士林簡易庭上更（二）字第八四號

被告等承租原告所有坐落台北市○○區○○段一小段四八二地號土地面積柒拾肆平方公尺之土地租金，自民國九十四年一月一日起至民國九十五年十二月三十一日止，調整為每月新台幣壹萬柒仟貳佰柒拾元正；自民國九十六年一月一日起調整為每月新台幣壹萬陸仟伍佰玖拾捌元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔新台幣參佰陸拾元，其餘由原告負擔。

訴訟標的及理由要領：

一、原告主張：

（一）程序部份：本件因屬不定期租賃涉訟，依民事訴訟法第七十七條之九後段規定以二期租金之總額為準計算訴訟標的價額，查兩造間應調整之租金為一年一期六八、五○○元（詳乙論述），故二期為一三七、○○○元，即本案之訴訟標的金額為一三七、○○○元，並據此繳納裁判費。又被告等9 人因「繼承」共同承租原告所有系爭土地，其承租面積為74平方公尺 (原證九)， 原告於起訴狀訴之聲明第1 項記載為181 平方公尺，應係誤植，特此更正。復原告所為更正聲明，其「請求之基礎事實同一」，且「無礙被告之防禦及訴訟之終結」，依民事訴訟法第255 條第1項第2 款、第7 款規定，要無庸經被告之同意。

