臺灣士林地方法院98年度訴字第568號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第568號

原告

丙○○

被告

丁○○

被告

乙○○

共同訴訟代理人

高亘瑩律師

上列當事人間減少價金等事件，本院於99年2月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告丁○○、乙○○於民國96年4 月21日共同委由訴外人黃開發代理與伊簽訂不動產買賣契約書（下稱「系爭契約」），將其等所有臺北縣淡水鎮○○○段4689建號（門牌號碼：臺北縣淡水鎮○○街226巷11號5樓，下稱「系爭11號5樓房屋」）、4690建號（門牌號碼：同巷16號5樓，下稱「系爭16號5 樓房屋」）及頂樓增建房屋（下稱「系爭頂樓增建」，並與系爭11號5 樓、16號5 樓房屋合稱「系爭房屋」）所有權全部暨所坐落臺北縣淡水鎮○○○段66-23 地號土地應有部分161/10000 、147/10000 （下與系爭房屋合稱「系爭房地」）售予伊，價金合計新臺幣（下同）1,320 萬元，伊已付清價金，被告並於96年5 月2 日辦妥所有權移轉登記。伊復於97年6 月25日將系爭房地以1,050 萬元售予訴外人黃種進。黃種進則於97年11月17日以存證信函告知伊系爭房屋有水泥塊大片脫落之情形，伊始知系爭房屋有瑕疵存在。黃種進並以臺灣板橋地方法院97年度訴字第2778號減少買賣價金等事件（下稱「另案」）訴請伊應就系爭房屋之瑕疵負擔保之責、減少價金並依不當利法則返還減價後之溢價支付、依約負回復原狀之義務。系爭房屋計有屋頂漏水、房地滲水、水泥塊掉落或即將掉落、樓板落差、龜裂、橫樑打洞並以巨大水管穿樑、橫樑明顯裂痕等瑕疵，皆係被告於系爭頂樓增建遭拆除後回復施工所致，被告甚而以輕鋼架隱匿掩蓋，顯見被告明知卻故意不告知前揭瑕疵之存在；且系爭房屋於點交時為滿租狀態，伊自無從檢查系爭房屋是否存有前揭瑕疵，況該等瑕疵屬於隱藏性瑕疵，外觀無法察覺，故伊並未違反買受人即時檢查義務。是被告應依約就系爭頂樓增建之瑕疵負回復原狀之修繕義務，並應負物之瑕疵擔保責任即減少價金，爰依不當得利法則請求被告返還因以系爭契約顯不相當之售價所獲致之不當利益；另被告違反建築法第87條規定而回復系爭頂樓增建之行為，顯違反保護他人之法律，被告對該行為因此所致建築改良物本身之損害，即應對建築改良物所有人負侵權為損害賠償之責等語。並聲明：㈠被告乙○○應給付原告192 萬4,957 元，及其中173萬3,457 元自98年5 月9 日起，其餘19萬1,500 元自98年8月19日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告丁○○應給付原告184 萬8,072 元，及其中177 萬9,072元自98年5 月9 日起，其餘7 萬元自98年8 月19日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告為謀取系爭房屋之租金利益，在仲介人甲○○居間下訂立系爭契約，並以物之現況點交方式為交付，伊未曾保證系爭頂樓增建無瑕疵，是原告於訂立系爭契約時應已知悉系爭頂樓增建為違章建築，且關於系爭頂樓增建存有牆壁龜裂、漏水等瑕疵事項，原告遲至受領系爭房屋2 年後始爭辯，該等瑕疵是否緣於颱風等不可抗力因素所致，猶未可知，故伊不負瑕疵擔保之責。又原告於物之交付時應即盡買受人檢查義務，原告不僅怠於檢查且依物之現況受領，嗣後更轉售予他人，應視為其承認所受領之物。況兩造於96年4 月21日簽訂系爭契約並完成系爭房屋現況點交，嗣於96年5 月10日完成所有權移轉登記，堪認伊已完成交付，被告遲至98年5 月1 日始提起本件訴訟，顯已逾法定6 個月之除斥期間。加以伊業將「系爭頂樓增建曾經提報拆除嗣為被告回復完成、被告繳交社區管委會回饋金」等事明確告知居間人甲○○並特立說明書一紙，復請其於與原告訂約時說明原委，顯見伊無刻意隱匿瑕疵之情形，故原告瑕疵擔保請求權應已罹於除斥期間。縱伊應對原告負瑕疵擔保之責，被告亦得優先以回復原狀之方式為之，且據伊所委請公正之工程公司評估報價資料所示，修復費用僅31萬5,000 元，原告主張修復金額過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

