臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決

原告

莊財貴

訴訟代理人

毛國樑律師

複代理人

張紋綺律師

被告

林建宏

被告

林慶隆

被告

林智勇

被告

林玉緣

被告

林煌雄

被告

江林花

被告

林麗珠

被告

林藍田

被告

林坤菱

被告

顏丁科

被告

顏靜弦

被告

顏靜韻

被告

顏靜律

共同訴訟代理人

陳郁婷律師

連鄭麗芬住臺北市○○區○○路000巷00號四樓

上列當事人間請求分割共有物事件，於民國103年7月28日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告起訴主張：

（一）其於 鈞院93年度執字第35233號訴外人姜仁港與債務人林楙榕間拍賣抵押物強制執行事件，因拍賣取得坐落新北市○○區○○○段○○○○段00○0地號土地所有權，及其上門牌號碼為新北市○○區○○街000巷00○0號如附圖所示A部分未辦保存登記之房屋（下稱系爭A屋），並於民國（下同）95年8月11日取得不動產權利移轉證書。事後，原執行法院於實施點交時，訴外人林騰濝（即相對人林建宏、林慶隆、林智勇、林玉緣之被繼承人）、顏林雪真（即顏丁科、顏靜弦、顏靜韻、顏靜律之被繼承人）及被告林煌雄、江林花、連鄭麗芬、林麗珠、林藍田、林坤菱等人，就系爭A屋提起第三人異議之訴，主張系爭A屋為渠等與訴外人林楙榕等兄弟姐妹共9人所共同出資建造，由渠等各取得A屋所有權應有部分1/9，嗣經 鈞院以96年訴字1055號民事判決、臺灣高等法院96年上易字958號判決確定在案，確認渠等各取得A屋1/9所有權，而原告因而僅取得訴外人林楙榕部分之應有部分1/9，與被告等人共有系爭A屋。又本件兩造共有之系爭A屋既無依使用目的不能分割或有不分割之特約，且迄今仍無法達成分割協議，原告自得請求分割共有物。考量系爭A屋現況、共有人人數多達15人、房屋所有權無從割裂之特性等一切情形，認系爭A屋應予變價分割，而將變賣後之價金，依原告及被告等人應有部分之比例分配之，始為適宜之分割方法。

（二）被告主張原物分割，並未如變價分割妥適:

1、如採被告主張原物分割予被告之分割方法，縱被告等人取得原告1/9持分，衡諸系爭A屋屋況老舊，據被告所言屋齡已達50餘年，是否適合供人居住使用，已有疑問；且共有人數仍多，非但無法簡化或消除共有關係，亦無法使土地與其上建物歸同一人所有，為最有效之利用；日後更有土地租金事宜須待解決。

2、反之，如採變價分割，兩造均得參與競標，由出價高之共有人取得單獨所有以利使用，其他共有人得以分享價金，如買受人非兩造，兩造亦得行使優先承買權，以確保全體共有人利益，被告等人如希望繼續使用系爭A屋(假設語氣，被告等人並無居住之情事)，因變價分割之程序係經由公開拍賣進行，其自得經由變賣過程自由競標購回使用，不影響各共有人間就「承買續住」及「出售取得價金」之不同利益。況且，如採取原物分割並以金錢補償勢必須透過鑑價機制，然而透過拍賣應買之程序，更足以顯現變價因競價結果而取得最高價之得標者之客觀價值對共有人更具有經濟效益，更何況，透過變價之拍賣程序，共有人更享有依據民法第824條第7項之規定以同一價格優先承買之特別保障，縱被告等人亟欲取得原物利用，其顯然亦有共有人之優先承買權而得以得標價格取得系爭A屋，故變價之分割方法顯然較之鑑價、補償方案，更具對共有人之最大利益與公平性。

3、綜上，為兼顧二造之最佳利益，原告認將系爭A屋變價分配，為最適宜之分割方法。

（三）倘採原物分割，其分割方法為何?

