新店簡易庭九十一年度店簡字第四六七號

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　　　　　　　九十一年度店簡字第四六七號

原告

甲○○○公寓大廈管理委員會

法定代理人

林文偉

訴訟代理人

李秀英

訴訟代理人

沈如北

被告

辛○○

被告

己○○

被告

丙○○

被告

庚○○

被告

乙○○

被告

丁○○

右　一　人

訴訟代理人　楊阿鳳

被　　　告　戊○○○有限公司

法定代理人　蔡和錦

右當事人間九十一年度店簡字第四六七號給付管理費事件於中華民國九十一年十二月

十八日下午四時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

主 文：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

爭執事項：

一、原告訴之聲明：

（一）被告辛○○應給付原告新台幣伍萬柒仟貳佰元，及自民國九十一年五月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（二）被告己○○應給付原告新台幣陸萬捌仟伍佰伍拾元，及自民國九十一年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）被告丙○○應給付原告新台幣壹拾貳萬捌仟貳佰玖拾元，及自民國九十一年四月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（四）被告庚○○應給付原告新台幣壹萬肆仟陸佰肆佰元，及自民國九十一年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（五）被告乙○○應給付原告新台幣參萬陸仟柒佰肆拾元，及自民國九十一年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（六）被告丁○○應給付原告新台幣壹萬壹仟肆佰元，及自民國九十一年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（七）被告戊○○○有限公司應給付原告新台幣肆萬玖仟伍佰陸拾元，及自民國九十一年四月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（八）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、原告陳述：

（一）被告辛○○、己○○、丙○○、庚○○、乙○○、丁○○、戊○○○有限公司等七人為本社區（甲○○○公寓大廈）房屋及車位區分所有權人，各積欠如原告聲明所示之管理費未繳。被告所積欠之管理費，經原告催收及催告，屢催不付，被告即應負遲延責任，而應加付遲延利息，依甲○○○管理規約第十條第五款規定，應依未繳納金額之年息百分之十收取遲延利息。

（二）本社區之管理費收費標準，係由第一屆區分所有權人會議選出第一屆管理委員會，由委員會計算支出項目研議訂定每坪收費標準為四十五元，並公佈收費計算方式及明細表，正式由八十八年元月起開始收費至今，除少數空戶之外，住戶繳費高達百分之九十。

（三）丁○○主張以管理費抵銷其住戶頂樓漏水損失之情事說明如下：本社區頂樓漏水之問題係建商交屋時即已發生之買賣契約糾紛，管委會為善盡對所有住戶管理義務，故以委員會名義向建商要求修繕，經建商四次局部修繕未得改善，仍然嚴重漏水，繼而經由新店市調解委員會調解失敗，再進行民事訴訟。委員會進行民事訴訟之事均為丁○○所同意，委員會固然對公共設施有管理責任，但頂樓漏水問題係住戶與建商之買賣契約糾紛，管理委員會為了進行訴訟及局部修漏已花費十萬元以上，況且訴訟又遭臺灣台北地方法院駁回在案，實在已盡管理委員會之職責。實際上此問題之真正精神在於管理責任並不等同損害修繕責任，損害修繕責任應歸屬於造成損害之建商，所以原告管理委員會不同意丁○○之主張以其管理費抵銷其頂樓漏水損失。再者管理費是用以應付整個社區所有開支，並非僅為支應管理公共設施之用。

（四）原告主張前揭事實，已據其提出與所述相符之公寓大廈管理組織報備證明影本、甲○○○管理費欠繳明細單影本、新店五支000000－0郵局存證信函第十號影本、新店五支000000－0郵局存證信函第九號影本、新店五支000000－0郵局存證信函第七號影本、新店五支000000－0郵局存證信函第八號影本、新店五支000000－0郵局存證信函第十一號影本、社區房屋管理費應繳（欠繳）統計影本、車位管理費暨保養費應繳（欠繳）統計影本、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、甲○○○管理規約影本、甲○○○公寓大廈第一次區分所有權人會議記錄影本、第一屆委員會證明書影本、甲○○○管理委員會會議記錄、管理費收費明細、甲○○○大樓英格蘭新家社區管理委員會樓頂平台樓板滲漏問題建商頂樓住戶協調會簽到影本、葵頤建設股份有限公司覆函影本、甲○○○大樓英格蘭新家社區管理委員會樓頂平台樓板滲漏問題建商頂樓住戶協調會會議記錄影本、同意書影本、掛號函件執據影本、欠繳明細表影本各一件為證。

三、被告丁○○則以：

（一）原告管理委員會開會不合法，原告收費之標準並無法律上之依據，按公寓大廈管理條例第三十一條須有合法程序始可。再者按公寓大廈管理條例施行細則第二條規定，有關共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別規定必須於規約中詳細明定。但原告並未提示規約，且規約也無詳細定每坪應繳納之金額，如何產生拘束力呢？

