臺灣士林地方法院102年度重訴字第379號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第379號

原告

沈明宏

訴訟代理人

柯智炫律師

訴訟代理人

林重宏律師

被告

盛州建設開發有限公司

法定代理人

黃重義

法定代理人

黃進利

法定代理人

林玉能

法定代理人

余慧美

法定代理人

王照枝（即徐正一繼承人）

法定代理人

徐瑩瑩（即徐正一繼承人）

法定代理人

徐倩倩（即徐正一繼承人）

參加人

王梅芳

訴訟代理人

王子信

參加人

劉千瑤

參加人

戴上茹

上1人訴訟代理人

曾弘義

參加人

黃淑惠

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103 年8 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。公司法第24條、第25條分別明定；而有限公司之清算，以全體股東為清算人，但公司法或章程另有規定或經股東決議，另行選任清算人者，不在此限；由股東全體清算時，股東中有死亡者，清算事務由其繼承人行之；清算人執行清算職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權；清算人有數人時，得推定一人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權。公司法第113 條準用第79條、第80條前段、第84條第2 項前段、第85條第1 項前段，亦有明文。本件被告業於民國77年7 月25日解散，復未向其營業所所在地法院陳報或選任清算人，有原告提出臺北市商業管理處公司登記資料、臺灣臺北地方法院95年5 月24日0000000000號函附卷足憑（見本院卷一第84-88 頁分別參照），並經本院依職權向臺北市政府調閱被告公司登記案卷查核無訛，且有臺灣臺北地方法院函覆並無受理被告公司呈報清算人事件，有102 年10月7 日北院木民科貞字第0000000000號覆函在卷可憑（見本院卷一第112-1 頁），依前開法條規定，自應以該公司現尚生存之股東黃重義、黃進利、林玉能（原名：林清和）、余慧美，已死亡股東徐正一之繼承人即王照枝、徐瑩瑩、徐倩倩等人為被告之法定代理人，並有戶籍謄本在卷可憑（見本院卷一第89-92頁），核先敘明。

二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、本件原告起訴聲明第一項原依民法第767 條之規定，請求被告應將系爭土地上無權占用之系爭地上物（詳後述）拆除，並返還土地等語，嗣經本院會同新北市汐止地政事務所至現場勘查測量後，變更為依測量結果請求被告等人就實際占用之土地、面積拆除地上物並將土地騰空返還，其請求之基礎事實同一，並僅係減縮擴張其應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款之規定，應予准許。

四、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1 項定有明文。本件於訴訟繫屬中，參加人王梅芳、劉千瑤、戴上茹、黃淑惠以自己始為系爭地上物事實上處分權人，而分別聲請為輔助被告而為參加訴訟，則就本件原告主張拆除之系爭地上物，自有法律上之利害關係，其參加訴訟自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落新北市汐止區北港段烘內小段376 之403 、376 之404 、181 之1 及188 之16地號土地（下稱系爭土地）為伊自73年間即買賣而取得所有權，詎被告並無合法使用之權源，竟擅自占用系爭土地如附圖376 之403 ⑴⑵、376之404 ⑴⑵⑶、181 之1 ⑴⑵、188 之16⑴⑵所示（面積各51、3 、9 、3 、56、23、130 、17、66平方公尺）之土地，搭建一層樓文康中心、鐵皮屋及花圃（下稱系爭地上物），作為堪農山莊內公共設施之一部分，而為系爭地上物所有權人及事實上處分權人，業已侵害伊所有權，並致伊無法使用土地而受有相當租金之損害，其5 年依申報地價年息10%計算之損害金為新臺幣（下同）2,206,050 元，及按年計算之損害金441,210 元。系爭地上物並未經辦理保存登記，參加人無從取得所有權，縱與被告間有買賣關係，亦僅得對被告主張使用權，要難對抗伊就系爭土地所有權之行使，況堪農山莊僅能使用系爭地上物，尚非以行使地上權之意思而為占有，且其於依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有權人而認其非無權占有等語，爰基於民法第767 條、第179 條、第184 條之規定提起本訴，聲明求為：㈠、被告應將坐落系爭土地上如附圖所示376 之403 ⑴⑵、376 之404 ⑴⑵⑶、181 之1 ⑴⑵、188 之16⑴⑵所示（面積各51、3 、9 、3 、56、23、130 、17、66平方公尺）之系爭地上物拆除，並將土地返還予伊。㈡、被告應給付伊新臺幣（下同）2,206,050 元，及自起訴狀送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付伊441,210 元。㈢、並願供擔保准為宣告假執行。

