臺灣新竹地方法院108年度竹簡字第520號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　108年度竹簡字第520號

原告

杜俊賢

訴訟代理人

李文傑律師

訴訟代理人

李家豪律師

被告

周本錡

訴訟代理人

錢炳村律師

複代理人

錢妍坊

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109 年3 月26日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠、被告於民國95年1 月1 日向原告承租門牌號碼新竹市○○路0 段000 號之房屋（下稱系爭房屋）作為經營中醫診所之用，約定租賃期間自95年1 月1 日起至116 年5 月31日止，每月租金為新臺幣（下同）8 萬元，以6 個月為1 期繳交1 次。詎料，被告自95年10月1 日起即未依約繳付租金，原告乃於102 年1 月18日以存證信函催告被告繳租，然未獲置理。嗣經雙方協商後，兩造於102 年3 月23日另外簽訂協議書，約定租賃期間自102 年3 月1 日起至112 年2 月28日止（共10年），每月租金調降為6 萬元，應按月於15日以前繳納，被告並簽立本票20紙交予原告收執，以擔保各月份租金之給付（下稱系爭租約）。而被告自104 年1 月起又違約遲繳或未繳納租金，經催討無著，原告遂持上開本票聲請裁定准予強制執行，經本院以106 年度司票字第1131號、108 年度司票字第281 號裁定准許在案。此外，原告再於108 年7 月5日委請律師發函催請被告於文到7 日內給付積欠之租金共492 萬元（包含逾期未給付及視為全部到期之租金），逾期未履行，系爭租約即自翌日起即行終止，應將租賃物回復原狀、騰空返還等，該函於108 年7 月8 日送達被告，惟被告並無回應，是系爭租約已於108 年7 月16日終止。原告復於108 年7 月17日以律師函再次為終止系爭租約之意思表示，並請被告將系爭房屋騰空返還原告，該律師函於翌日即108年7 月18日送達，但被告均置若罔聞。系爭租約既經原告合法終止，被告繼續占有使用系爭房屋即無正當權源，原告自得請求按月賠償相當於租金之損害迄至返還系爭房屋之日止。為此，爰依系爭租約第3 條第1 項約定、民法第455 條之規定提起本訴，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付欠租及懲罰性違約金36萬元，另原告依民法第179 條之規定，請求被告自108 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6 萬元等語。並聲明：⒈被告應自系爭房屋及鐵皮屋遷出，並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應自108 年9 月1 日起至遷讓返還第1 項房屋之日止，按月給付6 萬元。⒊被告應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。

㈡、對被告抗辯所為之陳述：兩造間就系爭房屋及鐵皮屋確有租賃關係存在，此為被告對原告提出確認本票債權不存在訴訟（下稱另案訴訟），即本院107 年度竹簡字第49號（下稱另案一審）、107 年度簡上字第96號（下稱另案二審）判決所肯認，應受既判力拘束，縱無既判力，此部分亦經另案為實質審理作出判斷為認定，進而產生爭點效，被告不得於本訴訟中再為系爭租約係因遭詐欺所簽立之主張，是系爭租約合法有效。而被告與訴外人即系爭房屋共有人莊國佑於108 年8 月9 日簽訂房屋租賃契約書（下稱108 年8 月9 日租約），係於被告於108 年7 月18日收受上開律師函之後始與莊國佑所為，莊國佑僅為系爭房屋共有人之一，其未獲共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，逕行將系爭房屋出租予被告，108 年8 月9 日租約對於其餘共有人間自不生效力，而屬無效，是被告並無合法占用系爭房屋之權利，被告抗辯原告提起本件訴訟欠缺權利保護必要，顯無可採。況原告否認108 年8 月9 日租約之真正。

二、被告則以：原告並非系爭房屋共有人，未經系爭房屋共有人之授權，無權出租系爭房屋，系爭租約應屬無效，且被告係受詐欺締結系爭租約，被告於另案一審訴訟中之107 年4 月17日表示撤銷系爭租約之意思表示，系爭租約亦因撤銷而不存在，原告之請求顯無理由。縱認系爭租約有效，原告業以律師函終止系爭租約。又另案一審判決之訴訟標的與本件不同，於本件並無既判力可言，而就系爭租約部分乃屬理由中之判斷，且係違法，復未經過實質攻防，故本件應無爭點效之適用。況被告已與系爭房屋共有人莊國佑簽訂108 年8 月9 日租約，可見被告為合法承租，原告無權利保護必要等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠、原告主張被告與其簽訂系爭租約承租系爭房屋，租期自102年3 月1 日起至112 年2 月28日止（共10年），每月租金為6 萬元，應按月於15日以前繳納，被告並簽立本票20紙交予原告收執，以擔保各月份租金之給付，嗣原告前持之向本院聲請本票准許強制執行，經本院於107 年1 月3 日以106 年度司票字第1131號裁定准許強制執行，被告因此對原告提起確認本票債權不存在之訴（即另案訴訟），經另案一審判決被告敗訴，被告不服提起上訴，經另案二審判決上訴駁回而告確定；原告於108 年7 月17日以律師函為終止系爭租約之意思表示，並請被告將系爭房屋騰空返還原告，該律師函於翌日即108 年7 月18日送達等情，業據其提出與所述相符之系爭租約、本院106 年度司票字第1131號裁定、108 年7 月17日律師函及送達回執、另案一審、二審判決列印資料等件影本為證（見本院卷第21至24頁、第31頁、第39至40頁、第41頁、第127 至129 頁、第131 至134 頁），且為被告所不爭執，此部分之事實，首堪認定。