㈠系爭頂樓增建曾經檢舉違章遭主管機關拆除後，再經被告雇工施工回復。

㈡被告丁○○、乙○○於96年4 月21日共同委由黃開發代理與原告簽訂系爭契約，將其等所有系爭房地售予原告，價金合計1,320 萬元，原告已付清價金，被告並於96年5 月2 日辦妥所有權移轉登記。

㈢原告於97年6月25日將系爭房地以1,050萬元售予黃種進，並於97年7月22日辦妥所有權移轉登記。

㈣黃種進於97年11月17日以存證信函告知原告系爭房屋有屋頂漏水、房地滲水、水泥塊掉落或即將掉落、樓板落差、龜裂、橫樑打洞並以巨大水管穿樑、橫樑明顯裂痕等瑕疵存在。並於另案以系爭頂樓增建中之A505室浴室漏水、走廊天花板水泥大片脫落、C602、C607、C609室之天花板水泥龜裂，原告應回復原狀並應減少價金25% 為由，訴請原告賠償修繕費用88萬6,529 元、返還不當得利溢付價款260 萬5,000 元。經臺灣板橋地方法院於98年5 月27日判命原告應給付黃種進88萬6,529 元及法定遲延利息。黃種進不服提起上訴，並追加請求修復費用28萬1 千元，經臺灣高等法院以98年度上字第720 號判決駁回黃種進之上訴及追加之訴。黃種進仍不服，上訴最高法院審理中。

㈤被告丁○○、乙○○如就系爭房屋之瑕疵應負損害賠償或減少價金之責任，則其二人之責任比例應為161：147。

四、得心證理由：原告主張被告明知卻故意不告知系爭頂樓增建有重大瑕疵，而以顯不相當之價格售予原告，致原告須對嗣後轉讓之黃種進負減少價金及修補義務，是被告應對原告負減少價金及回復原狀之修繕義務，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件爭點即為：㈠被告交付之系爭房屋是否有瑕疵？㈡被告是否故意不告知瑕疵，抑或被告於出售時已告知原告頂樓加蓋之瑕疵，而約定以現狀交屋？㈢原告是否怠於檢查系爭房屋狀況，而視為承認所受領之物？㈣原告之請求權是否罹於除斥期間而消滅？茲分述如下：

㈠被告交付之系爭房屋是否有瑕疵？

1.原告主張：系爭房屋五樓部分，A505室浴室漏水，頂樓加蓋部分，走廊屋頂水泥裂開、掉落、C602、C607、C609室天花板水泥龜裂（下稱「第一次發現之瑕疵」）等情，有瑕疵照片、臺灣省建築師公會臺北縣辦事處鑑定報告在卷可稽（本院卷第16至20、89至135頁），堪認為真正。

2.原告又主張：伊於98年7 月25日接獲黃種進之存證信函通知系爭11號5 樓B505室有牆壁破裂凸出、油漆脫落、樑柱及橫樑水泥龜裂、鋼筋生鏽、橫樑打洞並以巨大水管穿過等瑕疵（下稱「第二次發現之瑕疵」），又於98年8 月15日接獲黃種進存證信函通知系爭11號5 樓A502室之廁所橫樑斷裂、屋頂鋼筋生鏽、樑柱及橫樑水泥龜裂、鋼筋生繡、橫樑打洞並以巨大水管穿過等瑕疵（下稱「第三次發現之瑕疵」）等情，業據其提出瑕疵照片（本院卷第141 至147、149至151、161至163頁）為證，並為被告所不爭執，亦堪認定。