二、被告於最後言詞辯論期日未到場，據其以前所具書狀，聲明求為判決駁回原告之訴，其陳述則以：系爭土地為被告盛州公司實際經營者即總經理魏明光於73年過戶予原告，則系爭土地原非被告所有，魏明光私人賣土地，與公司無關。而魏明光於69年間即以系爭土地所有權人出具同意書，同意被告於系爭土地上，興建堪農山莊「購物中心」，後改為「文康中心」，始取得建管機關核發之建築執照，72年系爭地上物興建完成，被告即向台北縣汐止鎮公所（現改制為新北市汐止區公所）申請編定門牌為台北縣汐止鎮○○路○段000 巷0 弄00號，並向台灣省電力公司基隆營業處，申請公共設施供電（用電電號00000000000 號），並於水電設施裝置完成後，即依堪農山莊房屋及土地買賣合約書之約定，將系爭地上物隨同住宅，一併移交堪農山莊住戶使用至今，則原告於73年向魏明光購買系爭土地，自應接受魏明光同意第三人永久使用土地之拘束，否則即有違反誠信原則，原告於30多年後，始提起本件訴訟，為權利濫用等語置辯，聲明駁回原告之訴。

三、參加人王梅芳另以：伊為堪農山莊區分所有權人，於69年間向被告購買之土地，即包括系爭土地（其中376 之403 、376 之404 地號，係分割自376 之3 地號土地；而181 之1地號分割自181 地號土地；188 之16地號則分割自188 之3地號土地，此188 之3 地號土地係分割自188 地號土地），並於買賣契約書中指定作為興建堪農山莊房屋及公共設施專用土地，且成立一永久性管理處，供堪農山莊住戶使用。詎73年初，被告公司遭總經理魏明光、副總經理黃重義聯手掏空，財務陷入困境，支票跳票，無法依約興建公共設施，更無法成立永久性管理處，遂與伊研商協議修改合約書，將已完工公共設施，先行移交堪農山莊自行經營管理使用；未完工部分，則待被告公共設施專款籌措完畢，另行檢修再予移交，且因均不具有使用上之獨立性，而已於被告依法律行為將伊所購買區分建物所有權時，移轉所有權予伊時，其處分效力及於系爭地上物，則伊就系爭地上物已取得事實上處分權，並經所購買土地地主代表賴奧珍簽名確認，同意移交使用。惟81年間建築法規並不完備，陽台、屋簷、地下室、配電室、蓄水池等附屬建物，或共用建物，未辦產權登記，於81年5 月30日內政部台81內地字第0000000 號函訂頒建物所有權第一次登記法令補充規定，始得補辦登記，然斯時起造人被告已無從辦理公共設施產權登記，已移轉產權，然系爭地上物已經汐止鎮公所依各建物所在位置順序，編定門牌號碼，並申請公共設施用電，並於72年12月開始供電，系爭地上物由被告搭建後，時幼稚園設備未裝置，經山莊將其改為購物中心，並增建倉庫，後又改為文康中心，原告既與魏明光往來密切，仍配合承購已搭建系爭地上物之土地，自應受魏明光同意供住戶永久使用土地之拘束，系爭地上物並非無權占有。退步言之，系爭地上物及增建部分，均已占有使用系爭土地27、28年以上，已時效取得地上權，亦非無權占有等語，聲明駁回原告之訴。

