臺灣士林地方法院107年度重訴字第525號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第525號

原告

張松

訴訟代理人

許文鐘律師

被告

王桂樹

被告

馮磊

被告

楊甲華

被告

韓李月娥

上一人訴訟代理人

韓牧西

被告

韓杏渝

訴訟代理人

蕭詩駿

訴訟代理人

蕭琤琤

被告

徐捷

被告

王榮芬

被告

余也魯

被告

蔡素玲

被告

陳文錦

被告

洪美景

被告

陳正

被告

沈昱德

被告

Han, Ching-Pei（韓靖北）

被告

慕北新

上一人訴訟代理人

朱慶蘭

被告

周哲宇

上一人訴訟代理人

葉瑞祺

被告

徐方心

被告

王雅正

被告

王書政

被告

王書儀

被告

王子彥

被告

王書斌

兼上四人

新北市○○區○○路00000號7樓

訴訟代理人

被告

謝承希即謝承志

上一人訴訟代理人

謝素秋（已歿）

兼被告

謝豐澤

韓晶　　　（遷出國外，現應受送達處所不明）

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、被告馮磊、楊甲華、韓晶、韓李月娥、韓杏渝、徐捷、王榮芬、余也魯、蔡素玲、洪美景、陳正、韓靖北、慕北新、徐方心、王書斌、王子彥、王雅正、王書政、王書儀經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：兩造共有如臺北市○○區○○段○○段000地號、面積27,223平方公尺之土地（下稱系爭土地）無法令限制不能分割，或因使用目的而不得分割，兩造亦未訂有不分割契約，而系爭土地位處山區，包圍同段255至260、263至265地號土地，地形呈高度不規則狀，現地多為森林或空地，無供居住使用之建物或其他具價值之地上物，無獨立道路，僅能藉由系爭土地一隅鄰地道路對外通行，開發利用不易，共有人達26人，多數共有人應有比例不足3%，倘依各共有人應有部分比例為原物分割，多數共有人除面臨土地狹小、地形破碎而難以利用外，為避免各共有人分得之土地未臨道路形成袋地，勢必須另行開闢私設道路，再由共有人依應有部分比例分擔繼續維持共有，將進一步使系爭土地細分，多數共有人分得之區塊愈顯零碎，個別單獨開發利用價值更低，對全體共有人均屬不利，應將系爭土地分別予以變賣，所得價金按各共有人應有部分比例分配，始為公允，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，求為判決，並聲明：兩造共有之系爭土地應予變價分割，所得價金按各共有人應有部分之比例分配。

二、被告答辯：

（一）被告王桂樹部分：原告可自由處分其應有部分，亦可原物分割，部分分割出由原告持有，由其餘不同意分割之原告保持原來之分割共有狀態，無變賣系爭土地必要，為多數人利益以原物分割為宜，諒原告已聯絡建商，利用法院判決變賣系爭土地低價購買，再與議員溝通變更使用分區，以大吃小奪取被告權益，臺北市土地地價昂貴，拍賣常遭減價，使資力薄弱被告吃虧，系爭土地雖為保護區，但仍可從事農業蓋農舍，請求依系爭土地原有通路保持共有，其他分按系爭土地階梯式（東西向）分割，以免分割高低不同位價差太大而不公平，先提出分成三等分之分割方案：依同意變價之周哲宇與原告二人合併持分為199,582／6000,000為A部分，王桂樹與陳文錦、沈昱德三人維持共有，合併持分為12,302/100,000為B部分，餘未表示意見者為C部分，餘未表示意見者應認係贊同維持共有，可與B部分合併共有，原有之通路仍保持共有；又提出方案：系爭土地經地政測量為坡崁分四層，第一層即最上層A部分面積3981平方公尺分割為王桂樹、陳文錦、沈昱德、謝豐澤、王書斌、王子彥、謝承布共有，第二層B部分面積最小為2300平方公尺分割給原告及周哲宇2人，第三層C部分分割予其餘被告，且A、B、C土地價值有別，請臺北市政府鑑價單位評估，計算分得地價較高之人補貼分得地價較低之人，不同意被告謝豐澤分割方案，唯一有路的地方變成被他分掉，其他就沒價值了。並聲明：原告之訴駁回。

（二）被告陳文錦部分：同意變價分割，不同意謝豐澤方案，惟一有路的地方變成被他分掉，其他就沒價值了，若無法變價，希望土地與陳正、蔡素玲劃在一起，不願意與其他共有人維持共有。