3.被告辯稱上開瑕疵可能係颱風等不可抗力因素所致等語，惟為原告所否認，被告就此復無法舉證以實其說。況房屋之功能本即在於遮風避雨，如非房屋本身之結構有瑕疵存在，殊難僅因颱風而導致房屋發生牆壁破裂突出、漏水、樑柱及水泥裂開、掉落、鋼筋生鏽、橫樑打洞等瑕疵。而自被告將系爭房屋售予原告，原告再轉售黃種進迄今，系爭房屋之格局及結構均未經更動過，為兩造所不爭執，是上開瑕疵若非自始存在，殊無可能因颱風所致，是被告所辯上情，洵不足採。

㈡被告是否故意不告知瑕疵，抑或被告於出售時已告知原告頂樓加蓋之瑕疵，而約定以現狀交屋？

1.原告主張：被告修建系爭頂樓增建並刻意隱匿上揭關於系爭結構不良之隱藏性瑕疵，而被告僅於交屋後始告知伊之配偶關於系爭房屋為違章建築被檢舉乙事，惟其自始未告知上揭關於房屋龜裂等相關瑕疵等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，被告之代理人黃開發於與原告簽訂系爭契約前1日即96年4月20日，即曾與仲介人甲○○共同簽署聲明書，表明系爭頂樓增建曾經檢舉違章而遭主管機關拆除，嗣後再經被告雇工施工修繕回復，惟甲○○並未告知原告，黃開發則係於兩造簽署系爭契約後，告知原告配偶上情等節，有黃開發與甲○○共同簽署之聲明書影本、甲○○於98年6月1日所簽署之聲明書影本及甲○○與另一仲介人劉清強於同日共同簽署之聲明書影本附卷足憑（本院卷第52、56至57頁），並經證人李伊蓉於98年7月15日本院言詞辯論時到場證述明確（本院卷第84頁），顯見被告並未刻意隱瞞系爭頂樓增建曾經拆除重建過之事實，祇是仲介人並未於兩造簽約前善盡告知原告之責。至於系爭房屋之上開瑕疵，則係於黃種進買受後發現漏水，始向原告及仲介人反映，之前原告配偶看屋時，並未發現水痕之類的瑕疵，仲介人甲○○及劉清強亦不知系爭房屋有龜裂之瑕疵等情，亦據證人甲○○於上開期日到場證述屬實（本院卷第84頁背面至85頁），足徵上開隱藏性瑕疵於兩造買賣當時或許尚未形諸於外，而為兩造所發現，自難期被告主動告知原告。此外，原告復無法舉證證明被告明知系爭房屋有上開瑕疵，卻故意不告知原告之情事存在，是原告主張被告曾經修建系爭頂樓增建並刻意隱匿上開隱藏性瑕疵云云，以及被告辯稱伊於簽約前即已告知原告系爭頂樓增建曾經報拆重建云云，均難憑採。

2.至於被告辯稱兩造約定依現況點交系爭房屋，故伊無庸負瑕疵擔保責任云云，惟按系爭契約第5條第3項約定：「本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即被告）依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金」（本院卷第38頁），可見兩造並未合意排除民法關於出賣人行使物之瑕疵擔保請求權要件規定之適用。亦即兩造雖約定依現況點交，被告仍應負系爭契約及民法物之瑕疵擔保所定之瑕疵。是被告所辯上情，亦不足採。

㈢原告是否怠於檢查系爭房屋狀況，而視為承認所受領之物？

1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第356 條第1 項、第2 項、第3 項、第357 條、第359 條前段分別定有明文。是買賣標的物雖存在物之瑕疵，惟出賣人並無故意不告知該瑕疵於買受人之情事，且買受人於受領標的物後，事實上已可依通常程序檢查發現該瑕疵之存在，卻怠於檢查而未發現之，買受人嗣後雖發現並即通知出賣人，仍應視為買受人已承認其所受領之標的物，對出賣人喪失物之瑕疵擔保請求權。