1、原告主張應原物分配於原告，並由原告金錢補償予被告等人，始符合簡化共有關係、提升經濟效益之目的；另原告同意系爭A屋目前價值應在新台幣（下同）壹佰萬元左右，因此，應原物分配於原告，並由原告金錢補償88萬9千元（計算式:100萬×8/9=88萬9千元）予被告等人:

①經查，系爭A屋現況、共有人人數多達14人、房屋所有權無從割裂之特性等一切情形，為簡化共有關係，應使土地與建物所有人同歸一人，實符經濟效益；倘將系爭A屋原物分配與被告等人，兩造又須面臨被告等人因使用系爭A屋所坐落之土地而須另支付土地租金而添擾。

②次查，系爭A屋為未辦保存登記建物，且屋齡已逾50年，已超過使用之年限；再參諸有關拆除B、C建物之執行名義，林煌雄等人前向台灣高等法院101年度聲字第593號聲請裁定停止執行；前揭裁定主文載「聲請人於供擔保新臺幣壹佰零萬仟陸佰肆拾陸元後，臺灣板橋地方法院99年度司執字第16017號返還土地等強制執行事件之強制執行程序，於本院101年度重再字第37號拆屋還地再審事件裁判確定前應予停止」，惟林煌雄等人所提再審之訴，經台灣高等法院以101年度重再字第37號裁定駁回，復經最高法院於103年4月21日以103年度台上字第668號判決(附件四)駁回業已確定在案，並已聲請 鈞院民事執行處續行拆屋還地之強制執行程序( 鈞院民事執行處99年度司執字第16017號)，拆除B、C建物以歸還土地與原告，屆時，僅餘屋齡逾50年之系爭A屋坐落在系爭土地上，實有妨害原告規劃使用系爭土地，不利經濟。

2、況且，被告主張原物分割予被告，無非以被告等人就A屋有生活上密不可分之依存關係，如依變價分割是否適當，有無符合公平原則，即值推求、又系爭A屋為一老舊房屋，使用價值顯然大於交易價值(見被告103年1月29日庭呈之答辯狀)、嗣又以目前尚有許多共有人居住其中、系爭A屋係供歷代子孫祭祀之處所云云等語置辯，惟查:

①系爭A屋屋況老舊，目前並無人居住在內，被告等人縱取得A屋亦無法有效利用:查自林吳阿蓮逝世後，目前僅有林建宏設籍於系爭A屋，此有戶籍謄本(原證3號)可稽，且系爭A屋為一老舊房屋，此有照片數幀(原證4號)可證，是以，被告稱尚有許多共有人居住其中及等就系爭A屋有生活上密不可分之依存關係，洵屬無據。況且，經核對被告於前揭書狀所呈之平面圖(被證11)，其上所載之使用情形為系爭A屋2樓右側為林楙榕臥室(此部分業已點交與原告莊財貴)，2樓左側為林藍田之臥室，1樓神明廳後方房間為林坤菱之臥室，復又改稱系爭A屋為被告林建宏、林慶隆等人居住【請見被告4月21日民事陳報狀之二、(三)所述】，是以，被告對於系爭A屋之使用居住情形一再變更，顯係為混淆真象，是以被告等人所云，實不足採。

②鈞院於103年3月17日履勘當日，即知系爭A屋1樓廚房部分，並無瓦斯線，自無法使用瓦斯爐炊煮、烹調食物，惟被告等人卻事先以全新、未開封之醬油、沙拉油放置在旁，甚至將鍋具放置於根本無法使用之瓦斯爐上，經原告於現場向 鈞院反應該瓦斯爐並無瓦斯線，顯然無法在此烹煮食物等疑問，被告等人當時亦無可置喙；然被告等人嗣後竟於103年4月21日陳報其事後所攝之照片，復稱渠等偶爾會使用勘驗當日未見之小瓦斯爐，意圖混淆視聽，欲令人誤信有人使用廚房之情事，可見一斑。另外，參照1樓浴室照片，浴缸髒汙不堪，顯無人在此淋浴、使用，豈能任由被告空言稱其等有在此處居住。且系爭A屋為一老舊房屋，其1樓神明廳後方臥室之樑柱業已出現龜裂之情形，可知系爭A屋其可使用年限已不久矣。雖被告表示系爭A屋係供歷代子孫祭祀之處所，惟系爭A屋僅一般建物，其內有祖先牌位乙座並非不能由被告遷移，且參諸民事執行實務通常採行之執行方法為定相當期間由該案債務人(指執行相對人)自行領回或遷移，逾期則依佛教科儀辦理法會處理，費用由債務人負擔，俾使祖先牌位順利遷出，亦可維護被告後代子孫之祭祀權益。是以，被告所稱要祭祀的祖先牌位並非不能遷移，乃是不願或藉此為由爾。

