士林簡易庭100年度士小字第833號

被告應給付原告新臺幣玖仟捌佰陸拾元，及自民國一百年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一百年四月七日起至清償日止，按日給付原告新臺幣玖拾玖元，及均自次日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行，但被告如以新臺幣玖仟捌佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。理由要領

壹、程序方面：

一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。民事訴訟法第182 條第1 項固定有明文。本件被告主張原告將車道計入公設面積灌入被告與其他京站所購買房屋共用部分面積，此事實足以影響租金請求，為本案請求先決問題為由，聲請裁定在臺灣臺北地方法院100 年度消字第26號訴訟終結前以裁定停止本件訴訟程序云云，惟臺灣臺北地方法院100 年度消字第26號損害賠償事件係請求原告給付被告一定金額，並非請求確認租賃物之坪數，有被告提出之起訴狀節影本在卷可稽，故本件訴訟全部或一部之裁判，均非以上開另案訴訟之法律關係是否成立為據，揆諸首揭規定，被告聲請停止本件訴訟程序，於法不合，應予駁回。

二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查：原告起訴時聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）49,302元。」嗣於本院審理中，原告減縮訴之聲明為「被告應給付原告9,860元，及自100年3 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自10 0年3 月16日起至清償日止，按日給付原告99元，及均自次日起算至清償日止，按年息百分之5 計算之利息」。經核屬減縮訴之聲明，揆諸首揭規定，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠緣萬達通實業股份有限公司（下稱萬達通公司）前將其投資興建之「台北車站特定專用區交九用地開發案」住宅及辦公室部分房屋（下稱住辦資產）及其土地地上權依信託關係移轉予原告管理處分，原告依萬達通公司之信託指示，於民國95年10月16日與被告簽訂「台北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」（下稱系爭住辦資產使用權轉讓契約），將京站大樓F9棟9 樓之特定住辦資產使用權轉讓予被告。原告係系爭住辦資產使用權之轉讓人兼出租人，被告係特定住辦資產使用權之受讓人兼承租人，原告已於98年12月26日將系爭住辦資產交付予被告。

㈡依兩造簽訂之系爭住辦資產使用權轉讓契約第5.2 條、第5.3 條約定，被告負有給付原告地上權土地租金及相當於房屋稅金額之義務，被告應給繳納之地上權土地租金，係按「特定資產範圍之土地持分」×「當期土地公告地價之百分之3」，京站大樓坐落於臺北市○○區市○段一小段926 、927地號及臺北市○○區○○段一小段1 之3 地號土地，上開土地面積分別為10,159平方公尺、9,656 平方公尺及1,548 平方公尺，合計總面積為21,363平方公尺，設定地上權比例為百分之90.81651，另上開土地98年度、99年度及100 年度之公告地價分別為每平方公尺87,400元、115,000 元及115,000 元，依此計算，98年度地上權租金總額應為50,869,766元，99及100 年度則應各為66,933,902元。復因天橋減收地租等事由，萬達通公司及臺北市政府、交通部臺灣鐵路管理局及臺北市政府捷運工程局就上開地上權土地租金進行折減，98年度因天橋減收折減率為百分之99.94 ，另再扣除98年免計地上權租金天數83天，依此計算98年度應繳納之地上權土地租金為39,278,539元；99年度地上權租金因天橋減收折減率為百分之99.94 ，故應繳納地上權土地租金為66,893,741元；100 年度地上權租金因天橋減收折減率為百分之99.95，故應繳納地上權土地租金為66,900,435元。調整後之地上權租金繳額均較原公式所計算之金額為低，故對被告並無不利之影響。被告具有使用權之京站大樓F9棟9 樓，即門牌號碼臺北市大同區市○○道○ 段201 號9 樓之5 之房屋，就系爭土地地上權之持分為3/9211，故被告應給付之98年度、99年度及100 年度地上權租金分別為272 元（98 年12 月26日交屋予被告）、21,787元及21,789元。

㈢又被告應繳納之相當於房屋稅之金額，其計算方式係按「特定住辦資產當年度主管稽徵機關依規定核計之房屋現值」×「臺北市房屋稅徵收自治條例所訂之稅率」。依臺北市稅捐稽徵處99年房屋稅繳款書，該戶99年度應繳納房屋稅為9,742 元，而房屋稅計算期間為98年7 月1 日起至99年6 月30日止共334 天，原告於98年12月26日交屋，被告占有天數為187 天，故被告應繳金額為5,454 元。