（二）退步言之，原告並未盡公寓大廈管理條例第三十四條第一款共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良之責任。又第十條第二項共有部分、約定共有之部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之。被告之專有部分乃座落於台北縣新店市○○路二巷一號十樓，該樓為頂樓，因大樓頂樓平台偷工減料未施作防水層，故近年來發生漏水之情形，於普通大雨，房裡即出現嚴重滴水，必須以器皿乘水，否則將淹水。漏水之損害乃屬管委會違反民法第一百八十四條規定致被告所受之損害，被告自得請求賠償漏水後被告須重新粉刷之損失計一萬三千六百元，此部份尚不包括頂樓防水工程之數拾萬費用。被告正重新估計其他損失，另訴針對管理委員之違反委任義務所致被告及本社區損害，同時針對部分人士，因其與偷工減料建商合建而違背委任義務。

（三）為了房屋漏水之事，答辯人多次請管委會處理，但並無下聞，也多次自行請建商處理，但建商要求被告請管委會處理，雙方互推。被告本想請專業人士修繕，但是費用甚高，非被告能力所及。頂樓平台既為大家共有，其損壞也必須由渠等修繕，因此所致之損害也應由其負損害賠償責任。

（四）前開被告得請求之損害賠償之部分，被告主張抵銷。被告主張房屋損害部分等管理委員會修繕完畢，才願意繳納管理費。因為被告住在頂樓，樓頂漏水管委會都不修繕等語，並提出與所述相符之估價單影本二件為證，請求駁回原告之訴等語資為抗辯。

理由要領：

一、本件被告辛○○、己○○、丙○○、庚○○、乙○○、戊○○○有限公司部分經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論為判決，合先敍明。

二、原告起訴主張被告辛○○、己○○、丙○○、庚○○、乙○○、丁○○、戊○○○有限公司等七人為其社區房屋及車位區分所有權人，各積欠如聲明所示之管理費未繳，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明影本、甲○○○管理費欠繳明細單影本、新店五支000000－0郵局存證信函第十號影本、新店五支000000－0郵局存證信函第九號影本、新店五支000000－0郵局存證信函第七號影本、新店五支000000－0郵局存證信函第八號影本、新店五支000000－0郵局存證信函第十一號影本、社區房屋管理費應繳（欠繳）統計影本、車位管理費暨保養費應繳（欠繳）統計影本、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、建物登記謄本（建號全部）新店市○○段員潭子坑小段00000－000建號、甲○○○管理規約影本、甲○○○公寓大廈第一次區分所有權人會議記錄影本、第一屆委員會證明書影本、甲○○○管理委員會會議記錄、管理費收費明細、甲○○○大樓英格蘭新家社區管理委員會樓頂平台樓板滲漏問題建商頂樓住戶協調會簽到影本、葵頤建設股份有限公司覆函影本、甲○○○大樓英格蘭新家社區管理委員會樓頂平台樓板滲漏問題建商頂樓住戶協調會會議記錄影本、同意書影本、掛號函件執據影本、欠繳明細表影本各一件等資料為證。被告丁○○到庭對該事實不爭執，其餘被告辛○○、己○○、丙○○、庚○○、乙○○、戊○○○有限公司等人則經合法通知，未於言詞辯論期日到庭陳述，亦未提出任何書狀為何聲明或陳述加以爭執，自堪認原告之上開主張為真實。

三、按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第二十一條固有明文。惟依上開規定可知，管理委員會若欲訴請積欠管理費達二期以上區分所有權人或住戶繳納欠費，程序上應先經定相當期間催告而仍不給付者，始得提起訴訟。原告主張被告等積欠原告管理費之事實，固據提出上開證據為證。但經查核原告所提出之上揭證據資料，其中雖有催告被告等繳費之存證信函，然只有催告辛○○、丙○○、己○○三人之存證信函資料，其他被告則未據原告提出催繳之資料。又辛○○、丙○○、己○○三人雖據原告提出催繳管理費之存證信函附卷，但原告並未提出辛○○、丙○○、己○○三人收受上開存證信函之回執，經本院於言詞辯論時命原告補正未催繳之被告存證信函及已催繳者之收件回執，原告對於庚○○、乙○○、丁○○、戊○○○有限公司等人未再提出通知催繳之存證信函，另雖再提出掛號函件執據八件為證，惟依上開掛號函件執據之內容觀之，應係原告寄發存證信函予被告等人時所留存之執據，並非被告等人收受原告所寄發之存證信函之收件回執。此外，原告對於已寄發存證信函之辛○○、丙○○、己○○等人亦無法提出其三人已收受存證信函之收件回執為證。而按公寓大廈管理條例第二十一條所謂支付欠繳應負擔費用之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用民法關於意思表示之規定（最高法院四十一年台上字第四九○號判例意旨參照）。而依民法第九十五條第一項規定「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，須使相對人已於居可了解之地位，始生催告效力。本件原告未能舉證證明催告之存證信函己經合法送達被告知悉，已如上述。是原告主張已經合法催告，尚不足取。公寓大廈管理條例第二十一條規定支付欠繳應負擔費用之催告程序，屬起訴前法律規定之先行程序。原告既未於起訴前先行履行催告程序，則其逕行起訴請求被告給付管理費，於法即屬不合。從而，原告提起本訴，請求被告等給付如其聲明示之管理費及法定利息，為無理由，其訴應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，自應併予駁回。

四、據上論結，應依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