臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭小額民事判決

原告

日光郡社區管理委員會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

被告

乙○○

訴訟代理人

蔡美芬

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十六年五月九日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）四千元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。

二、事實摘要：

(一)原告主張：

⒈日光郡社區係屬臺灣紙業股份有限公司（以下簡稱臺紙公司）大股紙廠所在地，於民國八十年初臺紙公司即著手進行相關開發工作，並於八十三年投入開發，截至九十三年底為止已開發一至六期一千零五十六戶，其整體社區基地面積達七萬坪，臺紙公司規劃之時除高比例捐出百分之四十三之土地，作為本社區學校用地、機關用地、市場用地、公園停車場等使用外，更興建佔地三百多坪之社區專屬活動中心，並提撥一千五百萬元作為社區之管理基金，是本社區雖因占地廣大，致無法一次全部興建完成，而臺紙公司亦分期陸續開發興建，惟係一整體開發規劃之集合式住宅，被告所有之門牌號碼臺中縣大肚鄉○街村○○○街一九六號房屋及臺中縣大肚鄉○○段七一之十六地號土地，即位在本社區第五期第二十七區內，合先敘明。

⒉茲因本社區開發後已陸續有人搬入，故有管理之必要，是於八十五年間先以日光郡一期之名義成立「日光郡一期公寓大廈管理委員會」，並經大肚鄉公所於八十五年八月二十八日以八五肚鄉建字第一○七四一號函准予備查在案，嗣因各期亦陸續完工，乃向主管機關申請更名為「日光郡社區管理委員會」，並經大肚鄉公所發函准許在案，另因報備證明書上名稱仍有記載錯誤，復於九十四年間再向大肚鄉公所申請更正且獲准許，而本社區自八十七年起即以「日光郡社區管理委員會」之組織依法管理，而本屆（第十一屆）之主任委員亦係九十四年十月二十六日召開委員會改選會議依法選任，任期二年。

⒊本社區之住宅雖多為透天式之住宅樣式，惟就共同設施之使用與管理具有整體不可分性，依公寓大廈管理條第五十三條之規定，本社區之管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，茲分述如下：

⑴本社區就共同設施之使用具有整體不可分性：本社區乃採整體歐式規劃，除人車分道外，且採「全區污水集中處理」，並有活動中心一棟、社區公共天線等為社區共同設施。

①全區污水集中處理：雖本社區各戶之住家部分為產權獨立之建物，惟各戶之家庭廢水均需經由公共管道集中至社區內之污水處理廠（位於社區活動中心地下室）集中處理，被告之家庭廢水亦然，而上開污水集中之公共管道及污水處理廠仍為全區所共同使用，無法分離而獨立，是就該共同設施之使用具有整體不可分性。

②次查，本社區○○○道（即人行道）之土地所有權雖為社區各住戶所有，惟依本社區住戶規約第二條第二項第二款之約定，為約定共用部分，各住戶依規約約定應提供該紅磚道供社區之所有區分所有權人使用，不得任意阻隔或妨礙通行。而該紅磚道做為社區○○○○道使用，故該約定共用部分之使用亦具有整體不可分性，否則若任何人均得阻礙該紅磚道，則本社區將無任何行人專用之人行道，即與臺紙公司規劃之人車分道不符。

③社區活動中心為地上五樓之建物，地下室則為污水處理廠，該建物乃屬本社區全體區分所有權人所有，目前雖未完成產權移轉登記，是該公共設施之使用亦具有整體不可分性，另公共天線之公共設施亦然。

⑵況且，本社區為管理及服務社區居民，除依法成立管理委員會外，尚組織有守望相助隊及環保志工隊，而有日常事務之支出（如必要之設備等），臺紙公司除撥付一千五百萬元之公共基金予管理委員會統一保管運用外，另向區分所有權人依規約約定收取之管理費亦均由管理委員會統一管理運用，是本社區之管理亦具有整體不可分性。

