新店簡易庭100年度店小字第520號

被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟玖佰陸拾參元及自民國一百年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年四月七日起至清償日止，按日給付原告新臺幣貳佰伍拾元之違約金。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬肆仟玖佰陸拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。理由要領

壹、程序方面：

一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。民事訴訟法第182 條第1 項固定有明文。本件被告主張原告將車道計入公設面積灌入被告與其他京站所購買房屋共用部分面積，此事實足以影響租金請求，為本案請求先決問題為由，聲請裁定在臺灣臺北地方法院100 年度消字第26號訴訟終結前以裁定停止本件訴訟程序云云，惟臺灣臺北地方法院100 年度消字第26號損害賠償事件係請求原告給付被告一定金額，並非請求確認租賃物之坪數，有被告提出之起訴狀影本1件在卷可稽，故本件訴訟全部或一部之裁判，均非以上開另案訴訟之法律關係是否成立為據，揆諸首揭規定，被告聲請停止本件訴訟程序，於法不合，應予駁回。

二、又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應給付原告欠繳之地上權土地租金及相當於房屋稅金額計新臺幣（下同）24,963元，嗣擴張其請求內容為：被告應給付原告24,963元，及自民國100年3月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自100年4月7日起至清償日止，按日給付原告250元，及均自次日起算至清償日止，按年息5％計算之遲延利息。繼於100年9月26日提出之準備（二）狀將請求內容減縮如訴之聲明所述（見本院卷第128頁），核屬擴張及縮減應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：訴外人萬達通實業股份有限公司（以下簡稱萬達通公司）前將其投資興建之「台北車站特定專用區交九用地開發案」住宅及辦公室部分房屋（以下簡稱住辦資產）及其土地地上權依信託關係移轉予原告管理，原告依萬達通公司之信託指示，於95年11月27日與被告簽訂「台北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」（以下簡稱系爭契約），將坐落於台北市○○區市○段一小段926、927地號及台北市○○區○○段一小段1-3地號土地上之房屋即門牌號碼台北市大同區市○○道○段205號15樓之10(以下簡稱A特定住辦資產)及同號16樓之10與與地下六層編號第122號停車位(以下簡稱B特定住辦資產)，亦即京站大樓編號A11棟第15樓及編號A11棟第16樓之特定住辦資產使用權轉讓、出租予被告。被告依系爭契約第5.2條約定，每年應給付原告地上權土地租金，其租金計算方式為按「特定住辦資產範圍之土地持分」乘以「當期土地公告地價之百分之三」計收，故A特定住辦資產部分則被告應給付之99年度及100年度地上權土地租金分別為20,951元（66,893,741×3/9211×351/365【99年1月15日交屋予被告】＝20,951）及21,789元（66,900,435×3/9211＝21,789），合計42,740元；B特定住辦資部分則被告應給付之99年度及100年度地上權土地租金分別為27,935元（66,893,741×4/9211×351/365【99年1月15日交屋予被告】＝27,935）及29,052元（66,900,435×4/9211＝29,052），合計56,987元。又被告依系爭契約第5.3條約定，每年應按其房屋使用用途，繳納相當於房屋稅之金額，其計算方式為按「特定住辦資產當年度主管稽徵機關依規定核計之房屋現值」乘以「台北市房屋稅徵收自治條例所訂之稅率」計收，故A特定住辦資產部分則被告應給付之99年度相當於房屋稅之金額4,601元；B特定住辦資部分則被告應給付之99年度相當於房屋稅之金額5,016元(10,031×167/334＝5,016)，被告雖就A特定住辦資產部分之99年度及100年度地上權土地租金分別繳納16,760元及17,431元，就99年房屋稅繳納4,601元；另就B特定住辦資部分之99年度及100年度地上權土地租金分別繳納22,348元及23,241元，惟尚積欠如附表一繳款明細表所示之24,963元未給付。詎原告分別於100年3月4日及同月29日以存證信函催告被告於收受送達後7日內繳付上開欠款，被告於同年3月7日及同月30日收受後，仍置之不理，原告自得依民法229條第2項前段及系爭契約第7.1條、第16.2條約定，請求被告給付法定遲延利息及按未給付金額百分之一計算之違約金。為此，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告24,963元，並加計自100年3月16日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，暨自100年4月7日起至清償日止，按日給付原告250元之違約金（原告100年9月26日民事準備（二）狀參照）。