㈣原告前曾委託京站生活公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱京站生活公司）寄發繳款單予被告，促其繳交地上權租金及相當於房屋稅之金額，惟未獲置理，原告乃請京站生活公司於100 年3 月4 日以臺北中山郵局第264 號存證信函對被告催告，惟被告仍未給付，故京站生活公司再於100 年3 月29日以臺北中山郵局第378 號存證信函通知被告，並告知如仍逾期未繳將依約計收懲罰性違約金。本件原告既於100 年3 月4 日（100 年3 月7 日送達被告）寄發存證信函催告被告於函達後7日 內繳付98年度及99年度地上權土地租金及相當於房屋稅金額，及於100 年3 月15日前繳付100 年地上權土地租金，被告迄今乃有9,860 元未付清，是原告自得請求自催告期滿後即100 年3 月16日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。且原告得依系爭住辦資產使用權轉讓契約第7.1 條及第16.2條約定，請求被告給付懲罰性違約金及遲延利息，即存證信函送達日7 日後屆滿日之翌日即100 年4 月7 日起，按日給付原告依未付金額百分之1 即計算之懲罰性違約金即99元，至改善完成。另被告自懲罰性違約金發生之次日時起即陷入給付遲延，原告自得再請求被告就應支付之懲罰性違約金。

㈤對被告抗辯之陳述：有關建物共有部分之登記，係屬私法關係，法律並無強制規定，可由買賣雙方自行以契約約定之，被告指稱車道等不得計入公設面積云云，顯屬無據。次查系爭住辦資產使用權轉讓契約第4.1 條已就主建物面積、附屬建物面積及共用部分面積分別予以明白約定，至於公共設施之分配原則，亦已明白記載於系爭住辦資產使用權轉讓契約附件五；原告所交付之住辦資產面積完全符合契約約定，並無違法或違約，被告於簽訂系爭住辦資產使用權轉讓契約時，即已明白知悉該特定住辦資產之主建物、附屬建物及共用部分面積，並基於此認知而與原告達成買賣價格之合意，原告亦按此面積交付被告，則原告究有何虛增公設面積致房屋使用權面積短少之情事？如認被告於簽約後得逕自主張公共設施之分配方式有所不公，並要求減少共用部分面積，藉此減少買賣價金，此無異認同被告得單方面變更交易條件，其主張顯然於法無據。原告否認將公共設施之「地下四層至地上五樓轉換層電梯間」面積由住宅及辦公室分擔，此為被告片面之詞，且與事實不符。且原告已將原設定於系爭特定住辦資產上之抵押權予以塗銷，被告以此作為拒付地上權土地租金及相當於房屋稅之金額，顯屬無據，更與本案無涉。依系爭住辦資產使用權轉讓契約附件五第4 條第9 項之約定，被告於簽訂系爭住辦資產使用權轉讓契約時，已知悉會議室、圖書室、飛鏢室等產權為D 棟八樓及九樓之俱樂部所有，該俱樂部產權獨立，非屬公共設施，被告指稱原告給付欠缺上開會議室、圖書室、飛鏢室等公共設施云云，顯有誤解。被告主張原告虛灌坪數，應由被告負舉證責任。有關被告所購買之特定住辦資產，其土地持分由10000 分之1 變更為9211分之1 ，實際上係因地上權設定範圍為10000 分之9211所致，且此變更並不影響被告應繳納之地上權土地租金數額。況查，京站大樓於完成第一次所有權登記後，依建物實際核算之面積，因捷運交、行控中心所占比例為百分之9.18349，因此系爭基地設定地上權之比例應為百分之90.81651計之，始為正確，地上權設定比例減少，原告所須繳納予臺北市政府之地上權土地租金亦隨之減少，原告為將此利益轉由使用權人享受，於請求被告繳交地上權租金時，即以「公告地價×土地總面積×90.81651% ×3%」作為計算租金總額之基準，而原告依各住戶持分比例計算各戶應繳納之地上權土地租金數額時，仍係以9211為分母，依此觀之，被告給付之租金非但未有增加，反而減少。至於被告質疑有部分房屋之主建物及附屬建物面積大於58.49 平方公尺，何以其地上權土地持分仍為9211分之3 ，此為四捨五入後之結果所致。被告援引萬達通公司提出之「大公面積試算表」，主張「B6F 至5F電梯及電梯間」應由住辦資產、影城及俱樂部共同分擔，惟原告卻僅將該部分面積由住宅區及辦公區分擔云云，然該份「大公面積試算表」，實係訴外人萬達通公司依被告之父楊茂昇指示所製作，係其單方面之認知，訴外人萬達通公司僅係代其繕打表格並代為計算而已，該份文書並無任何證據力。本件被告所購買之住辦資產使用權，係屬權利買賣，與預售屋之性質不同，故特定住辦資產使用權轉讓契約並不受「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規範及拘束，亦不得以其他法規之規定類推適用，否則有違法律保留原則，內政部亦已明確函示本案並不受「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之拘束；且該規範乃係為保障購買停車位者得明白知悉其所購買之車位及所分擔之車道面積實際尺寸，非謂車道面積一定須由購買停車位者分擔之，以及防空避難空間內扣除停車使用之面積後，其餘部分即得做為共有部分，分配與全體住戶。回饋金係依照臺北市獎勵民間投資條例申請，與被告無關，如認為原告須回饋給被告，被告應提出法律或契約上之依據。