（三）被告沈昱德部分：堅持原物分割，贊成王桂樹分割方案按比例劃分土地，同意謝豐澤方案，願意與其他共有人維持共有。

（四）被告韓李月娥部分：同意變價分割，若原物分割也無意見。

（五）王書斌、王子彥、王雅正、王書政、王書儀部分：希望原物分割，王書斌、王子彥、王雅正、王書政、王書儀維持共有，依68年8月1日分售土地合約書附圖（下稱68年土地合約附圖）說明，應按原合約位置原地分割。

（六）被告慕北新部分：系爭土地係祖先所留，希望原物分割。

（七）蔡素玲提出書狀陳稱：希望先以協商價金方式變價分割，無法達成變價分割協議才原物分割，並參與分割計畫的同意權。

（八）謝豐澤及其子謝承希部分：不同意變價分割，王書斌等人提出之68年土地合約附圖是錯的，謝豐澤與謝承希現居住在系爭土地旁之社區福音山莊，系爭土地邊緣即右側一部分係既成道路，是福音山莊住家出入道路，謝豐澤已於該社區居住多年，於系爭土地對面即新北市○○區○○○段○○○段0○000○0000地號、萬順寮段三角木段1-1兩地號及舊莊段三小段113地號均有種植蔬菜果樹，上開土地均與系爭土地相連，謝豐澤房子緊鄰系爭土地，即仰賴系爭土地之既成道路進出，該道路亦是社區居民進出必要道路，請原物分割將道路一側分割予謝豐澤及謝承希共有。

（九）被告周哲宇部分：系爭土地並無建物，為其他土地包圍，並無臨路，位於保護區，地處偏遠，利用價值不高，長久以來荒廢不用，共有人甚多，依個人持分分割零散價值更低，不同意謝豐澤之分割分案，惟一有路部分被分走，其他部分就沒有價值，王書斌等人提出之68年土地合約附圖並非系爭土地之分割分案圖，是一開始買土地的規劃，把別人的土地也劃進去了，實際上也沒這樣分割，同意原告之變價分割。

（十）韓靖北以書狀稱：對於原物分割或變價分割均無意見。

（十一）韓杏渝於調解中稱：我們是畸零地，有自己的用途，要有經濟效益希望跟建商合作，不要經過法院拍賣程序。

(十二)其餘被告馮磊、楊甲華、韓晶、徐捷、王榮芬、余也魯、洪美景、陳正、徐方心未於調解程序或言詞辯論期日到場，亦未提出書狀表示意見。

三、本院之判斷：

(一)原告主張兩造共有系爭土地，各應有部分比例如附表所示，系爭土地未訂有不分割之契約，亦無不能分割之限制，惟無法協議分割方法等情，業據原告提出系爭土地登記謄本（湖調卷第89至94頁）、戶籍謄本（湖調卷96至143頁）為證，並有臺北市政府都市發展局函文、臺北市松山地政事務所函文各1件可參（本院卷第55至56頁），且為到庭之被告所不爭執，其餘被告經合法通知，皆未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，自堪認原告主張屬實。

(二)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823 條第1 項定有明文。查兩造共有系爭土地未訂立不分割特約，亦無因系爭土地之使用目的不能分割，已如前述，兩造經本院調解不成立而無法協議分割，有調解程序筆錄（湖調卷第155頁）可稽，依前開規定，原告訴請裁判分割，自屬正當，應予准許。

(三)次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

①以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。②原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，而民法第824條第2項第2款前段規定，如原物分配顯有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平（最高法院98年度台上字第2058號、102年度台上字第1336號判決參照）。查：