（二）實體部份：1 、按坐落台北市○○區○○段一小段四八二地號土地為原告所有（原證一），與被告等九人就系爭土地有不定期租賃關係存在，有台灣高等法院八十八年度重上更（二）字第八四號（原證二）及最高法院九十年度台上字第二四○號判決（原證三），附卷可稽。2 、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，為民事訴訟法第255條第1 項第3 款所明定。查原告所為上開「更正聲明」核與起訴「訴之聲明」相比，應屬「數量」上之減縮，即原告等僅為「減縮應受判決事項之聲明」而已，揆諸首開說明，原告所為訴之變更，應予准許。3 、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但租賃物定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。次按租用基地建築房屋，其地租依土地法第105 條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，以不超過土地申報價額年息百分之10為限。所謂土地之總價額，依土地法施行法第25條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法施行法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。原告主張系爭土地89年7 月份之申報地價為每平方公尺52,916元 (參見原證一)， 被告等占用之土地面積為69.74 平方公尺 (原證六)， 合計申報地價額為3,690,362 元 (52,916元/ 平方公尺×69.74 平方公尺)。3 、「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條 (編按：53年舊條例，66年名稱修正為「平均地權條例」)所 定，房租及地租最高限制之拘束。」 (最高法院54年台上字第1528號判例參照)、 「土地法第97條所稱『房屋』，係指供住宅用之房屋而言。」 (內政部71年5 月22日台內地字第87103 號函參照)、「查最高法院48年台上第853 號判例及50年台上字第370號判例，係就土地法第100 條，對出租人終止租約收回出租房屋所為之判例。同法第97條，係對城市地方房屋租金最高限額之規定，因營業用房屋，其土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益，與一般普通住屋有別，其應付租金參照最高法院54年台上字第1528號判例，應不受土地法第97條租金最高限額之限制，方屬合理。從而，本部71年5 月22日台內地字第87103 號函釋仍應維持。」 (內政部71年7 月12日台內地字第99390 號函參照)、 「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以申報地價之多寡為酌定之唯一標準。」 (最高法院68年台上字第3071號判例參照)。 系爭土地於65年之公告現值為每平方公尺12,445元，迄93年業已調漲為每平方公尺129,545 元，較65年時之公告現值調漲十倍餘。被告等九人依兩造間不定期租賃契約，給付原告每年租金60,000元，折合每月租金僅5,000 元，復被告等九人就系爭土地上之「營業用建物」 (非供自住、與一般普通住屋有別)出 租其收益分別為： (1)一樓店面每月租金30,000元； (2)二樓五間房屋出租每月租金各6,500 元，4,500 元，5,500 元，5,500 元，4,500 元共26,500元； (3)騎樓二個攤位每個攤位每月租金6,000 元共12,000元，合計被告等九人以「違章建物」出租每月租金收入最少68,500元正，有被告等九人在另案（鈞院90年度訴字第1117號給付租金事件）自承之文書（參見原證四），附卷足憑。查被告等九人每月租金收益至少68,500元，為渠等給付原告每月租金5,000 元之13點7 倍。質言之，被告等九人徒憑「每『月』收取之租金68,500元」，即遠超過渠等應支付原告「每『年』租金60,000元」，尚且有餘。系爭土地坐落於商業區，前、後各面臨延平北路及迪化街，被告等共有之建物面臨迪化街 (原證七)， 而迪化街商業交易熱絡、頻繁為公眾周知之事實，附近之生活、經濟機能極強，且交通環境甚為便利，被告等將其共有之建物出租得以營商，並得享受整條迪化街之特殊利益。揆諸首揭函釋與判例意旨，系爭土地之租金自不受土地法第97條租金最高限額之限制。職是，原告以土地申報地價額年息10% 計算即屬合理，則系爭土地之租金以申報地價額10% 計算應為每月30,753元 (3,690,362 ×10% ÷12＝30,753元，四捨五入)。4、系爭建物係營業用房屋與一般普通住屋有別，其應付租金應不受土地法第97條租金最高限額之限制：（1） 按「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條 (編按：53年舊條例，66年名稱修正為「平均地權條例」)所 定，房租及地租最高限制之拘束。」(最高法院54年台上字第1528號判例參照)、 「土地法第97條所稱『房屋』，係指供住宅用之房屋而言。」 (內政部71年5 月22日台內地字第87103 號函參照)、 「查最高法院48年台上第853 號判例及50年台上字第370 號判例，係就土地法第100 條，對出租人終止租約收回出租房屋所為之判例。同法第97條，係對城市地方房屋租金最高限額之規定，因營業用房屋，其土地之使用位置與營業本身所帶來之特殊利益，與一般普通住屋有別，其應付租金參照最高法院54年台上字第1528號判例，應不受土地法第97條租金最高限額之限制，方屬合理。從而，本部71年5 月22日台內地字第87103 號函釋仍應維持。」 (內政部71年7月12日台內地字第99390 號函參照)、 「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以申報地價之多寡為酌定之唯一標準。」 (最高法院68年台上字第3071號判例參照)。 （2） 次按系爭土地於65年之公告現值為每平方公尺12,445元，迄93年業已調漲為每平方公尺129, 545元，較65年時之公告現值調漲十倍餘。被告等九人依兩造間不定期租賃契約，給付原告每年租金60,000元，折合每月租金僅5,000 元，復被告等九人就系爭土地上之「營業用建物」 (非供自住、與一般普通住屋有別)出租其收益分別為： (1)一樓店面每月租金30,000元； (2)二樓五間房屋出租每月租金各6,500 元，4,500 元，5,500 元，5,500 元，4,500 元共26,500元； (3)騎樓二個攤位每個攤位每月租金6,000 元共12, 000 元，合計被告等九人以「營業用建物」出租每月租金收入最少68,500元正，有被告等九人在另案（鈞院90年度訴字第1117號給付租金事件）自承之文書（參見原證四），附卷足憑。查被告等九人每月租金收益至少68,500元，為渠等給付原告每月租金5, 000元之13點7 倍。質言之，被告等九人徒憑「每『月』收取之租金68,500元」，即遠超過渠等應支付原告「每『年』租金60,000元」，尚且有餘。（3） 末按系爭土地坐落於商業區，前、後各面臨延平北路及迪化街，被告等共有之建物面臨迪化街 (原證六)， 而迪化街商業交易熱絡、頻繁為公眾周知之事實，附近之生活、經濟機能極強，且交通環境甚為便利，被告等將其共有之建物出租得以營商，並得享受整條迪化街之特殊利益。揆諸首揭函釋與判例意旨，系爭土地之租金自不受土地法第97條租金最高限額之限制。職是，原告起訴租金每月調整為68,500 元 ，即屬適法有據。6 、本件調整租金事件應屬形成訴訟，而非給付訴訟，應認原告起訴狀訴之聲明符合程式：按被告等9 人基於「繼承」之法律關係，而與原告成立「不定期租賃契約」，再原告起訴係「請求調整租金」，而「非請求被告等9 人給付租金」，職是，本件調整租金事件，應屬「形成訴訟」，而「非給付訴訟」，既屬形成訴訟，則被告等9 人究否同一住戶、不同戶籍，由何人使用、收益，抑或承租之面積、位置、租金之計算有何差異，即非所問，實務上均持此見解，且於判決主文所載亦與原告起訴狀訴之聲明相符 ( 原 證八)， 從而，原告起訴狀訴之聲明，即屬符合程式。7 、被告等9 人應連帶或各別給付租金若干，尚與本件調整租金事件無涉，應無審酌必要：(1)按被告等9 人既與原告間成立「不定期租賃契 約關係」，則被告等9 人其每個個人均為不定期租賃契約之契約主體即均為「承租人之一」，是被告等9 人究否同一住戶、設同一戶籍，抑或有無居住使用之事實，均無礙渠等具有「承租人之一」之當事人資格，尤無解免給付租金之義務，被告等9 人尤不得執系爭建物係被告等9人中某些人在使用、收益置辯，蓋被告等9 人係基於繼承之法律關係共有系爭建物，基此，即使系爭建物係被告等9 人中某些人在使用、收益，亦屬共有人使用、收益之範圍逾越其權利範圍，而侵害其他共有人之權利，侵害之其他共有人得以主張內部之請求權而已，顯與本件調整租金事件有間，尚不得執以抗辯。（2） 次按本件調整租金事件經判決確定後，原告始得執以對被告等9 人主張給付調整後之租金數額，唯此乃原告將來起訴請求被告等9 人究否應連帶或各別給付之問題，亦與本件調整租金事件無涉，不得混為一談，尤無審酌之必要。8 、據上，被告等9人對第三人一個月租金收益68,500元，為渠等支付原告一個月租金5,000 元之「13.7倍」；再原告對被告等9 人一年租金之收益60,000元，尚不足以支付系爭土地之地價稅「72,735元」 (參見原證十一)， 衡情論理，原告對被告等9 人每月租金應調整為68,500元正，始符公允。為此狀請被告等9 人承租原告所有坐落台北市○○區○○段1 小段482 地號土地 (面積74平方公尺)之 租金，自民國 (下同)94 年1 月1 日起調整為每月新台幣 (下同)68,500 元正，提出原證一：土地登記謄本乙份、原證二：高等法院八十八年度重上更（二）字第八四號民事判決乙份、原證三：最高法院九十年度台上字第二四○號民事判決乙份。原證四：租金收入（損失）明細表一份、原證五：地價稅單乙份、原證六：複丈成果圖影本乙份、原證七：土地複丈成果圖影本乙份、原證八：93年度訴字第4454號民事判決書影本乙份、原證九：土地複丈成果圖乙份、原證十：台北市○○區○○段1 小段482 地號公告現值及申報地價乙份、原證十一：482地號土地95年地價稅課稅明細表乙份等為證。