二、被告則抗辯稱：

（一）原告有意隱匿或故意違反系爭使用權讓與契約，將車道等不得計入公設面積計入（一般）共用部分面積之中，造成被告購買之房屋使用權面積短少，構成物之瑕疵。相當於地上權租金費用計算基準之房屋因有面積坪數有虛灌情事，原告請求被告未繳納費用部份有無法律上依據爭議，從而立於無法律上依據之費用之未繳納事實所衍生懲罰性賠償金及相關利息等，更無請求理由。

（二）本件原告原應適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等法令規定，原告卻違背規定（消費者保護法第17條第1、2項法、消費者保護法施行細則第15條），滋生停車位出售應含停車格及車道、做為停車位使用之避難空間應另行計算，不能分給全體買受人等虛灌坪數，如依系爭契約及預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，將不應計入（虛灌）之地下停車場「車道面積」自共用部分面積扣除，則被告購買之房屋使用權面積已有短少不足，自應構成物之瑕疵。

（三）又依萬達通公司提供之「住宅區大公分擔面積試算表」，可知住宅區○○○道面積4,852.99㎡：依前開試算表及萬達通公司於交涉時之說明，住宅區大公共分擔6,286.09㎡，其大公登記面積總計為5,876.29㎡。惟若將「車道」及「B6F至5F電梯及電梯間」浮增面積扣除，則住宅區僅須分擔大公1,398.58㎡（6,286.09 - 4,852.99 -3 4.52＝1,398.58），住宅區浮增公設面積達4,477.71㎡（5,876.29 -1,398.58＝4,477.71）。依「京站大樓住辦資產大公面積說明」，住宅區總面積為17,445.38坪（57,670.94㎡），短少面積比例約為7. 8％（4,477.71÷57,670.94 =7.8％）。

（四）再原告於交屋後擅自自行變更之地上權土地持分，直接影響到租金費用計算卻未見任何說明為何每戶房屋面積未變動，而以房屋面積為據換算分配之地上權持分卻變動（3/10000改為3/9211，即增加約8.5％）；另不同坪數房屋還正巧所分配之地上權持分皆為相同，且分配下來剛好皆為整數（例如：住戶地上權持分登記剛好為1/10000，2/10000，3/10000等整數比例，但原告所售之房屋並非只有三種坪數），即要求被告與其他住戶繳納，原告片面變更之部分顯然有請求無據問題。