四、參加人劉千瑤、戴上茹、黃淑惠則以：渠等亦為堪農山莊區分所有權人，系爭地上物為被告與堪農山莊區分所有建物於同一時間所建造，並作為公共設施出售予堪農山莊全體區分所有權人使用，而為全體區分所有權人公共同有，並自69年占有使用迄今，其既係依買賣而取得占有，自非無權占有，原告於73年取得所有權，應知悉其占有情形，並繼受原有之法律關係，原告提起本件訴訟請求拆除，有違誠信原則。另應類推適用民法第425 條之1 之規定，有租賃關係存在，以利物之經濟利用之法律原則等語，聲明駁回原告之訴。

五、不爭執事項：

㈠、坐落新北市汐止區北港段烘內小段376 之403 、376 之404、181 之1 及188 之16地號土地，原為魏明光所有，其中376 之403 、376 之404 地號，係分割自376 之3 地號土地、181 之1 地號分割自181 地號土地、188 之16地號則分割自188 之3 地號土地（均為72年12月14日辦理分割轉載），又188 之3 地號復係分割自188 地號土地（於72年2 月21日辦理分割轉載），而系爭土地於73年5 月4 日以買賣為登記原因，移轉登記予原告所有，有原告提出之土地登記簿謄本、被告及參加人王梅芳提出之土地轉載登記簿為憑（見本院卷一第12-15 頁、第42-51 頁、第177-182 頁）。

㈡、系爭土地上，有未辦保存登記之地上物，其占用系爭土地部分各如附圖376 之403 ⑴⑵、376 之404 ⑴⑵⑶、181 之1⑴⑵、188 之16⑴⑵所示（面積各51、3 、9 、3 、56、23、130 、17、66平方公尺），現場一層樓建物上掛有「文康中心」牌示，並有鐵皮屋及花圃之使用，其情形亦如附圖所示，且勘驗當日係由「堪農山莊」警衛同意始得進入，並由現場住戶向管理委員會取得鑰匙後進入系爭地上物，業經本院會同地政機關至現場勘驗測量，有勘驗筆錄、新北市汐止地政事務所複丈成果圖及原告提出之現場照片在卷可按（見本院卷一第141-147 頁、第197-201 頁）。

六、本院之判斷：

㈠、按房屋為違章建築時，雖不能依物權讓與行為而取得所有權，然違章建築非不得作為買賣之標的，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除既為事實上之處分，因此，如土地上有違章建築，須有事實上處分權者，始有拆除之權限（最高法院85年度台上字第51號、86年度台上字第2272號判決意旨參照）。故土地所有權人依物上請求權，對未經辦理所有權第一次登記之建物，提起拆屋還地之訴，就拆屋部分應以違章建築之所有人或事實上處分權人為被告。

㈡、經查，本件原告固主張系爭地上物為被告起造之公共設施，而為所有權及事實上處分權人等語，惟為被告所否認，並抗辯系爭地上物原為興建堪農山莊之「購物中心」，後改為「文康中心」，始取得建管機關核發之建築執照，並於72年間系爭地上物興建完成，即向當時台北縣汐止鎮公所申請編定門牌為台北縣汐止鎮○○路○段000 巷0 弄00號，並向台灣省電力公司基隆營業處，申請公共設施供電（用電電號00000000000 號），並於水電設施裝置完成後，即依堪農山莊房屋及土地買賣合約書之約定，將系爭地上物隨同住宅，一併移交當時堪農山莊住戶使用至今等語，並提出臺灣電力公司基隆區營業處96年4 月23日書函影本、72年12月22日交屋通知書為憑（見本院卷一第124 、125 頁），核與參加人王梅芳陳稱系爭地上物即為原契約書所載公共設施中之「幼稚園」，因設備未裝置，經山莊將其改為購物中心，並增建倉庫，後又改為文康中心等語，以及劉千瑤、戴上茹、黃淑惠陳述因買賣而經被告移轉住戶占有使用等語相符，並有王梅芳所提出王國強與被告間69年間簽立之房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、公共設施說明、代辦土地貸款委託書、原台北縣汐止鎮公所准接水、電函文、內政部函文、台北縣政府地政局函文、台北縣汐止地政事務所函文等影件為憑（見卷一第161-178 頁、第190 頁第278 頁背面至第280 頁）為憑，並與被告公司實際早於77年間即已經撤銷解散，而現場確僅能由堪農山莊進出，並由需由堪農山莊管理委員會開啟門鎖進入等占有情形相符，業如前述，再以系爭地上物坐落之系爭土地與參加人所提出買賣契約書上所載分割前原土地地號範圍亦屬相符，業如前述，揆諸首揭說明，被告為與堪農山莊住戶間之買賣契約，且並無相反之約定，而均已同意已依約履行該未辦保存登記部分公共設施，包括系爭地上物在內之事實上處分權，原告既不否認系爭地上物即為被告及王梅芳所稱之文康中心，即原屬契約預定公共設施「幼稚園」之建物，足見被告已於72年12月22日，依約定及協議內容將系爭地上物讓與予堪農山莊之住戶，實際上已喪失事實上處分權，而無拆除系爭地上物之權能至明。