二、被告答辯：

㈠原告有意隱匿或故意違反系爭使用權讓與契約，將車道等不得計入公設面積，計入一般共用部分面積之中，造成被告購買之房屋使用權面積短少，構成物之瑕疵，業經被告與其他住戶於臺灣臺北地方法院提起訴訟（案號：100年消字第26號），本件原告之請求依據即有爭議。且被告購屋時原告交付之建物謄本，記載地上權持分為10000 分之3 ，原告於98年交屋後不久，未通知被告及其他京站住戶，擅自變更地上權持分為9211分之3 ，致被告應繳納之地上權租金無故提高；原告雖辯稱合約附件五有記載地上權土地租金計算不含共有面積云云，惟原告擅自調整土地持分比例，卻與被告另訴主張短少坪數比例相近，被告合理懷疑房屋有實際面積坪數虛灌情事。

㈡本件原告涉有應適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等法令規定，原告卻違背規定，滋生停車位出售應含停車格及車道、做為停車位使用之避難空間應另行計算，不能分給全體買受人等虛灌坪數爭議，該規範並無限定買賣標的是所有權不含使用權。如依系爭契約及預售屋定型化買賣契約應記載事項規定，將不應計入虛灌之地下停車場「車道面積」自共用部分面積扣除，則被告購買之房屋使用權面積已有短少不足，自應構成物之瑕疵。被告事後方獲知使用面積遭灌水之事實。依雙方契約附件五規定，公共設施(5) 之「地下四層至地上五層轉換層電梯間」面積應由住辦資產、本開發案影城及俱樂部共同分擔，惟依萬達通公司提供之住宅及辦公區大公面積分擔表，卻僅由住宅及辦公區分擔，以致被告公設分擔比例增加，造成被告購買之使用權面積短少之瑕疵。

㈢另依民法第349 條規定，原告應擔保第三人就系爭房屋使用權不得對被告主張任何權利。惟原告於交屋並交付建物登記謄本後，即隱瞞被告將系爭房屋移轉予萬達通公司，供其設定抵押權予訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司，再移轉回原告信託登記。惟此將使系爭房屋使用權因拍賣而喪失，致被告所購買之房屋使用權失所附麗，構成權利瑕疵。

㈣再者，原告及萬達通公司於銷售文件中，表示系爭房屋設置會議室、圖書室、飛鏢室等公共設施，自應依消費者保護法第22條擔保系爭房屋設置前開公共設施，惟原告卻未設置前開公共設施，已有廣告不實之問題。另原告交付之中庭噴水池亦有施工延誤、品質不良等瑕疵。

㈤原告有意違反契約約定，將不應計入之公設面積計入被告購買之使用權面積中，並涉及公設部分廣告不實等，屬故意違約行為，從而產生依物之瑕疵擔保及債務不履行等規定負責之爭議，並影響相當於房屋稅之租金、地上權租金之計算，亦即本件原告有請求無據之問題。另 原告請求費用尚有以下爭議：住宅區與商業區之性質不同，卻課予同樣比例之比上權租金、相當於房屋稅之租金，圖利原告。政府減收半數地上權租金，原告未予核減，且獨得優惠。政府回饋金應該回饋給住戶，被告向政府租屋，租金交給政府，為何要優待建商。