③原告就系爭A屋部分，因相信拍賣公告所載而投標購買，交付拍定價金後，竟遭被告於96年以提起訴訟方式阻礙執行，甚而獲得勝訴，致原告僅取得1/9建物所有權，亦使被告就A建物已付之8/9價金化為烏有。經向原執行法院求償，並提起國家賠償亦遭駁回判決（見 鈞院98年度國字第12號民事判決、台灣高等法院98年度上國易字第14號民事判決，原證5號），該判決雖認原告受有損害，但認所有行為皆因被告所為非執行法院之過失（被告之行為可參該判決）。查系爭A屋自90年間第一次查封至95年1月20日拍賣為止，期間被告從無異議（被告並非不知情），原告依拍賣公告所載參與投標而取得系爭房屋及土地，原債務人林楙榕為妨阻其財產遭法院拍賣，而由其兄弟姐妹(即被告)就該不動產之所屬，不斷以不同之主張干擾，甚而於拍定後還希冀自拍定人處獲利，提起第三人異議之訴，意圖阻撓合法權益甚明，足見被告於強制執行拍賣過程長達5年不主張權利，實無以原物分割保留系爭A屋之真意，應將系爭A屋原物分配予原告為當。

④綜上所陳，倘認應採原物分割，考量系爭A屋屋齡已有50餘年，又其所坐落土地為原告所有，且相鄰之B、C、C1、C2將由 鈞院依前揭執行名義進行拆除，是以如將系爭A屋原物分配予被告，將產生被告共14人共有未辦保存登記之A屋持分8/9，非但未能簡化共有關係，兩造又須面臨被告等人因使用系爭A屋所坐落之土地而須另支付土地租金而添擾；再者，縱使唯一設籍於系爭A屋之林建宏果真有居住系爭A屋之事實(假設語氣，原告仍堅決否認)，亦非不能搬遷，且衡以系爭屋齡逾五十年、已達老舊不堪使用之程度，倘原物分配予被告，勢將嚴重破壞系爭土地格局之完整性，而大大減損系爭土地開發利用之經濟效益，因此，則應將系爭A屋原物分配予原告，由原告金錢補償予被告等人，始為適宜之分割方法。

（四）爰依民法第823條、第824條之規定提起本件訴訟，請求分割系爭A屋，並聲明：兩造共有之系爭A屋應予變賣，所得價金按兩造應有部分比例分配。

二、被告則請求駁回原告之訴，並以：

（一）被告母親林麵於50餘年購買坐落於新北市○○區○○○段○○○○段00○0地號之土地（下稱「系爭土地」），而由其與被告等9位兄弟姊妹共有使用，僅因為避免遭外人茲擾，而將系爭土地登記於當時具有職業軍人身分之林楙榕名下，並於系爭土地上建蓋ABC三棟房屋，作為被告等共同居住使用，迄今已居住及使用歷經3代、長達50餘年，為被告母親所遺留下來之重要資產；然而，因林楙榕未經其他兄弟姊妹同意而擅自將系爭土地設定抵押，並於95年由原告拍賣取得，經最高法院判決確定被告等對於本件A棟房屋(下稱「系爭房屋」)係為有權占有，由被告等共持有8/9、由原告持有1/9，故系爭房屋雖由外人即原告取得1/9應有部分，然被告等高達14人卻持有高達8/9應有部分，且系爭房屋係由被告之母親遺留下來之珍貴遺產，被告等迄今50餘年仍居住使用，此由A屋1樓房間內之床鋪、枕頭、棉被、衣物櫃及私人物品等常年使用及居住狀態，系爭房屋1樓浴室部分，存有個人盥洗用具如牙刷、毛巾、杯子、洗手乳、洗髮精、沐浴乳等長久反覆使用情況，且系爭房屋1樓廚房部分，則因被告林建宏、林慶隆等為男人獨居甚少開伙，而未使用天然瓦斯，而以較小之瓦斯爐及瓦斯桶3、作為偶爾開伙使用，此有廚房桌上的小瓦斯爐及瓦斯統可茲證實，而旁邊的麥當勞紙袋，亦可證實時常購買外食之習慣。另系爭房屋2樓房間亦有床鋪、枕頭、棉被、衣櫃、私人物品、拖鞋等常年使用及居住之狀態。此外，系爭房屋1樓大廳，為林氏家族之祖先牌位及神明桌所在地，每一天均有被告林玉緣、林麗珠及其他林家的人親自供奉素果、上香及念經，該神桌使用已經長達十餘年，香火煙燻的結果，使得天花板、牆壁均有明顯煙燻的痕跡，亦可證實。至於系爭房屋3樓部分原為鴿舍，由林楙榕養鴿子使用，後因林楙榕過世後即不再使用，預計於系爭房屋相關訴訟確定後，亦一同整修。足見系爭A屋從建造後迄今50 餘年，均為林氏家族居住。至於房屋老舊未予整修，係因被告等人與原告多年纏訟未結之因素，待訴訟告一段落，被告等人即予以整修翻新。故被告等已與系爭房屋建立感情上及生活上有高度密切依存關係，被告等14位共有人均一致非常強烈堅持由被告等取得原物分配而向原告為金錢補償，以期維持現狀，無論於「共有人數考量」、「應有部分比例考量」、「大部分共有人意願考量」、「共有人感情上考量」、「共有人生活上考量」及「維持現狀考量」等原則，且依據民法第824條規定及最高法院判例見解，仍應以原物分配予被告等共有人，並就僅有1/9且為外人之原告為金錢補償。其次，以金錢補償之計算，因原告拍得系爭A屋之價金為100萬元，故系爭A屋價值9分之1為111,111元（計算式：1,000,000÷9＝111,111，四捨五入至整數），故被告等於原物分配各取得1/8應有部分後，得給付原告金錢補償111,111元。