⒋再者，本社區於九十三年四月三十日曾召開九十三年度第一次區分所有人會議，該次會議主要乃討論修訂社區規約，當時有多位貴賓到場（除縣議員、鄉民代表外，尚有鄉公所主任秘書），在該次會議修訂之住戶規約第一條中已明確制定本社區之範圍，而依住戶規約附件一所示本社區範圍，被告房屋所在之第二十七區，確係包含在本社區範圍中，被告自有遵守本社區住戶規約之及區分所有權人會議決議之義務。

⒌按管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之；區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之週年利率百分之十計算，分別為本社區住戶規約第十條第一、二及第五項所明定，是依公寓大廈管理條例第二十一條及本社區規約之規定，區分所有權人本應依區分所有權人會議決議繳納費用，若有逾期未繳者，則除應給付欠繳之管理費外，另應繳付以未繳金額週年利率百分之十計算之遲延利息。本社區於九十三年十月九日再度召開之區分所有權人會議於討論提案一中即決議自九十四年起每戶每年應繳交二千元之管理費，本社區每年度繳費之期限為二月二十八日，是被告自九十四年度起至今已欠繳二期以上之管理費，經原告多次協調溝通，仍拒不繳交，是原告依上開公寓大廈管理條例規定及本社區住戶規約之約定，訴請被告給付原告九十四年及九十五年之管理費共計四千元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息。

(二)被告之抗辯：

⒈原告依法向臺中縣政府報備核准之住戶只有三百二十六戶，但卻向一千零五十六戶要求繳交管理費；臺中縣政府報備核准之所有權人名單，原告之法定代理人都不在名單中，已違反其住戶規約第五條第五項規定；被告居住之行政區為臺中縣大肚鄉頂街村，與日光郡社區無關，且該日光郡社區非政府行政區域，被告居住地鄰近道路及公園等設施為開放式，係臺中縣政府所有，被告居住地之建築物為透天獨立建築物，所有權係被告單獨所有，並無任何與日光郡社區共有部分，被告從未拿使用執照給任何人加入原告管理委員會，故無繳納管理費之義務，原告應提出日光郡社區管轄範圍及管轄標的物、日光郡社區所有權人全部名冊及其所有權與被告應有部分所有權狀證明。

⒉原告主張於九十三年四月三十日制定住戶規約並決定收取管理費，然被告質疑該開會通知與開會紀錄送達各區分所有權人之程序，原告應提出證明。

⒊被告雖有繳六個月的共同基金，惟並非承認係原告管理委員會會員，而是因當初建商說只要繳一次即可而且是樂捐性質，又可以使用社區活動中心；被告搬進系爭房屋時並沒有推舉委員，是原告自動將被告納入；被告是與臺紙公司訂立住戶規約，並非與原告簽約，且該住戶規約非任何會議表決所能更改的。原告所提出之公寓大廈管理組織報備證明是八十七年間同意備查，九十四年間准予更名，使用執照之年份是八十五年間，惟被告居住之房屋於八十五年間尚未動工興建，故原告所提出之使用住宅與被告所居住之房屋，並非同一戶，被告亦未簽名加入原告之管理委員會。

⒋原告所稱之共同設施包含人車分道、全區污水集中處理、活動中心、共同天線等；然臺紙新市鎮○○道路並不需持分，有些區域並無污水處理，即無共同設備問題；另臺紙公司與原告簽署管理合約書中，其管理範圍亦不含污水處理系統及其相關設備；此外，活動中心部分，第五期住戶不須負擔任何費用即可使用，且被告不是一定需要使用，故不是共同不可分割；至於共同天線部分，被告始終使用西海岸有線電視故從未使用。

⒌原告並未善盡公寓大廈管理條例第三十六條所訂管理委員會之職務，本社區道路設施之保養、修繕均由大肚鄉公所處理，本社區無安全維護設備，住戶車輛時常被偷，公設清潔無人管理。