2.次依系爭契約第5條第3項之約定，兩造並未合意排除民法關於出賣人行使物之瑕疵擔保請求權要件規定之適用，已如前述，亦即被告如無故意不告知原告系爭房屋瑕疵之行為，而原告卻未履行民法第356 條所定檢查及通知義務者，即應視為原告承認其所受領之系爭房屋，而不得再依系爭契約第5 條第3 項，請求被告修繕瑕疵，或按修繕費用減少買賣價金。經查：

⑴關於系爭房屋第一次發現之瑕疵部分：

①此部分瑕疵或因其外有天花板遮蔽，或因天候關係漏水未即時發生，致原告無法從外觀上得知內部情形，係屬不能即知之隱藏性瑕疵，且仲介人甲○○、劉清強亦未發現系爭房屋有漏水及龜裂之瑕疵等情，已如前述，及至原告接獲黃種進97年11月17日之存證信函通知後，始知有第一次發現之瑕疵，自難認原告有怠於檢查系爭房屋狀況而不知第一次發現之瑕疵，並視為承認所受領系爭房屋之情事存在。

②此部分瑕疵所需之修繕費用，經臺灣省建築師公會臺北縣辦事處鑑定結果，為了建築物整體之安全及施作便利，頂樓加蓋部分須重新施作（含打除鋼筋混凝土、鋼筋加工及組立、普通模版、1:2:4 人工拌打混凝土、屋頂防水處理、廢料清理及運什費、其他零星項目），A505房浴室滲水、C602房地面滲水處理（地板鑿除、管線檢查及更新、恢復原狀、廢料清理及運什費、其他零星項目）、C602房空調下方滲水處理、C603房天花與牆角滲水處理、其他水電配合工程、其他零星工程，施作費用合計為88萬6,529 元，有鑑定報告書在卷可稽（本院卷第89至135 頁）。

③被告雖辯稱：鑑定報告所列估價面積比現有面積多12平方公尺，顯係多算云云。惟查，依系爭房屋照片所示，頂樓加蓋部分較五樓面積突出，此突出面積據鑑定單位測量為12平方公尺，故頂樓加蓋面積將此12平方公尺計入，並無被告所稱有多算面積之情形。又被告辯稱：伊願負回復原狀之義務，且經伊自行估價修復第一次發現之瑕疵所需之費用僅31萬5,000 元，原告請求修復費用過高云云。惟查，依系爭契約第5 條第3 項約定，原告本即得請求被告負責修繕或按修繕費用減少買賣價金，而修復第一次發現之瑕疵所需之費用88萬6,529 元，既曾經法院囑託臺灣省建築師公會臺北縣辦事處鑑定，自有相當之公信力。至於被告自行估價之修復費用，則非經法院囑託鑑定，復為原告所否認，且系爭頂樓增建前經查報拆除後，被告雖雇工予以回復，竟遺有第一次發現之瑕疵存在，其施工品質不佳，可見一斑，自難強令原告請求被告修繕或依被告所估修繕價額減少價金。是被告所辯上情，亦不足採。

④依系爭契約第5條第3項前段約定，如發現系爭房屋有瑕疵，應由被告負責修復，或由原告以修復費用作為減少價金之依據。是原告原告依民法第354條第1項、第359 條規定及系爭契約第5 條第3 項前段約定，請求於此部分瑕疵之修復費用88萬6,529 元範圍內，減少價金，並依民法第179 條後段，請求被告返還此部分已收價金，即屬有據。

⑵關於系爭房屋第二、三次發現之瑕疵部分：

①黃種進於97年12月11日向原告提起另案訴訟時，即已於起訴狀主張系爭房屋可能存在第一次發現之瑕疵以外之其他隱藏瑕疵等語，原告當時既經黃種進告知並懷疑系爭房屋可能存在其他瑕疵，即應即時從速採用目視或敲打小部分混凝土等通常方式檢查系爭房屋其他部分，以即時發現第二、三次發現之瑕疵，並通知被告，惟原告遲至接獲黃種進之98年7月25日、98年8月15日存證信函通知時始知悉第二、三次發現之瑕疵，並於98年8月18 日以民事補充理由狀通知被告，並擴張訴之聲明，亦堪認原告未盡民法第356條第1項之義務，就此部分瑕疵之瑕疵擔保請求權即已喪失。