二、被告則以：

（一）原告主張坐落台北市○○區○○段一小段482 地號土地為其所有，與被告等九人就系爭土地有不定期租賃關係存在，遂以系爭土地坐落商業區，前、後各面臨延平北路及迪化街，被告等共有之建物面臨迪化街，附近生活機能強、交通甚為便利；且以被告等九人就系爭土地上之建物出租所得之租金與支付予原告之地租顯不相當；並以所收租金不足繳納地價稅為由請求調整租金云云，惟查原告所言洵非有據且容與事實有間，謹答辯如次：1、系爭土地之價值自民國（以下同）85年3 月迄今不昇反降，原告依民法第442 條請求調整租金之主張即無理由：

（1）按「民法第四百四十二條規定之不動產租賃租金增減請求權以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。」業經最高法院72年度台上字第1101號判決（附件八）闡釋在案，復觀諸其判決理由欄內載「．．．查民法第四百四十二條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。本件原審依上訴人自認，其出租之土地自於雙方上次調整租金後，其申報地價及公告地價均未調整，則該土地之價值未有所昇漲，上訴人不得請求調整租金，自無違背法令之可言。」足見土地之價值未有昇漲者，自不得請求調整租金，謹先陳明。

（2）次按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」為最高法院68年台上字第3071號判例所揭示，今系爭土地位處大同區，橫跨於「迪化街」與「延平北路三段」之區塊間，其中迪化街路寬約僅4.5公尺；反觀延平北路三段為路寬達16.25 公尺之通衢大道，路之兩側商家林立，商業往來交易熱絡而頻繁（被證三參照）。是系爭土地雖為單一整體之土地，然其緊鄰迪化街與延平北路三段兩側之土地利用價值與經濟效益，則有如天壤之別。此觀諸大同區○○段一小段488 地號（按：面臨迪化街二段）及487 地號（按：面臨延平北路三段）土地之公告地價可知，其民國93年之公告地價分別為每平方公尺33,606元及71,142元（被證四參照），簡言之，面臨延平北路土地之公告地價遠超過面臨迪化街土地者之二倍有餘，自無由逕依土地登記謄本之申報地價為計算基準。抑且，與系爭482 地號土地同面臨迪化街之488 地號土地，其公告地價亦逐年遞減（被證四參照），揆諸前揭實務見解，既系爭土地之價值自85年迄今不昇反降，即核與民法第442 條規定調整租金之要件不符，則原告所請自無理由。

（3）再者，本件系爭房屋坐落之位置，係位於系爭土地緊鄰迪化街之一側，其土地之利用價值與經濟效益，觀諸上開說明，顯無法與另側緊鄰延平北路三段土地之使用價值及經濟效益等量齊觀。抑且，參諸鄰地租金可知，面向迪化街與延平北路者之租金差距甚大（被證六參照），是故，系爭土地之公告地價自應比照其他面臨迪化街之488 、490 、493 及494 地號土地為計算之基礎（被證二、四參照），至原告所言附近生活、經濟機能極強、交通環境甚為便利，被告等享受整條迪化街之特殊利益，並主張調整租金為每月68,500元云云自嫌無據。

2、至原告指被告等9 人使用房屋收取暴利等情，是嫌無據：按「．．．又系爭地上建物，係作為商店及住宅使用，其經營商業之型態，自六十四年以來迄未改變，縱土地價值已提高為兩倍，但其使用利益，究未見隨同土地價值之昇高而增加。至鄰地租金有高達百分之八或百分之七點五者，係出諸承租人之意願，或由於承租對人於租賃物之需要及其使用所受利益不同之故，尚難援用於本件。」最高法院70年台上字第264 號著有判決（附件三參照），今原告迭以被告另案所提呈之文書（原證四參照）為據，主張應調整租金至每月68,500元，惟查，系爭文書所主張之租金收益其發生之時點乃在民國85年，距今業已十年有餘，系爭房屋之周遭環境已隨時間遞嬗而趨於沒落，今非昔比，此由周遭土地之公告地價自85 年 迄今逐年下滑之情亦復足證（被證四參照），且揆諸上開實務見解可知，既本件系爭土地之價值已因客觀環境之沒落而跌落，被告就系爭土地之使用利益又有何提高之餘地？抑且，上開文書係就當時房屋部分所為之請求，與今原告所欲請求調整者實係土地之租金，迥然有異，原告迭將土地與房屋二者混為一談，實有誤會。

3. 原告以被告給付之租金不足繳納系爭土地之地價稅為由，並據此主張調整租金並無理由：末按「未定期限之不動產租賃，於其價值昇高時，出租人始得聲請增加租金。至於租金不敷納稅，尚非法定增租之原因。」、「民法第四百四十二條固規定『租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金』，惟租金不敷納稅，非法定增租原因。」迭經最高法院69年台上字第1343號與83年台上字第319 號判決闡釋在案，準此，因地價稅係採累進稅率，今原告因有土地多筆（原證十一參照），而被累進課徵地價稅，致租金不敷納稅，尚難執為調整租金之依據。

