臺灣士林地方法院九十三年度訴字第二九一號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第二九一號

原告

丙○○

訴訟代理人

傅文民律師

複代理人

甲○○

被告

乙○○

右當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十三年九月二十一日言詞辯論終結，

判決如左：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：臺北市○○區○○段二小段二一二二四建號即門牌號碼臺北市○○路○段三○一巷二一弄五號三樓房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人陳清富所有，嗣經鈞院查封拍賣，而由原告投標買受，並在繳足價金後於民國九十三年一月二十八日取得鈞院核發之不動產權利移轉證書，現為系爭房屋之所有權人。詎被告未經原告同意，假借與陳清富之未公證之租約，無權占用系爭房屋迄今，致原告權利受損，原告已於九十三年二月十六日委請律師發函請求被告於同年三月一日前將系爭房屋遷讓返還原告，惟被告仍置之不理，爰依民法第七百六十七條及第一百八十四條第一項之規定提起本訴。並聲明：㈠、請求被告遷讓返還系爭房屋。㈡、被告應自民國九十三年三月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）三萬零一百六十七元。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告占有系爭房屋係基於與陳清富訂立之租賃同意書，且鈞院拍賣系爭房屋之公告亦載明被告基於租賃關係占有系爭房屋，期間自九十一年五月二十九日起訖一百一十年五月二十九日止，並註明拍定後不點交，應有民法「買賣不破租賃」之適用。又被告收受之鈞院執行處公文既然表示不點交，則被告之權益也應獲得保障，原告之請求並無理由等語。並聲明：駁回原告之訴。

三、原告主張系爭房屋為原告向本院標買並取得所有權，為被告占有使用迄今，原告已委請律師發函請求被告於九十三年三月一日之前遷讓返還，被告仍未搬遷等情，業據原告提出不動產權利移轉證書、律師函、掛號郵件受件回執各一件（均影本）為證，並經本院依職權調閱本院九十二年度執字第一一六二九號執行卷宗查閱屬實，且為被告所不爭執，堪信此部份之主張為真實。惟被告以上開情詞置辯，是本件之主要爭執乃在於本件有無「買賣不破租賃」之適用？執行法院所為「拍賣不點交」之公文或公告意義為何？

㈠按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第四百二十五條已有明文規定。查被告提出附卷之租賃同意書，其租賃期限是自九十一起至一百一十年，顯已逾五年，且被告亦自承該租賃同意書未經公證（見本院九十三年七月六日言詞辯論筆錄第二頁），則依前揭法條第二項之規定，自不適用同條第一項買賣不破租賃之規定，亦即，系爭房屋之現所有權人即原告不受原所有人陳清富與被告間租賃契約之拘束，被告不得以此主張為有權占有，因此，被告此部份所辯，尚不足採信。

㈡其次，強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第九十九條第一項至第三項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。故執行法院所為「拍定後不點交」之形式認定，其意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論「債務人或第三人」確實有實體上合法占有之泉源或權益，故被告此部份之抗辯，顯然誤認法律之規定，亦不能認為有理由。

㈢綜上，被告既無法提出其占有系爭房屋之正當權源，則原告自得依民法第七百六十七條前段：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告故意占有原告所有之系爭房屋，既無正當權源，其行為已侵害原告之所有權，致原告受有系爭房屋無法出租受益之財產上損害，原告自得依民法第一百八十四條第一項前段規定，請求被告負損害賠償責任。而相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，惟此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報總價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。而土地法第九十七條第一項所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價者而言。查系爭房屋為四層樓之公寓建築之三樓，房屋前為臺北市○○路○段三○一巷二一弄道路，約二點五公尺寬，道路前方則為雜地，種植水果，往左邊可行走至知行路約二分鐘路程，系爭房屋往右至三○一巷約三十公尺，若沿三○一巷道路走路至關渡宮約五至十分鐘，至關渡捷運站亦約五至十分鐘，生活機能堪稱方便等情，業據本院至現場勘驗明確，並有勘驗筆錄在卷足憑，本院綜核上情，認為被告無權占有系爭房屋，原告所受相當於租金之損害，以依土地申報地價及系爭房屋之課稅現值年息百分之六計算為適當。而系爭房屋之坐落基地即臺北市○○區○○段二小段一六五─三地號土地，申報地價每平方公尺為二萬零四百九十元，原告所有之土地面積為五十一點八七五平方公尺（415平方公尺/8），系爭房屋之課稅現值則為二十五萬四千五百元，此有土地登記謄本、九十三年度契稅繳款書等件（均影本）在卷可稽，從而，原告本於侵權行為之法律關係，請求被告自九十三年三月一日（即委任律師發函請求被告返還系爭房屋最後期限之翌日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付損害賠償金額六千五百八十七元（20490×51.875 +254500 =0000000.75， 0000000.75×0.06/12 = 6587，元以下四捨五入），洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。

五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。

臺灣士林地方法院民事第二庭

法院書記官 楊錫芬