⒍綜上，原告提起本件訴訟顯無理由，爰聲明駁回其訴訟，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

（一）程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告訴之聲明原請求「被告應給付原告四千元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，嗣於本院九十五年九月十四日言詞辯論期日當庭具狀就訴之聲明擴張為「被告應給付原告四千元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息」，核屬擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，先予敘明。

（二）原告主張：臺紙公司於八十年初起，就其大股紙廠所在地著手進行住宅開發工作，截至九十三年底為止，已開發一至六期一千零五十六戶，整體開發基地面積達七萬坪，並捐出百分之四十三之土地，作為本社區學校用地、機關用地、市場用地、公園停車場等使用，另興建佔地三百多坪之社區專屬活動中心，並提撥一千五百萬元作為社區之管理基金，被告所有之門牌號碼臺中縣大肚鄉○街村○○○街一九六號房屋及基地，即位在第五期第二十七區內；因社區開發後已陸續有人搬入，有管理之必要，原告乃於八十五年間先以日光郡一期之名義成立「日光郡一期公寓大廈管理委員會」，並經大肚鄉公所於八十五年八月二十八日以八五肚鄉建字第一○七四一號函准予備查在案等語，業據其提出臺紙公司廣告、地籍圖謄本、土地登記謄本、公寓大廈管理組織報備證明各一份為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。

（三）被告辯稱：原告依法向臺中縣政府報備核准之住戶只有三百二十六戶，並不包含被告，被告所有之建築物為透天獨立建築物，所有權係被告單獨所有，並無任何與日光郡社區共有部分，鄰近道路及公園等設施為開放式，係臺中縣政府所有，原告無權向被告收取管理費云云。是本件首應審究者為被告所有之建物是否適用公寓大廈管理條例之規定、是否為原告管理之範圍？經查：

1.按公寓大廈管理條例除適用於該條例第三條第一款所稱「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈外，同條例第五十三條另規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」；又公寓大廈管理條例之中央主管機關依據公寓大廈管理條例第六十二條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第十二條規定：「本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：⒈依建築法第十一條規定之一宗建築基地。⒉依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⒊其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」。是依前揭規定，多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例及施行細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。

2.而台中縣政府依據內政部所訂之「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第四點：「公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人檢齊第三點規定應備文件報請直轄市、縣（市）政府備查，直轄市、縣（市）政府得授權由鄉（鎮、市、區）公所受理」之規定，將該縣有關公寓大廈組織報備授權由該縣各鄉、鎮、市公所辦理；本件原告於八十五年八月間由訴外人陳茂章以「日光郡一期管理委員會」名義檢具相關資料向臺中縣大肚鄉公所申請報備，經該大肚鄉公所以八十五年八月二十八日肚鄉建字第一○七四一號同意備查，嗣該所復以八十七年一月二日八七肚鄉建字第一九六二二號函復知台中縣政府，社區組織變更名稱為「日光郡社區管理委員會」准予備查等情，有臺中縣政府九十五年九月十三日府工使字第○九五○二四八八六一號函、公寓大廈管理組織報備證明附卷可佐。另本院向臺中縣政府函查該縣大肚鄉「日光郡社區管理委員會」組織報備及法令依據，據該府於九十五年十二月二十一日以府工使字第○九五○三五○○○七號函覆稱：本案「日光郡社區管理委員會」組織報備適用公寓大廈管理條例第五十三條規定等語，亦有該函存卷可考。再原告於九十三年四月三十日召開九十三年度第一次區分所有人會議所修訂之住戶規約，業經大肚鄉公所審查認定符合相關法令規定而同意准予備查，有該所九十三年九月二十四日肚鄉工字第○九三○○一三七○六號函在卷足稽。而該次會議修訂之住戶規約第一條及附件一即明確制定原告管理之社區範圍包含陸續興建完成之住宅區，被告房屋所在之第二十七區亦包含在內，有該次會議記錄及附件附卷可參。則依前揭法條規定及說明，應認原告管理之社區業經主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第十二條規定認定係屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，而有公寓大廈管理條例之適用。被告於本院審理時復自承：伊因認為可以使用社區活動中心裏的游泳池、撞球台、卡拉ＯＫ等，所以曾向建商繳過六個月的共同基金等語，益見原告主張該社區共同設施之使用及管理具有整體不可分性等語，應屬有據；被告徒憑原告最初向主管機關申請核備之戶數僅三百二十六戶，並不包含被告所有之建物在內為由，據以抗辯其所有之建物非原告管理之範圍云云，顯不足採。