（二）至於原告於起訴狀中宣稱「考量系爭A屋現況、共有人人數多達16人（應為15人，林吳阿連業已死亡）、房屋所有權無從割裂之特性等一切情形，認系爭A屋應予變價分割」云云。惟查，系爭共有物為一老舊房屋，雖仍堪使用但交易價值不高，對共有人而言其使用價值顯然大於交易價值，故以變價方式分割顯不利於全體共有人；其次，本件共有人雖有14人，惟依實務見解，尚不得因共有人數眾多而逕命變價分割，且本件被告等14人意見十分一致，皆非常強烈堅持由被告維持共有系爭A屋並給付原告相當之金錢補償，故採被告所主張之分割方案，並不致割裂系爭A屋所有權，更有助於共有物之利用及發揮其經濟價值，故原告之主張，顯無可採。

乙、得心證理由：

一、原告主張系爭A屋為兩造共有，兩造就系爭A屋未定有不分割契約，亦無不能分割之限制，惟無法達成分割協議等節，業據提出本院95年8月3日板院輔93執正35233字第31712號不動產權利移轉證明書、本院96年度訴字第1055號判決及臺灣高等法院96年度上易字第958號判決、新北市三重地政事務所複丈成果圖及本院調解不成立證明影本等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

二、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。兩造既就分割方法無法達成協議，則原告依前開規定訴請裁判分割共有物，即屬有據。至分割之方法，原告先主張系爭A屋應予變價分割；被告則願以111,111元補償原告，請求將系爭A屋分配於被告，原告於103年7月25日所具言詞辯論意旨狀又主張：願以888,888元補償被告，請求將系爭A屋分配於原告。是本件爭點厥為：系爭A屋究竟採何種分割方法為宜？

三、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅出於變賣之一途。如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求。（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。經查：

（一）系爭A屋總樓層為3樓，僅有一大門可供出入，目前被告林建宏設籍於此，為兩造所不爭執，且系爭A屋經本院於103年4月17日履勘現場結果，A屋左右兩邊，分別與B、C部份相連，3樓部分係鴿舍，進入1樓大門後，其右手邊即為神明桌，左方擺放相關祭祀用品，神明桌後方即為被告林慶隆之房間，房間擺設書籍，並有床鋪、棉被、枕頭等物品，抽屜有物品，1樓後方左邊為浴室、浴室擺放相關毛巾、牙刷等物品；右方為廚房，廚房有冰箱，冰箱內有食材，並有瓦斯爐等鍋具，另廚房旁有2間儲藏室，此有勘驗筆錄附卷可稽，倘系爭A屋以原物分割於兩造，就各共有人分得之部分，均有出入系爭房屋之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，而該空間亦須維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，各共有人方能各自使用分得部分。此舉不僅減少各共有人所得使用之空間，且複雜化共有人間之法律關係，恐有害於各共有人日常生活，減損共有物之經濟價值，且兩造亦不認同以原物分割於兩造之方式使用系爭A屋，是本院認應採其他分割之方式。