１、系爭土地面積27,223平方公尺，位處山區，包圍同段255至260、263至265地號土地，地形呈高度不規則狀，現地多為森林或空地，無供居住使用之建物或其他具價值之地上物，無獨立道路，僅能藉由系爭土地一隅鄰地道路對外通行，開發利用不易，依臺北市土地使用分區管制自治條例係為國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能，屬劃定之保護區，共有人達26人，有上開土地謄本、地籍圖、土地使用分區證明書（湖調卷第47、46頁）。經本院至現場履勘，系爭土地依坡崁至少可分為四層：第一層A部分面積為3,981平方公尺，可由私人柏油道路抵達，鋪設水泥平面，以謝豐澤工寮為邊界，由謝豐澤所有之房屋緊鄰，第二層B部分平面面積為2,300平方公尺，得由私人柏油道路抵達，惟大部分並非系爭土地（為原告所整平面），且為泥土地，距第一層約3層樓高度，第三層為泥土平面，經原告於本院履勘前一週特意以挖土機挖草開路至第三層，第三層C部分面積為3,322平方公尺，而挖土機往下整出第四層泥土路坡度超過30度、第四層面積寬度約10米（未測繪面積），再往下為沈沙地、有山崩現象，第四層以下無法測繪，而上開福音大道旁叉路無名道路均係原告開設私人道路，可接第二、三層平面與其他土地交接入口，第四層平面出口位於福音大道與無名道路交接口等情，有系爭土地等高線圖、空拍照片（本院卷第203、204、262頁）可佐，且經本院到場履勘及囑託臺北市松山地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄（本院卷第257至261頁）及附件之複丈成果圖可稽（本院卷第277至279頁），核與居住於系爭土地旁之謝豐澤於本院所述：系爭土地落差甚大，只有一面臨路，高低落差最大可超過30公尺，系爭土地約有四、五個坡崁，每個坡崁約隔8至15米不等等語，互相符合，足見系爭土地之山坡高低起伏已分割為四層以上，各層面積形狀無法完整利用。

２、原告主張系爭土地之既存道路並非在土地上，而係在山的稜線上等情，而兩造自承系爭土地僅有第一層A部分有柏油道路福音大道（本院卷第337頁背面），則縱有私人道路得以到達第二層、第三層等入口，惟第二層B部分甚至需先通過其他土地始得進入系爭土地第二層B之範圍，顯見系爭土地第一層A水泥平面部分係最具經濟價值部分（本院第268頁），而第二層距第一層尚有三層樓高度，需先經過他人土地始到達，現場又多樹木雜草，有照片可參（本院卷第269頁背面），第三層為泥土地、平時長滿雜草，平時荒廢無人使用，現場需用挖土機整地始得進入，且再往下第四層以下有山崩情況，明顯無法有效使用，如按王桂樹所提之原物分割方案(縱不考量該方案疏未納入第四層之面積計算)或謝豐澤之原物分割方案(雖僅為其個人部分)，然若將系爭土地按第一層A分割予部分共有人，則其餘部分價值明顯較低，第二、三層B、C之土地價值與第一層A部分落差甚大，實難達到原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣之效用，兩造復不願意負擔鑑價費用（本院卷第337頁背面、第338頁），亦無法提出針對較有經濟價值之第一層A與其他第二、三層以下部分按共有人應有部分比例公平分配之原物分割方案B、C，且沈昱德、謝豐澤固於本院曾陳稱願買他人持分（本院卷第253頁），經原告提出以每坪新臺幣（下同）16,000元出售之價格，沈昱德、謝豐澤復表示不願承買等節，顯見雙方就如何補償差距甚大，無法達成共識，再者，如將系爭土地按各筆土地共有人應有部分原物分割，各共有人所分得土地面積大小不一，坡度又大，系爭土地且因此零碎細小不具完整性，更難以規劃土地分割後對外之聯絡道，原物分割顯難發揮各筆土地通常使用價值，有礙共有人之利益。

３、系爭土地曾有之教會建物早已拆除，為謝豐澤陳述在卷（本院卷第165頁背面），並經本院勘驗如前，是就本院分割方法並不影響，惟王書斌等人提出之分售土地合約及68年土地合約附圖（本院卷第312至315頁），明顯將系爭土地以外之其他土地併入劃分，且亦與勘驗現實情況不符，自無從依王書斌等人所提之68年土地合約附圖為分割，考量系爭土地鄰路僅有福音大道在山稜線，且現況系爭土地為保留地，僅得以農作，應以土地型態及共有情狀是否適合原物分割，及如何使土地發揮最大利用經濟價值等因素綜合考量，本件原物分割顯有困難。

４、從而，本院斟酌上開各情，依系爭土地之現狀與性質、原物分割之經濟效用減損情形等一切情事，認系爭土地應以變價之方式，將變賣所得按如附表所示應有部分比例分配為允當。

四、綜上所述，原告訴請將兩造共有之系爭土地予以變賣，並將變賣所得價金依如附表所示土地應有部分比例分配予兩造，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

六、按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件共有物分割訴訟，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然之結果，且訴訟結果兩造全體共有人同蒙其利，倘由敗訴當事人負擔訴訟費用顯有失公平，爰依上開規定，命兩造依如附表所示應有部分比例負擔訴訟費用，較為公允。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。

民事第四庭法 官 林妙蓁