（四）次按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一即係經由區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款定有明文。且原告社區住戶規約第十條第一、二、三款規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費」、「管理費用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之」、「各費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」，亦明訂公共基金管理費之繳交，係須經區分所有權人會議決議之事項。查原告社區於九十三年十月九日召開區分所有權人會議，修正動議：「十三區尤小姐提案將收費以每戶每年收取兩仟元，以簡化作業及兼顧公平性」，經提案修正決議：通過，且該決議復經決議通過（同意：四二九票，不同意：十票）之事實，有會議紀錄在卷足憑，足見原告社區之區分所有權人每年應繳納二千元之管理費，業經區分所有權人會議決議通過無訛。被告雖質疑上開會議召開之通知程序及會議記錄之分送程序，惟按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議召集程序或決議內容違法之法律效果，並未明文規定，依同條例第一條第二項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，而以公寓大廈之區分所有權人會議之性質觀之，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，宜類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第五十六條規定。亦即，如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時，所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在；如區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程者，則為無效。而區分所有權人會議是否合法通知全體區分所有權人，應屬區分所有權人會議召集程序之違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍。因之，即令原告召集上開會議之程序有違背法令事由，在被告或其他區分所有權人未依法於區分所有權人會議決議後三月內訴請撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對被告自具有拘束力存在，亦即被告既屬原告管理之社區所屬之區分所有權人，依上開區分所有權人會議之決議，即有繳納管理費之義務。雖被告辯稱：原告並未善盡管理委員會之職務，社區無安全維護設備，住戶車輛時常被偷，公設清潔無人管理等語，惟按區分所有權人所繳交之管理費，其所有權屬於社區之全體區分所有權人所共有，其本質上係屬各該區分所有權人應支出之費用，俾供社區共同使用，僅為集合管理之便，委由管理委員負責收取，並由管理委員會保管及統籌運用，是被告所負給付管理費之義務與原告就社區大樓所負之管理維護義務顯非基於同一雙務契約而生，且兩者之給付亦非互為對價關係。是被告上開所辯縱認屬實，被告仍不得以原告未盡管理維護之責而為其拒絕繳納管理費之依據，故被告所辯，自非可取。

（五）末按區分所有權人或住戶，積欠應繳納之公共基金，或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會，得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。而依據原告社區區分所有權人會議所制定之社區規約第十條第二款前段規定：管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分擔之；同條第五款規定：區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。本件被告自九十四年度起至今已欠繳二期以上之管理費，為被告所不爭之事實，且法院依債權人之聲請而送達支付命令予債務人者，與催告發生同一效力，此觀民法第二百二十九條第二項後段規定自明，則原告以被告積欠九十四年、九十五年之管理費為由，聲請本院准予核發前開支付命令後，經本院於九十五年六月二十六日將該支付命令送達被告，此有該支付命令正本及本院送達證書正本各一件附卷可憑，迄至本件辯論終結止，亦未給付系爭管理費，足認原告確已對被告踐行催告程序甚明，是原告本於上開公寓大廈管理條例及住戶規約規定，訴請被告給付系爭管理費四千元，及自支付命令送達翌日即九十五年六月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。

五、本件訴訟標的金額在新台幣十萬元以下，依民事訴訟法第四百三十六條之二十規定，應職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。

六、本件訴訟費用計一千元，爰確定如主文第二項所示。

七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第四百三十六條之十九第一項、第四百三十六條之二十，判決如主文。

八、訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法第七十八條、第四百三十六條之十九第一項、第四百三十六條之二十、第四百三十六條之二十三、第四百三十六條第二項、第三百九十二條第二項。

臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