（五）房屋實際面積亦為原告所收取管理費用之依據，則因虛灌坪數所生超額收取費用部分，被告亦可主張抵銷。等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張之事實，業據提出原、被告雙方前於95年11月27日就A11棟15樓簽訂台北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書節本、原、被告雙方前於95年11月27日就A11棟16樓與地下六層編號第122號停車位簽訂台北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書節本、台北市○○區市○段一小段926、927及台北市○○區○○段一小段1-3號土地登記謄本、臺北市政府捷運工程局99年1月14日北市南土十字第0996 0065900號函及所附之「臺北車站特定專用區交九用地開發案設定地上權比例研討會」會議紀錄、台北市○○區市○段一小段926、927及台北市○○區○○段一小段1-3號99年度及100年度之公告地價查詢表、台北市政府捷運工程局99年1月28日北市捷授南字第0996 0066400號函、台北市公共運輸處99年12月28日北市運綜字第09933331500號函、臺北市大同區市○○道○段205號15樓之10之房屋建物謄本、臺北市大同區市○○道○段205號16樓之10之房屋建物謄本、臺北市大同區市○○道○段205號16樓之10房屋稅繳款書、京站大樓「地上權土地租金」及「相當於房屋稅之金額」計算說明、京站大樓98使字第0888號使用執照存根、京站大樓地下4層至6層之竣工圖、被告購買之編號第122號停車位之建物所有權狀、萬達通公司代住戶楊智偉計算並繕打之「大公面積試算表」、京站大樓「地下壹至陸、壹至捌層共用部分」（臺北市市○路○○段3528建號）之建物成果圖、俱樂部（臺北市○○區市○段一小段00000-000建號）之建物登記謄本、電影院（臺北市○○區市○段一小段00000-000建號）之建物登記謄本各1件暨存證信函及其回執各2件為證；再查，原告主張：依系爭契約第5.2條約定，被告每年應給付原告地上權土地租金，其租金計算方式為按「特定住辦資產範圍之土地持分」乘以「當期土地公告地價之百分之三」計收，故A特定住辦資產部分則被告應給付之99年度及100年度地上權土地租金分別為20,951元（66,893,741×3/9211×351/365【99年1月15日交屋予被告】＝20, 951）及21,789元（66,900,435×3/9211＝21,789），合計42,740元；B特定住辦資部分則被告應給付之99年度及100年度地上權土地租金分別為27,935元（66,893,741×4/9211×351/365【99年1月15日交屋予被告】＝27,935）及29,052元（66,900,435×4/9211＝29,052），合計56,987元。又被告依系爭契約第5.3條約定，每年應按其房屋使用用途，繳納相當於房屋稅之金額，其計算方式為按「特定住辦資產當年度主管稽徵機關依規定核計之房屋現值」乘以「台北市房屋稅徵收自治條例所訂之稅率」計收，故A特定住辦資產部分則被告應給付之99年度相當於房屋稅之金額4,601元；B特定住辦資部分則被告應給付之99年度相當於房屋稅之金額5,01 6元(10,031×167/334＝5,016)，被告雖就A特定住辦資產部分之99年度及100年度地上權土地租金分別繳納16,760元及17,431元，就99年房屋稅繳納4,601元；另就B特定住辦資部分之99年度及100年度地上權土地租金分別繳納22,348元及23,241元，惟尚積欠如附表一繳款明細表所示之24,963元未給付之事實，亦據提出台北市○○區市○段一小段926、927及台北市○○區○○段一小段1-3號土地登記謄本、臺北市政府捷運工程局99年1 月14日北市南土十字第0996 0065900號函及所附之「臺北車站特定專用區交九用地開發案設定地上權比例研討會」會議紀錄、台北市○○區市○段一小段926、927及台北市○○區○○段一小段1-3號99年度及100年度之公告地價查詢表、台北市政府捷運工程局99年1月28日北市捷授南字第0996 0066400號函、台北市公共運輸處99年12月28日北市運綜字第09933331500號函、臺北市大同區市○○道○段205號15 樓之10之房屋建物謄本、臺北市大同區市○○道○段205號16樓之10之房屋建物謄本、臺北市大同區市○○道○段205號16樓之10房屋稅繳款書等件在卷，核其計算，亦相符合，所為上開主張，自屬可採。

四、且查：

（一）按「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定」，民法第799條第4項定有明文；次按「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有」、「前項以共用部分登記之項目如下：…七、其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者」，內政部95年6月19日修正發布之土地登記規則第81條第1款前段及94年6月21日修正發布之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11條之4第2項亦分別予以明定。又按「關於區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之」，此有內政部83年12月21日台內地字第8315101號函釋可資參照。則依據上開規定及函釋可知，有關建物共有部分之登記，係屬私法關係，法律並無強制規定，可由買賣雙方自行以契約約定之。被告指稱車道等不得計入公設面積云云，自屬無據。又依據內政部94年6月21日修正發布之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11條之4規定，法定防空避難室於登記時應以共用部分為之；另依據系爭住辦資產使用權轉讓契約附件五「特定住辦資產面積計算公共設施分配說明書及分管協議書」第三條「公共設施分配之項目及範圍說明」「（十一）公共設施(11)」記載，防空避難空間係屬共用部分。本件京站大樓地下五層之一半及地下六層，均規劃為防空避難室兼停車空間之事實，此有原告提出之京站大樓98使字第0888號使用執照存根在卷可按，自得登記為共有部分。至於地下四層及地下五層之另一半，均有規劃共用機房及儲藏區等情，亦有原告提出之京站大樓地下4層至6層之竣工圖1紙在卷，顯見全體使用權人均為上開共用設備之利用人，就該共用設備之日常維修，以及如有發生損壞毀損而需修繕等情事時，均須使用工程車載運機具經由車道至機房等處維修，是原告將此部分車道登記為共有部分，亦無違法或違約之處。又使用權人欲使用防空避難空間，或修繕各項公共設施時，須經由地下1層至地下3層之環形車道進入，自亦得將此部分亦應計入共有部分，顯見本件原告將京站大樓之車道面積計入共用部分面積，並未違反法令規定或契約約定。被告抗辯稱：原告有意隱匿或故意違反系爭使用權讓與契約，將車道等不得計入公設面積計入（一般）共用部分面積之中，造成被告購買之房屋使用權面積短少；相當於地上權租金費用計算基準之房屋因有面積坪數有虛灌情事云云，尚無足棌。