②是原告依民法第354 條第1 項、第359 條規定及系爭契約第5 條第3 項前段約定，請求於此部分瑕疵之修復費用261,500 元（191,500+70,000）範圍內，減少價金，並依民法第179 條後段，請求被告返還此部分已收價金，則屬無據。

⑶關於原告主張按系爭房地因瑕疵而減損價值262萬5,000元，減少價金部分：

①原告就其所主張第二、三次發現之瑕疵，對被告並無瑕疵擔保請求權可資行使，則其主張就系爭房地因上開瑕疵而減損之價值，依民法第354 條第1 項、第359 條規定及系爭契約第5 條第3 項前段約定，請求減少價金，並依民法第179 條後段，請求被告返還此部分已收價金，難謂有理。

②按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項固有明文。惟必當事人先就其受有損害之事實負證明之責，並於當事人已為適當之證明後，法院始有依上開規定，依所得心證定其損害數額餘地。經查，原告主張第一次發現之瑕疵雖經修補，惟仍導致系爭房地之市場價值減損等情，既為被告所否認，自應由原告就此一事實負證明之責。惟查，原告就其主張上情，並未舉證以實其說。況經臺灣省建築師公會臺北縣辦事處鑑定第一次發現之瑕疵所需修繕費用，鑑定人出具98年3 月26日台建師北鑑字第120 號鑑定報告書，載明修繕費用為88萬6,259 元，且經修繕後，系爭增建物應可恢復原有之結構安全強度字樣，顯見系爭房地因該瑕疵存在所減損之價值，於瑕疵修補完成時即可回復，並無原告所主張交易性貶值問題可言。是應認原告就其受有此一損害之事實，未盡證明之責，揆諸前揭說明，本院自無從依民事訴訟法第222 條第2 項規定，酌定損害數額。是原告依民法第354 條第1 項、第359 條規定及系爭契約第5 條第3 項前段約定，請求於系爭房地減損262 萬5,000 元價值範圍內，減少價金，並依民法第179 條後段，請求被告返還此部分已收價金，亦屬無據。

㈣原告之請求權是否罹於除斥期間而消滅？

1.按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365 條第1 項規定甚明。原告於接獲黃種進97年11月17日之存證信函通知後，始知系爭房屋有第一次發現之瑕疵存在，且無因怠於檢查系爭房屋狀況，而視為承認所受領之物之情事存在，原告除已先後於98年3 月2 日、98年4 月24日以存證信函請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，並於98 年5月1 日提起本件訴訟，請求被告給付因減少價金所生之不當得利，自未罹於民法第365 條第1 項所規定之6個月除斥期間，被告辯稱原告此部分之請求權已罹於除斥期間而消滅云云，容有誤會，洵不足採。

2.綜上所述，原告得依民法第354 條第1 項、第359 條規定及系爭契約第5 條第3 項前段約定，於第一次發現瑕疵之修復費用88萬6,529 元範圍內，請求減少價金，並依民法第179 條後段規定，請求被告返還此部分已收價金，又因被告丁○○、乙○○就系爭房屋之瑕疵應負減少價金之責任比例為161 ：147 ，亦如前述。從而，原告於訴請被告丁○○、乙○○各給付46萬3,413 元、42萬3,117 元及各自起訴狀繕本送達翌日即98年4 月12日、98年4 月24日起，均至清償日止按週年利率5%計付法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

3.末按建築法第87條係針對違反建築管理行為者所定之裁罰性規定，而非屬保護他人之法律。是被告雖有施工回復遭查報拆除之系爭頂樓增建之行為，亦與違反保護他人之法律之情形有間。故原告不得另依民法第184條第2項之規定，訴請被告賠償其因此所受之損害，附此敘明。

五、本件訴訟費用額確定為3萬8,982元（即原告預繳之第一審裁判費3 萬8,422 元、證人旅費560 元），並應由被告丁○○、乙○○各負擔1/5 即7,796 元，餘由原告負擔。故被告丁○○、乙○○應各賠償原告所預繳之訴訟費用7,796 元。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，均於法相符，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項，判決如主文。