㈥原告自承將車道面積灌給所有的買受人，除了把車道賣給有停車位的人，又再賣給其他無停車位的人，有一物二賣之情形。防空避難室若未兼做停車場，應由大家一起分擔，但若有兼做停車場使用，應由有買停車位的人負擔。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告於95年10月16日與被告就京站大樓F9棟9樓房屋（門牌號碼臺北市大同區市○○道○段201號9樓之5），簽訂「臺北車站特定專用區交九開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」，並於98年12月26日將上開房屋交付予被告使用（不含停車位），雙方約定被告每年應繳納地上權土地租金為按「特定住辦資產範圍之土地持分」×「當期土地公告地價之百分之3」，以及每年應繳納相當於房屋稅之金額，計算方式為按「特定住辦資產當年度主管稽徵機關依規定核計之房屋現值」×「臺北市房屋稅徵收自治條例所訂之稅率」。

㈡被告已於100 年5 月13日分別給付99年度相當於房屋稅金額4,363 元，及98年度至100 年度地上權租金218 元、17,430元、17,431元，合計39,442元。

㈢上開契約第16.2條約定：「甲方（即被告）於特定住辦資產交付後違反第7.1 條之約定時，乙方（即原告）得定相當期限要求甲方改善，如逾期限甲方仍未完成改善，乙方除得自改善期限屆滿之日翌日起，按日請求甲方按未付金額之百分之一給付懲罰性違約金至甲方改善完成外，並得終止本契約」。

㈣上開契約第9.1 條約定：「特定住辦資產之房屋面積係依簽約當時地政機關規定辦理為準，倘因簽約後法令改變，致無法依本契約所載名稱及項目之登記方式辦理權利登記時，面積計算依使用執照平面圖上載有用途之面積為準」。

㈤上開契約第4.1 條約定：「特定住辦資產面積（不含車位面積）共計約84.57 平方公尺（約25.58 坪），包含：主建物面積48.80 平方公尺。附屬建物面積（如陽台、雨遮等）約9.72平方公尺。共用部分面積（含機房等）約26.05 平方公尺。」、第4.2 條：「分配原則：特定住辦資產面積計算與公共設施分配說明書如附件五」、第4.3 條：「甲方如未購買停車位部分之使用權者，其契約價款不含停車位部分使用權之價款，且4.1 條之共用部分面積亦未含停車位之面積，其對停車位並無使用權」。

㈥原告曾委任京站生活公寓大廈管理委員會，先後於100 年3月4 日、100 年3 月29日分別以臺北中山郵局第264 號、第378 號存證信函，催告被告繳納98年及99年地上權土地租金及相當於房屋稅金金額。

㈦原告確實有將B6F 至B1F 之地下室車道面積計入共用部分面積（大公面積）。

四、兩造之爭點：

㈠本件是否適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及消費者保護法第17條、施行細則第15條之規定？

㈡原告將車道計入大公面積，是否造成被告購買之房屋使用權面積短少？

㈢地下四層至地上五層轉換層電梯間面積是否僅由住宅及辦公區分擔，致被告公設分擔比例增加？

㈣原告變更地上權持分為9211分之3，是否影響被告之權利？

㈤被告得否援引臺北市政府給予訴外人萬達通公司案獎勵投資土地租金優惠，請求原告核減被告部分租金？

五、本院的判斷：

㈠依內政部之說明：「按不動產經紀業管理條例第4條第3款規定，預售屋係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。又按消費者保護法第2 條第9 款規定，定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約作為契約內容之全部或一部而訂定之契約。是以『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』僅適用於『預售屋所有權買賣』。至於來函所敘『京站案』受託機構與使用權人簽訂之『台北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定斯使用權轉讓及地上權土地租賃契約書』所約定之房屋定期使用權預售，如擬比照預售屋買賣定型化契約約定相關事項，則屬私權行為，法無不許」，此有內政部100 年11月22日內授中辦地字第1000726081號函在卷可稽。易言之，除非兩造曾合意適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，否則該法規並不當然適用於本件定期使用權買賣事件。被告辯稱本件應類推適用該「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，顯有違契約自由之精神，應不足採。

㈡查系爭住辦資產使用權轉讓契約附件五第三條（十一）公共設施(11)約定：「範圍：指住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部份除前十項範圍以外之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間等；雨水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、及防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準。」兩造既已明白約定防空避難空間為公共設施，且並未排除兼做法定停車位使用，則全體使用權人自應依約定分擔防空避難空間，且不以該公共設施是否經常性使用為必要，車道面積計入公共設施空間，其性質既屬供全體使用權人使用為目的，非僅供特定使用權人使用，故以車道面積計入公共設施面積，應屬合理。