㈢、原告雖以上開交屋通知書並未載明讓與標的，而否認被告有將系爭地上物讓與予堪農山莊住戶等語，惟查，本件原告於起訴之初，經詢問無何確認欲拆除之系爭土地地上物為何及何人所有時？原告亦表示並不清楚，要至現場看才知道，而至現場後系爭地上物並無門牌，且位於堪農山莊社區內，並無任何證據顯示係屬於被告所有；復經向主管機關調閱堪農山莊69北縣汐建字第5565號使用執照與公共設施建築執照等，其資料業已滅失，無案可稽，而無從提供，有新北市汐止區公所103 年1 月14日新北汐工字第0000000000號函、新北市政府103 年2 月6 日北府工施字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷一第248 、287 頁），縱再以被告所稱之上開門牌號碼向稅捐稽徵處汐止分處查詢之結果，亦無系爭門牌屋房課稅資料，亦有新北市政府稅捐稽徵處汐止分處102 年2 月18日北稅汐二字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷一第203 頁），並無從查憑是否為原始建商起造之地上物，原本即不得訴請被告拆除；嗣原告既係以被告前開稱「承認被告公司在系爭土地上興建『購物中心』後改為『文康中心』交由堪農山莊之住戶使用迄今」等語（見本院卷一第194頁背面），作為系爭地上物屬被告所有之憑據，惟竟忽略被告表示已交付予堪農山莊住戶，而參加人亦表示已由被告交付予堪農山莊住戶，且占有使用狀態之讓與權能移轉確屬相符，業如前述，是其僅否認被告所稱系爭地上物已讓與堪農山莊之部分，顯係故意忽略被告之真意，而仍執意以被告為訴請拆除之對象，實屬無據。至原告起訴所引用本院95年度訴字第414 號確定判決，惟該判決係以：「堪農山莊公共設施中之『水庫』，並未於堪農山莊住戶之建物登記謄本中登記為單獨建物或附屬建物，堪農山莊社區內之各項公共設施由被告統一經營管理，應認被告就公共設施有所有權及事實上處分權」等語，有該判決書影本在卷可憑（見本院卷一第106-112 頁），另案判決所請求拆除之地上物水庫，並非買賣契約書中所列載之公共設施項目，且在該案中被告並未表示已將水庫地上物讓與予堪農山莊住戶，顯與本件系爭地上物無涉，並無一體適用之餘地，原告逕以該判決作為認定被告有拆除系爭地上物權能之憑據，洵屬無據，而無足採。另原告所引最高法院62年度台上字第2414號判決及96年度台上字第181 號判決之內容，係在指有辦理所有權移轉登記時，不動產物權，依法律行為之得喪變更，非經登記不生效力，顯與本件系爭地上物屬未辦保存登記之不動產無關（最高法院41年台上字第1039號判例意旨參照），而無再論述之必要。

七、綜上所述，本件被告既已因讓與而無拆除系爭地上物之事實上處分權，而無拆除系爭地上物之權能，且逾5 年以上，而非系爭土地之占有人，非但無從獲得相當於租金之不當得利，亦已無從繼續侵害原告就系爭土地之所有權，是原告依民法第767 條、第179 條、第184 條第1 項之規定，訴請被告拆除系爭土地上如附圖所示之系爭地上物，將所占用之土地返還原告，並給付5 年及至返還土地止相當於租金之不當得利或損害金，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

附圖：