臺灣士林地方法院民事簡易判決

原告

黃進發

被告

王見和

訴訟代理人

王品予

上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣新北地方法院移送前來，本院於民國112年10月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國110年8月22日向被告購買門牌號碼為新北市○○區○○街00巷0號5樓之房屋（下稱系爭房屋），總價為新臺幣（下同）410萬元。因原告當時尚在大學就讀，故無暇整理房子，故延至111年4月下旬才開始整理。系爭房屋共有兩間浴室，其中一間無洗澡之冷熱水管，故原告於111年8月15日找水電行來安裝水管，詎料，浴室牆壁內之水管原先有破裂，而被告卻未告知，致使新北市○○區○○街00巷0號4樓及新北市○○區○○街00巷0號5樓房屋之天花板、牆壁、地板均因滲水而受損，原告因而支出修繕費用及賠償上開房客及屋主共計195,300元，爰依買賣契約之瑕疵擔保責任提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告195,300元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；2.原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造於簽訂系爭房屋之買賣契約書（下稱系爭契約）之際，已經另行以特約明文排除被告就系爭房屋之物之瑕疵擔保責任，且兩造於110年8月22日已經確認系爭房屋並無滲漏水之情形，亦無存有於最近1年內修復漏水之情事；又原告自承係於111年8月15日自行雇工安裝水管後，水管方破裂漏水，故於交屋後，系爭房屋因原告未能妥善維護運用致使發生滲漏水情事，當由原告自行負責等語，資為抗辯，並聲明：1.請求駁回原告之訴；2.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。

三、本院得心證的理由：

（一）原告主張其於110年8月22日向被告購買系爭房屋，並簽立系爭契約，而於交屋前有先確認過系爭建物並無滲漏水，及最近一年內亦無修復滲漏水之情況後，即在標的物現況說明書上簽名等情，業為兩造所不爭執（見本院112年度士簡字第1322號卷【下稱本院卷】第66至67頁），並有系爭契約、標的物現況說明書在卷可參（見本院卷第49至54、57頁），是原告主張之上開事實，應堪信為真實。

（二）原告復主張其於111年8月15日找水電行來安裝浴室內之水管後，方發現原有水管有破裂之瑕疵情事，致使新北市○○區○○街00巷0號4樓及新北市○○區○○街00巷0號5樓房屋之天花板、牆壁、地板均因滲水而受損，被告就此應負物之瑕疵擔保責任等語，則為被告所否認。經查：

1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。一般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋之現況。從而，買賣標的物之房屋縱有約定現況內之缺損或不足，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬瑕疵之理，更非所謂物之瑕疵。縱買受人於買受後因該瑕疵而遭受不利益，惟既屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因此主張損害或請求給付。再按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366條定有明文。是如兩造間有特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，而出賣人無故意不告知其瑕疵之情形者，其特約當然有效。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。

2.觀諸標的物現況說明書第15項、第16項（見本院卷第57頁）所示，就建物現況是否有滲漏水情形，及是否曾在一年內修復滲漏水部分，均勾選否；而本件系爭房屋之買賣係採現況交屋乙節，亦有其他約定事項在卷可考（見本院卷第55頁），則兩造於110年8月22日已就系爭房屋現況進行過確認，結果認系爭房屋並無滲漏水之情事，亦無存有於近1年內修復漏水之情形，則原告於111年4月中才開始整理系爭房屋，於111年8月15日始發現系爭房屋浴室水管有破裂之情事，衡情系爭房屋係於87年6月25日前建築完成之鋼筋混凝土造建物，有系爭契約及其他約定事項附卷可參（見本院卷第49、55頁），是系爭房屋既非新建，且屋齡甚長，原告近半年時間未使用及維護系爭房屋，則系爭房屋浴室內之水管破裂，究係因屋齡已久，亦或是原告未妥善維護系爭房屋，或其他原因所致，實屬有疑。而原告未能舉證其所主張水管破裂致滲漏水之情事，在其購買系爭房屋前即已發生，自難認前開瑕疵於交付系爭房屋前已存在

3.再者，依兩造簽訂之其他約定事項第1條（見本院卷第55頁）約定「茲因本買賣標的屋齡較高，賣方（即被告）同意以此價格出售已隱含房屋折舊因素，買方（即原告）於明確知悉後同意購買。雙方並協議於點交日後發生之瑕疵由買方自行修繕處理，並合意排除系爭契約第9條第5項及民法等法令規定賣方對房屋之瑕疵擔保責任。房屋屋況包括屋內牆面、門窗（框）、地板、地（壁）磚、櫃體檯面、廚房、衛浴室設備…等，若有汙損、使用痕跡、牆面細紋、列（刮）痕、材質脫落或密合度不佳…等情形，買方同意賣方不負更（換）新、重漆、修繕、減少價金或賠償等瑕疵擔保責任」等語。由上可見，兩造就系爭房屋之漏水等瑕疵擔保責任，業由兩造以前述其他約定事項第1條之「特約」免除，依上開說明，基於契約自由原則，兩造既就瑕疵擔保責任，另有特約，自應從其特約，復原告亦未舉證被告有故意不告知前開漏水瑕疵之情事，因此被告就系爭房屋並不負「漏水」瑕疵擔保責任。原告上揭主張，與其他約定事項第1條之約定不符，已難認屬實。

（三）綜上所述，原告雖主張系爭房屋浴室水管破裂有滲漏水之情事，然該瑕疵是否確為被告交付系爭房屋時即已存在，已屬有疑，且依原告所舉證據資料，尚難認定被告於簽訂系爭契約時，具有故意不告知瑕疵之情事，則兩造既已依特約排除被告之瑕疵擔保責任，故原告以前詞主張被告應負瑕疵擔保責任等語，應屬無據。

四、從而，原告請求被告給付195,300元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗訴之判決，原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條第2項。依職權確定訴訟費用額為2,100元（第一審裁判費），應由原告負擔。