㈢依京站大樓地下1至6、1至8層共用部分之建物成果圖，1至8層及地下1至6層之電梯及電梯間均為大公，而俱樂部及電影院均有分配，俱樂部就該大公之權利範圍為100000分之20399 ，電影院之權利範圍則為100000分之2938，此有原告提出之臺北市○○區市○段一小段3286建號及3284建號之建物登記第二類謄本在卷可憑，上開公文書應可信為真實。被告私人製作之大公面積試算表，質疑電梯間僅由住宅區及辦公區分擔，未予俱樂部及電影院共同分擔等語，既非真實，亦無足採信。

㈣原告主張因地上權設定範圍變更為10000 分之9211，導致被告之土地持分由10000 分之1 變更為9211分之1 ，惟並不影響被告應繳納之地上權土地租金數額，查系爭住辦資產使用權轉讓契約第5.2 條計算地上權土地租金之舉例中，並未計算地上權設定比例，而原證五之「臺北車站特定專用區交用地開發案98年（營運期）地租計算表」中，卻有設定地上權比例百分之92.11 之記載，足見原告主張原地上權範圍為「全部」，因代書錯誤記載為10000 分之9211等語，應可信為真實。且依系爭住辦資產使用權轉讓契約第5.2 條約定，地上權土地租金之計算式為「特定住辦資產範圍之土地持分」×「當期土地公告地價之百分之3 」。以被告99年度應繳付之地上權租金為例（未計算折減金額，元以下四捨五入），99年度之公告地價每平方公尺115,000 元×3%×土地面積21,363平方公尺×設定地上權範圍9211/10000×3/9211＝22,111，如以被告主張之10000 分之3 計算，則為每平方公尺115,000 元×3%×土地面積21,363平方公尺×設定地上權範圍10000/10000 ×3/10000 ＝22,111，兩者須繳納之地上權租金相同，被告實際取得之權利範圍並未受到影響，被告僅以登記權利範圍之分母變動，抗辯原告虛灌坪數超收地上權租金，顯無理由。

㈤被告主張之地租減免優惠，非原告所享有，係訴外人萬達通公司依據「臺北市獎勵民間投資自治條例」申請土地租金減免獲得，與原告依據系爭特定住辦資產使用權轉讓契約請求被告給付地上權土地租金，係不同之債之關係，原告並未與被告約定被告得據此請求減免租金。不論被告是否得請求減免部分租金，依契約相對性，被告顯不能執此為對抗原告之理由，其此部分抗辯，亦屬無據。

㈥綜上所述，被告之抗辯均為無理由，其應依約定給付原告地上權土地租金及相當於房屋稅金額。查：京站大樓坐落之土地面積共21,363平方公尺，設定地上權比例為90.81651%，98年度至100 年度之公告地價分別為每平方公尺87,400元、115,000 元及115,000 元，依兩造約定之地上權土地租金金額計算方式，98年度至100 年度地上權土地租金總額分別為：98年度：21363 平方公尺×90.81651% ×87400 ×3%×折減率99.94%×282/365 ＝39,278,539元。99年度：21363 平方公尺×90.81651% ×115000×3%×折減率99.94%＝66,893,741元。100 年度：21363 平方公尺×90.81651% ×115000×3%×折減率99.95%＝66,900,435元。是被告98年度至100 年度應給付之地上權租金分別為272 元（00000000×3/9211×6/282 ＝272 ）、21,787元（00000000×3/9211＝21,787）及21,789元（00000000×3/9211＝21,789）。又依臺北市稅捐稽徵處99年度房屋稅繳款書，被告具有使用權之F9棟9 樓即門牌號碼臺北市大同區市○○道○段201 號9 樓之5 ，該戶房屋99年度應繳納之房屋稅為9,742 元，故被告應繳相當於房屋稅金額為5,454 元（9742×187/334 ＝5,454 ）。被告應繳總額為49,302元，其僅繳納39,442元，尚有9,860 元未依約給付。又依系爭住辦資產使用權轉讓契約第16.2條約定，原告自得向被告請求自100 年4月7 日起，按日請求被告按未付金額百分之1 之懲罰性違約金99元（9860×1/10＝99）。

六、從而，原告依兩造契約之約定，請求被告給付原告9,860元，及自100年3月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自100年4月7日起至清償日止，按日給付原告99元，及均自次日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；並依被告聲請定免為假執行之擔保金額。另依職權確定訴訟費用額為新台幣1,000元（第一審裁判費），應由被告負擔。