之有關「本社區之住戶住宅若為商業使用（含大樓內租賃商戶與一樓商鋪），其管理費自每坪70元調整為100元」之會議決議無效。

四、被告則以：

(一)系爭社區之商業使用用戶使用公寓大廈之共用部分較為頻繁，且常有不特定多數人進出，為能維持共用部分設施之正常使用（例如電梯、資源回收室、頂樓曬衣場等社區共用部分）與電費支出，並考量對其他非商業使用住戶之公平性，始調整商業使用住戶之管理費。

(二)原告或其承租人及商業用戶確實有高度使用系爭社區之共用部分：

1.原告謝承叡將房屋出租予訴外人饒穎超經營泰唯時尚會館，提供按摩理容服務，該商業活動常使用大量毛巾，從而，該會館之工作人員每日皆將大量之毛巾置於系爭社區之公共曬衣空間，是該商業使用商鋪將壓縮其他住戶使用公共之曬衣空間，且該工作人員為抵達該公共區域須頻繁搭乘電梯，亦造成社區電梯加速耗損，自應負擔較高之管理費。

2.原告李秀鳳將其房屋租予訴外人林欣德開設菁華車業，經營汽車買賣，該業者常以車輛及桌椅占據社區一樓之公共空間，因頻繁之車輛占用、停放情形，已造成社區一樓公共空間地面之磨損、髒汙情形，且確有大量使用社區公共空間。

3.另原告黃瓊慧所有房屋，現經營滿足健康會館，該商業用戶常將大量垃圾堆置於社區垃圾放置空間，且因部分垃圾均未分類導致清潔公司一直向被告反映並拒絕處理，從而，商業用戶確實增加社區額外負擔之事實。

4.除原告外，尚有5戶係供商業使用，該5戶均設置於系爭社區內，須搭乘電梯始能抵達，亦有不特定多數人出入被告社區使用電梯等情。

(三)被告調整商業使用用戶之管理費目的係為未來能有效維持社區共用部分之通常使用及對非商業使用住戶之公平性，是管理費之結餘尚與是否調整管理費無關。又系爭規約未修正前一律以每坪70元計算，未考量系爭社區實際運作情形，當時亦未能預見商業使用住戶有超出非商業住戶使用公用空間之情形，準此，系爭社區住戶，基於全體區分所有權人之權益，作成系爭決議酌量調整商業使用住戶之管理費，並未違反平等、比例原則，亦無背於社會秩序及善良風俗等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

五、原告主張其等為系爭社區之區分所有權人及作成系爭決議之經過，業據其提出系爭社區使用執照、系爭規約、系爭區分權人會議開會通知、會議記錄、社區公告、系爭社區結餘表、照片為證（見本院卷第15-34頁），且為被告所不爭執，堪信為真正。原告另主張系爭決議違反公平原則等應屬無效，而為被告否認並以前詞置辯，故本件應審酌者應為系爭決議是否違反民法第71條、第72條而無效？

(一)按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，民法第799條之1第1項、公寓大廈管理條例第10條第2項分別定有明文。從而，公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，但區分所有權人會議或規約仍得就該費用之分擔比例予以調整，屬於私法自治契約自由之保障空間。

(二)次按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若因住戶表決權為多數所通過決議滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查。

(三)原告主張商業用戶均在一樓，使用系爭社區公共設施較住戶更低，系爭決議反而調漲原告等商業用戶之管理費，有違正當性、必要性比例原則云云。經查，原告之店面雖均設置於一樓且門口面向道路，出入未經系爭社區之一樓，惟依系爭決議觀之，商用用戶部分，除一樓商鋪外，另有大樓內租賃商戶，該商戶之員工、客人及不特定多數人均可能頻繁進出系爭社區並使用社區之公共設施及公共空間。又商業用戶於從事商業行為時，因其營業性質，確實可能發生頻繁使用公共設施之情狀，例如晾曬毛巾於公共空間、丟棄相較於非商業使用住戶更大量之垃圾於社區之垃圾及資源回收放置空間，或占用系爭社區一樓公共空間停放或展示營業車輛等情，此有被告提出商業用戶員工頻繁使用電梯及使用公共設施、公共空間之照片（見本院卷第70-76頁）為證，且原告亦不爭執使用該等公共空間之事實，足徵商業用戶確實較一般住戶更頻繁使用公共設施或公用空間。再者，除系爭決議外，系爭區權人會議之議題三部分，另提及商鋪及汽車公司將系爭社區大理石磚壓碎等情，益徵商業用戶確實大量使用公共空間而導致公共空間產生毀損之情狀，從而，原告雖主張其店面均在一樓，較少使用社區公共設施及公共空間，應不可採。原告另主張系爭規約於102年制定時已知社區有商業用戶仍未區分商業或一般使用住戶一律以一坪70元作為管理費收費依據，可見當時已將商業用戶之情形一併考量，且系爭社區之管理費仍有結餘而無調整管理費用之必要云云。經查，系爭規約雖於102年12月14日制定時就管理費部分未區分商業或一般住戶，然管理費本得依全體區分所有權人之實際使用情形而於符合規約約定之方式進行調整，非一旦制定後即不得變更，應認系爭規約制定時對於管理費雖未區別商業及一般住戶，區分所有權人會議決議仍得依各住戶實際使用公共空間及設施之情形調整管理費之收費標準，且管理費如何調整，亦不以管理費是否仍有結餘作為唯一認定標準，是被告陳稱系爭決議係為未來能有效維持社區共用部分之通常使用及考量一般住戶之公平性所為之調整等情，足堪採信。再者，被告另提出鄰近社區對商業住戶收取較高管理費乙節，益徵依住戶使用之樣態區分管理費尚無不可。為此，原告上開主張，仍不足採。

(四)又管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之；區分所有權人會議討論事項，均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，系爭規約第3條第11項本文及第10條第2項定有明文，並有系爭規約在卷可憑。經查，系爭區權人會議出席人數及所有權比例均達法定規定，即出席率為57.547%、區分所有權比例為57.703%，就系爭決議部分，決議結果同意票數為46票，不同意票數12票，廢票1票，同意票數已達出席人數二分之一以上，即超過半數同意將商業用戶管理費自每坪70元調整為100元等情，亦有系爭區權人會議之會議記錄在卷可稽。從而，系爭決議結果將商業用戶之管理費調漲30元部分，業據被告提出商業用戶相較一般住戶較頻繁使用公共設施及空間之相關說明及證據，且原告尚無提出系爭決議有何違反強制規定、國家社會一般利益及道德觀念之處，難謂系爭決議違反公共秩序或善良風俗而無效。則原告依民法第71條及第72條主張係爭決議無效，為無理由，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第二庭審判長法 官 陳映如