（二）查「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第三點第三項固規定，就買方所購買之停車位，除應載明究係屬法定停車位、自行增設停車位或獎勵增設停車位外，並應載明長、寬、高之尺寸，以及含車道及其他必要空間後之總面積，惟上開規定乃係為保障購買停車位者得明白知悉其所購買之車位及所分擔之車道面積之實際尺寸，並非謂車道面積一定須由購買停車位者分擔之；況本件京站大樓有購買停車位之使用權人，其所分擔之共有部分面積，除停車位本身外，亦含有部分車道面積，此亦據原告提出被告購買之編號第122號停車位之建物所有權狀1紙在卷可按，顯見該契約內容無違預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定。且查依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第五點第一項記載「共有部分除法定停車位另計外，係指…防空避難室（未兼作停車使用）…」等語，係指防空避難空間內，扣除停車使用之面積後，其餘部分即得做為共有部分，分配與全體住戶。本件京站大樓地下五層之一半及地下六層，均規劃為防空避難室兼停車空間，原告將扣除停車使用面積之其餘部分，登記為共有部分，自亦無違反上開規定之處。是被告抗辯稱：本件原告原應適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」等法令規定，原告卻違背規定（消費者保護法第17條第1、2項法、消費者保護法施行細則第15條），如依系爭契約及預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，將不應計入（虛灌）之地下停車場「車道面積」自共用部分面積扣除云云，即無足採。

（三）又被告抗辯稱：依萬達通公司提供之「住宅區大公分擔面積試算表」，可知住宅區○○○道面積4,852.99㎡：依前開試算表及萬達通公司於交涉時之說明，住宅區大公共分擔6,286.09㎡，其大公登記面積總計為5,876.29㎡。惟若將「車道」及「B6F至5F電梯及電梯間」浮增面積扣除，則住宅區僅須分擔大公1,398.58㎡（6,286.09 -4,852.99-3 4.52＝1,398.58），住宅區浮增公設面積達4,477.71㎡（5,876. 29 -1,398.58＝4,477.71）。依「京站大樓住辦資產大公面積說明」，住宅區總面積為17,445.38坪（57,670.94㎡），短少面積比例約為7. 8％（4,477.71÷57,670.94 = 7.8％）云云，惟查，影城及俱樂部確實有共同分擔「B6F至5F電梯及電梯間」之面積。依原告所提出上述之京站大樓「地下壹至陸、壹至捌層共用部分」（市○段○○段3528建號）之建物成果圖觀之，其將一至六層及地下一至六層之電梯及電梯間，均登記為大公，而俱樂部及電影院，均有分配此部分面積，俱樂部就「市○段○○段3528建號」之權利範圍為100000分之20399，電影院就「市○段○○段3528建號」之權利範圍為100000分之2938，此有原告提出之俱樂部（臺北市○○區市○段一小段00000-000建號）之建物登記謄本及電影院（臺北市大同區市○段○○段0000 0-000建號）之建物登記謄本各1紙在卷，顯可證該試算表之記載與事實不合，是被告所為上開之抗辯，不足採信。