㈡、按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人並不以所有人為限（最高法院48年台上字第1258號判例意旨參照）。倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力，且有關租賃上權利之行使，應概由締結契約之名義人行之。契約法上之原則，契約乃雙方當事人以發生債之關係為目的，相互為對立的意思表示，趨於一致之法律行為，契約僅能在締約當事人間發生效力，拘束契約當事人，與第三人無關，換言之，債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則，在租賃契約亦為如此，蓋租賃契約係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並非移轉物之所有權予承租人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益，故不以出租人對於租賃物有所有權為要件，因之出租他人之物，無論是否已得所有權人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立。準此而論，是本件原告雖非系爭房屋之謄本之名義所有權人，然其既已與被告就租賃物及租金意思表示一致，系爭租約即已成立生效，合先敘明。

㈢、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條定有明文。而被告抗辯原告非系爭房屋共有人之一，且未經系爭房屋共有人之授權，無權出租系爭房屋，被告已於107 年4 月17日在另案第一審訴訟程序中以受詐欺為由撤銷系爭租約之意思表示云云，惟系爭租約為兩造於102 年3 月23日所簽訂，被告自承於107 年4 月17日於另案第一審言詞辯論程序時始為撤銷之意思表示（見本院卷第149 頁），顯已逾民法第93條所定1 年除斥期間甚明，且經本院另案一審、另案二審判決認定在案，尚難認有撤銷系爭租約之效力。況租賃契約不以出租人對於租賃物有所有權為要件，因之出租他人之物，無論是否已得所有權人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立，已如前述，原告是否為所有權人一節，難認為契約必要之點，亦不得據此主張予以撤銷。再者，參諸系爭租賃契約中並無隻字提及原告為所有權人之約定條款，有系爭租賃契約書影本附卷可稽（見本院卷第21至24頁），又被告就原告詐欺一節，始終未能提出任何證據以實其說，被告此部分之辯解，已難遽採。

㈣、再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。又按承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100條第3 款之規定，出租人得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。查原告以108 年7 月5 日律師函表明被告積欠租金已達492 萬元（即扣除系爭房屋之押租金12萬元後已達遲付租金2 個月以上），如未於收受後7 日內繳付欠租即終止兩造間系爭租約，該函於同年月8 日送達被告，被告並未繳付欠租，系爭租約已然終止乙節，為被告所不爭執，是以原告請求被告依據系爭租約返還系爭房屋為有理由，應予准許。至於被告以其已與系爭房屋之共有人即證人莊國佑簽訂房屋租賃契約書等語置辯，並經證人莊國佑證述在卷（見本院卷第158 頁），惟兩造間之系爭租約有效乙節，已如前述，縱被告事後就系爭房屋與證人莊國佑簽訂租賃契約亦不影響兩造間系爭租約之效力，原告仍得依系爭租約請求被告返還系爭房屋，應屬無疑。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條亦有明定。再按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決意旨可資參照）。查系爭租約已然終止，業如前述，是被告自斯時起已無占有系爭房屋之正當權源，卻迄今仍未返還系爭房屋，受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相當租金之損害。復參以系爭房屋每月租金為6 萬元，故原告請求被告自108 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，就系爭租約終止後，依不當得利之法律關係，按月給付相當於租金之不當得利6 萬元，當屬有據，俱應准許。

㈤、末按承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約；市場攤位租賃為房屋租賃之一種，而房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100 條第3 款之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。查原告請求被告給付違約金36萬元，無非係以系爭租約第3 條㈠約定為其依據，然觀諸該條約定為：「乙方（即被告）如有遲延給付甲方（即原告）任一月份租金之情事（包括各月份租金未如數支付），尚未屆至期間之各月份租金亦視為全部到期，甲方得立即向乙方請求一次付清全部租金. . . . .；另甲方亦得立即終止租賃關係，請求乙方立即將租賃範圍恢復原狀、騰空遷讓交還（乙方不得藉詞推諉或主張任何權利，亦不得向甲方請求遷移費或任何費用），並另向乙方請求賠償參拾陸萬元作為懲罰性違約金」等語觀之（見本院卷第21至22頁），本條約定顯已違反土地法第100 條第3 款之強制規定，揆諸前揭說明，系爭租約第3 條之定應屬無效，原告據此無效之約定請求被告給付違約金，當無可採。

四、綜上所述，基於債之相對性而言，出租人本可出租他人之物，兩造間之系爭租約有效存在，因被告遲付租金經扣除押租金後已達2 期以上，經原告定期催告被告仍未給付租金而終止系爭租約，原告本於民法第455 條及同法第179 條不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，並自108 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6 萬元，核屬有據，均應准許；至於原告依系爭租約第3 條請求違約金部分，因該約定為無效，故原告此部分之請求不應准許。

五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之部分，依職權宣告假執行。原告就此部分聲明願供擔保請宣告假執行，核無必要。另被告聲明願供擔保聲請免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。