臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第四一二號

臺灣新竹地方法院民事判決　八十九年度訴字第四一二號

原告

乙○○

訴訟代理人

甲○○律師

被告

丙○○ 住

被告

丁○○ 住

右　一　人

訴訟代理人　戊○○　　　住

右當事人間拆除房屋事件，本院判決如左：

主文

事實

一、原告方面：

（一）聲明：

⑴被告丙○○應將坐落新竹市○○段八五地號土地上第一、二、三層增建部分之建物，即門牌號碼新竹市○○路一八○號全棟建物（一層面積八點二一平方公尺、二層面積為八點二一平方公尺、三層面積為五三點六○平方公尺、第三層陽台面積四點四三平方公尺）全部拆除，並自起訴狀繕本送達之翌日起至拆除日止，按月給付原告新台幣（下同）六千元。

⑵被告丁○○應將坐落新竹市○○段八四地號土地上第一、二、三層增建部分之建物，即門牌號碼新竹市○○路一八二號全棟建物（一層面積八點四三平方公尺、二層面積為八點四三平方公尺、三層面積為五三點六五平方公尺）全部拆除，並自起訴狀繕本送達之翌日起至拆除日止，按月給付原告新台幣五千五百五十六元。

⑶願供擔保請准宣告假執行。

（二）陳述：

⑴原告於民國（下同）八十五年八月十八日經本院拍賣程序，分別標得被告丙○○所有坐落新竹市○○段八五地號土地面積六四點三一平方公尺及其上二樓建物，門牌號碼新竹市○○路一八○號，與被告丁○○所有坐落新竹市○○段八四地號土地面積六四點二一平方公尺，及其上二樓建物，門牌號碼新竹市○○路一八二號，嗣於點交前述房地之際，被告竟以前述建物上之第一、二、三層增建部分（占用八五、八四號之面積分別如主文所示）係伊二人所蓋，因法院未點交，拒絕搬離，占用迄今，被告二人在原告所有之房地上搭蓋違建，嚴重影響原告對所有土地之自由使用、收益，為此爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告除去上開妨害，又被告二人無權占有原告所有之土地，可獲得相當於租金之不當得利，併為請求被告丙○○應按月給付原告六千元、被告丁○○按月給付原告五千五百五十六元（按系爭八五、八四地號土地被占用面積乘以公告現值年息百分之十計算）。

⑵原告於投標之前，並未至現場看系爭房屋，投標也是請人代標，代理人亦未至現場看房子，原告係拍定後才去看房子，才知有三樓有增建，一、二樓自外觀看不出有增建。

（三）證據：提出現場照片四張、權利移轉證書一份、土地及建物所有權狀共四份、土地登記簿謄本二份為證，並聲請履勘現場及測量。

二、被告方面：

（一）被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

（二）被告丁○○部分：

⑴聲明：原告之訴駁回。

⑵陳述：系爭房屋第一、二、三層增建部分在原告標買前即已存在，係一、二層本體蓋好後，七十八年間其父戊○○又向八一地號地主購買後面空地，並於七十九年間增建第一、二層後半部及第三層全部。

三、本院依原告聲請履勘現場，及囑託地政人員測量系爭建物占用新竹市○○段八五、八四地號面積，並依職權調閱八十五年度執字第一八○四號、八十四年度執字第四五三六號卷宗。

理由

一、程序方面：本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、得心證之理由：

（一）原告主張其於八十五年八月十八日經本院拍賣程序，分別標得被告丙○○與被告丁○○所有上開土地及房屋，嗣於點交前述房地之際，被告以前述建物上之第一、二、三層增建部分係其所蓋，拒絕搬離，占用迄今之事實，業據原告提出現場照片四張、權利移轉證書一份、土地及建物所有權狀共四份、土地登記簿謄本二份為證，並為被告丁○○所自認，且經本院履勘現場，及囑託地政人員測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實。