（四）又雖被告抗辯稱：再原告於交屋後擅自自行變更之地上權土地持分，直接影響到租金費用計算卻未見任何說明為何每戶房屋面積未變動，而以房屋面積為據換算分配之地上權持分卻變動（3/ 10000改為3/9211，即增加約8.5％）；另不同坪數房屋還正巧所分配之地上權持分皆為相同，且分配下來剛好皆為整數（例如：住戶地上權持分登記剛好為1/10000，2/100 00，3/10000等整數比例，但原告所售之房屋並非只有三種坪數），即要求被告與其他住戶繳納，原告片面變更之部分顯然請求無據云云。惟查原告就有關被告具有使用權之「臺北市大同區市○○道○段205號15樓之10」及「臺北市大同區市○○道○段205號16 樓之10」房屋，其地上權持分分別為9211分之3及9211分之4之計算基準，係以依據如上所述系爭住辦資產使用權轉讓契約附件五第二點約定：「房屋應有之土地持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物及附屬建物面積與本案全部建物主建物及附屬建物面積總合之比例而得」，經查，本件建物主建物及附屬建物之總面積為156,549.57平方公尺，另有停車位共873個。依據土地登記規則第43條第2項前段規定，應有部分應以分數表示之，其分子分母不得為小數，是以，有關停車位之土地持分，登記為10000分之1，而由於京站大樓設定地上權之比例為10000分之9211，故不論是房屋或停車位，均以9211為分母，以使總數累計至9211分之9211。依此原則，將每個停車位之地上權土地持分登記為9211分之1（因分子不得為小數，故此為最小數值），此登記符合上開土地登記規則之規定及實務慣例。則依此計算，停車位部分所佔有之地上權土地持分共為9211分之873，剩餘9211分之8338，即由其他建物按比例分配之。本件被告具有使用權之「臺北市大同區市○○道○段205號15樓之10」及「臺北市大同區市○○道○段205號16樓之10」房屋，有關「15樓之10」之部分，其主建物及附屬建物面積分別為46. 31平方公尺及8.84平方公尺，合計55.15平方公尺，占全案建物主建物及附屬建物總面積156,549.57平方公尺之0.0000000，以9211分之8338為基準，0.0000000占9211分之2.9373（0.0000000×8338/9 211），四捨五入後，即為9211分之3；有關於「16樓之10」之部分，其主建物及附屬建物面積分別為46.31平方公尺及8.84平方公尺，合計55.15平方公尺，占全案建物主建物及附屬建物總面積156,549.57平方公尺之0.0000000，以9211分之8338為基準，0.0000000占9211分之2.9373（0.0000000×8338/9211），四捨五入後，亦同為為9211分之3，再加上被告購買一個停車位，其停車位持分如上述為9211分之1，故「16樓之10」部分，其地上權持分為9211分之4。顯見原告以上開之基準為計算，自屬有據；被告所為上開之抗辯，則無足採。

（五）如上之述，原告請求被告給付如附表一繳款明細表所示之金額，即屬有理由，而無因虛灌坪數所生超額收取費用之情事，則被告以原告有因虛灌坪數所生超額收取費用，並據以主張抵銷云云，即無足採。綜上，原告依上述之法律關係，請求被告給付24,963元，並加計自100年3月16日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，暨自100年4月7日起至清償日止，按日給付原告250元之違約金，洵屬有據，應予准許。又本件事證已明，被告聲請本院（一）向台北市稅捐稽徵處、台北市稅捐稽徵處大同分處函調：1.民國98年、99年及100年京站大樓原告自用部分及被告與其他住戶之房屋稅計算稅率基準，以及前開各年度實際收到原告繳納之稅金數額；2.民國98年、99年及100年京站大樓所使用土地（坐落地號：台北市○○區市○段一小段926、927號及台北市○○區○○段一小段1-3號）之地價稅計算稅率及原告實際繳納數額；3.民國98年、99年及100年被告使用房屋（門牌號碼：台北市市○○道○段205號15樓之10、門牌號碼：台北市市○○道○段205號16樓之10）原告所繳納房屋稅稅單影本。（二）向台北市建成地政事務所函調原告或第三人萬達通實業股份有限公司關於1.京站大樓第一次登記地上權土地持分登記之所有相關資料以及變更建物謄本上地上權土地持分登記所有相關之資料；2.京站大樓公共設施登記資料。（三）向台北市政府函調：1.原告所實際繳納地上權租金金額以及台北市政府與臺灣鐵路管理局實際向原告收取到之地上權租金金額；2.若台北市政府（含臺灣鐵路管理局）地租減半優惠係採事後支付原告費用之方式，則請函調台北市政府（含臺灣鐵路管理局）其提供支付原告之金額及相關資料，經核均無必要，爰不予函調，併此敘明。

五、次按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。

六、末按適用小額訴訟程序事件，法院為被告敗訴之判決時，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第436條之20亦有明定，本件為訴訟標的金額在10萬元以下之請求給付金錢訴訟，適用小額訴訟程序，且為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，並依職權酌定相當擔保金額宣告被告得供擔保免為假執行。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭

計算書：項 目 金 額 備 註（新臺幣）第一審裁判費 1,000元小 計 1,000元