（二）綜上所陳，原告雖主張調整租金，惟參諸前揭最高法院見解及被告之所陳，原告所請並無理由，為此，請求駁回原告之訴，提出附表：兩造爭執及不爭執事項整理簡表乙份及最高法院72年度台上字第1101號判決影本乙份。

三、查座落台北市○○區○○段1 小段482 地號土地為原告於民國85年經拍賣取得所有，有土地登記簿謄本可籍。土地原所有權人江李玉貞於81年3 月書立同意書，同意辛○○等管業之座落台北市○○街○ 段167 號房屋繼續租用上開土地面積181 平方公尺持分3 分之1 ，且酌收租金每年計新台幣（下同）6 萬元，有同意書1 紙可籍。原告取得土地所有權後，被告等之租賃關係仍繼續存在，屬不定期租賃，為兩造所不爭執。

四、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442 條定有明文。查本件為未定期限之基地租賃關係，被告公同共有房屋之基地，於81年3 月書立同意書時之租金為每年6 萬元，至94年之申報地價為46676 元，基地之價值已昇漲，原告請求調增租金，依上開法條之規定，自應予准許。

五、又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；又「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，為土地法第97條第1 項、第105 條所明定。又依平均地權條例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價」。依土地法第97條第1 項所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，該條例第16條規定甚明（最高法院81年度台上字第1766號判決、86年度台上字第225 號判決、89年度台上字第638 號判決參照）。依上開法條之規定及判決意旨，城市土地租金之調漲，應以申報地價計算之，如未申報地價者，則以公告地價之百分之80為其申報地價，非以公告現值為計算之依據。本件原告於94年及95年申報之地價為每平方公尺46676 元，96年之申報地價為每平方公尺44858 元，有台北市地價謄本可籍。被告房屋之基地面積為74平方公尺（即原告請求調漲租金之面積），有台北市建成地政事務所土地複丈成果圖可籍，則原告94年、95年申報之土地總價分別為3 百45萬4 千24元（46676x74= 0000000） ，96年申報之土地總價為3 百31萬9 千4 百92元（44858x74=0000000）。查被告公同共有之房屋為1 、2 樓，房屋前方為迪化街，係市集中心，販賣菜類及日用品，被告房屋係住宅，1 樓4 個房間，分別由被告辛○○、丁○○、戊○○及丙○○居住，後方有2 個衛浴設備（土地非原告所有），2 樓5 個房間，由己○○居住1 個房間，1 個房間由乙○○出租外，其餘3 個房間為空房，均經由1 樓之之門進出，有勘驗筆錄及所附房間位置圖可籍。又查最高法院54年台上字第1528號判例係認市場攤位之承租人，不僅得在其承租之攤位營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此特殊利益之對價在內，故不受土地法第97條所定地租最高限制之拘束。而系爭房屋並非市場之攤位，其周圍之設施非屬被告所有，雖能作商店之用，仍屬普通房屋之性質，則原告出租土地與被告之租金，仍應有土地法第97條之適用（最高法院54年台上字第1528號判例、76年台上字第712 號判決、84年台上字第696 號判決參照）。本件被告房屋前方雖係迪化街，為販賣菜類、日用品之市集地，惟被告之房屋係供住家之用，非市場之攤位，原告請求調漲租金，仍應受土地法第97條之限制。本院斟酌系爭房屋之周圍及使用狀況，其租金以土地申報總價年息百分之6 計算，始屬公允。則本件每年6 萬元之租金自94年1 月1 日起至95年12月31止，每年調整為20萬7 千241 元（0000000x0.06=207241） ，即每月租金為17270 元（207241÷12=17270）；自96年1 月1 日起每年調漲為19萬9 千170 元（0000000x0.06=199170） ，即每月租金16598 元（199170÷12=16598）。

六、從而，原告請求被告等承租原告所有坐落台北市○○區○○段1 小段482 地號土地（面積74平方公尺）之租金，自94年1 月1 日起至95年12月31日止調整為每月17270 元，自96年1 月1 日起調漲為每月16598 元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

士林簡易庭法 官　鍾信行