（二）被告丁○○雖以前開情詞置辯，惟查：系爭房屋前臨新竹市○○路巷道，後臨舊港橋，增建第一、二層部分係位於房屋後方，第一、二、三層增建部分雖有獨立之樓梯相通，並自房屋後方面臨舊港橋之大門出入，惟增建第一、二層及第三層全部均與主建物相連接等情，已據本院履勘現場屬實（見八十九年七月二十五日勘驗筆錄），按動產因附合而成為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第八百十一條定有明文，上開增建部分既與主建物連成一體，應認為被告丙○○、被告丁○○二人已取得增建部分之所有權及處分權，先予敘明。次查：原告係經本院八十五年度執字第一八○四號強制執行事件之拍賣程序標得系爭房地，而上開執行事件之拍賣公告建物之標示欄僅記載房屋已辦理保存登記部分之一、二層面積，並未載明第

一、二、三層有增建（因該強制執行事件之債權人新竹市第六信用合作社具狀聲請本院逕行援用八十四年度執字第四五三六號執行事件之房屋鑑價報告，故本院八十五年度執字第一八○四號強制執行事件並未囑託鑑價，亦無房屋現場照片，自卷內資料無從知悉拍賣標的物有增建），業經本院調閱上開卷宗查明無誤，應買人自無從由拍賣公告之記載中知悉房屋有增建之事實，而最高法院四十八年台上字第一四五七號判例雖謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。惟該判例意旨應限於土地房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分別出賣，土地承買人於購買時明知土地上有房屋存在，仍予買受，始得推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。而房屋所有人對於「土地承買人於購買土地時即知其上有房屋存在」之有利事實，應負舉證責任，本件原告否認其於投標購買系爭土地及房屋前已知房屋第一、二、三層有增建，被告丁○○雖抗辯原告在投標前有去看房子，惟無法舉證以實其說，且自其陳述伊曾向原告表示，原告以四百萬元購得，伊願出價五百萬元買回等語，應係原告得標後至現場與被告磋商交屋時之談話，原告主張其購買系爭房地前，不知房屋有增建等語，應堪採信，故本件應無上開判例之適用，縱然系爭房屋第一、二、三層增建部分係在原告購買系爭新竹市○○段八五、八四地號土地之前即已存在，原告在購買上開土地後，亦無容忍被告二人增建第一、二、三層房屋繼續使用土地之義務。被告二人所有之房屋占用原告所有之土地，即乏合法權源，自屬無權占有。

（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文，原告本於所有權之作用，請求被告二人拆除如主文所示之房屋，自屬正當，應予准許。

（四）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文；又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故原告依不當得利之法律關係，請求被告返還使用土地之利益，亦屬有據（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。又城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦規定甚明，本件原告請求被告返還相當於租金不當得利，亦應受上開數額之限制，爰審酌系爭房屋增建部分主要作為住家使用，後方雖面臨舊港橋，惟該橋為車輛往來通路，房屋係位於橋旁下方，被告所獲得之經濟利益不大等情，認原告請求之不當得利數額，以土地申報地價年息百分之五為當，逾此部分則屬過高。查新竹市○○段八五、八四地號八十八年七月之申報地價均為每平方公尺九百六十元（見原告提出之土地登記簿謄本），被告丙○○無權占用之面積為五八點○三平方公尺（即增建第三層之總面積），被告丁○○無權占用面積為五三點六五平方公尺，則原告請求被告丙○○按月給付不當得利金額為二百三十二元（５８．０３×９６０×５％×÷１２＝２３２元，元以下四捨五入，下同），請求被告丁○○按月給付不當得利金額為二百十五元（５３．６５×９６０×５％÷１２＝２１５元）。

三、綜上，原告請求被告丙○○將坐落新竹市○○段八五地號土地上，門牌號碼新竹市○○路一八○號建物，如附圖所示加強磚造第一層面積八點二一平方公尺、第二層面積八點二一平方公尺、第三層面積為五三點六○平方公尺、第三層陽台面積四點四三平方公尺部分拆除，並自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年六月十五日起至拆除日止，按月給付原告新台幣貳佰叁拾貳元；被告丁○○應將坐落新竹市○○段八四地號土地上，門牌號碼新竹市○○路一八二號建物，如附圖所示加強磚造第一層面積八點四三平方公尺、第二層面積八點四三平方公尺、第三層面積五三點六五平方公尺部分拆除，並自起訴狀繕本送達之翌日八十九年六月十五日起至拆除日止，按月給付原告新台幣貳佰壹拾伍元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分則應駁回。

四、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。

五、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官　彭洪英