（二）至本件究以原物全部分配於被告，被告再以金錢補償原告？抑或以原物全部分配於原告，原告再以金錢補償被告？抑或以變價分割更為妥適？揆諸前開說明，共有物之分割方法仍以原物分配為原則，如原物分配顯有困難時，始為變價分割。參酌被告有意願受分配系爭A屋，並以金錢補償原告，是本件非屬原物分配顯有困難之情形，復以分割共有物之規定，其旨趣在於促進共有物之利用，避免就土地、房屋等共有物過於細分而未能發揮其經濟效用及價值，而該經濟效用及價值，非以處分或出賣共有物得獲高價為唯一依歸，係指能否以符合共有物性質、貼近其使用狀態之方式利用共有物，此等解釋亦與前開衡量分割方法之考量因素兩相呼應，故尚難以變賣系爭A屋可獲高價，而斷論變價分割為最適宜之分割方法。另衡酌被告所辯：系爭A屋係由被告母親即訴外人林麵於50餘年購買坐落系爭土地，而由其與被告等9位兄弟姊妹共有使用，僅因為避免遭外人茲擾，而將系爭土地登記於當時具有職業軍人身分即訴外人林楙榕名下，並於系爭土地上建蓋ABC三棟房屋，作為被告等共同居住使用，迄今已居住及使用歷經3代、長達50餘年，為被告母親所遺留下來之重要資產；然而，因林楙榕未經其他兄弟姊妹同意而擅自將系爭土地設定抵押，並於95年由原告拍賣取得，經最高法院判決確定被告等對於系爭A屋為有權占有，由被告等共持有8/9、由原告持有1/9等情，為原告所不爭執，足認被告等人確有長期居住系爭A屋之事實，且目前仍為渠等居住、使用中，應認系爭A屋對於被告而言，在感情上及生活上均有密不可分之關係，兼衡原告取得系爭A屋之應有部分係純基於投資獲利目的，其於買受系爭A屋前，得經由本院拍賣公告知悉使用情形、評估獲利之可能性，綜合上開一切情狀，本院認系爭A屋以原物分配於被告，並由被告以金錢補償原告，最能兼顧系爭A屋之住家性質、使用現況、被告對系爭A屋之情感及原告欲將系爭A屋應有部分換價之投資獲利目的，而屬最符合公平經濟原則之分割方式，是定分割方法如主文第1項前段所示。

四、再按：以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第3項亦有明文。上開分割方案原告未受分配，依前開規定，被告自應以金錢補償之。經查，若本件採原物分割時原告對於系爭A屋即三層樓面積係藉由本院93年度執字第35233號執行程序以1,000,000元拍賣取得，原告就系爭A屋之應有部分於起訴時之交易價值為111,111元一節，此為原告所不爭，有本院103年7月28日言詞辯論筆錄可參，則原告就系爭A屋應有部分（下稱系爭應有部分）之價值應為111 ,111元（計算式：1,000,000÷9＝111,111元，元以下四捨五入）。又原告純係基於投資獲利目的，經由拍賣取得系爭應有部分，其於95年7月28日買受前，已能經由拍賣公告知悉系爭A屋之使用現況，此觀前揭拍賣公告之使用情形載明：「本件標的物建物於查封時據第三人即債務人○○○○○在場陳稱為其居住使用」等語，即可明悉。而原告於同年8 月3日取得系爭A屋之不動產權利移轉證書後，遂於102年7月24日向本院對被告聲請調解，願以變價方式分割系爭A屋。嗣因被告堅持原告應將系爭A屋應有部分九分之一及其坐落之系爭土地價賣被告而無法成立調解，此有本院102年度重簡調字第244號民事聲請事件卷宗可稽，亦有原告起訴狀上本院收狀戳章在卷可參，是本院審酌上情，認原告移轉系爭應有部分予被告之補償金額為111,111元，應屬公平及相當。

五、綜上所述，系爭A屋既未訂有不分割之期限，且共有人間亦無不能分割之協議，原告依法請求分割，為有理由。本院斟酌共有人之意願、共有物之性質、目前使用狀況、經濟效用及全體共有人之利益等一切情狀，爰定適當公平之分割方法如主文第1項所示。

六、末按分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824條命為適當之分配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用，顯失公允；本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相同之利益，故以兩造共有人應有部分比例負擔訴訟費用方不致失衡，是就本件訴訟費用負擔比例爰判決如主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1

臺灣新北地方法院三重簡易庭